נותנים אשראי: הכל על מימון חוץ-בנקאי של מיזמי נדל"ן

*** הכתבה בשיתוף קרן אקספו

עליות השערים הרצופות של השנים האחרונות מעט משכיחות מאיתנו את המשבר הפיננסי הגדול שכמעט והמית אסון כלכלי על השווקים הגלובליים. המשבר שפקד את ענף הבנקאות נבע בעיקר משתי סיבות מרכזיות, השקעת ההון העצמי, הנוסטרו, במכשירים מסוכנים ויחס הלימות הון- כמות ההון שהבנק צריך לרתק כנגד הלוואה שהוא נותן, יחס שבשנים העליזות של טרום המשבר התברר כנמוך מדי.

כאשר השוק יורד בחוזקה כפי שקרה במשבר הפיננסי של 2008, שילוב של גורמים אלה, יוצר כדור שלג שקשה לעוצרו ומוביל להפסדי ענק שלא כולם עמדו בהם - ולראיה, ליהמן ברדרס, בנק אוף אמריקה וסיטי בנק, מהאריות הפיננסיים של ארצות הברית, קרסו.

הבנקים המרכזיים בעולם הבינו שיש לטפל בבעיה זו בעיקר על ידי העלאת יחס הלימות ההון שייצב את איתנות הבנקים. גם בשוק הישראלי צעדו לאותו הכיוון ועל פי הנחיות הממונה על הבנקים, יחס הלימות ההון צפוי לגדול בהדרגתיות עד לשנת 2017 לכדי 17% (בפועלים ולאומי) וזאת לעומת יחס הלימות הון של 11% בשנת 2011.

בשנים של עליות עקביות ומובהקות בשווקים הפיננסיים, כפי שאנו חווים משנת 2009 ואילך, נושא העלאת יחס הלימות ההון מעט מחוויר והשלכותיו מעט מתקהות וזאת משום שהנוסטרו, של הבנקים עלה וצמח בגין עליות שווי הנכסים הפיננסיים ולכן לא חווינו קיטון מהותי בסך ההלוואות למרות הדרישות להגדלת ההלימות.

עם זאת, יש לזכור כי כבר שש שנים שוקי ההון עולים בקצב די רצוף בעיקר בשל הריבית האפסית בשוק אשר מוציאה את רלוונטיות החיסכון מחד ומעלה את ביקוש ההשקעה בנכסים והחיפוש אחר תשואה עודפת מאידך , ויוצרת כאמור עליה בשווי נכסי הבסיס.

ברגע שהסנטימנט ישתנה והשוק יתחיל לתקן מטה, האפקט של נושא הלימות ההון יצא אל האור. הפחתת כושר ההלוואות של הבנקים יוצרת מצב שהאחרונים הופכים לבררנים יותר ביחס ללווים ולכן יש לחפש אלטרנטיבות במקום אחר, בעולם המימון החוץ בנקאי.

המרכזים החוץ בנקאיים

המוקד המרכזי החוץ בנקאי הינו במתחמי הבורסה לניירות ערך בתל אביב, שם היזמים הגדולים מגייסים חוב מהמוסדיים ומהציבור ובכך מגוונים את צינורות האשראי שלהם. יחד עם זאת, הפתרונות הבורסאיים טובים לחברות גדולות ומוכרות ופחות ליזמים הבינוניים והקטנים. כאשר האלטרנטיבה הבנקאית והבורסאית אינה אפשרית, פונים לגופים אחרים המציעים אשראי זמין.

פעילותם של גופים אלה עולה בקצב מהיר בשנים האחרונות: חברת האחים נאווי הציבורית, אחד הגופים החוץ בנקאיים הידועים בתחום ניכיונות הצ'קים, דיווחה בדוחותיה לשנת 2013 כי היקף פעילותה בתחום זה עמד על כ-3 מיליארד שקל, גידול של חצי מיליארד שקל לעומת התוצאות של 2012. עם התגברות המודעות לאפיק החוץ בנקאי הזה סביר כי היקף נכנסת יגדל בהתאם.

חברות הביטוח הגדולות הפכו אף הן לשחקן מרכזי בעולם החוץ בנקאי. חברות אלו החלו לפעול בתחום ליווי הפרויקטים לפני כעשור, וכיום חלקם בשוק עומד על אחוזים בודדים מסך האשראי שניתן בכלל השוק. גופים נוספים הינם קרנות אשראי כדוגמת קרן אקספו ועוד.

מי מעניק אשראי לפרויקטי נדל"ן?

מלבד גופים אלה, בשלוש השנים האחרונות עולה קרנן של קרנות חוץ בנקאיות המציעות אשראי, בעיקר ליזמי נדל"ן בעת רכישת קרקע ולפרויקטי נדל"ן ומהוות פתרון אלטרנטיבי ליזמים וקבלנים אשר נדחו על ידי הבנקים או לחילופין העדיפו מראש לפנות באלטרנטיבה זו. הסחבת הבנקאית היחסית בטיפול בבקשת ההלוואה, הדרישה בקבלת בטחונות ושעבודים מעבר לריבית ההלוואה, והחובה לעמוד באמות מידה פיננסיות כתנאי להתחלת פרויקט ובהמשכו, מבליטה את יתרונן של קרנות שנוטות לתת תשובת אשראי תוך תקופה קצרה ודרישה לביטחונות ועמידה בהתניות גמישה.

מבחינת החוק, המדינה טרם מינתה רגולטור שיהיה אמון על הפעילות החוץ בנקאית וזאת להבדיל מהממונה על הבנקים המשמש כ"שוטר", והרשות לניירות ערך המשגיחה על התנהלותן התקינה של חברות הבורסה. סביר כי בשנים הקרובות יעלה הצורך למנות רגולטור שכזה, אשר מעבר לפיקוח על התחום החדש יחסית, עשוי לחשוף את התחום לציבור ולהפוך את תדמיתו ליותר לגיטימית. בהקשר זה נציין כי הגופים החוץ בנקאיים "הממוסדים", כדוגמת הקרנות הגדולות, למרות שאין מעליהן רגולטור, דואגים למנהל תקין וממנים מפקחים - למשל נאמנים חיצוניים לטובת המשקיעים וכן ועדת אשראי חיצונית בלתי תלויה הבוחנת את הסיכון הגלום בכל בקשת הלוואה.

הרגולציה צפויה אף לבדל פעילותן של הגופים החוץ בנקאיים הממוסדים מפעילותם של ה"צ'יינג'ים" הנודעים וה"מלווים בריבית" הקטנים. אלה פועלים בתחום זה על פי חוק, אך לעיתים לא על פי קודי פעולה דומים וחלקם אף זוכים לכינוי, "שוק אפור" המיוחס לעיתים, שלא בצדק, לכלל השוק החוץ בנקאי.

זה הצעד הראשון שעליך לעשות לקבלת מימון