גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"אני אוהב את ההשקעות קרוב לבית": הכירו את המשקיע שמחפש רק פרויקטי התחדשות עירונית

בני בס מת"א רק בן 32 וכבר מעורב ברכישת 3 דירות להשקעה ● בס בונה לא רק על התשואה מהשכרה, אלא גם על התחדשות עירונית כגורם שמביא לעליית ערך ● האזינו

בני בס, משקיע נדל"ן / צילום: איל יצהר, גלובס
בני בס, משקיע נדל"ן / צילום: איל יצהר, גלובס

"התפיסה הכלכלית שלי אומרת שמשכר עבודה לבד, לאדם יהיה קשה לחסוך. לזוג ממוצע שמרוויח 15-20 אלף שקל ביחד, שיש להם ילדים והוצאות, זה קשה. וגם אם מרוויחים יותר, אז מגיעים לחיסכון של 2,000, 3,000 שקל לחודש. עם סכומים כאלה קשה להגיע לרווחים משמעותיים. לכן אני חושב שחובה לבצע השקעות. אני לא מבין במניות, אבל בנדל"ן אני לא רואה בעיה לעשות רווחים גם בתקופות קצרות יחסית".
הדובר הוא בני בס (32) מתל אביב, שכמובן לא מציג תזה כלכלית מקורית. אלא שבניגוד לרבים שנותרים בתיאוריה, ב-2015 הוא גם התחיל ליישם כשקנה דירה ראשונה להשקעה בפתח תקוה. פגשנו אותו במסגרת הפודקאסט "כסף בקיר", שמביא את סיפוריהם של אנשים שהחליטו להשקיע בנדל"ן.

מוזמנים להאזין ולעקוב אחר הפודקאסט בספוטיפיי, באפל פודקאסטס, בגוגל פודקאסטס או באפליקצית הפודקאסטים האהובה עליכם.

ההשקעה הראשונה: 890 אלף שקל לדירת 2.5 חדרים בפתח תקוה

המקור התקציבי לדירה הראשונה היה מכספי ירושה. "קודם הכסף היה מושקע בשוק ההון. בין השנים 2013 עד 2015 היו תשואות לא רעות, אבל אז ראינו שהתשואות יורדות לאחוז אחד, לשני אחוז", הוא אומר. העניין שלו באפיק ההשקעה בנדל"ן הלך וגבר. "הבנו שהעניין זה לא רק התשואה מהשכירות אלא האפשרות שהשווי של הנכס עולה. פתאום אתה יכול תוך שנתיים לעלות את השווי", הוא מסביר.

מה חיפשת?
"היה לי חשוב שזה קרוב לאיפה שאני חי, כי זו הייתה הדירה הראשונה שלי להשקעה", הוא אומר בכנות. המדד שלו היה "רבע שעה מבית אימו". הכלל השני שאליו כיוון היה נגישות לתחבורה ציבורית. "פתח תקוה נמצאת בגבולות של הקו האדום של הרכבת הקלה, ובטווח הארוך ידעתי שהמחירים שם ובבת ים שנמצאת בקצה השני של הקו יעלו", הוא אומר ומצביע על יתרון נוסף שחיפש מבחינת המיקום - קירבה לשירותים עירוניים רבים.

בשנת 2015 מצא את מבוקשו, או כך לפחות חשב. הוא רכש דירת 2.5 חדרים בשטח 75 מ"ר, ברחוב חפץ חיים (שאיננו קרוב במיוחד למסלול הקו האדום של הרכבת הקלה. ג"ל). הדירה הייתה ממוקמת בקומה השלישית והאחרונה, בבניין ללא מעלית, ותג המחיר שלה היה 890 אלף שקל. "השכרתי אותה ב-3,100 שקל ללא בעיה", אומר בס.

הוא מודה כי בתחילה היה מרוצה, אבל במהרה הבין שהיה צריך לחפש משהו אחר. לדבריו הוא ניסה את האפשרות לקדם פרויקט של תמ"א 38, אבל הבין שאין לפרויקט היתכנות כלכלית. אף שלא רכש את הדירה מלכתחילה כדי לקדם פרויקט התחדשות עירונית, כעת הבין שהוא מעדיף להשקיע בדירה שנמצאת בבניין שכן יעבור תהליך כזה. ב-2018 מכר את הדירה במחיר של 1.07 מיליון שקל, ונכנס להשקעה חדשה.

ההשקעה השנייה: 1.23 מיליון שקל לדירת 3 חדרים בפ"ת

באותם הימים לו ולזוגתו כבר היה ברור שהם בכיוון של חתונה, אך הם העדיפו להתחתן אחרי שהם רוכשים שתי דירות להשקעה - אחת לכל אחד מהם.

"לפני שהתחתנו לכל אחד היה הון עצמי", הוא מסביר ואומר כי המחשבה הייתה שכל אחד ישכיר את הדירה וישלם עליה משכנתה.

מאיפה הגיעה המחשבה הכלכלית המפותחת הזו?
"אשתי איתי באותו ראש. הבנו שבעתיד אולי לגור בדירה משלנו אבל כרגע אנחנו מעדיפים למקסם את היכולת שלנו להתגלגל ולהשיג יותר הון עצמי".
גם את הדירה השנייה שלו חיפש בס בפתח תקוה. "התוכנית הכלכלית היתה היא למצוא דירה במחיר נמוך יחסית שהיא במחיר השוק ולמכור אותה אחרי השבחה של תמ"א במחיר שהוא הרבה יותר גבוה".

אז כמה דירות כאלה ראית?
"רק שלוש-ארבע", הוא אומר ומסביר שהכמות הנמוכה נובעת מסינון קפדני שערך כבר בשלב הטלפונים. "הרבה אנשים מנסים למרוח אותך. אומרים לי ש’מדברים על תמ"א’ כשעוד אין הסכם עם יזם". במהלך החיפוש איתר מוכר ש"היה לחוץ למכור בשל סיבות אישיות", והפרויקט עמד בקריטריונים שלו - הסכם עם יזם, וגם המחיר לא היה גבוה בהרבה ממחירי השוק - לדבריו, ברמה של כ-55 אלף שקל.

בס מסביר כי מדובר בדירת שלושה חדרים בקומה שנייה ברחוב יהודה הלוי, שתג המחיר שלה היה 1.23 מיליון שקל. לדבריו, הוא מאמין שאחרי פרויקט החיזוק הוא יצליח למכור אותה בלא פחות מ-1.6 מיליון שקל, ובכל הזמן הזה הוא מקווה שהיא תהיה מושכרת, גם אם הוא ייאלץ להתפשר במחיר בתקופת התמ"א - דבר שהוא מביא בחשבון.

ההשקעה השלישית: 630 אלף שקל לדירת 3 חדרים בנשר

אחרי הביטחון שצברו בשתי העסקאות בפתח תקוה, החליטו בס ובת זוגו שניתן להרחיב את החיפוש מעבר לעיר, וכך הגיעו לנשר, שם מצא בס שלל יתרונות מבחינתו: קרבה לטכניון, עיר עם עתודות בנייה מועטות, רמה סוציואקונומית גבוהה וקרבה לנתיבי תחבורה מרכזיים.

הדירה שנרכשה נמצאת ברחוב פרץ בשכונת תל חנן. מדובר בדירת 3 חדרים בקומה השנייה של בניין רכבת שמושכרת ב-2,200 שקל.

אתה צופה שהמחיר שלה יעלה?
"המחיר שם כבר עלה כי קנינו אותה בנובמבר 2018. דיברתי עם המתווך ומוכרים דירות כאלה היום ב 700 אלף שקל". אלה החדשות הטובות מבחינתו, אבל יש גם חדשות ממש טובות. חודש אחרי שקנינו את הדירה הודיעו לנו שרוצים לעשות שם פינוי בינוי. המוכר לא ידע וגם אני לא, ולא בנינו על זה, והאמת גם אם נחזיק בדירה 15-10 שנה בלי פינוי בינוי זו השקעה טובה".   

התחדשות עירונית דורשת התמקצעות מהמשקיע | אריק מירובסקי, פרשנות

השאלה העיקרית לגבי השקעה בדירה שעומדת לעבור פרויקט תמ"א 38 היא מתי בדיוק הקונה עשה את העסקה - אם לפני כל התהליכים או אחרי שסיכמו את הכול. אם הוא קנה לאחר שנחתם חוזה עם הקבלן, סביר להניח שמחיר הדירה כבר היה גבוה בהרבה מהמחיר הקודם שלה - כי כבר גילם את הפוטנציאל לגבי שווייה העתידי.

הענף הזה של רכישת דירות עם פוטנציאל תמ"א, דורש מקצועיות מהמשקיע. הוא צריך לחפור לגבי מצבו הפיזי והתכנוני של הבניין שבו הדירה, ולבדוק לגבי הדיירים - האם הם בשלים לתמ"א?

אם אתה מוצא מבנה שעוד לא הוחלט עליו שום דבר ויש לו פוטנציאל והדיירים עוד לא באש של התמ"א אבל הצלחת להכניס אותם לזה, כבר הצלחת להרוויח לפחות 10% משווי הנכס ובשלבים מתקדמים זה יכול להגיע ל-20%, עוד לפני שהתמ"א בוצעה. לאחר מכן, שווי הנכס יכול להגיע ל-50%-60% משוויו בעת שקנית אותו. התהליכים האלה יכולים להיות מאוד ארוכים. זה חלק מהסיכון שלוקח על עצמו משקיע - לוקח סיכון יותר גדול.

יש פה גם הבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי. התחדשות עירונית בפינוי בינוי זה לטווח מאוד ארוך. לתמ"א 38, שמסתיימת בעוד שנתיים, יש יותר אופק. משקיע צריך להיכנס למקום שבו הוא יודע מה סוף הדרך. 

עוד כתבות

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

חצי שעה של השראה. ערן גפן בשיחה עם ינון קוסטיקה / צילום: עומר הכהן, מנחם רייס

המייסד של החברה בעלת הצמיחה המהירה בעולם מגלה את הסוד

הסטארט-אפ הראשון שהקימו נמכר למיקרוסופט, חברת אבטחת הענן שלהם מכניסה 350 מיליון דולר בשנה, ורק החודש הם עשו עסקת ענק נוספת ● ינון קוסטיקה, שותף-מייסד ב-Wiz, בשיחה עם ערן גפן על הדרך שלו ושל שותפיו, שהתחילה על האוטובוס בדרך לבקו"ם, הרגע שבו הבינו איך הם הופכים את השוק והטריק שמאפשר להם לעבוד בצוות ● חצי שעה שלה השראה

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

הפגנה הקוראת לשוויון בנטל. בלי נתונים מסולפים / צילום: שב״פ sha_b_p@

אותה אוזלת היד מאפשרת למגזר גדול לא לשאת בנטל וחונקת אותנו בפקקים

משבר הגיוס הוא משבר המטרו: שניהם יחד הוא אותו כישלון תשתיות ענק, של התחבורה המקרטעת פה ושל יסודות המדינה המתפוררים אחרי 76 שנותיה ● הסטטוס קוו מת. הגיע הזמן להיפרד מפתרונות הישראבלוף

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

שר הביטחון יואב גלנט ורה''מ בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

רה"מ אישר: ראש השב"כ ייצא לשיחות בקהיר, ראש המוסד לקטאר

צה"ל מאשר: חיסלנו את סגן מפקד יחידת הרקטות והטילים של חיזבאללה ● בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%