*** הכתבה בשיתוף אלוני האפט
דוח הדיור שפורסם לאחרונה על ידי מבקר המדינה, עורר סערה במערכת הפוליטית והציף אל פני השטח מספר רב של שאלות. בלי קשר למועד הפרסום או למסקנותיו, כדאי לשפוך מעט אור על נושא המעסיק לא מעט יזמים: השלמת הון עצמי.
"פרויקט נדל"ן ללא מימון לא יצא לדרך", טוען צחי אגסי. אגסי, שמנהל עם שותפו רותם סמדג'ה את חטיבת הנדל"ן בחברת אלוני האפט, הוא יזם בנשמתו, שותף לשעבר בחברת ייזום שהקימה פרויקטים רבים באזור תל אביב, ואדם שלא יכול להפסיק לעבוד "הוא יכול לשלוח לך אס.אם.אס גם בשתיים בלילה אם הוא נזכר במשהו", מעיד סמדג'ה, הצלע המשפטית והאקדמית של החטיבה.
עלויות הקרקע והבנייה הן גבוהות מאוד, אומר אגסי והיזם יתחיל לפגוש את כספו לאחר תקופה ארוכה ולאחר שביצע את כל שלבי הבנייה על פי חוק המכר. הקרקע מהווה בדרך כלל בטוחה ראויה אותה שעל בסיסה ניתן לקבל מימון, אולם אם החיים היו כל כך פשוטים, סביר להניח שהיינו רואים הרבה יותר יזמים בשטח. עקב מגבלות רגולטוריות ומגבלות אותן מטילים הבנקים על עצמם על מנת שיוכלו לתמחר טוב יותר את הסיכונים אותם הם לוקחים ולהציע אשראי זול יותר, שיעור ההלוואה המקסימאלי אותו ניתן לקבל מהבנק הוא 85% מעלויות הפרויקט, כפי שנקבע בדוח אפס.
מבוא ל"דוח אפס"
"דוח אפס", המבוצע על ידי שמאי מקרקעין הוא דוח מפורט המתאר את מצבו של הפרויקט מההיבטים הפיננסיים. הדוח הכולל בין השאר את עלויות הקרקע ותחזית עלויות הבניה, וההכנסות בגין מכירת הדירות מאפשר לאנשי הבנק, בשקלול הידע, הניסיון והעבר המוכח של היזם, לקבוע את גובה המימון אותו יעניק הבנק לפרויקט. את היתרה, או כמו שאנחנו קוראים לה: ההון העצמי, יהיה על היזם לממן בכוחות עצמו, ממקורות מגוונים. הוא יכול להשלים את החסר באמצעות הון פרטי או באמצעות גיוס הון ממקורות שונים ביניהם: קרנות, קרנות להשלמת הון עצמי, משקיעים פרטיים ועוד. "אפילו המוסדיים", אומר אגסי, "מתחילים לפזול לכיוון". בהתחשב ברמות התשואה שמאפשרת ההשקה בנדל"ן, זה לא באמת מפתיע.
העובדות מדברות בעד עצמן: שוק הנדל"ן למגורים מתאפיין בביקושים גבוהים. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, 51 אלף דירות חדשות נדרשות בישראל מדי שנה, ומשנת 2011 נכנסות לשוק ארבעים ושלושה עד ארבעים ושבעה אלף דירות חדשות בלבד. בנוסף מדובר כיום במחסור של כמאה ושלושים אלף דירות חדשות. מחסור שלמרות דו"ח המבקר לא נראה כי הוא עומד להיפסק בקרוב.
אין יסודות ללא בסיס
לאור הנתונים הללו ניתן להבין כי יזמות בתחום הנדל"ן עשויה להיות משתלמת במיוחד, אולם אגסי וסמדג'ה מבקשים להדגיש את המורכבות הרבה של התחום. הצורך להבין את המבנה הכלכלי והשיווקי של הפרויקט הוא הבסיס. בלעדיה, אומר סמדג'ה "אף אחד לא יכול לקרוא לעצמו יזם". בטרם תחילת העבודה יש לחקור היטב היבטים שונים כמו איזה סוג של פרויקט ניתן להקים, כיצד לשווק אותו ללקוחות הסופיים וכמובן מה תהיה בסופו של דבר שורת הרווח. יזמי נדל"ן צריכים לדברי סמדג'ה, לדעת לקרוא תכוניות בניין עיר, ולברר בדיוק אילו זכויות בנייה הם עשויים לקבל. בשלב זה הם ממליצים להתייעץ עם אנשי מקצוע, אדריכלים, שמאים, עורכי דין וממומחי מימון.
לאחר שנאספו כל הנתונים הרלבנטיים, הגיע הזמן להכניס אותם לטבלאות חישוב, במטרה לבחון את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. באופן עקרוני מדובר על הצבה של עלויות הפרויקט הצפויות מול ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות, כדי לקבל את שורת הרווח, אולם כפי שאתם וודאי מתארים לעצמכם, מדובר בגיליונות חישוב מפורטים וארוכים יותר. "מי שלא יידע לייצר תקורות בזמן שהוא עובד על הפרויקט, לא ישרוד", הם אומרים.
זמן העבודה על הפרויקט במסלול הקצר, משלב התכנון ועד לגמר הוא כשלוש שנים לפרויקט פשוט יחסית בן שתיים עשרה עד חמישים דירות ובמשך הזמן הזה, יש חשיבות עצומה למקורות המימון שיאפשרו תשלום לספקים. השינויים התכופים ברגולציה, שמאפיינים את ענף הבנייה עלולים להפתיע את היזמים בכל רגע. 'פתאום יוצא עדכון לתקנות שדורש התקנת ספרינקלרים לכיבוי אש', מדגים אגסי. זוהי עלולה להיות הוצאה לא צפויה ולא קטנה ועל היזמים להיערך אליה ולהוצאות שונות מסוגה.
אחת הדרכים בהן עשויים יזמי נדל"ן לנקוט על מנת להפוך את ניהול הפרויקט ליעיל יותר וכלכלי יותר היא פנייה לחברה המתמחה בהיבטים הפיננסים של תחום הנדל"ן. חברה השולטת במספר שפות: מימונית, אדריכלית, שיווקית, משפטית ושמאית, שתוכל ללוות את הפרויקט משלב הבירורים הראשונים והעבודה מול הרשויות, ובמידה והפרויקט יוצא לדרך, גם בהפקתו של דוח אפס, בניית תמהיל הדירות, בחירת היעדים, פנייה לבנקים במטרה להשיג את אחוזי המימון הגבוהים ביותר ופניה לגופים פיננסיים נוספים לצורך השלמת ההון העצמי.
גוף המשלב בין ניסיון וידע בייזום והקמת פרויקטים, ברמת הביצוע בשטח לבין שליטה בצדדים משפטיים, כלכליים, תכנוניים, מיסויים ושיווקיים של התחום, עשוי להפוך את הקמת הפרויקט הבא שלכם ליעילה יותר ומשתלמת יותר מבחינה כלכלית.