הכתבה בשיתוף ??

"קיבלתי הצעה מאוד אטרקטיבית להצטרף לפרויקט תמ"א 38/2 ", כך סיפרה לי דודתי שהיא בעלת דירת מגורים בבניין המכיל 4 דירות. "מהי ההצעה"? שאלתי, והיא השיבה כי בבניין החדש שייבנה היא תקבל 2 דירות מגורים חדשות בקומה אחת מעל דירתה הנוכחית. "ומי נושא בתשלום המיסים וההיטלים בגין עסקה זו?", שאלתי שוב. "הכל על היזם", ענתה דודתי. אולם רגע לפני שאתם ממהרים לחתום על "עסקת החלומות" הנה כמה דברים שצריך לדעת כדי לממש את התכנית בדרך הבטוחה ביותר עבורכם.

עוד בנושא >> טקסט לינק

האם די בהתחייבות חוזית של היזם?

האם די בהתחייבות חוזית של היזם לשאת בתשלום המיסים? מהם המיסים המוטלים על בעל דירה המצטרף לפרויקט תמ"א 38/2? ומהם מוקשי המיסוי מהם צריך להישמר בעל דירה שכזה? נקדים ונאמר, כי התחייבותו של היזם בהסכם התמ"א לשאת בתשלומי המיסים צריכה להיות ברורה, מפורשת ומפורטת ברמת הפירוט הגבוהה ביותר. התחייבותו החוזית של היזם לשאת בנטל המיסים, כאמור, רצוי שתהא מלווה גם בקבלת בטוחות מתאימות, וזאת מכמה סיבות. ראשית, ההתחייבויות לתשלום מיסים שונים החלים בעסקת תמ"א 38 מוטלים על פי דין על בעל הדירה, והתחייבותו החוזית של היזם לשאת בתשלום מיסים אלו, לא תשמש לבעל הדירה מפלט כנגד הוראות החוק.

חשוב לדאוג לבטוחות מתאימות

היות ומדובר בהתחייבות כספית משמעותית של היזם כלפי בעל הדירה, מן הראוי והנכון לגבות התחייבות שכזו בקבלת בטוחה מתאימה. תשלום המיסים וההיטלים במועד, הינם מפתח לעמידה בלוח הזמנים שנקבע בין הצדדים לביצוע הפרויקט, והם גם המפתח לעדכון ו/או לביצוע הרישומים השונים בלשכת רישום המקרקעין. הבטוחות הראויות והמתאימות להבטחת קיום התחייבויות היזם לתשלום המיסים השונים, המוטלים על פי דין על בעל הדירה, הן ערבויות בנקאיות כספיות ואוטונומיות, שניתן לממשן כנגד מתן דרישת תשלום בכתב לבנק.

מוקשי מיסוי בתמ"א 38/2

אם כן, מהם מוקשי המיסוי הקיימים בעסקת תמ"א 38/2? ובפני אילו סיכוני מס עומדת דודתי בעסקה האטרקטיבית שהוצעה לה? הבנות והסכמים עם היזם אודות התחייבותו לשלם את המס אינם מועילים כלפי רשויות המס, ובמידה שהמס לא שולם ו/או לא שולם במועד, הסנקציות יוטלו על בעל הדירה.

תמונה

מס שבח

עסקאות תמ"א 38/2 הן פוטנציאל לקיום חיוב במס שבח לבעל הדירה. מס שבח הוא המס המוטל על הרווח שנוצר לבעל הדירה כתוצאה מביצוע העסקה. בעיקרון, הרווח נמדד על פי הפרשי השווי בין הדירה הנוכחית לבין הדירה העתידית החדשה, בכפוף להוראות הביצוע של רשות המיסוי. אמנם תיקון 88 לחוק מיסוי מקרקעין שהתקבל באוגוסט 2016, הרחיב את בסיס הפטור ממס שבח, אך במקרה של דודתי, בו היא מקבלת היא 2 דירות בתמורה לזכויות הבנייה שהוקנו על ידה ליזם, אין בהרחבת בסיס הפטור כדי להועיל לה.

הבנות והסכמים עם היזם אודות התחייבותו לשלם את המס אינם מועילים כלפי רשויות המס, ובמידה והמס לא שולם ו/או לא ישולם במועד, הסנקציות יוטלו על בעל הדירה. מדובר בסנקציות כגון: עיקולים, קנסות וכד', ולפיכך יש להבטיח את קיום התחייבויותיו של היזם לשאת בתשלום מס השבח, באמצעות ערובות טובות ומתאימות שיינתנו על ידו בעיתוי הנכון. גובה הערבויות הנדרשות יהיה לאחר עריכת תחשיב משוער לסיכון המס, תחשיב שייערך על ידי מומחה בתחום זה.

היטל השבחה

עסקאות תמ"א 38/2 הן פוטנציאל לקיום חיוב בהיטל השבחה. היטל השבחה הוא תשלום המשולם לרשות המקומית עבור ניצול זכויות בנייה בלתי מנוצלות שקיימות במגרש הבנייה הנדון (בכפוף להוראות הדין בעניין זה). אמנם ניצול זכויות הבנייה הנובעות מתמ"א 38 הן זכויות הפטורות מתשלום היטל השבחה, אך כיוון שבמסגרת ביצוע פרויקט תמ"א 38/2 מנוצלות לרוב גם זכויות בנייה המוקנות על פי תכנית בניין עיר החלה במקום הרלוונטי, ייתכן ויחול חיוב בהיטל השבחה בגין זכויות אלו.

בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה (תוספת שלישית לחוק) זכאי בעל דירה לפטור אישי מהיטל השבחה עבור הרחבת דירתו, עד לשטח של 140 מ"ר. היזמים נוהגים לדרוש קבלת פטור שכזה מאת בעלי הדירות ולהשתמש בו בעת הגשת הבקשה להיתר הבנייה. אולם, ניצול ומימוש פטור זה מחייב את בעל הדירה להשתמש בדירה החדשה לפחות 4 שנים מגמר בנייתה, אם לא כן יבוטל הפטור למפרע ותשלום ההיטל יידרש מאת בעל הדירה.

תמונה

מס ערך מוסף

שירותי הבנייה שניתנים על ידי היזם לבעל הדירה לצורך בניית הדירה החדשה, הינם שירותים אשר קיימת חבות במס ערך מוסף בגינם. שירותי הבנייה ניתנים לבעל הדירה כתמורה עבור זכויות הבנייה שהוא העביר ליזם, אך מה בדבר חבות המע"מ עבור שירותי בנייה אלו? האם היזם ישלם חבות זו או בעל הדירה?

היטלים עירוניים

יש פעמים ומוטלים היטלים עירוניים על נכס, אשר גבייתם בפועל נעשית רק בשעת מכירת הנכס או הגשת בקשה לקבלת היתר בנייה, כגון היטל תיעול. היטל זה יכול להיות מוטל שנים רבות בטרם ההתקשרות החוזית עם היזם. כאשר היזם יגיש את הבקשה לקבלת היתר בנייה, יותנה מתן היתר הבנייה בתשלום היטלים אלו. מי נושא בתשלומם? האם היזם המבקש לקבל היתר בנייה, או שמא בעל הדירה שעל דירתו הוטל ההיטל לפני שנים רבות ועוד בטרם נכנס כלל היזם לתמונה?

אלו מקצת ממוקשי המיסוי הניצבים בפני בעל דירה המתקשר בהסכם תמ"א 38 עם יזם. על מנת להימנע מדריכה על מוקשים אלו, רצוי להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום זה, טרם ההתקשרות החוזית עם היזם בהסכם מחייב.

עו"ד אהוד יוסף שליסר מתמחה בעסקאות נדל"ן וביצוע פרויקטים של תמ"א 38

הטור לעיל הוא על דעת הכותב ואין בו משום תחליף לקבלת ייעוץ משפטי כנדרש