"על יזם בתחום ההתחדשות העירונית להיות מתוחכם מיזם נדל"ן"

הכתבה מטעם מרכז הנדל"ן

אם בעבר הלא רחוק ההתחדשות העירונית סווגה כסטארט אפ של עולם הנדל"ן, הרי שכיום התחום סיים את שלב הוכחת הפוטנציאל. הלכה למעשה, תת הענף הזה מנסה ליצור לעצמו אחיזה ויסודות בעיקר, באשר לוודאות התכנונית ובאשר לגיבוש נהלי עבודה נכונים, המתאימים לתחום מודרני.

"אם עד לפני 8 שנים הגל הראשון של היזמים והחברות חשבו שבסך הכל מדובר בתחום נוח בסביבה עסקית יציבה, הרי שמאז בשוק הספיקו להפנים כי מדובר באחד התחומים בהם קשה ביותר לפעול", אומר אילי בר, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי, המשמש כמנחה אקדמי וכמרצה בקורס התחדשות עירונית מטעם מרכז גלובס לנדל"ן. לדעתו של בר, בשל תנאי פתיחה אלו "על יזם בתחום ההתחדשות העירונית להיות יותר מתוחכם מיזם נדל"ן העוסק בתחומים רגילים מסורתיים".

- מהו ההבדל המרכזי בין יזם התחדשות עירונית לבין יזם של פעילות אחרת בנדל"ן?

להרשמה לקורס תמ"א 38>>

"ההבדל המרכזי הוא החשיבות העליונה של היזם בתחום ההתחדשות העירונית, לצפות בעיות קדימה ולדעת לתת להן מענה כבר מהשלבים הראשונים של הייזום. יזם סטנדרטי נהנה מחופש פעולה גבוה ומגמישות גבוהה, בין היתר משום שאין לו לאורך הדרך מגבלות שיזם תמ"א 38 צריך להתמודד עימם. כך למשל, על יזם בתחום ההתחדשות העירונית לקחת בחשבון את ההשלכות בהתנהלות מול בעלי הדירות ומול הרשויות המקומיות, על כן דרגות החופש שלו קטנות יותר. אם לא די בכך, הרי שאין לו וודאות באשר לגורמים שעל פניו צריכים להיות ברורים מראש כדוגמת חישוב הזכויות ושאלות תכנוניות אחרות, עליהן מתגלה התשובה תוך כדי תנועה. לכן עליו להפגין בקיאות ולעיתים לתת תשובות בזמן אפס. בייזום סטנדרטי ניתן להישען על יסודות מקובלים והערכת סיכונים יותר מבוקרת. לעומת זאת, בתחום ההתחדשות העירונית נדרש היזם להציג ידע גם בתחומי הקניין, המימון , המיסוי, הביצוע, שכן לעיתים מדובר על החלטות אותם עליו לקבל באופן מיידי. לכן הוא אינו יכול להסתמך אך ורק על אנשי מקצוע חיצוניים מטעמו".

- מאחר ומדובר בתחום בהתהוות, הידע האקדמי בו יחסית מוגבל, כיצד תעזור הלמידה בתחום ליזם?

"אחד הלקחים שלמדנו לאורך הדרך, שאמנם מחיר הכניסה לתחום הוא נמוך, שכן למעשה מדובר על עסקת קומבינציה, אך מצד שני השקעת הזמן היא אדירה וחסרת פרופורציה לכל עסקת נדל"ן מסורתית. ככל שהתחום פחות מובנה ומורכבות התכנון שבו יותר מאתגרת ולא וודאית, כך יש להשקיע יותר זמן ויש צורך לייעל תהליכים על ידי למידה מהשטח".

"על פניו", מוסיף בר, "על מנת להתחיל לקדם פרויקט לא צריך יותר מיזם נמרץ ומחשב נייד. הרבה מאוד יזמים אכן התחילו כך, בלי שום מערך ארגוני וקיבלו את התמיכה מאנשי אאוטסורסינג. עם הזמן, הפעילות גדלה והשוק מתמקצע והיזמים מבינים שלא ניתן לנהל בצורה זו את הפעילות. לשם כך נוסדה תוכנית הלימודים של מרכז גלובס לנדל"ן בתחום ההתחדשות העירונית. המטרה שלה בסופו של תהליך היא לחשוף יזמים לסוגיות ולצרכים שעולים החל משלב הייזום הראשוני ועד לשלבים האחרונים של לאחר הביצוע - קרי, מסירה ובדק. כך שנלמד מה לעשות, איך להיערך, ומהם המשתנים שצריך לקחת בחשבון בכל שלב".

"התחום קורם עור וגידים, כך שחשיבות הלימוד והעדכון תוך כדי תנועה מהותית לדעתי יותר מאשר למידה של תחום מושרש וממוסד. אין ספרי לימוד עבי כרס, והתוכנית איננה אקדמית אלא דינמית ומעודכנת לאותו יום של המפגש. אנשי המקצוע מחוברים לשטח, כך שדרכם ניתן לדעת איך להתנהל על בסיס החוקים הקיימים וכן על בסיס התקנות שמתעדכנות כל הזמן ואף להבין איך לפעול כאשר החוקים משתנים. קשה לי לראות היום איך יזם נכנס לעבודה בלי שהוא מדביק פערים, על בסיס ניסיון וטעויות של אחרים ומבלי שהוא חושף את עצמו לתחומים משיקים".

- האם גם על אנשי המקצוע החיצוניים, להבין את מלוא התהליכים בפרויקט התחדשות עירונית, או שדי אם יבינו ויתמקצעו בתחום עליו הם מופקדים?

"מאחר והפרויקטים בתחום זה יותר מורכבים, הרי שככל שאנשי המקצוע מבינים את המכלול כך יש סיכוי טוב יותר שידעו להימנע מטעויות שיתקעו את הפרויקט. היזם מצידו צריך להיות זה שמשקיף ומנהל מלמעלה את כל המערך. בתחום ההתחדשות העירונית נדרשת סינרגיה כמעט אבסולוטית בין אנשי המקצוע ומשכך על כל אחד מנותני השירותים, בין אם מדובר במפקח, עו"ד, או אדריכל, להבין גם בתחומים אחרים לאורך התהליך".

להרשמה לקורס תמ"א 38>>