"בתמ"א 38 דין ועדה מקומית אחת אינו הדין בוועדה אחרת"

לדברי אביבית מאור נמרודי, מרכזת קורס ההתחדשות העירונית במרכז גלובס לנדל"ן, חשוב לדעת לפעול נכון מול הוועדות, להבין מה השיקולים העומדים בפניהן ומה גורם לחברים בהן לאשר או לדחות תוכנית התחדשות עירונית

אביבית מאור נמרודי/ צילום: אילן ספורט
אביבית מאור נמרודי/ צילום: אילן ספורט

*** הכתבה מטעם מרכז גלובס לנדל"ן

יזם בתחום ההתחדשות העירונית נאלץ לעמוד בפני מספר רב של אתגרים לא פשוטים בטרם יזכה לממש פרויקט. אחד מאותם אתגרים ראשיים נעוץ בהתנהלות אל מול הרשות המקומית והוועדות המקומיות. לכל אחת מהן יש את האני מאמין שלה, את המדיניות הספציפית שלה כך שקשה מאוד להסיק מאחת לגבי רעותה. עו"ד אביבית מאור נמרודי, סגנית ראש עיריית רמת גן ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ולבנייה של העיר מספרת כי למרות הקילומטראז' הרב שצברו היא וחבריה בוועדה, הם עצמם כל הזמן לומדים את התחום. זאת "על מנת להפוך את ההתחדשות העירונית לכלי שיוכל להיטיב עם הדיירים עצמם ובמקביל לשפר את פני וחזות העיר ולשרת נאמנה את התושבים".

מאור נמרודי מרכזת את קורס ההתחדשות העירונית של מרכז גלובס לנדל"ן ומרצה בו על התהליכים והדינמיקה ברשויות ובוועדות המקומיות ועל התנהלות נכונה בהצגת הפרויקטים בוועדות עצמן. לדבריה, מאחר ומדובר בתחום צעיר ודינמי חשוב ללמוד ולהתעדכן באשר להתפתחויות בו. מי שאינו מעודכן עלול בסופו של דבר לבזבז זמן יקר ולהיתקע עם פרויקט שאינו בר מימוש. "בכוונתי לנסות להסביר איך לפעול נכון מול הוועדות? כיצד העוסקים במלאכה חושבים? מהם השיקולים העומדים בפניהם בעת בחינת התוכנית המוגשת? ומה למעשה גורם להם לאשר או לא לאשר פרויקט?".

להרשמה לקורס תמ"א 38>>

מאור נמרודי ממשיכה ומסבירה כי "כאשר יזמים שלא עשו נכון שיעורי בית באים להופיע מולי בוועדה, ומגישים תוכנית אשר אינה עומדת במבחן הסבירות והמציאות, הרי שדינם להידחות והפרויקט מעוכב לחודשים רבים. לדעתה, "על חלק מהם ללמוד מניסיונם של יזמים ובעלי מקצוע אחרים וכן מניסיונם של אלו הנמצאים בוועדות עצמן על מנת שמקרים כאלו לא יחזרו על עצמם, כך שיוכלו לקדם את הפרויקטים שלהם 'במסלול הירוק', המהיר".

לטענתה של סגנית ראש עיריית רמת גן, "חלק לא מבוטל מהיזמים ואנשי המקצוע בתחום עדיין מאמינים כי המשוכה העיקרית היא השגת החתימות של דיירי הבניין, אך בפועל, אין להפריד תהליך זה מתהליכים אחרים. בהתעלמות מתהליכים אלו היזם עלול למצוא עצמו עם חוזה שלא ניתן למימוש. החוכמה היא ללמוד איך לסנכרן בין ההתנהלות והמו"מ מול הדיירים לבין ההתנהלות מול הרשויות המקומיות, הוועדות ובמקביל אל מול סוגיות לא פשוטות אחרות כדוגמת, שיקולי המס, אלמנט המימון ויתר המרכיבים המשפיעים על היתכנות הפרויקט".

"על מנת להפוך ליזם רציני ומצליח יש לרדת לרזולוציות, להבין את הענף ברמה הגבוהה ביותר ולהפנים שדין ועדה אחת אינו הדין בוועדה אחרת, שכן לכל עיר ועיר יש את המאפיינים הייחודיים לה ואת הקריטריונים שלה בבחינת פרויקטים". מאור נמרודי מפרטת: "אם למשל בוועדה המקומית של רמת גן אישרו פרויקט לפי יחס המרה של 1:3 בפרויקט של תמ"א 38 הריסה ובנייה, אין הדבר משליך על אישור פרויקט דומה בעיריית גבעתיים הסמוכה".

על פי מאור נמרודי, יזם שלא ישכיל להבין מהם תנאי הפתיחה של כל עיר דינו להיכשל. "בעיריית גבעתיים לדוגמה נדיבים פחות מבחינת זכויות הבנייה. אין זה אומר שקברניטי העיר מתנגדים להליך אלא שמאפייני העיר מאפשרים יחסיות שונה. במקרה של גבעתיים הצפיפות המקורית גבוהה יותר, אזורי התעסוקה פחותים מאשר ברמת גן והמצב בקופת העיר שונה מזה שברמת גן, כך שהשיקולים שונים בהתאם לצרכים. תפקידנו בתור מחנכים בתחום, לתת ליזמים ולאנשי המקצוע את הכלים להבין כיצד נכון לפעול בטריטוריה בה נמצא הפרויקט.

נמרוד מוסיפה כי "חלק ניכר מהרשויות מנסות לקדם היום פרויקטים של תמ"א 38 תוך התמקדות גבוהה מבעבר בפתרונות נלווים לציבור ולא רק בחינה נקודתית של תועלות הבניין הספציפי. למשל בעיריית רמת גן אנו בוחנים את נושאי הצפיפות, הגובה, קווי הבניין ונושאים אחרים מנקדות מבט רחבה, ולעיתים אף פועלים להקמת מבנים נלווים לצרכי הציבור במסגרת התוכנית הספציפית, כך שעל היזמים להבין וללמוד על דרך מחשבה זו ולהתחשב בכך בעת תכנון הפרויקט", מסכמת מאור נמרודי.

להרשמה לקורס תמ"א 38>>

צרו איתנו קשר *5988