גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מגדל המשרדים מעל גרנד סנטרל במנהטן נחנך בעיתוי גרוע

בניין One Vanderbilt של חברת SL Green נבנה בעלות של 3 מיליארד דולר וכעת יצטרך להתמודד עם אתגרים קשים באכלוס

וואן ונדרבילט. שוק של שוכרים  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
וואן ונדרבילט. שוק של שוכרים / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

אחרי שני עשורים של תכנון אתר הבנייה, וארבע שנים של בנייה, קרן ההשקעות בנדל"ן SL Green Realty חנכה השבוע את וואן ונדרבילט ( One Vanderbilt), מגדל המשרדים שמתנשא מעל מסוף (טרמינל) גרנד סנטרל במנהטן, שהוקם בהשקעה של 3 מיליארד דולר.

העיתוי:

העיתוי, בעיצומה של מגפה, לא יכול להיות גרוע יותר. ענף השכרת המשרדים במנהטן צלל ושיעור השטחים הפנויים מטפס. תרבות העבודה מהבית שיצרה הקורונה מעלה שאלות גדולות על הביקוש העתידי לשטחי משרד אפילו לאחר שוך המגפה.

בתוך השוק הקשה הזה, SL Green פותחת כעת את המגדל. גובהו 427 מטר, ובו 1.5 מיליון רגל רבועה (קרוב ל-140 אלף מ"ר) של שטח משרדים מהיוקרתיים שיש בשוק. החדשות הטובות מבחינת החברה הזו, שהיא משכירת המשרדים הגדולה ביותר במנהטן, הן שהיא כבר השכירה לתקופה ארוכה 70% מהשטח לדיירים כמו בנק TD, קבוצת קרלייל וחברת עורכי הדין גרינברג טראוריג ומקדרמוט, וויל ואמרי.

החלק הקשה יהיה להשכיר את יתרת השטח - כ-46,450 מ"ר. לקרן יש גם תקוות גדולות בנוגע למצפה שמעל המגדל, שייפתח לקהל בשנה הבאה, ויהיה תלוי מאוד בהתאוששות התיירות לניו יורק. "יש להם קרב במעלה הר", אומר סטיב סקווה, ראש יחידת מחקרי הנדל"ן בחברה הפיננסית Evercore ISI.

מנהלי SL Green מבינים שהעיתוי של גזירת הסרט של One Vanderbilt אינו נפלא, אך הם אומרים שהביקוש נמשך במהלך המגפה, ושתי עסקאות שכירות סוכמו ברבעון השני. עד תום השנה צפוי שיעור ההשכרה לעמוד על 72%, הם אומרים. לפני המגפה הם צפו שהתפוסה תעמוד על 82% בסוף שנת 2020.

"אנחנו סוגרים עסקאות", אמר סטיבן דיורלז, מנהל ההשכרות של SL Green.

זהו הימור גדול עבור החברה הזו, שהתמקדה בעבר בעיקר ברכישה, בפיתוח מחדש ובהשכרה של נכסים קיימים. בכל הקשור לבנייה, One Vanderbilt הוא ללא ספק הפרויקט השאפתני ביותר ש- SL Green לקחה על עצמה אי פעם.

בתחילת משבר הקורונה עלתה החברה לכותרות לאחר שתכננה למכור את בניין שאכלס בעבר את מערכת העיתון דיילי ניוז ב-815 מיליון דולר, אולם העסקה קרסה. החברה מצאה דרכים אחרות לגייס הון, כולל מכירת נכסים אחרים ומימון מחדש של ההלוואה על בניין דיילי ניוז.

אבל כמו חברות החכרת משרדים אחרות בניו יורק, גם המניה של SL Green נחבלה מאד. היא נסחרת כעת באזור 49 דולר, ירידה של 45% ממה שהיא היתה לפני המגיפה.

חוזרים לעבודה:

בנייני המשרדים הענקיים של מנהטן היו מאוכלסים בדלילות בקיץ, כיוון שרק פחות מעשירית מהעובדים חזרו למשרדיהם. יש מעט סימנים שהמצב ישתפר בשבועות שאחרי יום העבודה (7 בספטמבר), בייחוד מפני שפתיחת שנת הלימודים בבתי הספר הציבוריים נדחתה.

הדיירים של One Vanderbilt מציידים כעת את המשרדים שלהם, וצפויים להתחיל לעבוד מהם רק בנובמבר, אך התוכניות הללו עלולות להשתנות אם יהיה עוד גל של הידבקויות בקורונה בניו יורק, הם אומרים.

בנק TD, הדייר הגדול ביותר במגדל, "ממשיך לעקוב אחרי השפעות קוביד-19 לפני החזרה למשרדים", מסרה דוברת של הבנק בדוא"ל. חברת עורכי הדין הבינלאומית מקדרמוט וויל ואמרי תכננה במקרו להעביר את 250 עובדיה בניו יורק למגדל החדש בחודש מרץ, אך כעת היא מתכננת לעבור ביוני, מסר איירה קולמן, יו"ר החברה.

מנהטן, שהייתה שוק של משכירים, הפכה במהירות לשוק של שוכרים. ברבעון השני של 2020 הושכרו בחוזים חדשים במנהטן 4.6 מיליון רגל רבועה, בהשוואה ל-12.5 מיליון רגל רבועה ברבעון השני ב-2019, לפי חברת נתוני הנדל"ן CoStar.

ברבעון השלישי הושכרו שטחים בסך 3.2 מיליון רגל רבועה - נתון נמוך מהרבעון הגרוע ביותר במיתון שעבר, הרבעון השלישי של 2008, אז חברות במנהטן שכרו 5.9 מיליון רגל רבועה של משרדים, לפי CoStar.

דיורלז, מנהל ההחכרה של SL Green, אמר שהעסקאות שמתנהל לגביהן משא ומתן כעת משקפות את השוק ה"רך" יותר. יש "שחיקה מסוימת" בדמי השכירות, ובעיקר הטבות כמו חודשים ראשונים בחינם והשתתפות גדולה יותר בעלויות עיצוב הפנים.

התחבורה:

לטובת הבניין החדש פועלת העובדה שהוא צמוד לגרנד סנטרל (טרמינל הרכבות של מנהטן). והמגדל מכיל מרחבים ציבוריים וחלק מהבנייה שלו כללה 220 מיליון דולר בשיפוצים למסדרונות, לפלטפורמות, לגרמי המדרגות ולתשתיות נוספות. זה יהיה אטרקטיבי במיוחד לשוכרים פוטנציאליים שהעובדים שלהם עברו להתגורר בפרברים בתקופת המגפה.

"הם הולכים להתחיל לחזור לנסוע לעבודה", אמר אלכסנדר גולדפארב, אנליסט בחברת פייפר סנדלר. "וכאן יש לך את הבניין עם המיקום הטוב ביותר בניו יורק, עם גישה ישירה לגרנד סנטרל".

עבודה מהבית:

שוכרים שחתמו על עסקאות ב- One Vanderbilt אומרים שהניסיון שלהם בעבודה מהבית בתקופת המגפה שכנע אותם ששטח משרדי חיוני לעסקים שלהם. אבל במקביל הם אומרים שהם הפיקו לקחים חשובים על איך להשתמש בשטחי המשרד ביעילות גבוהה יותר.

"זה הימור טוב להיות באתר האולטימטיבי בניו יורק", אמר קולמן, יו"ר משרד עורכי הדין מקדרמוט וויל, "אבל עדיף שאהיה פתוח יותר לרעיונות חדשים של איך לחלוק משרדים ולהשתמש בטכנולוגיה באופן אחר מכפי שנהגנו לפני המגפה".

עוד כתבות

מיטל טויסטר-רוזנטל / צילום: איל יצהר, גלובס

"אין ספק שיש משבר דיור חריף, והקורונה החריפה אותו"

כך אמרה עו"ד מיטל טויסטר-רוזנטל, שותפה במשרד עפר טויסטר ושות' בפאנל שכותרתו "בפתח עשור של מגה התחדשות עירונית" שנערך במסגרת ועידת גלובס לנדל"ן

הבחירות בארה"ב: כל הדיווחים והפרשנויות של כתבי גלובס

כיתה ריקה בבית ספר בבת ים / צילום: אביבה גנצר, גלובס

מבקר המדינה נותן ציון נכשל למשרד החינוך: 150 אלף מחשבים נרכשו ללמידה מרחוק, אבל למי הם יימסרו?

דוח המבקר על הלמידה מרחוק מצביע על כישלון משרד החינוך במשימה ● בשל אי המוכנות, הכשל באיסוף המידע והיעדר עבודת מטה, החלה שנת הלימודים כאשר למאות אלפי תלמידים אין מכשירי קצה

תחנה לבדיקת קורונה בישראל / צילום: Oded Balilty, Associated Press

משרד הבריאות רכש בדיקות ב-98 מיליון שקל, אך לא גיבש תוכנית לשימושן

לפי ממצאי ביניים של דוח מבקר המדינה, משרד הבריאות טרם גיבש תוכנית לשימוש ב-2.1 מיליון ערכות בדיקה - הרוב הגורף של הבדיקות הסרולוגיות שנרכשו

אבי חימי/  צילום: יונתן בלום

לשכת עורכי הדין מקדמת רפורמה: בחינת הסמכה לפני ההתמחות

הלשכה תציע בוועדה לבחינת הליך ההסמכה שתתכנס לראשונה בשבוע הבא, כי הבחינות ייערכו בתום התואר וכתנאי להתחלת ההתמחות ● זאת, בניגוד למצב כיום שהן נערכות בתום שנה וחצי של התמחות

הרמטכ"ל אביב כוכבי בביקור במפקדת "אלון" של פיקוד העורף / צילום: דובר צה"ל

למשרד הבריאות עדיין אין כלי לניהול יעיל של מערך החקירות האפידמיולוגיות

שמונה חודשים לאחר תחילת התפשטות הקורונה מצביע מבקר המדינה על שורה של כשלים בהקמת המערכת לקטיעת שרשראות ההדבקה ● בין הכשלים: מספר חוקרים נמוך ביחס לאוכלוסייה, שיטות עבודה מיושנות ומערכת ממוחשבת מסורבלת

בצלאל סמוטריץ’ / צילום: רפי קוץ

מירי רגב חשפה בועידת "גלובס" כי תתנגד לתוכנית המטרו ועוררה את זעמו של בצלאל סמוטריץ': "כבר לא יכול לשתוק"

במסגרת ועידת ישראל לנדל"ן של "גלובס", הכריזה שרת התחבורה במפתיע כי היא מתנגדת לתוכנית המטרו בגוש דן ● דבריה הובילו את השר הקודם לשבור שתיקה: "מדובר באמירה פופוליסטית ומופרכת" ● עקב דבריו, השניים החלו להתקוטט בטוויטר

קניון MY MALL בלימסול, קפריסין / צילום: מצגת החברה

האם קרן מקטאר תסייע בהחזר עיקר החוב לנושי בסר אירופה?

דווקא בתקופת הקורונה נעשה ניסיון נוסף לממש את קניון MYMALL בקפריסין, שהוא הנכס העיקרי שהותירה חברת הנדל"ן שקרסה, ולהשיב חלק משמעותי מחוב של 100 מיליון שקל למחזיקי האג"ח

האחים שלומי ויוסי אמיר, בעלי פרשמרקט / צילום: יח"צ

יינות ביתן ממשיכה להצטמק, פרשמרקט ממשיכה להתרחב: תרכוש מביתן 3 סניפים ב-47 מיליון שקל

מדובר בשני סניפים בעיר אשדוד וסניף אחד בפתח תקווה בשטח מסחרי כולל של כ-3,000 מ"ר ● פרשמרקט מציינת כי במסגרת ההסכם, התחייבה המוכרת, יינות ביתן-מגה, לאי תחרות בתחום הפעילות הנרכשת

ראש המנהל האזרחי, תת אלוף רסאן עליאן / צילום: דובר צה"ל

ראש המנהל האזרחי חתם על רישיון הפעלה של חברת בזק באזור יהודה ושומרון

בזק סיפקה שירות מלא ביהודה ושומרון אבל רישיונה באזור מעולם לא הוסדר

דובאי ממעוף הציפור / צילום: 	Aijaz Rahi, AP

שכירות של אפס דירהאם לחצי שנה: כך מנסה דובאי לפתות עסקים זרים

אחד מאזורי הסחר החופשי הגדולים באמירויות (ויש 42 אזורים כאלה שם), דובאי מולטי קומודיטיז סנטר, מציע לחברות ועסקים זרים לפתוח את העסק שלהם אצלו ● המרכז שוכן בבניין אלמס במרכז דובאי, ומשרת אלפי חברות מכל העולם בתחומים שונים ● ומי השכנים? בורסת היהלומים של דובאי

איכון סלולרי / אילוסטרציה: שאטרסטוק

מבקר המדינה על איכוני השב"כ: צריך למצוא חלופה אזרחית

המבקר משבח את מאמצי הארגון לשמירה על פרטיות האזרחים, אך מציין כי בפועל שיעור האנשים שהתבררו כחולים מבין אלו שאותרו בידי השב"כ ונשלחו לבידוד, עומד על 4.6% בלבד ● כחלופה לאיכונים, המבקר ממליץ לחזק את מערך החקירות האפידמיולוגיות באמצעות תישאול

מתקנים סולאריים של משק אנרגיה / צילום: מצגת החברה

משק אנרגיה גייסה 220 מיליון שקל בהנפקת אג"ח ייעודי למימון פרויקטים סולאריים

משק אנרגיה, בה גרעין השליטה מורכב מהארגונים הכלכליים של הקיבוצים, הבטיחה גיוס ממוסדיים בהנפקת סדרת אג"ח חדשה ● חן מלמד, מנכ"ל משק אנרגיה: "הביקושים הגבוהים שנרשמו כבר בשלב המוסדי, מעידים על הצלחת המודל שיביא ערך רב לחברה ולבעלי המניות"

מארק צוקרברג בנאום באוני' ג'ורג'טאון. בניגוד לבחירות הקודמות, כעת הוא מעורב בהחלטות הנוגעות אליהן   / צילום: Nick Wass, Associated Press

איך מארק צוקרברג למד לעשות פוליטיקה

מנהיג פייסבוק לא התעניין בעבר בפוליטיקה, אך בעידן טראמפ הפך להיות יותר מעורב • אחרי שהחברה שייסד הואשמה כמפיצת על של תכנים כוזבים ובעייתיים, הוא החליט לשנות את מדיניות אי ההתערבות, להגביל פרסומות פוליטיות ולחסום פוסטים פוגעניים

ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לענייני המשפט האזרחי / צילום: איל יצהר, גלובס

המשנה ליועמ"ש: "אם לא יהיה רצון ממשלתי לקדם את המטרו אין סיכוי שהפרויקט יקרום עור וגידים"

"בינתיים אנחנו ממשיכים בהליכי התכנון ואז התכנון מתקדם ואני מניח שיהיה דיון ממשלתי מה הלאה", כך אמר ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, בוועידת ישראל לנדל"ן, בהתייחסות להתנגדותה של השרה מירי רגב לתוכנית המטרו

רמי שבירו / צילום: אביב חופי

הפרקליטות הגישה כתב אישום, בכפוף לשימוע, נגד חברת רמי שבירו בחשד לגרימת מותו ברשלנות של פועל

זאת בגין מותו של פועל הבניין יונג קסו ז"ל באתר בניה בגליל ים בהרצליה, ב-4 בספטמבר אשתקד ● התאונה אירעה בשעה שהפועל טיפס לקומה 9 לצורך פירוק תבניות ליציקת בטון ● בפרקליטות מציינים כי הוא היה ללא קסדה ולא קשר את עצמו לרתמת בטיחות

ג'ו ביידן ובנו האנטר / צילום: Jonathan Ernst, רויטרס

מרוסיה באהבה? הדגלים האדומים מעל פרשת המחשב של בנו של ביידן

בתחילת החודש פורסמה כתבה מרעישה ב"ניו יורק פוסט": העיתון השיג עדויות שמוכיחות לכאורה שבעוד שאביו כיהן כסגן נשיא, הוא נפגש איתו ועם ואיש עסקים אוקראיני ● רועי צינמן, לשעבר מפקד באמ"ן אומר כי הפרסום מעלה סימני שאלה באשר למעורבות רוסית בהשגת והפצת החומרים ● האזינו

רביב צולר, מנכ"ל כיל / צילום: נטלי כהן קדוש

איי.סי.אל רוכשת חברת דשנים מיוחדים מברזיל בכ-120 מיליון דולר

השלמת הרכישה צפויה בתחילת 2021, "בכפוף להשלמת תנאי סגירה מקובלים" ● לחברה הנרכשת, פרטילאקווה, "יש יותר מ-100 מוצרים שונים והיא מציעה מגוון פתרונות למחזור חיים מלא של הצמח"

עמדה של עליפיי בשנחאי. מתווכת בין לקוחות למוסדות פיננסיים / צילום: Aly Song, רויטרס

ההנפקה הראשונית הגדולה אי פעם: אנט גרופ, זרוע הפינטק של עליבאבא, תגייס 34.5 מיליארד דולר

חברת הפינטק הסינית, שייסד ג‘ק מא, צפויה לגייס לפחות 34 מיליארד דולר בבורסות בהונג קונג ושנחאי ● החברה הודיעה כי מחיר המניה בהנפקה יעמוד על 10.2 דולרים, מה שייתן לאנט גרופ שווי שוק של 313 מיליארד דולר כבר בהנפקה

צחי גולן, יעל סלומון ועדי קין קרני, בועידת ישראל לנדל"ן / צילום: איל יצהר, גלובס

מנהלת אגף המטרו במינהל התכנון: "בלי המטרו מטרופולין גוש דן יקרוס"

יעל סלומון, מנהלת אגף מטרו במינהל התכנון, אמרה בוועידת ישראל לנדל"ן של "גלובס" כי בלי המטרו לא יהיה פתרון תחבורתי הולם למטרופולין גוש דן הגדל ● גם ערן כהן, מנכ"ל בומברדייה, טען כי עקב המצב התחבורתי בישראל, לא ניתן לוותר על המטרו