"במחיר דירה קטנה בארץ ניתן להשקיע בפרויקטים יזמיים במנהטן"

*** הכתבה בשיתוף HAP

חולמים על רכישת דירה להשקעה במרכז הארץ תוך עשיית רווח גבוה? אולי כדאי שתחשבו מחדש. "אין זה סוד כי שוק ההשקעות בנדל"ן בארץ נמצא בדעיכה. רמות המחירים הגבוהות לצד הגבלת גובה המימון הבנקאי אשר מצריכה הון עצמי גבוה יותר, מייצרים חסמי כניסה ואינם מאפשרים לכל אדם להשקיע", אומר ניר אמזל, מנכ"ל משותף בחברת הנדל"ן היזמי HAP INVESTMENTS, הפועלת במנהטן ניו-יורק וסביבותיה. "בנוסף מדיניות הממשלה והרשויות השונות להורדת היקף רכישת הדירות להשקעה והורדת מחירי הדיור מתאפיינות בחוסר יציבות בתקופה האחרונה ומגבירים את חוסר הוודאות בשוק הנדל"ן הישראלי. צפי התשואה בהשקעות נדל"ן מניב בארץ תלוי מאוד באזור ההשקעה והתשואה הממוצעת כיום נעה בין 2% ל-7% ברוטו בלבד, גם התשואה על ההשקעה בפרויקטים יזמיים בישראל נמוכה באופן יחסי".

לדברי אמזל, בשנים האחרונות שוק הנדל"ן בניו-יורק חובק בתוכו הזדמנויות השקעה מצוינות. "ממוצע התשואות להשקעה בנדל"ן מניב בניו-יורק נע בסביבות 8% לשנה. בהשקעות יזמות נדל"ן צפי התשואות גבוה בצורה משמעותית ונע סביב 20%-15% לשנה, הוא מסביר.

- אילו מודלים של השקעה בנדל"ן בחו"ל קיימים כיום?

"יש כמובן את עסקאות הנדל"ן הקלאסיות של רכישת דירה בחו"ל לצורך השקעה שחסרונן הוא בדרישה להון גבוה יחסית למשקיע הישראלי, שבמצב כזה מעדיף כבר לקנות דירה בשוק המקומי המוכר עבורו. מודל אחר של השקעה מבוסס על כלכלה שיתופית. מדובר בהשקעת הון של קבוצת משקיעים בשותפות ביזום פרויקט נדל"ן בחו"ל וקבלת רווח דו ספרתי על ההשקעה הראשונית בתום המכירה. אנחנו מציעים גם חוב וגם הון, לפעמים בפרויקט נפרד ולפעמים בגיוס שהוא גיוס משולב של הון וחוב יחד לתמהיל של פרויקטים. ההבדל בינינו לבין הקרנות האחרות הוא שאנחנו גם היזמים של הפרויקט ואנחנו משקיעים מיליונים מהכיס שלנו בכל פרויקט והכסף של המשקיעים מצטרף לכסף שלנו ויוצא ביחד איתו חזרה בעת מימוש. לכן יש לנו זהות אינטרסים עם המשקיעים שלנו. רוב החברות הישראליות העוסקות בתחום הזה פועלות כמקשרות או מתווכות ובדרך כלל מגייסות הון מהמשקיעים בשלבי טרום קניית הנכס הנדל"ני והמשקיעים הופכים להיות בעצם שותפי הון בחברה על כל הסיכונים המשתמעים מכך לגבי הצלחת או כישלון הפרויקט. אנחנו, בקרן HAP, נוקטים בשיטה אחרת ובטוחה יותר עבור המשקיעים - בה הם הופכים למלווים שלנו ולא לשותפי הון. הדבר הזה עובד יפה מאוד בפרויקט שלנו כעת בניו ג'רזי, בו ייבנה מגדל מגורים יוקרתי על קרקע של 3.5 דונם שכבר רכשנו".

- איך זה מתבצע בפועל?

"אנחנו פונים למלווים רק בשלב שלאחר קבלת היתר הבנייה כאשר הפרויקט פעיל ובשונה מרוב החברות בתחום הפועלות רק כגורם מתווך, החברה שלנו משקיעה כ-20% מכספה בכל פרויקט ובכך מייצרת זהות אינטרסים מלאה בינה לבין המשקיעים. בנוסף לכך, מכיוון שמדובר בהשקעה ישירות אצל היזם, נחסכים פערי תיווך ועלויות הקיימים בהשקעות אחרות בשוק".

- אבל הרווח של משקיעי ההון לעומת המלווים בטח גבוה יותר?

"זה נכון כי בסופו של דבר במודל של השקעת הון יש לך סיכוי לתשואות גבוהות יותר, בד בבד הסיכון גבוה יותר. במודל ההלוואה שלנו אתה משקיע בפרויקט קיים שכבר קיבל היתר בנייה וכך אתה מצמצם מאוד את הסיכון שלך. התשואות על ההשקעה הן עדיין יפות מאוד ביחס לבנקים או לבורסה ויכולות להיות דו ספרתיות, וכן יש בטוחות וקדימות בקבלת הכסף".

- מהו פרק הזמן של ההלוואה במודל הזה?

"מדובר על הלוואה לתקופה קצובה של שנתיים בלבד, שהיא פרק זמן קצר יחסית בנדל"ן. אפשר לומר שזה כאילו שקיבלת תשואה דומה לשכירות על הכסף שלך. זה מגודר בזמן, בסיכונים, בריבית וזאת אפשרות יחסית יפה להשקעה".

- מהן הבטוחות של המודל?

"המשקיע הוא חלק משותפות ישראלית מוגבלת ואחריותו מוגבלת לגובה השקעתו בלבד. השותפות המוגבלת מחזיקה באמצעות כספי המשקיעים בחברת LLC אמריקאית, שהיא בעלת הקרקע ומנהלת הפרויקט. כשותף מועדף, מקבל המשקיע חלק יחסי בנכסי החברה (קרקע) המהווים בטוחה להשקעה. כמו כן, לכל פרויקט מגויסים כספי המשקיעים בנפרד והם מועברים לחשבון ייעודי לפרויקט המנוהל על ידי משרד רואי חשבון חיצוני".

להיזהר מרווח מהיר

אמזל מבקש להזהיר מפני מודעות פרסומת המבטיחות למשקיעים רווחים מהירים על עסקאות נדל"ן שונות ומשונות בחו"ל ובמיוחד בארה"ב. "כשמישהו מציע לכם לעשות השקעה קצרת טווח בנדל"ן בחו"ל מדובר בדרך כלל בעסקאות השקעה של השבחה מהירה של נכס ומכירה ברווח. הדברים האלה די נדירים בשוק האמריקאי, בטח כשמדובר ביזמים זרים כי מטבע הדברים למקומיים יש יתרון בכך. הרי תושב מקומי יכול לשפץ את הדירה ולהשביח אותה בעצמו, אז בשביל מה הוא צריך שיזם ישראלי יעשה זאת עבורו?

"באופן כללי כל ההבטחות לרווחים מהירים בעסקאות נדל"ן בחו"ל נבנות בדרך כלל על ספקולציות - אומרים לך שהשוק יעלה ואתה מהמר על כך ומשקיע את כספך, אבל המשקיע הנבון צריך לבדוק מהי ההשבחה בדיוק ומה היתרון שלו. במודל שלנו אנו מבקשים מהמשקיעים את כספי ההשקעה רק בשלב הוודאי, בו יש לנו כבר היתר ואנחנו מתחילים לבנות. ככה אנחנו מצמצמים עבור המשקיעים סיכונים אפשריים ושומרים על ההון של כולם".

- כיזם ישראלי הפועל בארה"ב, מה אתה חושב על ההתחדשות העירונית כיום בארץ?

"בעיניי לשוק בארץ אין כיוון ברור לאן הוא הולך. לצורך הדוגמה, פרק הזמן של קבלת היתר וביצוע פרויקטים של פינוי בינוי בישראל הוא כ-10- 15 שנה במקרה הטוב. לעומת זאת, בארה"ב מדובר על פרויקטים דומים בפרקי זמן של עד 5 שנים. ניו יורק היא עדיין שוק מאוד חזק נדל"נית ואנחנו בהחלט מתכוונים להיות בין מובילי השוק הזה".

HAP TOWER: השקעת הנדל"ן הבאה שלכם. לפרטים הקליקו כאן>>