גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שליחותו של הממונה על חוק המכר? מכה נוספת לקבוצות הרכישה

שתי החלטות של הממונה על חוק המכר מהשבועות האחרונים מטלטלות שוב את תחום קבוצות הרכישה בישראל - ושוב עולה כי הנפגעים העיקריים יהיו ציבור הרוכשים

עמית גריידי, הממונה על חוק המכר במשרד השיכון / צילום: משרד השיכון
עמית גריידי, הממונה על חוק המכר במשרד השיכון / צילום: משרד השיכון

שתי החלטות של הממונה על חוק המכר במשרד השיכון, עמית גריידי, מהשבועות האחרונים, מטלטלות שוב את תחום קבוצות הרכישה בישראל, רווי ולמוד החבטות. שוב עולה כי הנפגעים העיקריים מהחלטות הממונה יהיו ציבור הרוכשים.

זאת, בהמשך להחלטות שונות של רשויות המס מהשנים האחרונות, אשר הרעו גם הן את מצב הרוכשים בקבוצות, וביניהן הטלת מע"מ על רכישת הקרקע, מיסוי הזכויות הנרכשות כרכישת דירה גמורה ולא כרכישת קרקע, והחלטת בנק ישראל להחמרת וייקור תנאי האשראי לליווי פרויקט בנייה לקבוצת רכישה.

האם החלטתו של הממונה, אשר קבעה כי חברי קבוצת יונייטד שרונה מהווים יזם על-פי חוק המכר, היא החלטה אחראית?

על-פי הפרסומים, בנסיבות של חוסר ברירה מצד הקבוצה, רכשה הקבוצה זכות לחלק מהיחידות במסגרת המועד האחרון לתשלום במכרז, על-מנת למוכרן לצדדים שלישיים, כדי לאפשר התממשות הפרויקט, ואכן מכרה אותן מאוחר יותר לצדדים שלישיים. יש להבין כי הקנס המשמעותי מאוד בסך של 4.25 מיליון שקל (!) שהטיל הממונה על הקבוצה לאור סיווגה כיזם, ומשכך בגין אי-דיווח כנדרש, מיזם על-פי חוק המכר, פותח פתח, אולי, לסדרת השלכות חמורות נוספות.

כעת יעלו גם שאלות על חשיפה של הקבוצה לתשלום מע"מ במיליונים בגין המכירות, חבות של הקבוצה להנפקת בטוחות לרוכשים ממנה לפי חוק המכר, חשיפות הקבוצה למיסוי הכנסות במס הכנסה (טופס 50) ובמדרגותיו ולא במיסוי מקרקעין, חבותה של הקבוצה לבדק ואחריות לדירות למשך שנים רבות על-פי חוק המכר, ועוד. כל זאת, ככל הנראה, מבלי כוונה מצד איש מהצדדים, הקבוצה או הקונים ממנה, לביצועה של עסקת מכר מיזם, או לתמחורה ככזו, ולמעשה בהיעדר ברירה אחרת מצד חברי הקבוצה. במצב זה היה לדעתנו נכון ואחראי יותר מצד הממונה שלא להטיל על קבוצת רוכשים, שהינם פרטיים ולא עוסקים בנדל"ן, הגדרה כה מחמירה של יזם במקרקעין.

בנוסף, הממונה פרסם נייר עמדה ובו עקרונות חדשים, המרחיבים את המקרים בהם יסווגו כיזם המארגנים של קבוצות רכישה.

אף החלו פרסומים בעקבות ההחלטה לפיהם נעשו פניות כנגד מארגנים שונים, לאכיפת חוק המכר עליהם. משמעות החשיפות הכלכליות הקשות למארגנים אשר תוחל עליהם ההגדרה, מתמרצת כמובן את המארגנים שלא לבצע את הפעולות שפורטו בנייר העמדה. אולם למרבה האירוניה, פעולות רבות שפורטו בו הן כאלה שמקובל לראותן כפעולות חיוביות ולטובת הקבוצה.

בכך, פרסום המבחנים החדשים פוגע למעשה בקבוצה. כך למשל, על-פי המבחנים, הסיכון להגדרת המארגן כיזם עולה בין היתר במקרים הבאים - מארגן המקדם את התכנון לפני גיבוש הקבוצה, פעולה האמורה להגדיל את הוודאות לקבוצה ואת המחויבות של המארגן; מארגן הרוכש את הקרקע ולא רק אופציה לרכישתה, פעולה המהווה בדרך-כלל מאמץ (יקר) של המארגן, על-מנת להוציא את הפרויקט לפועל בהיעדר ברירה אחרת; ומארגן המגייס כמשתתפים בקבוצה חברים ומכרים שלו ואף את עצמו, פעולה המגדילה את הסיכוי להתגבשות הקבוצה, וכן מקובל לראותה כמחויבות של המארגן לקבוצה ולהצלחתה. יתרה מזאת, בפעולות שיבצעו כעת המארגנים כדי לגדר לעצמם את הסיכון מהעקרונות והמבחנים החדשים, עלויות העסקה לקבוצה כנראה תגדלנה, ומשכך תתגלגל הפגיעה על הרוכשים עצמם.

יש לזכור: קבוצות הרכישה הן תחום לרכישת ובניית דירות בישראל, שעל-פי פרסומי הלמ"ס היקפו השנתי הוא מיליארדי שקלים. משרד המשפטים קידם בעבר תזכיר הצעת חוק שטרם אושרה, ואשר על אף חסרונותיה, נועדה להיטיב עם חברי קבוצת הרכישה. טוב היה אם הממונה היה נדרש לאימוץ ההצעות שבתזכיר חוק קבוצות הרכישה, במקום יצירת חשיפות נוספות וחדשות לחברי הקבוצה ולמארגנים. 

הכותב הוא עורך דין מקרקעין בכיר ממשרד שבלת

עוד כתבות

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

יציבות בוול סטריט; רדיט יורדת ב-12%, רשת הרהיטים RH מזנקת ב-16%

סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ●  אמזון השקיעה 2.75 מיליארד דולר באנטרופיק ● מחר "יום שישי הטוב" לא יתקיים מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר 71% מהמניות שלו בחברה

מנכ"ל הפניקס מוכר את המניות ב-37.48 שקל למניה, גבוהה ב-2% מהמחיר בסגירה • גם הסמנכ"ל אלי שוורץ מוכר מניות בסך של 1.28 מיליון שקל, על פי שער דומה • מניית הפניקס ירדה היום ב-2.6%

בית הדין הבינלאומי לצדק בהאג / צילום: Associated Press, Patrick Post

בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה

לפי דיווח בסוריה ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק • מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • תושבים בצפת מדווחים על יירוט, לא נשמעה אזעקה • ירי רקטי לעבר גורן וגרנות הגליל, ירי נוסף גם לראש הנקרה • עדכונים שוטפים

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין