גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האם לקבוצת רכישה יש סיכוי להצליח בפינוי-בינוי?

כשקבוצות רכישה - שבשנים האחרונות עלו לכותרות עם לא מעט בעיות - נפגשות עם התחדשות עירונית, שבעצמה מעמידה אתגר בלתי פוסק בפני כל הרשויות, זה עלול להיגמר בכישלון מהדהד ● מה צריך לקרות בשביל שזה בכל זאת יצליח

לפני כחודש פרסם עמית גריידי, הממונה על חוק המכר במשרד השיכון, חוות דעת מחמירה, שלפיה בעלי דירות שמקדמים פרויקט של תמ"א 38 בשיתוף עם קבוצת רכישה, עלולים להיות חשופים לקנסות של מיליוני שקלים (ראו מסגרת).

גריידי כבר הטיל בעבר קנסות גבוהים על קבוצות רכישה שלא עמדו בתנאי חוק המכר. בפרויקט יונייטד שרונה, למשל, הטיל על חברי קבוצת הרכישה קנס של יותר מ-4 מיליון שקל. לאחרונה החל לבדוק קבוצות רכישה שארגנו פרויקטים של תמ"א 38, שם המצב מסובך אף יותר.

נחשון קיויתי, יו"ר ובעלים של קבוצת בסר, הוא המארגן של קבוצת רכישה שיזמה פרויקט פינוי בינוי שהיה הראשון מסוגו בארץ. הפרויקט, NEXT TLV, נבנה בימים אלה ברחוב לה גארדיה בתל אביב ויאוכלס בסוף השנה.

קיויתי מספר שבעקבות פרסום המכתב של גריידי הוא הוצף בטלפונים של דיירים מודאגים, ובעקבות זאת ארגן לפני כשבועיים כנס, כדי להוכיח שקבוצת רכישה אכן יכולה ליזום פרויקט התחדשות עירונית - אם רק תעבוד נכון ולפי הכללים.

הכנס היה אחד מכנסי הנדל"ן הראשונים שנערכו בתקופה האחרונה בצורה פיזית ולא באמצעות "זום", והשתתפו בו כמעט כל הזרועות הקשורות לפרויקט: מצד הרגולטורים - גריידי מטעם משרד השיכון; חיים אביטן, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ועינת גנון, סמנכ"לית הרשות; וכן רועי אלקבץ, מחזיק תיק ההתחדשות העירונית בעיריית תל אביב. עוד השתתפו בכנס מארגני הקבוצה - קבוצת בסר, וכן עמי כחלון וטל גולדשטין, מנכ"לים משותפים בחברת 'ע.ט החברה להתחדשות עירונית ישראל' - שותפתה של בסר בפרויקט.

עוד נטלו חלק בעלות דירות בפרויקט, שסיפרו על הניסיון שהן צוברות במהלך העבודות; עו"ד מירה בורנשטיין, שמייצגת את הדיירים במתחם, ועו"ד רועי מקוב, שמייצג את חברי קבוצת הרכישה. גם נציגות נכבדה של הקבלן המבצע, חברת אלקטרה, הייתה שם, ושל בכירי חברת עזרה ובצרון התל אביבית.

עוד השתתפו בכנס מארגני הקבוצה, מנהלי קבוצת בסר ומנהלי חברת ע.ט החברה להתחדשות עירונית לישראל. הפרויקט בלה גארדיה הוא שותפות בין ע.ט. החברה להתחדשות עירונית לישראל לבין בסר. הוא החל לפני כשמונה שנים במגעים שניהלו עמי כחלון וטל גולדשטיין, מנהלי החברה להתחדשות עירונית.

"ידענו שיש הון עצמי"

הפרויקט בלה גארדיה, שהוא כאמור שותפות בין 'ע.ט החברה להתחדשות עירונית ישראל' לבין בסר, היה כאמור הראשון במיזוג שבין קבוצות רכישה להתחדשות עירונית, והוא סותר לכאורה את כל הסטיגמות על שתי השיטות הללו, שמדברות על איחורים, עיכובים וסחבת: הוא הלך חלק יחסית.

הוא החל לפני כשמונה שנים במגעים שניהלו אנשי בסר עם הדיירים, ביולי 2017 כבר קיבל היתר בנייה, ובסוף השנה אמור להתאכלס. אז איך אפשר לגרום לפרויקט כזה להצליח?

"יש יתרונות לשיטה הזו", אמר קיויתי בכנס. "אם יזם היה עובד על הפרויקט הזה, הוא היה מוכר עד עכשיו 60%-70% מהדירות בפרויקט ומיד לאחר מכן נתקע בקורונה. אצלנו זה לא קיים, כי כל 203 הדירות נמכרו תוך חודשיים. לא צריך לשווק ולא צריך למכור דירות במצב הזה, אלא רק לדאוג לבנות את הפרויקט".

"התחדשות עירונית זה מורכב, וזה שהקרקע היא של רמ"י וקק"ל זה עוד יותר מורכב, ועוד קבוצת רכישה? תפסנו את הראש כשהנושא הגיע אלינו", הודתה עו"ד בורנשטיין, שמייצגת את הדיירים.

"בדיעבד אנחנו יכולים לומר שאם עושים את זה נכון, יש ביטחון לבעלי הדירות. כי מה שמטריד אותנו בפרויקט רגיל זה מהיכן היזם יביא את הכסף. בפרויקט רגיל זה מתנהל לפי קצב המכירות. כאן, לעומת זאת, מרגע שקבוצת הרכישה התגבשה, היינו רגועים, כי ידענו שיש הון עצמי".

עו"ד מקוב, שייצג בכנס את קבוצת הרכישה, כינה את הפרויקט הזה "סטארט-אפ", סיפר על לא מעט מטלות שחברי הקבוצה הטילו על מארגניה מקבוצת בסר, ואמר ש"קבוצת רכישה בטוחה לא פחות מיזם מסורתי", תוך שהוא מביע תקווה שחוק קבוצות הרכישה שמעגן למעשה את פעילותן ואת הנהלים שבהם אמורים לעמוד בעליהן - יאושר בקרוב.
וזו בדיוק הבעיה, כי אין כרגע סימן לכך שהחוק יאושר בקרוב. קבוצת בסר היא הקבוצה המנוסה ביותר שעוסקת בתחום קבוצות רכישה של מאות חברים, ואולם הרקורד שלה עומד בסתירה משמעותית למצב השורר בחלק גדול מהקבוצות האחרות, עוד לפני כניסתן לתחום ההתחדשות העירונית. תחום זה טומן בחובו בעיות רבות אחרות, וזו הסיבה שגריידי פרסם את המסמך שלו.

המשמעות המעשית של האזהרה של גריידי היא שהדיירים צריכים להיות מיוצגים על ידי עורך דין מטעמם, שאינו קשור לא למארגן ולא לקבוצה.

בורנשטיין העירה על המסמך כי היא מסכימה לגבי דבר אחד, שאסור לבעלי הקרקע (שהם למעשה בעלי הדירות הקיימים) להיות יזמים של הפרויקט. "מדובר בפרויקט מורכב שדורש ידע, זמן וכסף. לא הייתי נותנת לפרויקט במתכונת זו להתקדם, אם הייתי רואה בו סיכונים", אמרה.

גריידי הגיב על הטענות שהמסמך שהוציא מרתיע מפני קידום פרויקטים דומים בעתיד, כי "אנחנו באים לאסדר את הענף, ולא לחבל בו".

מנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית, חיים אביטן, אמר כי "החובה שלנו היא הסרת חסמים ושינויי חקיקה ולהגן על הדיירים. הכוונה לא הייתה ללכת על היזמים, אלא להסביר לדיירים שצריך לבדוק מי היזם, מי הקבלן, איך הוא בונה ומי הקבוצה".

תמורה קטנה לדיירים

כאמור, הפרויקט בלה גארדיה הוא יוצא דופן. בניגוד לפרויקטים שמתמשכים הרבה מעבר לעשר שנים, הוא דווקא הלך חלק.

אייל רונן, מנהל מחלקת תכנון מזרח תל אביב בעירייה, הסביר בכנס כי מדובר בפרויקט פשוט לעומת הפרויקטים העתידים לבוא, וכי אלה הבאים יצטרכו להביא בחשבון בין היתר הפרשות שטחים לטובת הציבור, והקטנת התמורות לדיירים מ-30 מ"ר ל-12 מ"ר בלבד, ברוח התקנות החדשות.

אמנם אביטן אמר ל"גלובס", כי מבחינת הרשות תוספת של 12 מ"ר היא המלצה למינימום, וכי אין כוונה להפוך אותה לחוק מחייב, ואולם מנכ"ל חברת עזרה ובצרון אלי גינזברג, שהשתתף אף הוא בכנס, אמר כי בתל אביב זה יהיה הסטנדרט, ויזמים שלא ילכו לפיו - ייאלצו לבנות פחות דירות בפרויקטים.

קיויתי מעיר על זה, שיש לו עוד שני פרויקטים בסביבה, שאמנם משויכים לדור של ההתחדשות העירונית שבו הדיירים יקבלו 25 מ"ר תוספת דירתית, אך מגבלת השטחים העתידית עלולה להפריע לקידום פרויקטים נוספים בעתיד. 

עמדת משרד השיכון: הבחנה בין מארגן ליזם

על מקרי הקיצון של כישלון קבוצות הרכישה שמענו במקרים כמו ענבל אור, יונייטד שרונה וקבוצות רכישה תקועות בחריש, אבל יש עוד מקרים רבים אחרים של קבוצות רכישה שנגמרו בצורה לא טובה, הרבה בגלל התנהלות הגורמים המארגנים. הממונה על החוק המכר במשרד השיכון, עמית גריידי, כבר נדרש לעניין ופרסם באוגוסט האחרון נייר עמדה שנועד להגדיר בצורה טובה יותר מתי מארגן של קבוצת רכישה משמש כמארגן לכל דבר, ומתי הוא מתנהל כיזם במסווה של קבוצת רכישה.

בנייר העמדה העדכני, שפורסם לפני חודש בשיתוף הרשות להתחדשות עירונית, נכתב כי טרם התקשרות לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, על הדיירים הקיימים לשים לב לפרטי ההתקשרות שעליה הם חותמים, בדגש על שני נושאים עיקריים:

הנושא הראשון הוא אופן שילוב הדיירים המקוריים בקבוצת הרכישה: האם הדיירים המקוריים הצטרפו לקבוצת הרכישה באופן המקנה להם שליטה בה? כי אם זה כך, גריידי מדגים, כי בפרויקט של תמ"א 38 בו 35 דיירים המחזיקים בכלל הזכויות בקרקע, ו־25 חברי קבוצת רכישה, שכולם נחשבים לחברים בקבוצה, לדיירים ייווצר רוב, שעלול להגדיר את הסטטוס החוקי שלהם כיזמי הפרויקט. בפרויקט של פינוי בינוי שבו המכפיל גבוה - החשש למצב כזה נמוך בהרבה, אבל עדיין הדיירים צריכים להבטיח את עצמם מאפשרות כזו.

הנושא השני הוא היחסים בין הגורם המנהל לדיירים המקוריים: גריידי ממליץ לבחון, האם לגורם המנהל יש התחייבויות כספיות משמעותיות כלפי הדיירים בהסכם שחתם עימם, למשל בצורה של התחייבות לתאריך מסירה מוגדר ולפיצוי כספי משמעותי במקרה של איחור במסירה. "ככל שיש בידו יכולת כזו, הדבר יכול ללמד כי הוא שולט בפרויקט כיזם", כתב גריידי. 

עוד כתבות

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

ישראל תקפה בשדה התעופה בסוריה / צילום: נלקח מרשתות חברתיות לפי סעיף 27 א' לזכויות יוצרים

צה"ל מאשר: חיסלנו את סגן מפקד יחידת הרקטות והטילים של חיזבאללה

בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול