פרופ' לתכנון ערים: "שיווקי קרקע למגורים יורידו מחירים? זו שטות גמורה"

"משיחות עם קולגות באקדמיה ובפרקטיקה, אני מתרשמת שכולנו חולקים את התחושה שמתרחשת סביבנו קטסטרופה. הליכי התכנון המואצים הנתמכים במנגנונים עוקפי ביקורת יוצרים מציאות אסונית, שאין ממנה דרך חזרה", כך פותח מכתב קשה שכתבה ראש המגמה לתכנון ערים באוניברסיטת בן גוריון לעמיתיה באקדמיה, פרופ' נורית אלפסי. המכתב מסתיים בקריאה ליצירת מה שאלפסי מכנה "פעולה רציפה של מחאה".

המעורבות של האקדמיה בכל הקשור לנושאי דיור בכלל ולתכנון ובנייה בפרט היא מזערית בדרך-כלל. לפני חמש שנים, באופן חריג, הגישו קבוצת אנשי אקדמיה התנגדות לתוכנית הוותמ"ל לעיר אופקים, אולם ההתנגדות נדחתה, ואנשי האקדמיה שנוכחו לדעת כי טענותיהם העקרוניות נענות במענים טכניים - כנראה נואשו וחדלו מלנסח מסמכים דומים, אומרת אלפסי בראיון עימה. 

■ תוכנית פינוי-בינוי חדשה תאושר מחר בקריית שמונה, והמדינה תידרש להכניס את היד עמוק לכיס 
■ עוד שטחים לתעשייה: אושר שינוי תוכנית המתאר לקריית גת שיעניק לאינטל אפשרות להתרחב 
■ תוכנית המתאר של המטרו מתקדמת: האם יש לה הצדקה? 

"אני מוקפת באנשים ביקורתיים, ויש המון ביקורות מתוך האקדמיה על המערכת, אבל למי נשמיע אותה? אני יכולה להעיד שבמערכת התכנון אין הרבה אנשים שרוצים לשמוע אותי. יש גם כאלה שמסכימים איתי, אבל לכודים בתוך גלגלי השיניים. אחרים פשוט אוטמים את האוזניים.

"אם יודעים שהתכנון למגורים לא מוצלח, למה ממשיכים? אם יודעים שיש משבר תחבורה, למה להמשיך לתכנן שכונות תלויות רכב? אם יודעים שיש משבר מזון עולמי, למה להמיר קרקע חקלאית מניבה לפיתוח?

"השטנץ התכנוני האחיד בתוכניות חדשות יחסית דומה מאוד לשכונות שבנו כאן בשנות החמישים והשישים, רק שעם מבנים גבוהים יותר ומיתוג יוקרתי, מה שמביא את מחירי הדירות בשכונות הללו להיות גבוהים יותר מממוצע הדיור בעיר שבה נבנו. אין בישראל מה שיש במדינות רבות אחרות בעולם - מגוון נישות של בנייה למגורים, שמיועדות גם לאמצע שרשרת הדיור".

"ב־2011 היינו טיפשים ותמימים"

"ב־2011 היינו כולנו שקועים במחאה החברתית. כמה טיפשים ותמימים היינו. עכשיו, אחרי משבר הקורונה, השיח על משבר האקלים, משבר הדיור, משבר התחבורה - התסכול שוב נמצא בשיא השיאים. בעקבות כל זה הגעתי למסקנה שצריך לזעזע את אמות הסיפים. עוד כנס, עוד ספר, עוד כתבה בעיתון - זה לא יזיז פה כלום. אני ממש רוצה להקים גוף שלא ירפה, ושיוריד בכל יום פטיש חמישה קילו על השיח הציבורי. אני מקווה לשכנע את החברים שלי שצריך לעשות משהו".

מדוע לדעתך התכנון בישראל כל-כך בעייתי?
"יש כמה גורמים, שהשילוב ביניהם קטלני: הראשון הוא העבר הסוציאליסטי של המדינה. היום קורה כאן מה שקורה גם במדינות הגוש הסובייטי לשעבר - כל מה שמריח ממנו ריח של אחריות המדינה, נתפס מוקצה מחמת מיאוס.

"דיור ציבורי ושיקום שכונות בישראל הם טראומה שלא תראה במדינות אירופיות או מרכז אסיאתיות, שמתגאות בדיור הציבורי שלהן, ובהשקעה ציבורית במרחב העירוני. בפועל, המדינה משווקת קרקע, חותמת על הסכמים עם יזמים, מרק"ל ועד מתקני התפלה ותחנות כוח, בונה מחלפים ומספקת בתי ספר בשכונות הגרועות שהיזם הפרטי בונה.

"התוצאה היא תכנון שמופנה ליזמים, לרצות אותם, למשוך אותם, לגרום להם להשקיע. זה בהכרח גורם להעדפה של יזמים גדולים, תופעה שאופיינית גם למדינות פוסט-סוציאליסטיות אחרות. לתכנון במנות קטנות, תוך יצירת מגוון, הדרגתיות - מה שנחשב היום לדרך הטובה ביותר ליצירת מרחבי חיים עירוניים - לא תמצא תומכים בממסד הישראלי.

"יש את בעיית הבעלות הציבורית על הקרקע, ורמ"י שמחזיקה בה, ומשרד השיכון שממשיך ליזום הקמת שכונות חדשות, כי זה (לדעתו) תפקידו. לדעתי, לעומת זאת, זה משרד השיכון היחיד בעולם שמתכנן מגורים פרטיים, ולא דיור ציבורי. גם לרמ"י יש אגף תכנון וברור שגם הם לא יתכננו שום דבר - לא שיפור, לא מרחב ציבורי, לא עיבוי ולא התחדשות - בשכונות שכבר נבנו. אלה יכולות לעמוד עשרות שנים בלי שהמדינה ומוסדותיה בכלל יבחינו בהן. מרביתן בנויות בצפיפות נמוכה ואפשר היה לעבות אותן, אבל למי יש אינטרס? האנרגיה מופנית כלפי הקמת החדש.

"הייתי מוסיפה אצבע מאשימה למשרד האוצר, שאין לו ולו טיפת הבנה של דינמיקה עירונית. הם חושבים דרך החור של הגרוש על הכנסות המדינה, ומאמינים ששיווק קרקע למגורים יתרום להורדת מחירים. זו כמובן שטות גמורה: הקמת שכונות חדשות מושכת את השוק כלפי מעלה".

"איטיות כשלעצמה היא לא בעיה"

אחת הטענות המושמעות לעתים קרובות נגד מוסדות התכנון היא שהם איטיים. מה דעתך בנדון?
"איטיות כשלעצמה היא לא בעיה - תכנון צריך להיות שקול, אחראי, וחשוב לחשוב לפני שמקבלים החלטות. אם לוקח שנה לאשר תב"ע, זה נראה לי סביר כי באמת צריך שהמידע ישקע, שהתוכנית תיבחן, שההשלכות ילובנו.

"הבעיה שהאיטיות במערכת הקיימת נגרמת מהסיבות הלא נכונות, ולכן גם נמשכת הרבה יותר ממה שאפשר לקבל כלוח זמנים סביר. קח את העובדה שכל נציגי הממשלה בוועדות המחוזיות צריכים לקבל את אישור מערכות התכנון שלהם: רמ"י, שיכון, חינוך, תיירות, כלכלה, תחבורה, תשתיות, צה"ל, ועוד וכל אחד צריך לבדוק את השלכות התכנון על הסקטור שלו. עכשיו, כל משרד כזה מעלה טענות/הצעות/הסתייגויות, ואז שוב כולם צריכים לבדוק וחוזר חלילה.

"וגם: המרחב בישראל מכוסה בים של תוכניות מתאר ארציות, מחוזיות, מקומיות ובים של תיקונים ותיקוני תיקונים. שוב - לאגד את המידע, לבדוק, להוציא את המוץ מהתבן ולגבש עמדה. אופס, עברו כמה שנים.

"עניין אחר הוא כוח האדם. נדרש כוח עזר תכנוני של בודקי תוכניות שיפרטו מה השינוי וכו'. כוח אדם שחסר. לא משלמים מספיק על התפקיד המשעמם הזה וחסרים בודקי תוכניות. אז לוקח יותר זמן".

מדוע ההתחדשות העירונית בישראל מקרטעת? מה לדעתך יביא אותה למקום טוב?
"הסיבה העיקרית לדשדוש היא המנגנון שתיארתי, שמתעדף הקמה של חדש על פני שיפור של הקיים. גורם נוסף הוא הציפייה שהתחדשות עירונית תמומן על ידי הקרקע. כלומר על ידי תוספת זכויות בנייה. זה מאוד לא בר־קיימא - כי זה תרגיל שאפשר לעשות רק פעם אחת. בנוסף, זה הופך את ההתחדשות העירונית למושג שמתייחס למגורים בלבד, ומתעלם מהאפשרות להתניע התחדשות ספונטנית דרך חידוש של המרחב הציבורי".

בממשלה רואים בדיירים את האשמים ופועלים ללחוץ אותם בחוקי דייר סרבן כאלה ואחרים. מה דעתך?
"זה באמת הזוי - גם העובדה שנוצרים דיירים סרבניים וגם העובדה שהמדינה מחפשת דרכים חוקיות כדי לפגוע בזכות הקניין ולאלץ אנשים לצאת מבתיהם בניגוד לרצונם. שני הדברים האלה הם תוצר של השיטה לפיה המדינה מקנה זכויות בדרך שמכוונת לכך שיזם גדול יטפל בשבילה בשכונה שלמה בבת אחת.

"ברבות ממדינות מערב אירופה התחדשות עירונית נעשית בדרך שמזכירה קבוצות רכישה. המארגן של קבוצת הרכישה הוא הרשות המקומית. היא אולי גם נותנת סכום התחלתי, אם יש הצדקה. אבל בכל מקרה, היא עוזרת לתושבים (קיימים וחדשים) להכין תכנון מחדש, וכל אחד משלם על מה שהוא מקבל: דירה גדולה, דירה קטנה, דירה עם גג, עם גינה וכו'. התוצאה היא מגוון גדול של דירות, מגוון מחירים, ובלי יזם גדול שמתווך בין הרשויות לבין התושבים. לוקחים קבלן שיבנה, אבל היזם הוא הממסד והתושבים".

"פינוי הבסיסים לטובת המרכז בלבד"

אחד מהדברים שנוגעים לאלפסי מאוד, זו הפריפריה. "בישראל, כמו במדינות רבות אחרות, מה שמכונה בגאוגרפיה 'מרחב הזדמנויות' נפרש בצמוד למוקד המטרופוליני. זה מרחב שמשופע בתשתיות ובשירותים ציבוריים, מוסדות השכלה, הזדמנויות תעסוקה, הזדמנויות תרבותיות, שירותי פנאי, מוקדי תחבורה, שירותי בריאות וכו'.

במקרה שלנו, מרכז העסקים של תל אביב הוא מרכז העסקים של ישראל כולה. אין כאן מקום לעוד מוקד עסקי־מטרופוליני גלובלי, ובמרחק של שעה מתל אביב אנחנו נמצאים בסוג של פריפריה.

"צריך להבין איך זה נוצר, כדי להבין איך לשנות. קח לדוגמה את כביש שש: המדינה חתמה על הסכם עם יזם שפיתח את הכביש ממשאביו וקיבל זיכיון שמאפשר לו למכור את השימוש בכביש לנהגים. כביש אגרה. המדינה לא השקיעה שקל בעניין - רק קידמה את התוכנית ודאגה לפנות את הקרקע. זה קרה באזור המרכז בלבד. בחלקים הדרומיים והצפוניים, הזכיין/יזם לא היה מעורב. לא השתלם לו לעבוד בפריפריה. את הקצוות של הכביש המדינה פיתחה בעצמה (ובהתאמה, אנחנו לא נדרשים לשלם כשנוסעים בהם).

"בדרך דומה, אם במרכז יש מכונת גידול שעובדת מעצמה, הדרך להביא תשתיות לפריפריה היא על ידי השקעה ציבורית. המאבק על תקציבים ציבוריים הוא לא קל, ולעתים קרובות נופל קורבן לשיח מבלבל ומטעה. קח לדוגמה את העברת בסיסי צה"ל דרומה, אירוע שבשיח הלאומי מוכרים אותו כ'תרומה אדירה של המדינה לתושבי הדרום'.

"אם נגרד קצת את הכיסוי הנוצץ, נראה שהצבא מפנה באזור המרכז רצועות קרקע יקרות מפז; השטחים היקרים מתוכננים מיד למגורים - ובאופן הזוי, בחלק מהמקרים משרד הביטחון נשאר היזם של פרויקטי הבנייה הללו(!!). הבסיסים החדשים מוקמים בבועות מסוגרות ומגודרות, מנותקות מסביבתן, וזוכים לתשתיות תחבורה שמחברות אותם למרכז הארץ יותר מאשר לסביבתם הדרומית החדשה. תשתיות תחבורה רעועות בדרום הארץ - כביש 31 הנודע לשמצה - זוכות לשדרוג בהזדמנות חגיגית זו. אבל שימו לב: רק עד הבסיס. לא משקיעים בפריפריה סתם כך".

תמ"א 70: "זלזול מוחלט ברעיון של תכנון"

אבל גם במרכז אלפסי רואה בעיות. אחת מהן היא תמ"א 70, אותה תוכנית שמקדמת בימים אלה המדינה על מנת לעצב מחדש את הבינוי באזורי תחנות קווי המטרו העתידיות. אלפסי רואה בתוכנית שתי בעיות עיקריות: עצם זה שמדובר בתוכנית מתאר ארצית ועצם זה שמכוחה יוטל המיסוי שיממן את הקמת המטרו.

"תמ"א 70 היא יצירה של קווי המטרו, אבל מהר מאוד היא תקבל חיים משל עצמה, כי אישורה לא קשור בכלל להתקדמות המטרו", היא אומרת. "חלק מהאבסורד הוא שניתן יהיה לייצר חריגות מטורפות בגובה ודברים נוספים שאולי לא היו מתקבלים על הדעת, אלמלא הייתה ההצדקה הזו של מימון המטרו. האבסורד הכי גדול כאן הוא שלוקחים את מערכת התכנון ומשתמשים בה ככלי לצורך מימון המטרו.

"תמ"א 70 היא המחשה בולטת לכך שמסתכלים כאן על מערכת התכנון לא כעל משהו מקצועי שצריך לייצר עיר טובה, או עיר יפה בהתאם לערכים של עירוניות. יכול להיות שזה יהיה, אבל הדבר המרכזי בתוכנית הזו הוא שמדובר בכלי מימון. זה זלזול מוחלט ברעיון של תכנון. הרעיון של התמ"א מלכתחילה זה לעקוף את המערכת ולהשתמש בכלים של תכנון כדי לעשות דברים שהם בכלל לא תכנון".

במינהל התכנון אומרים שהתוכנית תעשה את הערים טובות יותר.
"אם בעקבות המטרו עושים תוכנית עירונית שלמה חדשה וכל מיני דברים, זה תורם. אבל כאן זו תמ"א שמטרתה לממן את המטרו באמצעות זכויות הבנייה שהיא מעניקה. כלומר, לוקחים כלי תכנוני ומכפיפים אותו לשיקולים כלכליים קצרי-טווח. זה הפוך מתכנון. יאשרו את התוכנית ויתחילו לגבות את המס הרבה לפני שהמטרו יוקם. ואז, הדבר הבא שיקרה יהיה, כשירצו לממש את המטרו ואז יגידו: מהיכן ניקח את הכסף? מהמס שקיבלנו לפני 30 שנה? עליו אתם רוצים שנסתמך? הסיפור הזה לגמרי עקום.

"אתה יודע, לפריפריה מוכרים סיפורי פיתוח נוסח בסיסי צה"ל בדרום, אבל היא לא מקבלת בסופו של דבר שום דבר. אבל גם במרכז זה לא שמחה גדולה, כי בעצם התכנון הוא טלאי על טלאי. תוכנית אחת עובדת על המטרו, תוכנית שנייה על הרכבת הקלה ותוכנית שלישית עוסקת בשימושי הקרקע ביחס אליהן, הן לא מדברות ביניהן ואם יש איזשהו תיאום הוא פרוצדורלי בלבד.

"הבעיות של מערכת התכנון הן לא איזה אירוע שולי שעובר לידנו. בגלל המבנה המיושן וחוסר התיאום בין המוסדות, אנחנו משלמים יותר על דיור, תקועים בפקקים, סובלים מפערים חברתיים גדולים וממרחב הזדמנויות ירוד במרחק של שעת נסיעה ממרכז הארץ.

"אפשר לפתור חלק גדול מהבעיות החברתיות והכלכליות באמצעות תכנון מרחבי, אבל צריך אומץ לשנות. להסתכל מה קורה מחוץ לישראל, להתייעץ עם מומחים, ולהיות חזקים מספיק כדי לפרק את המוסדות הקיימים ולבנות אותם מחדש".

פרופ' נורית אלפסי

אישי: בת 62, תושבת תל אביב, נשואה, אם לשתיים, מצפה לנכדה
מקצועי: בוגרת תואר ראשון בהנדסת תעשייה וניהול מהטכניון, דוקטורט בגיאוגרפיה מאוניברסיטת תל אביב. ראש מגמת תכנון ערים באוניברסיטת בן גוריון
עוד משהו: נשיאת האגודה הגיאוגרפית הישראלית, ס. יו"ר איגוד המתכננים בישראל וחברה בוועד המנהל של סיכוי־אופוק