גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

נחלה במושב ב-5.7 מיליון שקל? אחרי המיסוי לא יישאר עודף

כלל האצבע קובע כי שיעור התשלומים לרשויות בעת מכירת הנחלה עם בית מגורים בודד נע בגבולות 45%-55% משווי הנחלה ואינו מותיר סכום שיספיק לרכישת בית מגורים בהרחבת המושב ● ניתוח עסקה - מדור חדש

הכניסה למושב מצליח. מכינים תב"ע לתוספת היחידה / צילום: שלומי יוסף, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי
הכניסה למושב מצליח. מכינים תב"ע לתוספת היחידה / צילום: שלומי יוסף, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

ההצעה: נחלה במושב מצליח מוצעת למכירה ביד 2 ב-5.7 מיליון שקל.

הנכס: נחלה בשטח 12.5 דונם, המורכבת מחלקת מגורים בת 2.5 דונם ו-10 דונם שטח חקלאי, ובנוסף 18 דונם שטח חקלאי בחלקים אחרים של המושב (חלקות ב' ו-ג'). על חלקת המגורים בנוי בית מגורים בשטח של 100 מ"ר וכמה מבנים חקלאיים.

מושב מצליח: מושב בשפלה, ליד העיר רמלה, השייך למועצה האזורית גזר. המושב הוקם ב-1950 על ידי יהודים קראים ממצרים ובמשך השנים הצטרפו אליו עולים ממרוקו ומהודו. במושב 101 משקים אשר חלקם עדיין פעילים בתחום החקלאות. מאמצע שנות ה-90 הורחב המושב שלוש פעמים ונבנו בו בתים צמודי קרקע ללא אדמה חקלאית.

זכויות הבנייה: שטח עיקרי של 400 מ"ר + 6% בהקלה כמותית אשר ייבנו בשלוש יח"ד - בעל הנחלה, בן ממשיך ודור שלישי (נכד נשוי). יחידה זו תיבנה בקיר משותף עם אחת הדירות הגדולות, ובנוסף תותר בניית ממ"דים, בריכה, עליות גג, מרתפים ושטחי שירות. ב-10 במאי 2016 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה להמליץ על תוספת יחידת מגורים נוספת בנחלות, כך שבעתיד בכל נחלה יהיו ארבע יחידות דיור בשלושה מבנים. מושב מצליח מקדם בימים אלה תב"ע לתוספת היחידה.

המצב המשפטי: המושב חוכר את "שטח המשבצת" שלו מרשות מקרקעי ישראל ומקנה לכל חבר באגודה זכות אישית להשתמש בנחלה כ"בר רשות". ב-1 באפריל 2018 החלה רמ"י ביישום החלטה שבמסגרתה ולאחר תשלום דמי רכישה, יהפוך בעל הנחלה לחוכר וירכוש את כל זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות.

דמי רכישה: זהו התשלום שמעגן את מעמד בעלי הנחלות לחוכרים, והוא מחליף את תשלום דמי ההסכמה שהיה נהוג בעבר עבור קבלת "הסכמת" רשות מקרקעי ישראל להעברת זכויות בנחלה. התשלום הוא בשיעור של 33% מזכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בחלקת המגורים. חוכר שרכש את מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים של הנחלה, יהיה פטור מתשלום כלשהו לרשות בגין כל בנייה למגורים בחלקת המגורים, יתבטל הצורך בהוכחת רצף בן דורי (אב-בן ממשיך-נכד), תותר השכרת יחידות דיור ויתאפשר פיצול מגרשים מהנחלה. הערכת השווי תתבצע ע"י שמאי מקרקעין מטעם רמ"י ועל שומה זו ניתן להגיש השגה תוך 60 יום. במושב מצליח תשלום זה מוערך בגבולות 2 מיליון שקל כולל מע"מ.

תשלומים נוספים: המוכר יידרש לשלם גם דמי הסכמה לרמ"י על השטח החקלאי, המוערכים ב-60 אלף שקל ומחושבים לפי 33% + מע"מ, כפול מספר הדונמים המיוחסים לנחלה (כל דונם מוערך ב-6,000 שקל). בנוסף יצטרך לשלם היטל השבחה למועצה האזורית גזר עבור תוכניות בניין עיר שאושרו לאחר 1.7.1975 - תשלום זה מוערך ב-200 אלף שקל; עוד יצטרך לשלם מס שבח בהיקף של 600 אלף שקל - מומלץ להתייעץ מומחה למיסוי בעת מכירת נחלה.

עסקאות השוואה: מכירת נחלות אינה אירוע שכיח, בין היתר בגלל מספרן המצומצם של הנחלות בארץ, בגלל מורכבות העסקה, ובגלל עסקת המכירה הסבוכה ועתירת המיסוי. במושב סתריה במועצה האזורית גזר נמכרה בסוף 2018 נחלה דומה ב-6.4 מיליון שקל, ובמושב בן נון ב-6.7 מיליון שקל. המחירים של נכסים במושבים האלה גבוהים יותר לעומת מצליח.

בשורה התחתונה: כלל האצבע קובע כי שיעור התשלומים לרשויות בעת מכירת הנחלה עם בית מגורים בודד נע בגבולות 45%-55% משווי הנחלה ואינו מותיר סכום שיספיק לרכישת בית מגורים בהרחבת המושב. למשל, בתאריך 6.2.2019 נמכר בית מגורים בשטח של 200 מ"ר על מגרש של 525 מ"ר תמורת 3.3 מיליון שקל. נתונים אלה עשויים להעיד על עליית מחירים של נחלות בעתיד כדי להפוך את המכירה לעסקה משתלמת.

ניתוח העסקה בוצע על ידי זיו כהן, שמאי מקרקעין המתמחה במרחב הכפרי

זיו כהן  / צילום: רפאל בן דור

עוד כתבות

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

זהו הרבעון הטוב ביותר ל-S&P 500 מאז 2019 ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות