גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שליש מבנייני המשרדים יוקצו למגורים, וזו לא ההפתעה היחידה שמסתתרת בחוק ההסדרים

בזמן ממשלת המעבר, שלל רפורמות נדל"ניות חשובות צברו אבק על המדף ● כעת מבקשת הממשלה להעביר אותן במהירות, ויש שיאמרו במחטף, בחסות חוק ההסדרים ● כשאתם תרגישו את ההשפעה על הדירה שלכם, זה כבר יהיה מאוחר מדי

ישראל כ"ץ / צילום: אמיל סלמן-הארץ
ישראל כ"ץ / צילום: אמיל סלמן-הארץ

מחזור העבודה של קבלנים ויזמי נדל"ן נראה כך: הם מאתרים קרקע, מקיימים מו"מ ורוכשים אותה, מתכננים פרויקט ועוברים את הסאגה מול ועדות התכנון. שנים. ועכשיו הנה הודעה ליזמי פרויקטי משרדים. אחרי כל התהליך המפרך שהושקע, הממשלה מבקשת ששליש מהפרויקט יהפוך למגורים. מי ידאג למוסדות חינוך עבור הדיירים החדשים, ומה על הארנונה העסקית הגבוהה שעליה הרשות העירונית בנתה?

לא מדובר בתרחיש דמיוני, אלא בפרק אחד שנכון לעכשיו אמור להיכלל בחוק ההסדרים שהממשלה מבקשת להעביר במקביל לתקציב המדינה החדש. תזכיר החוק הרלבנטי שהופץ בעניין מבקש להסדיר את הנושא כהוראת שעה לתקופה של ארבע שנים, המאפשרת המרת שטחי משרדים לשטחי מגורים.

ההיגיון שעומד מאחורי ההצעה הוא מגפת הקורונה, שמותירה בימים אלה רבים לעבוד מביתם, גורמת לחשיפת ענף הנדל"ן המניב, ומסכנת את המערכת הפיננסית. באותה העת באזורי המרכז קיימים עודפי ביקושים לייעודי מגורים, ועל כן, כך מעריכים באוצר, ההמרה תסייע לכולם. האמנם?

"זה לא טריוויאלי שקובעים מגורים באזורי משרדים ותעשייה, כי בסוף צריך להשיג איכות חיים של תושבים", אומרת מתכננת הערים, שרון בנד, שמבקשת לדעת היכן נמצאים האנשים בתוך החקיקה הזו. "לא היית רוצה שבסוף התהליך אנשים יחיו באיים מבודדים ללא שירותים וללא קהילה".

החלפת שטחי המשרדים במגורים היא רק צעד אחד בתוך שורה ארוכה של נושאים נדל"ניים שכלולים, נכון לעכשיו, בתוך חוק ההסדרים. בשיחות שקיים "גלובס" עם אנשי נדל"ן הם התקשו להיזכר מתי בפעם האחרונה ניסתה הממשלה להעביר באבחת חרב כמות כה גדולה של חוקים נדל"ניים. גם ההסבר שניתן לפיו אנחנו נמצאים בנקודת זמן חריגה, אחרי קיפאון ארוך שנוצר בשל ממשלת המעבר, לא משנה את החוט המקשר בין כולם והוא הכפפה של חוק התכנון והבנייה לכלכלת המשבר.

בין המטרו לפרויקט הרכבת הקלה

הביקורת המוכרת על חוק ההסדרים היא, שמדובר בחוק עוקף חקיקה ולא דמוקרטי, שמטרתו לעקוף את הצורך בקידום מייגע של חקיקה ראשית. בכל הקשור לתכנון ובנייה, כך טוענים אנשי נדל"ן, המשמעות של השימוש בחוק ההסדרים מביא להשתקת גורמי מקצוע, ומניעת דיונים מקצועיים, בדרך לחקיקת בזק.

דוגמה מובהקת לכך היא "חוק המטרו" שכלול בחוק ההסדרים. מדובר במיזם הסעת ההמונים העתידי של גוש דן והוא כבר הוכרז כפרויקט הציבורי היקר ביותר אי פעם בישראל שעלותו מוערכת ב-150 מיליארד שקל. לא פחות.

החוק שהובא לחוק ההסדרים, קובע כי רבע מפרויקט העתק ימומן באמצעות היטל השבחה מוגדל שיישאו בעלי נכסים בסביבת תוואי המטרו. זאת אחרי שהמדינה תיתן להם "סוכריה" בדמות הגדלת אחוזי הבנייה בשטחים שלהם. רבע נוסף ימומן באמצעות מיסוי, וכמחצית תגיע מתעדוף בתקציב המדינה. ניסיון לקבל נוסח כתוב של הצעת החוק, כדי להבין לעומק את הסעיפים העלה סירוב מצד משרד האוצר. שלא יהיו טעויות - מדובר בפרויקט מורכב שכולל 24 רשויות מקומיות, ומשפיע ישירות על נכסים של אינספור גורמים - פרטיים, ממשלתיים וציבוריים. ומבלי שהתקיים דיון מעמיק, התוצאה יכולה להגיע במהירות לכישלון של הפרויקט התחבורתי האחר של גוש דן: הרכבת הקלה.
נכון לעכשיו בחוק ההסדרים מדובר על הגדלה מסיבית של זכויות הבנייה לאורך תוואי המטרו, דבר שלא קיים היום, ולא ברור באיזו דרך המחוקק מעוניין לקדם את התכנון.

אפשרות אחת היא לקבוע שרירותית מהן זכויות הבניה לאורך תוואי המטרו, ובכך לעקוף את כל הליכי התכנון והבנייה, ולהכפיף אותם לצרכים הכלכליים. הדרך השנייה, שעולה מפרטי החוק, היא להכפיף את הצרכים הכלכליים לעקרונות התכנון. במילים אחרות - הדרך המקובלת. החיסרון כאן חוסר האפשרות לנבא האם מה שוועדות התכנון יאשרו, יותאם לעקרונות המימון של הפרויקט הגרנדיוזי, כפי שמשתף מחוק ההסדרים.
"אם לא ימצאו דרך לקידום מהיר של תוכניות המטרו, אזי הדחייה תשחוק את כל הכספים שיתקבלו כתוצאה מהטלת היטלי ההשבחה. וזה יקרה כשבמקביל הנזק לנכסים יהיה מיידי", מזהיר עו"ד עופר טויסטר המומחה בתכנון ובנייה.

החוק מגיע לעומק לקופה העירונית

חוק אחר שמקודם הוא למעשה שינוי שרשרת של חקיקה סביב עקרונות ההתחדשות העירונית. תזכיר החוק מבוסס על הדוח להסרת חסמים בתחום ההתחדשות העירונית שפרסם משרד המשפטים לפני כחודשיים, ובו בין היתר הורדת אחוז ההסכמה לביצוע פרויקט פינוי בינוי מ-80% כיום לשני שלישים מבעלי הדירות. בדיוק כמו בעניין המטרו, שבעלי דירות יאולצו לשלם לפתע היטלי השבחה משמעותיים, ובהסבת המשרדים למגורים, שעלולה להותיר דיירים בשטחי מגורים מבודדים ומנותקים, גם כאן מי שעלול לשלם את המחיר הם אזרחים קטנים. מדוע? כי בדרך זו כוחם של מתנגדים, שלעיתים מסומנים כ"סרבנים", נחלש. ראוי או לא? חוק ההסדרים לא מאפשר דיון.

זה גם הדין כלפי הרשויות המקומיות. אחד מהסעיפים בחוק ההתחדשות העירונית החדש מגדיר שלוש מדרגות של היטלי השבחה שהעיריות יוכלו לגבות מיזמים: אפס, 25% ו-50%. זאת בניגוד למצב כיום בו רשויות מקומיות יכולות להטיל היטל השבחה מלא שיכול להגיע לעשרות מיליוני שקלים. מחד הסכום הגבוה עלול להביא לחוסר כדאיות כלכלית במקרים מסוימים. מצד שני, הכסף נחוץ לקופה העירונית. "עקרונית אני בעד כל מהלך שיוביל לוודאות. מדובר בהצעה ראויה המאזנת בין צורכי הרשות המקומית לבין הקשיים שנוצרים נוכח ציפוף יתר. ובעיקר, הצעה שתוביל לוודאות בהיבט כה משמעותי. ועם זאת, לא נכון להוביל חקיקה שכזו אלא בדרך של חקיקה ספציפית. הליכי חוק רגילים מאפשרים מעורבות וחשיבה לעומק של כלל הגופים והגורמים הרלוונטים, מסביר עו"ד זיו כספי שמתחמה בנושאי נדל"ן. 

"חוק ההסדרים הוא לא במה לקידום נושאים כאלה. על אף שמו, הוא לא יכול להסדיר אף אחד מהם", מסביר מהנדס עיריית תל אביב לשעבר, עודד גבולי. "גם אם היינו מסכימים שמדובר בחוקים נורא נכונים, זו לא הדרך ולא השיטה, כי אין מדובר באסטרטגיה או בחזון, אלא בפתרון נקודתי, שיעשה גם דברים טובים וגם נזקים. אין חשיבה קדימה ואין חשיבה מרחבית", הוא אומר.

עוד כתבות

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

נעילה מעורבת בוול סטריט; מדדי S&P 500 ודאו ג'ונס שברו שיאים

מדד S&P 500 סגר את הרבעון הטוב ביותר שלו מאז 2019 ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" לא יתקיים מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"