גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מנפיקות האג"ח הזרות תחת לחץ: לאחר הערת "עסק חי" לרילייטד, איתותים שליליים גם מכיוון אול-יר וקופרליין

מדד תל בונד גלובל, הכולל את אג"ח חברות הנדל"ן הזרות שנסחרות בת"א, צנח ב-19% מתחילת מרץ ● רואי החשבון של חברת אול-יר מצביעים על הצורך לממש ולממן מחדש נכסים ● קופרליין תדחה פירעון אג"ח בחצי שנה

נכס של אול יר/ צילום: מצגת החברה
נכס של אול יר/ צילום: מצגת החברה

משבר הקורונה, המעמיק ברחבי העולם, מפעיל לחצים כבדים גם על חברות הנדל"ן, ובמיוחד על אלה שנדרשות לבצע פירעונות חוב גדולים בשנה הקרובה ועדיין לא השלימו את היערכותן לכך. 

אחד מתתי הסקטורים שצפוי להיפגע מהמשבר הנוכחי, כפי שהדבר משתקף בתשואות האג"ח, הוא זה של חברות נדל"ן זרות, הפועלות בארה"ב, שגייסו עשרות מיליארדי שקלים באמצעות הנפקות אג"ח בבורסת תל אביב. מדד תל בונד - גלובל , הכולל את החברות העיקריות בסקטור זה, רשם ירידה של 19% מתחילת מרץ, כשרבות מאותן אג"ח נסחרות בתשואת "זבל" דו-ספרתית.

איתות לקושי צפוי בהחזר החוב מצד אחת החברות שנחשבו למובילות בסקטור, התקבל בשבוע שעבר: חברת הנדל"ן הזרה רילייטד, בעלת חוב של קרוב ל-800 מיליון שקל למחזיקי האג"ח, זכתה להערת "עסק חי" מפתיעה מרואי החשבון שלה, על רקע חוסר בהירות בנוגע לפירעון איגרות החוב שלה בספטמבר. היום נוספו התרעות שליליות מצד שתי חברות נדל"ן זרות נוספות: אול-יר וקופרליין.

מימון מחדש לפרויקטים בברוקלין

אול-יר, שנמצאת בשליטת יואל גולמן, עוסקת בהשכרה של נדל"ן מניב למגורים ברובע ברוקלין שבעיר ניו יורק. לחברה חוב של כ-2.32 מיליארד שקל למחזיקים בארבע סדרות האג"ח (ב'-ה') שלה. שתי הסדרות הלא-מובטחות של אול-יר, ב' ו-ד', נסחרו היום לפי תשואה שנתית לפדיון של 55% ו-36%, בהתאמה, ואילו שתי הסדרות המובטחות בשעבודים על נכסים, ג' ו-ה', נסחרו לפי תשואה שנתית לפדיון של 16% ו-6%, בהתאמה.

במהלך שנת 2020 נדרשת אול-יר לפרוע למחזיקי האג"ח הלא-מובטחות סכום של 44 מיליון דולר (בעיקר בנובמבר), וכן סכום של כ-19 מיליון דולר למחזיקי האג"ח המובטחות. ב-2021 יעמדו בפני אול-יר פירעונות של 60 מיליון דולר באג"ח הלא-מובטחות (בעיקר בנובמבר) ועוד 24 מיליון דולר באג"ח המובטחות.

לדברי רואי החשבון של אול-יר, שני הנכסים המשועבדים מייצרים NOI (רווח גולמי מהפעלת נכסים) שעולה על התשלומים הדרושים. ואולם, בכל הקשור לפירעון החובות הלא-מובטחים, נסמכת החברה בראשות גולדמן על יכולתה לממש נכסים ולבצע מימון מחדש לנכסים אחרים, וזאת למרות המצב הנוכחי בשווקים.

אול-יר פתחה את 2020 עם סכום של 24.5 מיליון דולר בקופתה, ולהערכת הנהלת החברה, היא תצליח למכור השנה נכסים בתמורה (נטו) של 68 מיליון דולר, ולבצע עסקאות מימון מחדש בחברות נכס, שיניבו לה תזרים נקי נוסף של 38 מיליון דולר. על פי תזרים המזומנים החזוי לשנתיים הקרובות, מתכננת אול-יר לבצע מימון מחדש לפרויקט "דניזן-בושוויק" ולפרוע את אג"ח ה' במלואן, וכן לבצע מימון מחדש לקומפלקס "וויליאם הייל" ולפרוע גם את אג"ח ג' במלואן.

ב-19 בפברואר התקשרה אול-יר עם מוסדות פיננסיים בארה"ב, במזכר עקרונות לא מחייב להעמדת מימון בסך 675 מיליון דולר לפרויקט "דניזן-בושוויק" (שלבים א' ו-ב') ולעשרה נכסים נוספים שאינם מהותיים לחברה. ההלוואה למימון הנכסים אמורה לעמוד לתקופה של 10 שנים, אבל לדברי אול-יר, המו"מ עם המלווה עדיין נמשך ומצריך זמן רב מהצפוי, לאור התפרצות משבר הקורונה.

נוסף על כך, חתמה אול-יר ב-5 במרץ על הסכם עם צד שלישי למכירת מלוא זכויותיה ב-74 נכסים מניבים, הכוללים 611 יחידות דיור ו-18 יחידות מסחר בברוקלין. על פי ההסכם, אמורה אול-יר לקבל תמורת הנכסים הנמכרים סכום של 344 מיליון דולר ברוטו (כולל 15 מיליון דולר שכבר שולמו כמקדמה), המשקף תזרים חיובי נטו של 59 מיליון דולר לאחר פירעון ההלוואות הקיימות על הנכסים והפחתת הוצאות העסקה. 

בהתבסס על הנחות אלה, מעריכים הנהלת אול-יר והדירקטוריון שלה כי בידי החברה יהיו המקורות הנדרשים לעמוד בהתחייבויותיה בעתיד הנראה לעין. עם זאת, אשתקד העריכה החברה כי תוכל למכור השנה נכסים שיניבו לה תזרים (נטו) של 92 מיליון דולר, כשבפועל הניבו לה הנכסים שנמכרו ב-2019 תזרים של 34 מיליון דולר בלבד. בחברה הסבירו את הפער הגדול בדחייה של מכירת נכסים מ-2019 ל-2020.

אול-יר סיימה את 2019 עם הפסד המיוחס לבעלים של 85.7 מיליון דולר, שנבע, בין השאר, מהוצאות הפרשי שער בסך 46.7 מיליון דולר, שרשמה החברה בגין התחזקות השקל מול הדולר (מטבע הפעילות של החברה הוא דולר ארה"ב, אבל את חובותיה היא גייסה בשקלים). הפסד זה צמצם את ההון העצמי של אול-יר ל-416.6 מיליון דולר בסוף 2019, לעומת 483.5 מיליון דולר בסוף 2018.

קופרליין מבקשת דחייה בתשלום לאג"ח א'

חברת נדל"ן זרה אחרת, קופרליין, שנמצאת בבעלות משפחת שלזינגר, עדיין לא פרסמה את דוחותיה ל-2019, אבל היום כבר הודיעה על החלטתה לדחות את פירעון עיקר החוב למחזיקי אג"ח א' שלה בשישה חודשים,  על רקע השלכות משבר הקורונה על פעילותה. 

לדברי הנהלת החברה, בעקבות שיחות שהתקיימו בסוף השבוע עם גופים מוסדיים ומשקיעים אחרים, המחזיקים בכ-90% מיתרת הערך הנקוב של סדרה א', הודיעו אלה בכתב לחברה כי בכפוף לאישורי ועדות ההשקעה שלהם, הם יתמכו בהצעת הדחייה של החברה באסיפת מחזיקים שתכונס לשם כך.

קופרליין עוסקת גם היא בתחום הנדל"ן למגורים בארה"ב. לדברי החברה, לאור שינוי שנעשה בחלק מהעסקאות שהיוו מקורות לתזרים המזומנים שמשרת את תשלומי האג"ח, ולאור הצורך של החברה בשמירת "כרית מזומנים" לששת החודשים הקרובים להגנה על נכסיה כתוצאה ממשבר הקורונה, התכנס אתמול הדירקטוריון לישיבת עדכון בנושא.

בסיומה של הישיבה הוחלט כי החברה תעביר את מלוא תשלום הקרן והריבית התקופתי למחזיקי אג"ח ב', שמתוכנן ל-1 באפריל. נוסף על כך, תעביר החברה תשלום קרן וריבית של 11.5 מיליון שקל למחזיקי אג"ח א', מתוך תשלום של כ-144 מיליון שקל שהיתה אמורה להעביר להם במסגרת פירעון מלא של סדרה א' ב-20 באפריל.

במקביל, פנתה קופרליין לנאמן האג"ח בבקשה לכנס אסיפת מחזיקים, שבה תועלה להצבעה הצעת החברה, שלפיה קרן האג"ח בסך 132.5 מיליון שקל תידחה ל-20 באוקטובר. בתמורה יקבלו מחזיקי האג"ח עבור תקופה זו תשלום ריבית של 10.8 מיליון שקל, המשקף ריבית בשיעור שנתי של 16.3% עבור שישה חודשים (כלומר, ריבית חצי-שנתית של 8.15%).

במקביל, דיווחה החברה כי התקשרה בהסכם למכירת הנכס "הארבור אין" בתמורה כוללת של 75.4 מיליון דולר, כשהשלמת העסקה במהלך החודשים הקרובים תניב לחברה תזרים נקי של 18 מיליון דולר, ועוד 7.4 מיליון דולר שיועמדו כהלוואת מוכר וישולמו לחברה בתוך כשלוש שנים.

בעקבות ההודעות נפלו היום אג"ח א' ו-ב' של קופרליין ב-7% וב-6.5% בהתאמה, למחירים של 90 אגורות ו-67 אגורות, בהתאמה. אג"ח ב', בהיקף של כ-307 מיליון שקל, נסחרת כעת לפי תשואה שנתית לפדיון של 19%.

סדרות אג"ח  אמריקאיות בולטות

עוד כתבות

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

עובדים שהוצאו לחל"ת בענף התיירות עומדים להישאר ללא דמי אבטלה

במשרד האוצר הניחו שאין צורך בקביעת מודל חל"ת ארוך־טווח וסברו כי המלחמה תסתיים לפני שהעובדים ימצו את ימי האבטלה והחופשה שצברו ● כעת, עסקים רבים טרם התאוששו, כשהמצוקה הגדולה היא בענף התיירות

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים תפסה מסמכים של שני עורכי דין וחטפה ביקורת חריפה משופטי העליון

במסגרת חקירה קיבל פקיד שומה חקירות מבימ"ש השלום צו חיפוש במשרד של שני עורכי דין ● השניים טענו כי המסמכים נתפסו ע"י צו של בימ"ש השלום בהליך פלילי, אבל רשות המסים העבירה את ערעורם לביהמ"ש המחוזי בהליכים אזרחיים ● ביהמ"ש העליון פסק כי רשות המסים לא יכולה לזגזג בין הליך פלילי לאזרחי

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

פרופ' דניאל כהנמן / צילום: יח''צ מטר

פרופ' דניאל כהנמן, זוכה פרס נובל לכלכלה, הלך לעולמו

כהנמן, בן 90 במותו, זכה בפרס נובל בכלכלה בשנת 2002 על מחקר בתחום של קבלת החלטות בתנאי אי-ודאות