גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

החסמים לפינוי בינוי עדיין גבוהים: איך אפשר לקדם את התחום?

לאחד חוקים, להקים מוסד לבירור סכסוכים, ולתת בטוחות לפי המחיר הריאלי: יש עוד הרבה מה לעשות לקידום פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי בחדרה / צילום: שלומי יוסף, גלובס
פרויקט פינוי בינוי בחדרה / צילום: שלומי יוסף, גלובס

לאחרונה פורסמו המלצות לתיקוני חקיקה בתחום ההתחדשות העירונית שפרסם הצוות להסרת חסמים בהתחדשות עירונית. לחלקן חשיבות רבה, אך עם זאת, חסרות בהמלצות כמה נקודות.

האחדת החוקים: מוטב לאחד לחוק אחד את החוקים העיקריים העוסקים בהתחדשות עירונית: חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) וחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות).

בחוקים הללו ישנן הגדרות שונות היוצרות סתירות וחוסר בהירות. כך למשל בחוק הרשות כלולים: מיזם פינוי בינוי, מיזם להתחדשות עירונית, מיזם לבינוי פינוי בינוי, מתחם פינוי, מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי, תוכנית לפינוי בינוי. ובחוק עידוד מיזמי פינוי בינוי כלולים: מקבץ פינוי בינוי או מקבץ (שהוא מקבץ להקמת מבנה במתחם פינוי בינוי), מתחם פינוי בינוי (שהוא שטח שהוכרז), עסקת פינוי בינוי (לבנייה בהתאם לתוכנית פינוי בינוי), תוכנית לפינוי בינוי (לבנייה במתחם פינוי בינוי).

אדם מן היישוב (ולעתים גם איש מקצוע) שמעיין בחוקים הללו יתקשה להבין את ההגדרות, ובנוסף, מי שמעיין בחוק אחד, לא בהכרח יודע שישנם חוקים נוספים העוסקים בתחום וכך אין עומדת בפניו התמונה המלאה.

בטוחה לפי חוק המכר (דירות): מוצע לקבוע ששווי הדירה בערבות יהיה לפי הערכת שמאי בסמוך לפני הפינוי, ולא בהתאם לדוח 0 של הבנק המלווה, שנערך זמן רב לפני הפינוי ונוקב בערכים שאינם תואמים את מחירי השוק. כמו כן מוצע להתייחס בחקיקה לנושא המיסוי במקרה של מימוש ערבות בנקאית.

היטל השבחה: התיקון המוצע אינו פותר את חוסר הוודאות. קביעת שיעור היטל של 25% אינה מאפשרת לדעת נתון מהותי מאוד בתחשיב הכלכלי של הפרויקט, שעל בסיסו נקבעות זכויות הבנייה והתמורות שיוצעו לבעלים. לפיכך מוצע לקבוע סכומים מוגדרים להיטל, בדומה לסכומי היטלי פיתוח אחרים הנקבעים בחוקי עזר עירוניים, כך שהן הרשות התכנונית והן היזם יוכלו לערוך חישובים אמיתיים ולא כאלה שיקרסו אל מול השומה הסופית.

אבני דרך לפקיעת עסקאות: מוצע לא להתערב התערבות מיותרת בלוחות הזמנים בחוזים. כל מי שעוסק בתחום, יודע שלוחות הזמנים בחוזים מאוד קשים ליישום במציאות התכנונית, ולאו דווקא בשל אוזלת יד של היזמים. הוראה בדבר בטלות חוזה בחלוף המועדים אינה בהכרח משרתת את בעלי הדירות כי בדרך כלל הצדדים מסכימים להאריך את המועדים, ולכן יש להותיר גמישות ואפשרות להודיע על ביטול ולא לקבוע בטלות.

בירור סכסוכים: מוצע להקים טריבונל לבירור סכסוכים הן בין צדדים לחוזה חתום והן כלפי דיירים סרבנים וכיו"ב, כדי לקצר את הזמנים הארוכים הכרוכים בניהול הליכים משפטיים.

דיירים מוגנים לפי חוק הגנת הדייר: חוק הגנת הדייר מונה עילות פינוי נגד דיירים מוגנים, ובהן רצונו של בעל המושכר להרוס את הבניין כדי להקים בנין חדש ובתנאי שבידו היתר בנייה. תנאי זה מחייב את היזם לשלם את כל האגרות וההיטלים (כולל השבחה), קודם לנקיטת הליכים נגד הדייר המוגן. בפרויקטים של התחדשות עירונית מוצע להסתפק בהחלטת ועדה לתת היתר, המותנית בתשלום אגרות והיטלים. 

מתי ניתן להגיש תביעה נגד דייר סרבן: סעיף 2 לחוק עידוד מיזמי פינוי בינוי עוסק בנושא, אך מנוסחו לא ברורים התנאים להגשת תביעה. לפי הסעיף, דרוש רוב מיוחס מבין בעלי הדירות ב"מקבץ לפינוי בינוי" שהסכים לכרות עסקת פינוי בינוי ולכן יש לפנות להגדרת "מקבץ פינוי בינוי", שמפנה להגדרת "מתחם פינוי בינוי", המפנה לשטח שהוכרז לפי חוק הרשות להתחדשות. רק בתום השרשור הזה יכול (אולי) הקורא להבין שדרושה הכרזה על המתחם לפי חוק הרשות, המפנה גם הוא לחוק מיסוי מקרקעין.

מוצע, לפיכך, לפרט בסעיף עצמו בצורה ברורה מהם התנאים להגשת תביעה.

ייצוג משפטי: מנגנון הנאמנות המוצע שלפיו היזם יעביר את שכר טרחת עוה"ד של הדיירים לנאמן וזה האחרון יעבירו לעוה"ד מיותר ואינו ישים. אחד מכללי היסוד בפינוי בינוי הוא שהיזם משלם עבור בעלי הדירות את שכר הטירחה, ולכן זו מראית עין מיותרת. בנוסף, נשאלת השאלה מי יהיה הנאמן? מי ישלם את שכרו? מה יקרה אם תהיה מחלוקת? ומעל הכל יש כאן פגיעה מיותרת בעורך הדין, שעובד שנים ארוכות, וכאשר מגיע הרגע המיוחל והוא זכאי לתשלום, אין להציב בפניו משוכה נוספת ומיותרת.

גובה שכר הטרחה: משך הזמן בו מטפל עו"ד בפרויקט פינוי בינוי יכול להגיע בממוצע ל-10 שנים ואף יותר מכך, ושכרו מותנה במימוש הפרויקט וייתכן שגם בחלוף עבודה של שנים רבות, לא יקבל כל שכר. לפיכך אין למנוע את תחשיב שכר הטרחה לעוה"ד של הבעלים כנגזר ממכירת דירות היזם.

זוהי התערבות מיותרת ומשוללת הגיון הפוגעת בזכותו של עורך הדין לקבל שכר ראוי עבור עבודתו ארוכת השנים, שהרי ממילא לא הוא זה שקובע את כמות הדירות שיבנה היזם ואת מחיריהן.

הכותבת שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות', העוסק בנדל"ן והתחדשות עירונית

עוד כתבות

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: קיסטון מציגה תוצאות חזקות בזכות אגד, הרווח הנקי של רציו ירד ל-127 מיליון דולר, אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, וכלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס ● מדור חדש

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

פתאל מציגה: מעבר לרווח ותגמול של 10 מיליון שקל לבעל השליטה

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

עובדי חברת הביומד גמידה סל / צילום: איל יצהר

חברת הביומד גמידה סל תהפוך לפרטית ותפטר 25% מהעובדים

קרן הייברידג' משתלטת על גמידה סל באמצעות המרת אג"ח ותהפוך אותה לחברה פרטית ● מנכ"ל החברה אבי ג'נקינס: "החיפוש שלנו אחר חלופה אסטרטגית לא הניב תוצאות" ● המניה צונחת ביותר מ-80%

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

ציור הקיר להחזרת החטופים, ובהם אלמוג מאיר ג'אן / צילום: באדיבות משפחת מאיר

עדויות מהשבי: "חיילים עוברים עינויים, מורעבים בכלובים"

פיגוע ירי בבקעת הירדן: מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • תושבים בצפת מדווחים על יירוט, לא נשמעה אזעקה • ירי רקטי לעבר גורן, גרנות הגליל וראש הנקרה • דיווחים פלסטיניים: צה"ל תוקף בצפון הרצועה ובמקביל פועל באיו"ש • עדכונים שוטפים

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בעליות; אנבידיה צללה בכ-3%

הנאסד"ק עלה ב-0.5% ● מדד דאקס עלה ב-0.5%, הקאק ירד ב-0.3% ● גולדמן סאקס: לשוק המניות בארה"ב יש אפסייד מוגבל ● נובוקיור וסייברוואן מזנקות בטרום מסחר ● ערב הפסחא, מחירי הקקאו בשיא כל הזמנים, מה זה אומר לגבי יצרניות הממתקים הגדולות ומחירי השוקולד?

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מהצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

עדי, עפרה ועירית שטראוס / צילום: אוסף פרטי

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה, עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות שטראוס ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו השלושה 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

"סידור עבודה לחברים"? מנכ"ל האוצר עונה למתקפה של מנהל רשות החברות

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● בדבריו, שנאמרו בועידת מרכז הנדל"ן באילת, הוא יוצא נגד הצהרת מנהל רשות המסים אתמול ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט  בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

תוכנית בת גלים / הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות

1,300 דירות במקום בסיס חיל הים בחיפה

תוכנית 'בת גלים' להקמת שכונה חדשה אושרה בוועדה המחוזית חיפה ● הרשויות שיכולות לקבל תמיכה מהרשות להתחדשות עירונית ● וגם: מאות יחידות דיור חדשות בגליל המערבי ● חדשות הנדל"ן

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה