גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

נחלה במושב ב-5.7 מיליון שקל? אחרי המיסוי לא יישאר עודף

כלל האצבע קובע כי שיעור התשלומים לרשויות בעת מכירת הנחלה עם בית מגורים בודד נע בגבולות 45%-55% משווי הנחלה ואינו מותיר סכום שיספיק לרכישת בית מגורים בהרחבת המושב ● ניתוח עסקה - מדור חדש

הכניסה למושב מצליח. מכינים תב"ע לתוספת היחידה / צילום: שלומי יוסף, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי
הכניסה למושב מצליח. מכינים תב"ע לתוספת היחידה / צילום: שלומי יוסף, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

ההצעה: נחלה במושב מצליח מוצעת למכירה ביד 2 ב-5.7 מיליון שקל.

הנכס: נחלה בשטח 12.5 דונם, המורכבת מחלקת מגורים בת 2.5 דונם ו-10 דונם שטח חקלאי, ובנוסף 18 דונם שטח חקלאי בחלקים אחרים של המושב (חלקות ב' ו-ג'). על חלקת המגורים בנוי בית מגורים בשטח של 100 מ"ר וכמה מבנים חקלאיים.

מושב מצליח: מושב בשפלה, ליד העיר רמלה, השייך למועצה האזורית גזר. המושב הוקם ב-1950 על ידי יהודים קראים ממצרים ובמשך השנים הצטרפו אליו עולים ממרוקו ומהודו. במושב 101 משקים אשר חלקם עדיין פעילים בתחום החקלאות. מאמצע שנות ה-90 הורחב המושב שלוש פעמים ונבנו בו בתים צמודי קרקע ללא אדמה חקלאית.

זכויות הבנייה: שטח עיקרי של 400 מ"ר + 6% בהקלה כמותית אשר ייבנו בשלוש יח"ד - בעל הנחלה, בן ממשיך ודור שלישי (נכד נשוי). יחידה זו תיבנה בקיר משותף עם אחת הדירות הגדולות, ובנוסף תותר בניית ממ"דים, בריכה, עליות גג, מרתפים ושטחי שירות. ב-10 במאי 2016 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה להמליץ על תוספת יחידת מגורים נוספת בנחלות, כך שבעתיד בכל נחלה יהיו ארבע יחידות דיור בשלושה מבנים. מושב מצליח מקדם בימים אלה תב"ע לתוספת היחידה.

המצב המשפטי: המושב חוכר את "שטח המשבצת" שלו מרשות מקרקעי ישראל ומקנה לכל חבר באגודה זכות אישית להשתמש בנחלה כ"בר רשות". ב-1 באפריל 2018 החלה רמ"י ביישום החלטה שבמסגרתה ולאחר תשלום דמי רכישה, יהפוך בעל הנחלה לחוכר וירכוש את כל זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות.

דמי רכישה: זהו התשלום שמעגן את מעמד בעלי הנחלות לחוכרים, והוא מחליף את תשלום דמי ההסכמה שהיה נהוג בעבר עבור קבלת "הסכמת" רשות מקרקעי ישראל להעברת זכויות בנחלה. התשלום הוא בשיעור של 33% מזכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בחלקת המגורים. חוכר שרכש את מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים של הנחלה, יהיה פטור מתשלום כלשהו לרשות בגין כל בנייה למגורים בחלקת המגורים, יתבטל הצורך בהוכחת רצף בן דורי (אב-בן ממשיך-נכד), תותר השכרת יחידות דיור ויתאפשר פיצול מגרשים מהנחלה. הערכת השווי תתבצע ע"י שמאי מקרקעין מטעם רמ"י ועל שומה זו ניתן להגיש השגה תוך 60 יום. במושב מצליח תשלום זה מוערך בגבולות 2 מיליון שקל כולל מע"מ.

תשלומים נוספים: המוכר יידרש לשלם גם דמי הסכמה לרמ"י על השטח החקלאי, המוערכים ב-60 אלף שקל ומחושבים לפי 33% + מע"מ, כפול מספר הדונמים המיוחסים לנחלה (כל דונם מוערך ב-6,000 שקל). בנוסף יצטרך לשלם היטל השבחה למועצה האזורית גזר עבור תוכניות בניין עיר שאושרו לאחר 1.7.1975 - תשלום זה מוערך ב-200 אלף שקל; עוד יצטרך לשלם מס שבח בהיקף של 600 אלף שקל - מומלץ להתייעץ מומחה למיסוי בעת מכירת נחלה.

עסקאות השוואה: מכירת נחלות אינה אירוע שכיח, בין היתר בגלל מספרן המצומצם של הנחלות בארץ, בגלל מורכבות העסקה, ובגלל עסקת המכירה הסבוכה ועתירת המיסוי. במושב סתריה במועצה האזורית גזר נמכרה בסוף 2018 נחלה דומה ב-6.4 מיליון שקל, ובמושב בן נון ב-6.7 מיליון שקל. המחירים של נכסים במושבים האלה גבוהים יותר לעומת מצליח.

בשורה התחתונה: כלל האצבע קובע כי שיעור התשלומים לרשויות בעת מכירת הנחלה עם בית מגורים בודד נע בגבולות 45%-55% משווי הנחלה ואינו מותיר סכום שיספיק לרכישת בית מגורים בהרחבת המושב. למשל, בתאריך 6.2.2019 נמכר בית מגורים בשטח של 200 מ"ר על מגרש של 525 מ"ר תמורת 3.3 מיליון שקל. נתונים אלה עשויים להעיד על עליית מחירים של נחלות בעתיד כדי להפוך את המכירה לעסקה משתלמת.

ניתוח העסקה בוצע על ידי זיו כהן, שמאי מקרקעין המתמחה במרחב הכפרי

זיו כהן  / צילום: רפאל בן דור

עוד כתבות

ארקיע / צילום: יחצ

לאור הביקוש הרב: ארקיע מקדימה את מועד השקת הקו לאמירויות

בדובאי אין חובת בידוד בהלוך והנכנסים לישראל פטורים מבידוד משום שאיחוד האמירויות מוגדרת כמדינה ירוקה

מסעדנים ובעלי ברים במרסיי יוצאים בהמוניהם בתהלוכת הפגנה נגד הממשלה שהכריזה לסגור את עסקיהם / צילום: Daniel Cole, Associated Press

הקורונה שוב משתוללת באירופה: אם לא יצליחו לבלום השבוע את המגפה, הסגר השני בלתי נמנע

מספר המאומתים ביבשת ממשיך לעלות, ובניגוד לגל הראשון שהיה ממוקד במספר אזורים מצומצם - הפעם הנגיף מתפרץ באלפי מוקדים ביבשת ● בינתיים הממשלות עושות כל שביכולתן כדי למנוע סגר נוסף, אך לא בטוח שיוכלו לעמוד בכך לאורך זמן

בצלאל סמוטריץ’ / צילום: רפי קוץ

מירי רגב חשפה בועידת "גלובס" כי תתנגד לתוכנית המטרו ועוררה את זעמו של בצלאל סמוטריץ': "כבר לא יכול לשתוק"

במסגרת ועידת ישראל לנדל"ן של "גלובס", הכריזה שרת התחבורה במפתיע כי היא מתנגדת לתוכנית המטרו בגוש דן ● דבריה הובילו את השר הקודם לשבור שתיקה: "מדובר באמירה פופוליסטית ומופרכת" ● עקב דבריו, השניים החלו להתקוטט בטוויטר

שליחה של "תן ביס" / צילום: שלומי יוסף, גלובס

אחרי וולט: גם תן ביס תיתן הקלות למסעדות

חבילת ההטבות של תן ביס מכוונת להעניק תמיכה מיידית למסעדות הנמצאות בסיכון הגבוה ביותר ● אותן מסעדות יקבלו הנחה של 25% בעמלות בשירות המשלוחים

פרופ' איתמר גרוטו / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

סערה בוועדת הכלכלה על סוגיית פתיחת הצימרים: פרופ' גרוטו נטש את הישיבה

חבר הכנסת כעס שהצימרים נשארים סגורים ואיתמר גרוטו נטש את הישיבה אחרי שהטיח בו כי הוא "חוצפן" ● הצימרים שבעליהם חיכו לדיון שיכריע את גורלם יישארו סגורים

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

בורסות וול סטריט ננעלו בירידות חדות בצל העלייה בתחלואה לשיא יומי

מדד הנאסד"ק איבד 1.6%, מדד דאו ג'ונס ירד ב-2.3%, ומדד S&P 500 נפל ב-1.9% ● מדד הפחד זינק ב-20%; הנפט צנח ב-3.6% ● מניות התעופה והקרוזים בלטו בירידות ● אנט גרופ, זרוע הפינטק של עליבאבא הסינית, תגייס 34.5 מיליארד דולר (מחוץ לארה"ב) בהנפקה הגדולה בהיסטוריה

מירי רגב / צילום: אוהד צויגנברג ידיעות אחרונות

רגב: "אתנגד לתוכנית המטרו. עדיף להשקיע את הכסף בחיבור רכבות בין הפריפריה למרכז"

שרת התחבורה מירי רגב אמרה בוועידת ישראל לנדל"ן של גלובס כי בגוש דן יש כבר שלוש תוכניות רכבת קלה ותוכנית שבילי אופניים ו"אי אפשר לשים את כל הכסף במטרופולין דן" ● בהתייחסה לתחרות חברות התעופה מול האמירויות אמרה רגב: "יצטרכו ללכת למיזוג"

ניר ינושבסקי, סנ"צ ליאת קילנר, חזי שוורצמן וד"ר הדס תגרי, בועידת ישראל לנדל"ן / צילום: איל יצהר, גלובס

גזרים במקום מקלות: איך לטפל בבעיית התאונות באתרי בנייה

במסגרת ועידת גלובס לנדל"ן דנו ניר ינושבסקי, סנ"צ ליאת קילנר, חזי שוורצמן וד"ר הדס תגרי דנו בפעולות הפיקוח שנעשו במטרה להוריד את מספר הנפגעים והמתים ● את הפאנל בעניין הבטיחות והמאבק בתאונות העבודה באתרי הבניה פתחה הידיעה על מותו של פועל היום באחד מהאתרים

ג'ו ביידן ובנו האנטר / צילום: Jonathan Ernst, רויטרס

מרוסיה באהבה? הדגלים האדומים מעל פרשת המחשב של בנו של ביידן

בתחילת החודש פורסמה כתבה מרעישה ב"ניו יורק פוסט": העיתון השיג עדויות שמוכיחות לכאורה שבעוד שאביו כיהן כסגן נשיא, הוא נפגש איתו ועם ואיש עסקים אוקראיני ● רועי צינמן, לשעבר מפקד באמ"ן אומר כי הפרסום מעלה סימני שאלה באשר למעורבות רוסית בהשגת והפצת החומרים ● האזינו

ד"ר אמיר ירון / צילום: יונתן בלום

אמנות ההליכה בין הטיפות: הנאום האחרון של נגיד בנק ישראל מדאיג מבחינה כלכלית

בשבוע שעבר נשא נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון נאום על מצב המשק ● בשפתו הדיפלומטית הוא לא חסך ביקורת מהממשלה והפוליטיקאים שלנו, והציע לקדם מהלכים כלכליים - לפני שיהיה מאוחר מדי ● הנגיד התהלך על החבל הדק שבין קריאה לפעולה לבין פגיעה בדירוג האשראי של ישראל

טראמפ בעצרת בחירות באוהיו ביום שבת / צילום: Tom Brenner, רויטרס

השבוע האחרון: כולם מחפשים את המט על לוח השחמט

שבעה ימים עד סוף עונת ההצבעה בארה"ב, ולפחות מועמד אחד, דונלד טראמפ, מתרוצץ לאורכה של ארה"ב בחיפוש אחר ניצחון בחירות דחוק, אולי דחוק מאוד ● הסקרים ונתוני הקורונה מוסיפים שלא להאיר לו פנים, אבל הוא מוסיף להאמין שיכה אותם

דלית זילבר, עדיאל שמרון ומרדכי כהן ועידת ישראל לנדל"ן של גלובס / צילום: איל יצהר, גלובס

דלית זילבר: "לא נחזור לתמ"א 38. ב-15 שנה חוזקו אלף מבנים, זו בדיחה"

בפאנל "הרפורמות הגדולות שבדרך" בוועידת ישראל לנדל"ן של "גלובס" אמר מנכ"ל משרד הפנים מרדכי כהן כי הסכמי הגג מעמידים בסכנה חלק מהרשויות המקומיות ● מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר: "ברור שבלי מטרו אין לנו מה לעשות במטרופולין תל אביב"

מארק צוקרברג בנאום באוני' ג'ורג'טאון. בניגוד לבחירות הקודמות, כעת הוא מעורב בהחלטות הנוגעות אליהן   / צילום: Nick Wass, Associated Press

איך מארק צוקרברג למד לעשות פוליטיקה

מנהיג פייסבוק לא התעניין בעבר בפוליטיקה, אך בעידן טראמפ הפך להיות יותר מעורב • אחרי שהחברה שייסד הואשמה כמפיצת על של תכנים כוזבים ובעייתיים, הוא החליט לשנות את מדיניות אי ההתערבות, להגביל פרסומות פוליטיות ולחסום פוסטים פוגעניים

מיטל טויסטר-רוזנטל / צילום: איל יצהר, גלובס

"אין ספק שיש משבר דיור חריף, והקורונה החריפה אותו"

כך אמרה עו"ד מיטל טויסטר-רוזנטל, שותפה במשרד עפר טויסטר ושות' בפאנל שכותרתו "בפתח עשור של מגה התחדשות עירונית" שנערך במסגרת ועידת גלובס לנדל"ן

ראש המנהל האזרחי, תת אלוף רסאן עליאן / צילום: דובר צה"ל

ראש המנהל האזרחי חתם על רישיון הפעלה של חברת בזק באזור יהודה ושומרון

בזק סיפקה שירות מלא ביהודה ושומרון אבל רישיונה באזור מעולם לא הוסדר

ארדואן נואם בכנס מפלגתי כאשר מאחוריו תמונת ענק של אטאטורק / צילום: רויטרס, Umit Bektas

ארדואן קורא לטורקים להחרים סחורה צרפתית בגלל מקרון "העוין לאיסלאם"

הקריאה לחרם היא חלק מהסכסוך שהתלהט בימים האחרונים בין המדינות, לאחר שמקרון הבהיר כי צרפת "לא תגנה" את הקריקטורות של הנביא מוחמד שהתפרסמו בעבר בשבועון הסטירי "שארלי האבדו", ושהפכו שוב לעילה לאירוע טרור ● בעקבות המתחים, צנחה הלירה הטורקית לשפל של כל הזמנים מול הדולר - שער של שמונה לירות לדולר

עמדה של עליפיי בשנחאי. מתווכת בין לקוחות למוסדות פיננסיים / צילום: Aly Song, רויטרס

ההנפקה הראשונית הגדולה אי פעם: אנט גרופ, זרוע הפינטק של עליבאבא, תגייס 34.5 מיליארד דולר

חברת הפינטק הסינית, שייסד ג‘ק מא, צפויה לגייס לפחות 34 מיליארד דולר בבורסות בהונג קונג ושנחאי ● החברה הודיעה כי מחיר המניה בהנפקה יעמוד על 10.2 דולרים, מה שייתן לאנט גרופ שווי שוק של 313 מיליארד דולר כבר בהנפקה

ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לענייני המשפט האזרחי / צילום: איל יצהר, גלובס

המשנה ליועמ"ש: "אם לא יהיה רצון ממשלתי לקדם את המטרו אין סיכוי שהפרויקט יקרום עור וגידים"

"בינתיים אנחנו ממשיכים בהליכי התכנון ואז התכנון מתקדם ואני מניח שיהיה דיון ממשלתי מה הלאה", כך אמר ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, בוועידת ישראל לנדל"ן, בהתייחסות להתנגדותה של השרה מירי רגב לתוכנית המטרו

איכון סלולרי / אילוסטרציה: שאטרסטוק

מבקר המדינה על איכוני השב"כ: צריך למצוא חלופה אזרחית

המבקר משבח את מאמצי הארגון לשמירה על פרטיות האזרחים, אך מציין כי בפועל שיעור האנשים שהתבררו כחולים מבין אלו שאותרו בידי השב"כ ונשלחו לבידוד, עומד על 4.6% בלבד ● כחלופה לאיכונים, המבקר ממליץ לחזק את מערך החקירות האפידמיולוגיות באמצעות תישאול

בורסת תל אביב / צילום: רויטרס

המסחר בבורסה בת"א ננעל בירידות בדומה לעולם; אשטרום נכסים זינקה ב-18%

מדד ת"א 35 איבד 1.19%, מדד ת"א בנקים נפל ב-1.4% ● ירידות חדות בבורסות אירופה ובמסחר בחוזים על מדדי וול סטריט ● מספר מקרי הקורונה באירופה ובארה"ב ממשיך לעלות ● אלביט מערכות תבצע מחיקה חד פעמית בהיקף של כ-60 מיליון דולר