גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מוכרים דירה שנמצאת בהליך של תמ"א 38? ייתכן שתשלמו הרבה מס

פטור ממס ניתן במכירת דירת מגורים ולא במכירת "זכות לדירה", ולכן במקרה שדירה נהרסה לצורך בניית דירה חדשה, צריך לבחון מה שיעור המס שישולם

פרויקט תמ"א 38 בפתח-תקווה / צילום: גיא ליברמן, גלובס
פרויקט תמ"א 38 בפתח-תקווה / צילום: גיא ליברמן, גלובס

מכירת דירת מגורים הממוקמת בבניין שנמצא בהליכי תמ"א 38 על סוגיו השונים, מעלה קושי מהותי בשאלה מהן חבויות המס שיוטלו לבסוף על המוכר. הפער הרב בין שיעורי המס החלים על מכירת דירת מגורים "מושלמת" ובין "זכות לדירת מגורים" יכול להשפיע דרמטית על כדאיות העסקה, ולכן יש להיות ערניים לכך ולכלול זאת במסגרת שיקולי המוכר לעיתוי המכירה של דירת המגורים.

בפרויקט חיזוק: הדייר נשאר עם דירתו שתורחב ותחוזק כנגד רעידות אדמה. מכירת הדירה לאחר החתימה על הסכם התמ"א ועוד קודם להתקיימות התנאים המתלים בהסכם התמ"א, מעוררת שאלה האם בצמוד למכירת הדירה קיימות זכויות בנייה החייבות בשיעורי מס גבוהים יותר? הטעם לכך הוא שהדייר מוכר את דירתו בשווי גבוה, וזאת בשל צפי עתידי לחיזוק והרחבת דירת המגורים. הדבר יכול להיות נכון גם לאחר התקיימות התנאים המתלים ועוד קודם לחיזוק הדירה, בהנחה שדירת המגורים עדיין נחשבת ראויה למגורים במועד מכירתה, מה שלרוב קורה בדרך-כלל בעסקאות חיזוק.

בפרויקט הריסה ובנייה מחדש: סוגיית המס סבוכה יותר. לכאורה, בטרם התקיימו התנאים המתלים בהסכם התמ"א עם היזם, נדמה שמכירת דירת המגורים תתחייב בשיעורי מס מוטבים. עם זאת, עמדת רשות המסים גורסת כי עצם החתימה על הסכם תמ"א יוצרת מכירה מבחינת המהות שלה ומאחר שהדירה מיועדת להריסה, לא בהכרח זכאים בעליה להקלות המס על מכירת דירת מגורים.

כאשר מתקיימים התנאים המתלים בהסכם תמ"א של הריסה ובנייה מחדש, סוגיית המס סבוכה אף יותר. אם דירת המגורים טרם נהרסה, לכאורה זכאי המוכר להטבות המס על מכירת דירת המגורים. עם זאת, עמדת רשות המסים היא כי עוד טרם התקיימות התנאים המתלים ואף עוד בטרם נהרסה דירת המגורים, המוכר אינו מוכר "דירת מגורים" אלא "זכות לקבלת דירת מגורים" בבניין חדש שייבנה - ומשכך המכירה אינה זכאית להטבות המס הניתנות בעת מכירת דירת מגורים.

עניין דומה נדון בימים אלו בוועדת ערר מיסוי מקרקעין. מהו הדין כאשר בעל דירה התקשר בעסקת תמ"א 38/2 וחלף הפטור המוקנה בחוק ביקש לממש פטור אישי למכירת דירת המגורים אבל הפרויקט טרם החל, והוא מבקש למכור את דירתו היום? עמדת רשות המסים היא כי הדירה אינה מהווה דירת מגורים אלא זכות לדירה עתידית, ולכן הוא לא זכאי לפטור ממכירת דירת מגורים.

לעומת זאת, רשות המסים מציגה עמדה מקלה על מכירת דירת מגורים בפרויקט תמ"א של הריסה ובנייה שהסתיים. במקרה שכזה, במכירת דירת מגורים חדשה שבנייתה הושלמה במסגרת פרויקט של הריסה ובנייה מחדש לא יהיה צורך בתקופת אחזקה בדירה של 18 חודשים, שכן תקופת המגורים בדירה הישנה תיכנס גם היא במניין התקופה של האחזקה הנדרשת בדירה.

הכותב הוא עורך דין במשרד ירון-אלדר פלר שורץ ושות', ומומחה במיסוי מקרקעין

עוד כתבות

מתניהו אנגלמן, מבקר המדינה / צילום: שמוליק גרוסמן, דוברות הכנסת

ככנרים ללא מנצח: דוח המבקר הביא את הנחת הסלב לאבסורד

בדוח שכותרתו היא "התמודדות מדינת ישראל עם משבר הקורונה" נראה שנעלמו שרי הממשלה ורה"מ ● לבחון את המערכת הממשלתית מבלי לבדוק את תפקוד ראש הממשלה, חורג ממידת הסבירות ●  עולה ממנו שמערכות הבריאות, החינוך, השב"כ, הביטוח הלאומי - כולן פועלות עצמאית

מארגן קבוצות הרכישה אלדד פרי  / צילום: איל יצהר, גלובס

איגוד חברות האשראי מבקש להצטרף להליך חדלות הפירעון של אלדד פרי

זאת לאור החשש שלו, כי באם בית המשפט יכריע שקרן אקספו, שליוותה את הפרויקטים של פרי בסכום כולל של כ-200 מיליון שקל, אינה נושה מובטח - הדבר עלול להשפיע על כלל הענף

ראש המנהל האזרחי, תת אלוף רסאן עליאן / צילום: דובר צה"ל

ראש המנהל האזרחי חתם על רישיון הפעלה של חברת בזק באזור יהודה ושומרון

בזק סיפקה שירות מלא ביהודה ושומרון אבל רישיונה באזור מעולם לא הוסדר

בורסת תל אביב / צילום: רויטרס

המסחר בבורסה בת"א ננעל בירידות בדומה לעולם; אשטרום נכסים זינקה ב-18%

מדד ת"א 35 איבד 1.19%, מדד ת"א בנקים נפל ב-1.4% ● ירידות חדות בבורסות אירופה ובמסחר בחוזים על מדדי וול סטריט ● מספר מקרי הקורונה באירופה ובארה"ב ממשיך לעלות ● אלביט מערכות תבצע מחיקה חד פעמית בהיקף של כ-60 מיליון דולר

ד"ר אמיר ירון / צילום: יונתן בלום

אמנות ההליכה בין הטיפות: הנאום האחרון של נגיד בנק ישראל מדאיג מבחינה כלכלית

בשבוע שעבר נשא נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון נאום על מצב המשק ● בשפתו הדיפלומטית הוא לא חסך ביקורת מהממשלה והפוליטיקאים שלנו, והציע לקדם מהלכים כלכליים - לפני שיהיה מאוחר מדי ● הנגיד התהלך על החבל הדק שבין קריאה לפעולה לבין פגיעה בדירוג האשראי של ישראל

זאב רוטשטיין. תומך בהגדלה מסיבית של הבדיקות  / צילום: ליאור מזרחי

רוטשטיין: "באיחוד האמירויות רוצים להעביר את בית החולים הדסה אליהם"

מנכ"ל בית החולים זאב רוטשטיין, שביקר לאחרונה בדובאי, מספר כי באיחוד האמירויות הביעו נכונות לפתוח בית חולים חדש ולקלוט אליו לפחות 1,000 אנשי צוות של בית החולים מירושלים ● ברקע הדברים משא ומתן של רוטשטיין עם משרד האוצר על גירעונות בית החולים

קניון MY MALL בלימסול, קפריסין / צילום: מצגת החברה

האם קרן מקטאר תסייע בהחזר עיקר החוב לנושי בסר אירופה?

דווקא בתקופת הקורונה נעשה ניסיון נוסף לממש את קניון MYMALL בקפריסין, שהוא הנכס העיקרי שהותירה חברת הנדל"ן שקרסה, ולהשיב חלק משמעותי מחוב של 100 מיליון שקל למחזיקי האג"ח

מתקנים סולאריים של משק אנרגיה / צילום: מצגת החברה

משק אנרגיה גייסה 220 מיליון שקל בהנפקת אג"ח ייעודי למימון פרויקטים סולאריים

משק אנרגיה, בה גרעין השליטה מורכב מהארגונים הכלכליים של הקיבוצים, הבטיחה גיוס ממוסדיים בהנפקת סדרת אג"ח חדשה ● חן מלמד, מנכ"ל משק אנרגיה: "הביקושים הגבוהים שנרשמו כבר בשלב המוסדי, מעידים על הצלחת המודל שיביא ערך רב לחברה ולבעלי המניות"

מירי רגב / צילום: אוהד צויגנברג ידיעות אחרונות

רגב: "אתנגד לתוכנית המטרו. עדיף להשקיע את הכסף בחיבור רכבות בין הפריפריה למרכז"

שרת התחבורה מירי רגב אמרה בוועידת ישראל לנדל"ן של גלובס כי בגוש דן יש כבר שלוש תוכניות רכבת קלה ותוכנית שבילי אופניים ו"אי אפשר לשים את כל הכסף במטרופולין דן" ● בהתייחסה לתחרות חברות התעופה מול האמירויות אמרה רגב: "יצטרכו ללכת למיזוג"

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

בורסות וול סטריט ננעלו בירידות חדות בצל העלייה בתחלואה לשיא יומי

מדד הנאסד"ק איבד 1.6%, מדד דאו ג'ונס ירד ב-2.3%, ומדד S&P 500 נפל ב-1.9% ● מדד הפחד זינק ב-20%; הנפט צנח ב-3.6% ● מניות התעופה והקרוזים בלטו בירידות ● אנט גרופ, זרוע הפינטק של עליבאבא הסינית, תגייס 34.5 מיליארד דולר (מחוץ לארה"ב) בהנפקה הגדולה בהיסטוריה

שיחת עבודה בווידיאו / צילום: שאטרסטוק

ספקיות האינטרנט בארה"ב מחזירות את תקרות הגלישה שהן השעו לרגל המגפה

ככל שיותר ויותר אמריקאים נשענים על האינטרנט הביתי כדי לעבוד וכדי ללמוד, כך ספקיות האינטרנט גוזרות פרמייה על תקרת שימוש

בצלאל סמוטריץ’ / צילום: רפי קוץ

מירי רגב חשפה בועידת "גלובס" כי תתנגד לתוכנית המטרו ועוררה את זעמו של בצלאל סמוטריץ': "כבר לא יכול לשתוק"

במסגרת ועידת ישראל לנדל"ן של "גלובס", הכריזה שרת התחבורה במפתיע כי היא מתנגדת לתוכנית המטרו בגוש דן ● דבריה הובילו את השר הקודם לשבור שתיקה: "מדובר באמירה פופוליסטית ומופרכת" ● עקב דבריו, השניים החלו להתקוטט בטוויטר

רביב צולר, מנכ"ל כיל / צילום: נטלי כהן קדוש

איי.סי.אל רוכשת חברת דשנים מיוחדים מברזיל בכ-120 מיליון דולר

השלמת הרכישה צפויה בתחילת 2021, "בכפוף להשלמת תנאי סגירה מקובלים" ● לחברה הנרכשת, פרטילאקווה, "יש יותר מ-100 מוצרים שונים והיא מציעה מגוון פתרונות למחזור חיים מלא של הצמח"

כיתה ריקה בבית ספר בבת ים / צילום: אביבה גנצר, גלובס

מבקר המדינה נותן ציון נכשל למשרד החינוך: 150 אלף מחשבים נרכשו ללמידה מרחוק, אבל למי הם יימסרו?

דוח המבקר על הלמידה מרחוק מצביע על כישלון משרד החינוך במשימה ● בשל אי המוכנות, הכשל באיסוף המידע והיעדר עבודת מטה, החלה שנת הלימודים כאשר למאות אלפי תלמידים אין מכשירי קצה

ג'ו ביידן ובנו האנטר / צילום: Jonathan Ernst, רויטרס

מרוסיה באהבה? הדגלים האדומים מעל פרשת המחשב של בנו של ביידן

בתחילת החודש פורסמה כתבה מרעישה ב"ניו יורק פוסט": העיתון השיג עדויות שמוכיחות לכאורה שבעוד שאביו כיהן כסגן נשיא, הוא נפגש איתו ועם ואיש עסקים אוקראיני ● רועי צינמן, לשעבר מפקד באמ"ן אומר כי הפרסום מעלה סימני שאלה באשר למעורבות רוסית בהשגת והפצת החומרים ● האזינו

מיטל טויסטר-רוזנטל / צילום: איל יצהר, גלובס

"אין ספק שיש משבר דיור חריף, והקורונה החריפה אותו"

כך אמרה עו"ד מיטל טויסטר-רוזנטל, שותפה במשרד עפר טויסטר ושות' בפאנל שכותרתו "בפתח עשור של מגה התחדשות עירונית" שנערך במסגרת ועידת גלובס לנדל"ן

אוהד מימון / צילום: איל יצהר, גלובס

מקס מקימה חברת פינטק שתפתח טכנולוגיות תשלום

לפי מקס, החברה "העצמאית" החדשה "תעסוק בפיתוח פתרונות תשלומים על בסיס טכנולוגיות מתקדמות (Payments As A Service), ותמזג לתוכה את פעילות החברות קרדיט גארד וכספיט, שנרכשו לאחרונה על ידי הקבוצה"

מיכאל מייקסנר, מנכ"ל רכבת ישראל  / צילום: איל יצהר, גלובס

מנכ"ל הרכבת: "נקים מרכזים נדל"ניים סביב התחנות ונחשמל עוד ועוד קווים"

מנכ"ל רכבת ישראל מיכה מייקסנר הבטיח בוועידת ישראל לנדל"ן של "גלובס" לקצר בחצי את זמן הנסיעה בין המטרופולינים ● עוד חשף כי מתגבש הסכם שבמסגרת חוק ההסדרים יאפשר לרכבת להכניס שותפים עסקיים מעולם הנדל"ן: "התחנות הופכות להיות 'האב' שלם"

טראמפ בעצרת בחירות באוהיו ביום שבת / צילום: Tom Brenner, רויטרס

השבוע האחרון: כולם מחפשים את המט על לוח השחמט

שבעה ימים עד סוף עונת ההצבעה בארה"ב, ולפחות מועמד אחד, דונלד טראמפ, מתרוצץ לאורכה של ארה"ב בחיפוש אחר ניצחון בחירות דחוק, אולי דחוק מאוד ● הסקרים ונתוני הקורונה מוסיפים שלא להאיר לו פנים, אבל הוא מוסיף להאמין שיכה אותם

פרופ' איתמר גרוטו / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

סערה בוועדת הכלכלה על סוגיית פתיחת הצימרים: פרופ' גרוטו נטש את הישיבה

חבר הכנסת כעס שהצימרים נשארים סגורים ואיתמר גרוטו נטש את הישיבה אחרי שהטיח בו כי הוא "חוצפן" ● הצימרים שבעליהם חיכו לדיון שיכריע את גורלם יישארו סגורים