גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פס"ד: גם זכות בקרקע יכולה להיחשב דירת מגורים

יורשים שקיבלו זכות בקרקע בעסקת קומבינציה התבקשו לשלם עליה מס כמו על דירה שנייה - ולא מס על קרקע, שהוא נמוך יותר ● ביהמ"ש בחר פרשנות נרחבת

גם זכות בקרקע יכולה להיחשב דירת מגורים / איור: גיל ג'יבלי, גלובס
גם זכות בקרקע יכולה להיחשב דירת מגורים / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

רקע: דירת מגורים היא נכס מרכזי בכל משפחה בישראל, וסוגיות המס הכרוכות בה הן חשובות ומשפיעות, בין היתר, על שיעור מס הרכישה שייגבה בגינה. כאשר הנכס הנרכש הוא דירת מגורים, מגמת חוק מיסוי מקרקעין היא להקל בשיעורי מס הרכישה, אם מדובר בדירה המהווה דירתו היחידה של הרוכש. לעומת זאת, במקרה שהדירה הנרכשת אינה דירתו היחידה של הרוכש, שיעור מס הרכישה יהיה גבוה אף יותר משיעור מס הרכישה במקרה של רכישת קרקע - 8% לעומת 5%-6%.

איך קובעים את סיווג הנכס: במקרה שלפנינו, קיבלו העוררים במתנה מקרוביהם זכויות במקרקעין. לגבי אותם מקרקעין נחתמה לפני כן עסקת קומבינציה במסגרתה התחייב קבלן לבנות עבור נותני המתנה דירות מגורים. מנהל מיסוי מקרקעין ביקש לסווג את הזכויות שהתקבלו במתנה כ"דירות מגורים". מנגד, העוררים טענו שרכשו קרקע, החייבת במס רכישה בשיעור נמוך יותר בנסיבות העניין.

הפתרון למחלוקת בין הצדדים נעוץ בהגדרת "דירת מגורים" לצורך מס רכישה לפי סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין. לפי הגדרה זו, גם דירה שבנייתה טרם הסתיימה עשויה להיחשב כדירת מגורים, וזאת "למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה". באותו מקרה, נותני המתנה לא התחייבו בעצמם לסיים את הבנייה. עם זאת, העוררים קיבלו לידיהם מנותני המתנה נכס הכולל התחייבות להשלמת הבנייה של הדירות על ידי הקבלן.

השאלה שבמחלוקת הייתה האם ההתחייבות של הקבלן לסיום הבנייה נחשבת כ"התחייבות מצד המוכר", שאז יסווגו הנכסים שהתקבלו במתנה כדירות מגורים.

ההחלטה: בית המשפט קבע כי פרשנות המונח "דירת מגורים" היא פרשנות רחבה. הדבר עולה מההגדרה עצמה, הנותנת משקל רב לזיהוי הנכס שעתיד לקום על המקרקעין, ועל כוונת הרוכש לייעד את הדירה למגורים בעתיד תוך זמן סביר (ר’ הלכת פרידמן - ע"א 278/84).

במקרה זה, מבחינת התוכן הכלכלי של העסקה, מדובר בהעברת אגד זכויות, הניתנות לאכיפה, וכוללות התחייבות להשלמת בניית הדירות. זאת, בדומה להתחייבות של קבלן בונה בעת מכירת "דירה על הנייר".

כמו כן, נותני המתנה המחו לעוררים את זכויותיהם כלפי הקבלן, כך שגם על פי ההסכם - אם הקבלן לא היה עומד בהתחייבויותיו ולא היה משלים את הבנייה, לעוררים הייתה זכות תביעה כלפיו.

יש לשים את הדגש על הדרישה שהרוכש יקבל נכס שעמו מועברת התחייבות, שכבר היתה בידי המוכר, להביא לסיום הבנייה. במקרה כזה, ניתן להתייחס לנותני מתנה כמי שיש בידיהם התחייבות להביא לסיום הבנייה וממילא הם רשאים להעביר את החייבות זו לאחר - מקבלי המתנה. לכן, במקרה זה ניתן לומר כי מדובר בהתחייבות מצד המוכר להשלמת הבנייה ולסווג את הנכסים שהועברו כבמתנה כדירות מגורים.

עוד הוסיף בית המשפט, כי גם בחינת שווי העסקה מובילה לאותה מסקנה - המקרקעין שהועברו הם אינם המקרקעין שהיו בידי נותני המתנה קודם לעסקת הקומבינציה, אלא מקרקעין ששטחם מצומצם יותר וכולל עמו התחייבות להשלמת בנייה. לפיכך, שווי העסקה משקף את מהות העסקה - העברת דירות מגורים גמורות.

לסיכום, בית המשפט פירש באופן מרחיב את המונח "התחייבות מצד המוכר", בדרך הכוללת גם התחייבות שהעביר המוכר לרוכש, ושהגורם האחראי לביצועה הוא צד ג’ (יזם/קבלן). 

ו"ע 59441-10-17.

הכותב מבעלי משרד עו"ד מאיר מזרחי ושות’

עוד כתבות

מתניהו אנגלמן, מבקר המדינה / צילום: שמוליק גרוסמן, דוברות הכנסת

ככנרים ללא מנצח: דוח המבקר הביא את הנחת הסלב לאבסורד

בדוח שכותרתו היא "התמודדות מדינת ישראל עם משבר הקורונה" נראה שנעלמו שרי הממשלה ורה"מ ● לבחון את המערכת הממשלתית מבלי לבדוק את תפקוד ראש הממשלה, חורג ממידת הסבירות ●  עולה ממנו שמערכות הבריאות, החינוך, השב"כ, הביטוח הלאומי - כולן פועלות עצמאית

כיתה ריקה בבית ספר בבת ים / צילום: אביבה גנצר, גלובס

מבקר המדינה נותן ציון נכשל למשרד החינוך: 150 אלף מחשבים נרכשו ללמידה מרחוק, אבל למי הם יימסרו?

דוח המבקר על הלמידה מרחוק מצביע על כישלון משרד החינוך במשימה ● בשל אי המוכנות, הכשל באיסוף המידע והיעדר עבודת מטה, החלה שנת הלימודים כאשר למאות אלפי תלמידים אין מכשירי קצה

עו"ד אילנה סקר / צילום: איל יצהר, גלובס

מקורבת לאפי נוה מתמודדת לבד על קדנציה נוספת בוועדה לבחירת שופטים מטעם לשכת עוה"ד

יממה לפני שמסתיים שלב הגשת המועמדויות לתפקיד נציגת לשכת עוה"ד בוועדה לבחירת שופטים, והמועמדת היחידה שהגישה עד כה את מועמדותה לתפקיד החשוב היא עו"ד אילנה סקר, הנציגה הנוכחית של הלשכה בוועדה ● סקר נחשבת מקורבת מאוד לאפי נוה וסייעה לבחירתה של אתי כרייף לשופטת

קניון MY MALL בלימסול, קפריסין / צילום: מצגת החברה

האם קרן מקטאר תסייע בהחזר עיקר החוב לנושי בסר אירופה?

דווקא בתקופת הקורונה נעשה ניסיון נוסף לממש את קניון MYMALL בקפריסין, שהוא הנכס העיקרי שהותירה חברת הנדל"ן שקרסה, ולהשיב חלק משמעותי מחוב של 100 מיליון שקל למחזיקי האג"ח

מארק צוקרברג בנאום באוני' ג'ורג'טאון. בניגוד לבחירות הקודמות, כעת הוא מעורב בהחלטות הנוגעות אליהן   / צילום: Nick Wass, Associated Press

איך מארק צוקרברג למד לעשות פוליטיקה

מנהיג פייסבוק לא התעניין בעבר בפוליטיקה, אך בעידן טראמפ הפך להיות יותר מעורב • אחרי שהחברה שייסד הואשמה כמפיצת על של תכנים כוזבים ובעייתיים, הוא החליט לשנות את מדיניות אי ההתערבות, להגביל פרסומות פוליטיות ולחסום פוסטים פוגעניים

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

בורסות וול סטריט ננעלו בירידות חדות בצל העלייה בתחלואה לשיא יומי

מדד הנאסד"ק איבד 1.6%, מדד דאו ג'ונס ירד ב-2.3%, ומדד S&P 500 נפל ב-1.9% ● מדד הפחד זינק ב-20%; הנפט צנח ב-3.6% ● מניות התעופה והקרוזים בלטו בירידות ● אנט גרופ, זרוע הפינטק של עליבאבא הסינית, תגייס 34.5 מיליארד דולר (מחוץ לארה"ב) בהנפקה הגדולה בהיסטוריה

תחנה לבדיקת קורונה בישראל / צילום: Oded Balilty, Associated Press

משרד הבריאות רכש בדיקות ב-98 מיליון שקל, אך לא גיבש תוכנית לשימושן

לפי ממצאי ביניים של דוח מבקר המדינה, משרד הבריאות טרם גיבש תוכנית לשימוש ב-2.1 מיליון ערכות בדיקה - הרוב הגורף של הבדיקות הסרולוגיות שנרכשו

זאב רוטשטיין. תומך בהגדלה מסיבית של הבדיקות  / צילום: ליאור מזרחי

רוטשטיין: "באיחוד האמירויות רוצים להעביר את בית החולים הדסה אליהם"

מנכ"ל בית החולים זאב רוטשטיין, שביקר לאחרונה בדובאי, מספר כי באיחוד האמירויות הביעו נכונות לפתוח בית חולים חדש ולקלוט אליו לפחות 1,000 אנשי צוות של בית החולים מירושלים ● ברקע הדברים משא ומתן של רוטשטיין עם משרד האוצר על גירעונות בית החולים

הבחירות בארה"ב: כל הדיווחים והפרשנויות של כתבי גלובס

ניר ינושבסקי, סנ"צ ליאת קילנר, חזי שוורצמן וד"ר הדס תגרי, בועידת ישראל לנדל"ן / צילום: איל יצהר, גלובס

גזרים במקום מקלות: איך לטפל בבעיית התאונות באתרי בנייה

במסגרת ועידת גלובס לנדל"ן דנו ניר ינושבסקי, סנ"צ ליאת קילנר, חזי שוורצמן וד"ר הדס תגרי דנו בפעולות הפיקוח שנעשו במטרה להוריד את מספר הנפגעים והמתים ● את הפאנל בעניין הבטיחות והמאבק בתאונות העבודה באתרי הבניה פתחה הידיעה על מותו של פועל היום באחד מהאתרים

חיסון נגד שפעת.  / צילום: רויטרס

מבקר המדינה: הקופות ומשרד הבריאות לא נערכו כראוי לחלוקת החיסונים לשפעת

דוח מבקר המדינה לעניין "רפואת קהילה בעת מגפה" קובע כי אף שישראל הזמינה 3.4 מיליון חיסונים נגד שפעת, משרד הבריאות לא נערך כמו שצריך לחלוקתם ● בין הכשלים: מחסור בכוח אדם, אי קביעת קריטריונים לאוכלוסיות מעודפות לקבלת החיסון וחוסר בהסדרת התנאים הפיזיים לשמירת בטיחות המטפלים והמטופלים

עמדה של עליפיי בשנחאי. מתווכת בין לקוחות למוסדות פיננסיים / צילום: Aly Song, רויטרס

ההנפקה הראשונית הגדולה אי פעם: אנט גרופ, זרוע הפינטק של עליבאבא, תגייס 34.5 מיליארד דולר

חברת הפינטק הסינית, שייסד ג‘ק מא, צפויה לגייס לפחות 34 מיליארד דולר בבורסות בהונג קונג ושנחאי ● החברה הודיעה כי מחיר המניה בהנפקה יעמוד על 10.2 דולרים, מה שייתן לאנט גרופ שווי שוק של 313 מיליארד דולר כבר בהנפקה

דלית זילבר, עדיאל שמרון ומרדכי כהן ועידת ישראל לנדל"ן של גלובס / צילום: איל יצהר, גלובס

דלית זילבר: "לא נחזור לתמ"א 38. ב-15 שנה חוזקו אלף מבנים, זו בדיחה"

בפאנל "הרפורמות הגדולות שבדרך" בוועידת ישראל לנדל"ן של "גלובס" אמר מנכ"ל משרד הפנים מרדכי כהן כי הסכמי הגג מעמידים בסכנה חלק מהרשויות המקומיות ● מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר: "ברור שבלי מטרו אין לנו מה לעשות במטרופולין תל אביב"

מיכאל מייקסנר, מנכ"ל רכבת ישראל  / צילום: איל יצהר, גלובס

מנכ"ל הרכבת: "נקים מרכזים נדל"ניים סביב התחנות ונחשמל עוד ועוד קווים"

מנכ"ל רכבת ישראל מיכה מייקסנר הבטיח בוועידת ישראל לנדל"ן של "גלובס" לקצר בחצי את זמן הנסיעה בין המטרופולינים ● עוד חשף כי מתגבש הסכם שבמסגרת חוק ההסדרים יאפשר לרכבת להכניס שותפים עסקיים מעולם הנדל"ן: "התחנות הופכות להיות 'האב' שלם"

מיטל טויסטר-רוזנטל / צילום: איל יצהר, גלובס

"אין ספק שיש משבר דיור חריף, והקורונה החריפה אותו"

כך אמרה עו"ד מיטל טויסטר-רוזנטל, שותפה במשרד עפר טויסטר ושות' בפאנל שכותרתו "בפתח עשור של מגה התחדשות עירונית" שנערך במסגרת ועידת גלובס לנדל"ן

רמי שבירו / צילום: אביב חופי

הפרקליטות הגישה כתב אישום, בכפוף לשימוע, נגד חברת רמי שבירו בחשד לגרימת מותו ברשלנות של פועל

זאת בגין מותו של פועל הבניין יונג קסו ז"ל באתר בניה בגליל ים בהרצליה, ב-4 בספטמבר אשתקד ● התאונה אירעה בשעה שהפועל טיפס לקומה 9 לצורך פירוק תבניות ליציקת בטון ● בפרקליטות מציינים כי הוא היה ללא קסדה ולא קשר את עצמו לרתמת בטיחות

מארגן קבוצות הרכישה אלדד פרי  / צילום: איל יצהר, גלובס

איגוד חברות האשראי מבקש להצטרף להליך חדלות הפירעון של אלדד פרי

זאת לאור החשש שלו, כי באם בית המשפט יכריע שקרן אקספו, שליוותה את הפרויקטים של פרי בסכום כולל של כ-200 מיליון שקל, אינה נושה מובטח - הדבר עלול להשפיע על כלל הענף

ארקיע / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

"עדיף חיפושית נוסעת מפרארי שלא זזה": ארקיע ניסתה לקחת מישראייר לקוחות והתגובות לא איחרו לבוא

תושבי אילת שקוראים לחרם, מנכ"ל החברה המתחרה שמפנה לאיזה נזיר שמכר פרארי וטוקבקיסטים שאומרים שכבר עדיף את החיפושית שלפחות זזה (ישראייר) מאשר רכב פרארי יוקרתי שלא זז (ארקיע) ● ארקיע אמנם חוזרת להפעיל את קו אילת-נתב"ג אך נדמה שלחברה שהייתה סגורה במשך 272 ימים לא יהיה "דף חלק" מול קהל הצרכנים שלה

עדיאל שמרון ומירי רגב / צילום: איל יצהר, אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

מה עשה הנגיף לשוק? ועידת ישראל לנדל"ן של גלובס

המגפה הכתה קשות בענפי הנדל"ן המסחרי, המשרדים והמלונאות, ועדיין מוקדם לקבוע מה יהיו ההשפעות ארוכות הטווח על התחום ● בוועידה השנתית של "גלובס" שהתקיימה אונליין השתתפו השרה מירי רגב, מנהל רמ"י היוצא עדיאל שמרון ובכירי ענף נוספים לדיון באתגרים ובצעדים שמחכים להכרעה

טראמפ בעצרת בחירות באוהיו ביום שבת / צילום: Tom Brenner, רויטרס

השבוע האחרון: כולם מחפשים את המט על לוח השחמט

שבעה ימים עד סוף עונת ההצבעה בארה"ב, ולפחות מועמד אחד, דונלד טראמפ, מתרוצץ לאורכה של ארה"ב בחיפוש אחר ניצחון בחירות דחוק, אולי דחוק מאוד ● הסקרים ונתוני הקורונה מוסיפים שלא להאיר לו פנים, אבל הוא מוסיף להאמין שיכה אותם