גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כמה עולה דירה בדובאי או בבחריין ואיזו תשואה צפויה למשקיעים

בלי מסים, עם תשואה שנעה בין 6% ל-8%, ויזמים בטוחים שתהיה עליית ערך, האם חצי האי ערב הוא היעד הנדל"ני הבא?

האי המלאכותי Palm Jumeirah, המרינה של דובאי ומחוז JBR, דובאי / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
האי המלאכותי Palm Jumeirah, המרינה של דובאי ומחוז JBR, דובאי / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

עוד לפני שראש ממשלת ישראל בנימין נתניהו חתם על הסכם השלום עם איחוד האמירויות ובחריין, כבר ניתן היה לראות פרסומים של יזמיות שמשווקות פרויקטים להשקעה במדינות הללו. אחרי שמשקיעים ישראלים השקיעו בשנים האחרונות מיליארדי שקלים בנדל"ן ביוון, בגרמניה, בפורטוגל ובארה"ב, נפתח לפתע יעד חדש. הוא אפילו לא רחוק מדי מבחינה גיאוגרפית, ובקרוב מבטיחים טיסות ישירות, אבל שוק הנדל"ן באיחוד האמירויות הוא נעלם גמור בפני הישראלים. בדקנו מה המחירים הממוצעים - ומה התשואות.

לדבריהם של אנשי יזמית הנדל"ן בלום פרופרטיז (Bloom Properties) מאבו דאבי, התשואה מהשכרה של נכסים למגורים בדובאי ובאבו דאבי נעה בין 6% ל-8%. אבל מעבר לתשואה השוטפת מהשכרה, הם בונים על עליית הערך העתידית של הנכסים. "המשקיעים צריכים להסתכל על ההשקעה בנדל"ן באיחוד האמירויות כהשקעה לטווח ארוך. הפתיחה של אקספו 2020 בחודש אוקטובר 2021 (התערוכה נדחתה בגלל מגפת הקורונה, ג.נ.) תביא איתה מיליוני מבקרים שיגורו בדובאי למשך חודשים. כל התיירים האלה יצטרכו מקום ללון בו ויעדיפו לשכור דירה מאשר ללון במלון. הצפי הוא שמחירי הנכסים להשכרה אך יאמירו".

בשיחה איתם, שנערכה בהתכתבות בדואר אלקטרוני, הם טענו שאיחוד האמירויות ואבו דאבי בפרט הן יעד אטרקטיבי למשקיעים: "אנו רואים הרבה סיבות לאופטימיות ביחס לעסקי הנדל"ן כאן הקשורות לרפורמות שממשל הנהיג, לרגולציה של ויזות ולרישיונות עסק חדשים, שוק עבודה והקלות שבה ניתן לעשות כאן עסקים. התיירות היא מניע מרכזי. האתר Numbeo דירג את אבו דאבי כמקום הבטוח ביותר בעולם לתיירים זו השנה השנייה ברציפות, המגזין "טיים" סימן שתי אטרקציות של אבו דאבי (עולם וורנר ברוס והלובר) כחלק ממאה האתרים שיש לבקר בהם בעולם בשנת 2018".

הרפורמה שהם מתייחסים אליה בנושא הוויזות היא עניין חדש יחסית. דובאי הודיעה כי כי תעניק "ויזת פרישה" לבני 55 מכל העולם שיעמדו באחד משלושה תנאים: בעלי הכנסה חודשית של 20 אלף דירהאם (כ-18 אלף שקל), או בעלי הון של מיליון דירהאם (כ-930 אלף שקל) במזומן, או להחזיק במדינה נכס בשווי 2 מיליון דירהאם לפחות (כ-1.8 מיליון שקל). בדובאי בונים על כך שהוויזה החדשה תהפוך את המדינה ליעד מבוקש לפנסיונרים, וכתוצאה מכך תקפיץ את מספר התיירים שיבואו - בני משפחה שיבואו לבקר אותם.

איחוד האמירויות ספגה ירידות במחירי הנדל"ן בחודשי הקורונה, וכעת נותר לראות האם תהיה התאוששות ובאיזו מהירות.

אבו דאבי: שירות שמירה, כושר ומסגד

בלום פרופרטיז היא כאמור חברה יזמית הבונה ומשווקת פרויקטי מגורים ומסחר ברחבי איחוד האמירויות. המתחם המכונה Bloom Gardens ממוקם לצד כביש E10 (רחוב שיח' זאיד בין סולטן), ומשווק למקומיים. הוא מציע שירותי שמירה לאורך כל שעות היום, מכון כושר ומסגד.

האי אל ראם באבו דאבי / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מסרטון הפרסומת ומאתר החברה ניתן ללמוד שמדובר בפרבר עם רחובות הולנדיים. הבנייה היא טורית, כלומר קוטג'ים עם קירות צד משותפים וחניה מקדימה וגינה זעירה באחורי הבית. העיצוב מזכיר מאוד מתחמים שנבנו בשוהם או במודיעין: שתי קומות, גג רעפים, מרפסת ופרגולה, טיח בגוון חום בהיר וחיפוי דמוי אבן. סטנדרט עיצוב הפנים נראה איכותי: ריצוף אבן, חלונות אלומיניום, חיפויי קרמיקה וארונות build in. וכמה זה עולה? בית בשטח 220 מ"ר מוצע למכירה במחיר של 3.156 מיליון שקל.

דירת סטודיו בשטח 74 מ"ר במגדלי HYDRA AVENUE, באי רים באבו דאבי, מוצעת במחיר 502 אלף שקל. בקומפלקס המגדלים יש גני ילדים, בית ספר, מרכז קניות, מסעדות, בתי קפה, סאונה, ג'קוזי, וכמובן גם אזור תפילה. מי שמעוניין לשכור, יוכל למצוא באותו קומפלקס דירת 40 מ"ר, שתעלה 136 אלף שקל לשנה (כ-11.3 אלף שקל לחודש). ניתן לשלם בארבעה תשלומים. דירת 56 מ"ר במגדל האייקוני Gate Tower 2 עולה 163 אלף שקל בשנה. על פי האתר AMEINFO, האי רים חווה ירידה של 4% במחירים ברבעון, בגלל ירידת מחירי השכירות בדירות הקטנות.

בחריין: בית של 240 מ"ר ב-1.15 מיליון שקל

אתר האינטרנט property finder מגלה שווילה ב-al Maqsha, לא רחוק מדרך קינג פייסל, בשטח של 240 מ"ר, על מגרש בשטח 160 מ"ר, עולה 1.15 מיליון שקל. דירה בשטח 132 מ"ר, הכוללת חדר לעוזרת, בפרויקט The Catamaran Towers, ממש ליד קניון מרכז העיר, "עם חלונות מרצפה ועד תקרה" ונוף ל-seef (האזור המסחרי של מנאמה הבירה) ולים, עולה 1.3 מיליון שקל.

המרכז המסחרי של בחריין במנאמה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

לעומת זאת, דירה בשטח 132 מ"ר ב-Durrat Marina, עם נוף מרהיב של 360 מעלות לים, "רחוק מאורח החיים המלחיץ של מנאמה, תעלה 860 אלף שקל בלבד.

באשר לנכסים להשכרה, דירה להשכרה בפרויקט היוקרה Fontana Gardens ברובע Al Juffair, בשטח של 167 מ"ר, עולה 8,600 שקל. דירת 80 מ"ר בבניין מפואר, עם נוף לים, באמצע ה-seef, עולה 4,500 שקל לחודש. דירת שני חדרים, צנועה ביותר, באזור מנאמה, תעלה 1,800 שקלים לחודש.

דובאי: המחירים חזרו לרמתם ב-2009

על פי אתר property monitor, המחיר הממוצע לדירה בדובאי עומד על 743,237 דירהאם (כ-700 אלף שקל), לדירה, ו-2.6 מיליון דירהאם (2.42 מיליון שקל) לבית פרטי. זאת, לאחר ירידות בחודשים האחרונים בגלל מגפת הקורונה. למעשה, מציין האתר, המחירים חזרו לרמתם מ-2009.

רפי אפרתי, משקיע נדל"ן במזרח אירופה, עובד עם חברה שנקראת "אוקראינה-ישראל", שמשווקת נדל"ן בעולם. לאחרונה החל לשווק דירות לרכישה בפרויקט המכונה seven palm הממוקם ב-jumeirah, באיי התמר בדובאי. למי שלא מכיר, מדובר בשלושה איים מלאכותיים, שנועדו להגדיל את אורך החוף של העיר בכ-520 קילומטר ומעוצבים בצורת עצי תמר.

אפרתי מציע דירת חדר במלון, או דירות בגדלים שונים במגדל הדירות. דירה בשטח 154 מ"ר, עם שלושה חדרי שינה, מוצעת למכירה ב-3.2 מיליון שקל. דירה בשטח של 63 מ"ר במלון, תעלה כ-1.5 מיליון שקל.

אפרתי עצמו לא ביקר בדובאי עדיין, אך הוא אופטימי: "מצאנו פרויקטים שיכולים להיות מעניינים לישראלים מכמה סיבות. הסיבה הראשונה שמדובר בחברות שהיכולת הפיננסית שלהן חזקה ביותר וזה מבטיח לך שהמוצר יימסר לך. דבר שני זה שאין שם מסים. וחוץ מזה, אם אתה קונה דירה במלון אז אתה משלם 50% בקנייה ואת השאר רק אחרי שלוש שנים". 

העלויות הנוספות: "אפס מס הכנסה, אפס מס רווחי הון"

עו"ד ורו"ח מוטי ארניה, המתמחה בתחום המיסוי הבינלאומי, מסביר איך נראית מדיניות מיסוי הנדל"ן באיחוד האמירויות: "היתרון הגדול של האמירויות ובחריין הוא שאין שם כמעט מסים. מס הכנסה הוא אפס, מס רווח הון הוא אפס. יוצא שכל מי שרוכש נדל"ן במדינות האלה הוא פטור ממס. מיסי ההעברה הם בגובה 2%-4%. אין מס בולים, אין מס עיזבון. למעשה העסקה יכולה להסתיים באפס עלויות מס - שם".

העניין הוא כמובן שתושבי ישראל צריכים לשלם את המסים בארץ: "היות ששיטת המס בארץ היא פרסונלית, הרי שגם אם יש לך הכנסות מנכס בחו"ל, או שמכרת נכס, תהיה חייב בתשלום מס בישראל".

באשר לארנונה, בחברת בלום פרופרטיז מציינים כי באבו דאבי תשלומי הארנונה מכונים housing fee, והם מחושבים לפי גובה של 5% מממוצע שכר הדירה באזור.

חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, די מסוייג מאפשרות ההשקעה במדינות שהן בעלות בריתה החדשות של ישראל: "הדירות במדינת ישראל נותנות 3% תשואה בערך. גם אם באבו דאבי הן נותנות קצת יותר, הסיכון הוא אדיר. אנחנו לא מכירים את מערך החוקים שם, אין עורכי דין בישראל שנסעו להתמחות שם, ובכלל צריך להביא בחשבון שזו מדינה לא דמוקרטית. אני מציע ללמוד את השוק, ליצור מערך עסקי בריא, ואז תהיה קרקע להשקעות". 

עוד כתבות

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

ישראל תקפה בשדה התעופה בסוריה / צילום: נלקח מרשתות חברתיות לפי סעיף 27 א' לזכויות יוצרים

דיווח: לפחות 33 נהרגו בתקיפה בחלב, בהם אנשי חיזבאללה ואזרחים

בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

בורסת טוקיו / צילום: Associated Press, Eugene Hoshiko

נעילה ירוקה באסיה. מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8%

היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות באירופה ובוול סטריט ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה ● מחיר הביטקוין עומד על 70.5 אלף דולר למטבע ● מדד שנגחאי עלה ב-1%

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים