"אני היזם היחיד בארץ ששילם את כל החובות שלו"

"אנחנו חייבים שהמצב החברתי בישראל ישתפר - שלאנשים יהיה כסף ורצון לחיות פה. בסופו של יום אני מתפרנס מהאדם הממוצע, זה שמרוויח 20-15 אלף שקל בחודש. אני חי ובונה בשבילו. החלום שלי הוא של-80% מהאוכלוסייה לפחות יהיו בתים בבעלותם, ושאחרי המשכנתא יישאר 70% מהשכר גם לחיות", כך אומר רוני מזרחי, בעלים ומנכ"ל משותף, לצד אחיו אברהם מזרחי, של קבוצת הבנייה מזרחי ובניו, "אם היה אפשר לבנות דירות במרכז במיליון שקל כולל מע"מ, ושאנשים יביאו הון עצמי של 300-200 אלף שקל - זה מבחינתי האידיאל".

- למה לא לקחת על עצמך חלק מהעלויות כדי להקל על האיש הפשוט?

"אני לא יכול, אף בנק לא ילווה אותי עם אני לא מראה שיש לי 15% אחוז רווח על העלות. החוק יצר את המצב הזה. ואגב, אם אני מגיע ל-15% רווח אני קבלן טוב. בדרך כלל זה מגיע ל-13%-12%. הענף הזה הוא עתיר התחייבויות ומימון, ובהסתבכות, בטעות, בבירוקרטיה הכי קטנה, שוברים את הראש. אני הייתי ב-598 משפטים. אין כמוני בישראל. מעל 300 משפטים היו נגד עיריות, רשויות, ועדות, כל הביורוקרטיה הזו. יש על שמי פסקי דין בעליון. עם עיריית הרצליה ניהלתי משפט על 70 שקל במשך חמש שנים. אני איש של עקרונות, אני חי את הרחוב ואת האיש הקטן.

"משהו במדינה לא מתנהל נכון. אני לא יכול לשנות את העולם, אבל אני יכול לעזור. המדינה, הפקידות, מנותקת מהשטח, אטומה. היא מתעללת ביזמים. תקנות וחוקים נופלים עלינו חדשות לבקרים - בנייה ירוקה, ערבויות, חוק מכר, חוק חפציבה, חניונים - הרי מישהו משלם על זה.

"למשל, היה מקרה שרצו לחלט לי ערבות כי לא התחלתי יסודות, אבל זה היה עוד לפני שמסרו לי את המגרשים", הוא מוסיף, "אני הולך לבית משפט וזה מצליח, אבל אחרים כבר מותשים. השופטים מפחדים לקנוס עירייה בסכום האמיתי, אז נותנים פיצוי כלשהו, לא משהו שמכסה את העלויות. בגרמניה למשל העירייה קונסת את עצמה אם קורה דבר כזה, בניו יורק יש ליזם אפשרות להתחרט".

איש עקרונות, משלם עד השקל האחרון

למזרחי יש בטן מלאה על המדינה, העיריות, מינהל מקרקעי ישראל, שוק ההון, בתי המשפט, והוא מדבר על הכול בקצב מהיר במיוחד. באותו הקצב, כך נדמה, הוא גם בונה פרויקטים ברחבי הארץ. בתחום המגורים הוא מספר על פרויקטים בהיקף של 2 מיליארד שקל, ובתחום המסחר במיליארד שקל נוספים.

פרויקט הדגל כעת הוא בניית המגדל הכי גבוה בארץ - 85 קומות, שיהיו שני בנייני מגורים של 40 קומות שבהם 500 יח"ד, מגדל של 85 קומות שבו יהיו 85 אלף משרדים, ועוד 12 אלף מטר למסחר בקומת הקרקע. מזרחי הוא גם היזם היחיד בארץ שיצא כנגד החוק הלא כתוב שלפיו כל אתר בנייה משלם פרוטקשן לארגוני פשע. "אני היחיד היום שלא משלם", אומר מזרחי, "אפילו חברת חשמל משלמת פרוטקשן בדרום".

הסיפורים על העקרונות של מזרחי לא נגמרים כאן - בעבר המשפחה הפסיקה את הבנייה על כל הקרקעות שלה בבת ים לכ-20 שנה בשל סכסוך עם ראש העיר לשעבר, אהוד קינמון, וחזרה לבנות רק לאחר פטירתו; ובשנת 2013, לאחר הנפקה כושלת שאמורה הייתה למחזר חוב של 90 מיליון שקל, מזרחי הודיע לבעלי האג"ח כי הוא ערב באופן אישי לחוב.

"אני, רוני מזרחי, פרענק מבת ים, משלם עד השקל האחרון. לא סיפרתי, ולא גילחתי", הוא מצהיר, "הפסדתי ברומניה 72 מיליון שקל. המדינה המטופשת אמרה לי שהשקעתי במניות ובגלל זה היא לא מכירה בהפסד. אמרתי להם, 'הניהול הוא מבת ים, לא הלכתי לחברה קפריסאית או הולנדית, בניתי מפה'. אמרו לי 'תשלם מס'. נקלעתי לתקופה קשה עם אג"ח של עשרות מיליוני שקלים, ואני שמח לבשר שבשבוע שעבר העברתי את התשלום האחרון, בסך 13.5 מיליון שקל כולל ריבית. חתמתי ערבות אישית על כל החוב. אף יזם לא עשה את זה, ואני אומר לך שבמדינת ישראל כולה אין חברה אחת שמסוגלת לשלם את האג"ח שלה.

כולן ממחזרות חוב, סדרות על סדרות של אג"ח. כדי להחזיר חוב נקרעתי שנים, וכל החברות הפרטיות שלי תמכו בחברה הציבורית בשביל זה. אני היחיד בארץ ששילם את כל חוב האג"ח שלו ולא הנפיק סדרות חדשות. החברים שלי יכעסו עליי, אבל עם כל הכבוד והכישרון שיש בענף - אף אחד לא מסוגל לפרוע את החוב שלו, לא בשנה, לא בשנתיים לא בחמש שנים".

ההנפקה הייתה טראומה

- הבנקים עזרו לך בתקופה ההיא?

"כששומעים עליך שיש לך בעיות בחו"ל הבנקים ננעלים, וזה בסדר, יש להם פיקוח של בנק ישראל. הרגולציה מנהלת אותם, הם לא יכולים לעזור גם אם הם רוצים. אני מרחם על הבנקים, הם מוגבלים. כשהבנקים לא יכלו לתת לי, פניתי לחבר וביקשתי 3 מיליון שקל. זה פינאטס, וגם לו אני מחזיר עד השקל האחרון. נשאר לי עוד תשלום או שניים. היום אנחנו חברה חזקה מנטלית וכלכלית, גם אם כלפי חוץ זה לא תמיד נראה ככה. בדרך החשיבה השמרנית, הירושלמית שלנו, אנחנו פחות אוהבים להתחייב, לקחת הלוואות, להתמנף. עשיתי סדרה אחת של אג"ח, אני מחסל אותה ובזה סיימתי".

- ההנפקה עשתה לך טראומה?

"טראומה טראומה היא עשתה לי. טראומה רצינית, אדירה. לנו יש את הכבוד להחזיר את הכסף, עם ריבית של 10%, ואני ערב אישית לכל חוב. אני מעדיף לבנות בניין אחד פחות ולא להיות חייב לאנשים".

קבוצת מזרחי ובניו הוקמה בשנת 1963 על-ידי אב המשפחה, אלי מזרחי. היא עוסקת בבנייה ופיתוח פרויקטים למגורים, תעשייה, מסחר, היי-טק ותיירות, ויש לה שמונה חברות בנות.

"הבסיס היה מפעל מדרגות של אבא שלי שהיה בחצר הבית הפרטי שלנו בחולון. ב-1963 הוא התחיל להקים מבני תעשייה, שהיו פחות עבודות גמר ויותר מבני בטון כאלה, באזור התעשייה בבת-ים. אליו הצטרפו סבא ודוד שלי, הם הקימו חברה והתחילו לעבוד. אני נחשפתי לענף הנדל"ן כשהייתי אולי בן 5-4, אני זוכר שעוד היו בבת ים שועלים ותנים. כשהייתי מגיע איתו לראות את הבניינים, הייתי שומע את היללות. זה לפני 50 שנה בערך".

- הייתה להם איזו משיכה מיוחדת לתחום הבנייה ונדל"ן?

"אני דור שמיני בארץ, קודם כל ירושלמי. סבא שלי וסבא של אבא שלי התחילו כפועלים. הם בנו את "שושנים לדויד", בית הישיבה של הרב כדורי בירושלים, ועסקו בבניית בתים קטנים במוצא עילית, בירושלים. הם בנו בתים של קומה אחת מאבן, אולי שתי קומות. עם השנים היוזמה הגיע לבת ים - בהתחלה עם מבנים של תעשייה, ואחר כך מגורים. סיימתי את הצבא והתחלתי לבנות לבד בתור עצמאי. 3 שנים הייתי עצמאי ובניתי פרויקטים בבת ים של עד 12 דירות".

- למה עבדתם בנפרד?

"אבא שלי תמיד עבד עם שותפים. לפני 50 שנה לאנשים לא היה כסף. יזם היה צריך להביא כ-50% מהעלות ואז הבנק היה מממן אותו. בגלל זה היה צריך 4-5 שותפים לבניין. אני התחלתי עם בניין של 10 דירות ושני שותפים. ככה עבדו פעם. עם הזמן אבא שלי התחיל להתנתק מהשותפים, ואז בא החיבור. היום אנחנו גם יזמים וגם הקבלנים של עצמנו, המפעלים הטרומיים הם שלנו, המנופים הם שלנו, הציוד והאספקה של האבן זה שלנו. מבחוץ אני קונה רק נגרות, אלומיניום, מעליות ומסגרות. רוב העבודה היא עצמאית - חשמל, אינסטלציה, טיח, ריצוף, שלד, בטונים, הכול זה אנחנו".

יופי, כסף, עושר, חוכמה

- מתי הייתה הקפיצה הגדולה של החברה?

"בשנות ה-90, כשהתחילו להגיע העולים. אני זוכר שבשיא, בין השנים 90'-95', בנינו 42 פרויקטים במכה אחת, כשעד אז היינו רגילים ל-10-8. עיקר השוק שלנו היה למי שמכר לעולים את הדירה שלהם ב-500-300 אלף שקל, וקנו אצלנו ב-800-600 אלף שקל. מכרנו בעיקר למשדרגים. באריאל ובאשדוד קנו אצלנו גם עולים חדשים, אבל המסה העיקרית הייתה למשפרי דיור".

- למי אתם פונים היום?

"לי יש פרבולה שזה הכול בחיים - יופי, כסף, עושר, חוכמה, הכול. 60% הם הרוב, הם אלה שקונים דירות ב-2.5-1.5 מיליון שקל. משמאלם יש את ה-20% שקונים בפחות, ומימינם את 20% שקונים ביותר. הבעיה היום היא שהפערים מתרחבים, ואני צריך לפנות ל-20% שמימין, שהולכים וגדלים, כלומר למכור דירות גם ב-6,4,3 מיליון שקל.

"להוציא היתר בנייה לוקח לי לא פחות משנתיים - 8% מימון, 8% בירוקרטיה, 18% מע"מ. 34% המדינה לוקחת בבוקר. מדירה של 2 מיליון שקל המדינה לוקחת 1 מיליון שקל, זה המספר. פעם הייתי מוציא היתר בשנה מקסימום ובונה בשנה. הזמן התארך כי הבניינים גדלו. היום אנחנו עובדים שנתיים על היתרים וכ-3 שנים על בנייה בשביל להרוויח 15% מהעלות. זאת אומרת, מדירה של 2 מיליון שקל אני מרוויח 250 אלף שקל כולל מע"מ, על-יותר מ-5 שנות עבודה. יוצא שאני מרוויח על דירה 3,000 שקל לחודש. זה לא המספרים שחושבים.

"מה שמציק לי זה איך האזרח סובל ואיך המדינה נותנת לו תחושה שהיא לא אחראית. אני כעוס מזה, המדינה היא זאת שגוזרת את הקופון. אני איש שטח. היום לבשתי חולצה יפה בגללך, אני איש עבודה, קם בבוקר ב-6 וצועק ומתעצבן ובונה בניינים. אנחנו אוהבים את העבודה ואנחנו מכורים לעבודה. אני לא עובד בשביל כסף, בטח קשה לך להאמין לי אבל אני עובד בשביל עשייה. אצלנו זו היצירה, אני כמו פסל, כמו אמן אחר, שאחד מצייר ואחד בונה".

- אז תמכור את היצירות במחירי עלות.

"הבנק ייתן לי בעיטה בטוסיק, אלה ההוראות של בנק ישראל. יש אי הבנה בציבור. לי קל יותר למכור 200 דירות במיליון שקל מאשר 100 דירות ב-2 מיליון שקל. הרווח שלי הוא 15%, אז מה אכפת לי בכמה נמכרת הדירה? אני מעדיף למכור 400 דירות במיליון שקל, ולא 100 דירות ב-4 מיליון שקל. אני לא רוצה שהמחירים יעלו, כי לפי הפרבולה שלי יש לי פחות אנשים למכור להם. הלוואי שהציבור היה מבין את זה".

מזרחי ובניו

שנת הקמה: 1963 תחום פעילות: בבנייה ופיתוח פרויקטים למגורים, מסחר, תעשייה, היי-טק ותיירות מייסד: אלי מזרחי מחזור מכירות: 350 מיליון שקל מספר עובדים: 320