גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כמה עולה דירה בדובאי או בבחריין ואיזו תשואה צפויה למשקיעים

בלי מסים, עם תשואה שנעה בין 6% ל-8%, ויזמים בטוחים שתהיה עליית ערך, האם חצי האי ערב הוא היעד הנדל"ני הבא?

האי המלאכותי Palm Jumeirah, המרינה של דובאי ומחוז JBR, דובאי / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
האי המלאכותי Palm Jumeirah, המרינה של דובאי ומחוז JBR, דובאי / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

עוד לפני שראש ממשלת ישראל בנימין נתניהו חתם על הסכם השלום עם איחוד האמירויות ובחריין, כבר ניתן היה לראות פרסומים של יזמיות שמשווקות פרויקטים להשקעה במדינות הללו. אחרי שמשקיעים ישראלים השקיעו בשנים האחרונות מיליארדי שקלים בנדל"ן ביוון, בגרמניה, בפורטוגל ובארה"ב, נפתח לפתע יעד חדש. הוא אפילו לא רחוק מדי מבחינה גיאוגרפית, ובקרוב מבטיחים טיסות ישירות, אבל שוק הנדל"ן באיחוד האמירויות הוא נעלם גמור בפני הישראלים. בדקנו מה המחירים הממוצעים - ומה התשואות.

לדבריהם של אנשי יזמית הנדל"ן בלום פרופרטיז (Bloom Properties) מאבו דאבי, התשואה מהשכרה של נכסים למגורים בדובאי ובאבו דאבי נעה בין 6% ל-8%. אבל מעבר לתשואה השוטפת מהשכרה, הם בונים על עליית הערך העתידית של הנכסים. "המשקיעים צריכים להסתכל על ההשקעה בנדל"ן באיחוד האמירויות כהשקעה לטווח ארוך. הפתיחה של אקספו 2020 בחודש אוקטובר 2021 (התערוכה נדחתה בגלל מגפת הקורונה, ג.נ.) תביא איתה מיליוני מבקרים שיגורו בדובאי למשך חודשים. כל התיירים האלה יצטרכו מקום ללון בו ויעדיפו לשכור דירה מאשר ללון במלון. הצפי הוא שמחירי הנכסים להשכרה אך יאמירו".

בשיחה איתם, שנערכה בהתכתבות בדואר אלקטרוני, הם טענו שאיחוד האמירויות ואבו דאבי בפרט הן יעד אטרקטיבי למשקיעים: "אנו רואים הרבה סיבות לאופטימיות ביחס לעסקי הנדל"ן כאן הקשורות לרפורמות שממשל הנהיג, לרגולציה של ויזות ולרישיונות עסק חדשים, שוק עבודה והקלות שבה ניתן לעשות כאן עסקים. התיירות היא מניע מרכזי. האתר Numbeo דירג את אבו דאבי כמקום הבטוח ביותר בעולם לתיירים זו השנה השנייה ברציפות, המגזין "טיים" סימן שתי אטרקציות של אבו דאבי (עולם וורנר ברוס והלובר) כחלק ממאה האתרים שיש לבקר בהם בעולם בשנת 2018".

הרפורמה שהם מתייחסים אליה בנושא הוויזות היא עניין חדש יחסית. דובאי הודיעה כי כי תעניק "ויזת פרישה" לבני 55 מכל העולם שיעמדו באחד משלושה תנאים: בעלי הכנסה חודשית של 20 אלף דירהאם (כ-18 אלף שקל), או בעלי הון של מיליון דירהאם (כ-930 אלף שקל) במזומן, או להחזיק במדינה נכס בשווי 2 מיליון דירהאם לפחות (כ-1.8 מיליון שקל). בדובאי בונים על כך שהוויזה החדשה תהפוך את המדינה ליעד מבוקש לפנסיונרים, וכתוצאה מכך תקפיץ את מספר התיירים שיבואו - בני משפחה שיבואו לבקר אותם.

איחוד האמירויות ספגה ירידות במחירי הנדל"ן בחודשי הקורונה, וכעת נותר לראות האם תהיה התאוששות ובאיזו מהירות.

אבו דאבי: שירות שמירה, כושר ומסגד

בלום פרופרטיז היא כאמור חברה יזמית הבונה ומשווקת פרויקטי מגורים ומסחר ברחבי איחוד האמירויות. המתחם המכונה Bloom Gardens ממוקם לצד כביש E10 (רחוב שיח' זאיד בין סולטן), ומשווק למקומיים. הוא מציע שירותי שמירה לאורך כל שעות היום, מכון כושר ומסגד.

האי אל ראם באבו דאבי / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מסרטון הפרסומת ומאתר החברה ניתן ללמוד שמדובר בפרבר עם רחובות הולנדיים. הבנייה היא טורית, כלומר קוטג'ים עם קירות צד משותפים וחניה מקדימה וגינה זעירה באחורי הבית. העיצוב מזכיר מאוד מתחמים שנבנו בשוהם או במודיעין: שתי קומות, גג רעפים, מרפסת ופרגולה, טיח בגוון חום בהיר וחיפוי דמוי אבן. סטנדרט עיצוב הפנים נראה איכותי: ריצוף אבן, חלונות אלומיניום, חיפויי קרמיקה וארונות build in. וכמה זה עולה? בית בשטח 220 מ"ר מוצע למכירה במחיר של 3.156 מיליון שקל.

דירת סטודיו בשטח 74 מ"ר במגדלי HYDRA AVENUE, באי רים באבו דאבי, מוצעת במחיר 502 אלף שקל. בקומפלקס המגדלים יש גני ילדים, בית ספר, מרכז קניות, מסעדות, בתי קפה, סאונה, ג'קוזי, וכמובן גם אזור תפילה. מי שמעוניין לשכור, יוכל למצוא באותו קומפלקס דירת 40 מ"ר, שתעלה 136 אלף שקל לשנה (כ-11.3 אלף שקל לחודש). ניתן לשלם בארבעה תשלומים. דירת 56 מ"ר במגדל האייקוני Gate Tower 2 עולה 163 אלף שקל בשנה. על פי האתר AMEINFO, האי רים חווה ירידה של 4% במחירים ברבעון, בגלל ירידת מחירי השכירות בדירות הקטנות.

בחריין: בית של 240 מ"ר ב-1.15 מיליון שקל

אתר האינטרנט property finder מגלה שווילה ב-al Maqsha, לא רחוק מדרך קינג פייסל, בשטח של 240 מ"ר, על מגרש בשטח 160 מ"ר, עולה 1.15 מיליון שקל. דירה בשטח 132 מ"ר, הכוללת חדר לעוזרת, בפרויקט The Catamaran Towers, ממש ליד קניון מרכז העיר, "עם חלונות מרצפה ועד תקרה" ונוף ל-seef (האזור המסחרי של מנאמה הבירה) ולים, עולה 1.3 מיליון שקל.

המרכז המסחרי של בחריין במנאמה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

לעומת זאת, דירה בשטח 132 מ"ר ב-Durrat Marina, עם נוף מרהיב של 360 מעלות לים, "רחוק מאורח החיים המלחיץ של מנאמה, תעלה 860 אלף שקל בלבד.

באשר לנכסים להשכרה, דירה להשכרה בפרויקט היוקרה Fontana Gardens ברובע Al Juffair, בשטח של 167 מ"ר, עולה 8,600 שקל. דירת 80 מ"ר בבניין מפואר, עם נוף לים, באמצע ה-seef, עולה 4,500 שקל לחודש. דירת שני חדרים, צנועה ביותר, באזור מנאמה, תעלה 1,800 שקלים לחודש.

דובאי: המחירים חזרו לרמתם ב-2009

על פי אתר property monitor, המחיר הממוצע לדירה בדובאי עומד על 743,237 דירהאם (כ-700 אלף שקל), לדירה, ו-2.6 מיליון דירהאם (2.42 מיליון שקל) לבית פרטי. זאת, לאחר ירידות בחודשים האחרונים בגלל מגפת הקורונה. למעשה, מציין האתר, המחירים חזרו לרמתם מ-2009.

רפי אפרתי, משקיע נדל"ן במזרח אירופה, עובד עם חברה שנקראת "אוקראינה-ישראל", שמשווקת נדל"ן בעולם. לאחרונה החל לשווק דירות לרכישה בפרויקט המכונה seven palm הממוקם ב-jumeirah, באיי התמר בדובאי. למי שלא מכיר, מדובר בשלושה איים מלאכותיים, שנועדו להגדיל את אורך החוף של העיר בכ-520 קילומטר ומעוצבים בצורת עצי תמר.

אפרתי מציע דירת חדר במלון, או דירות בגדלים שונים במגדל הדירות. דירה בשטח 154 מ"ר, עם שלושה חדרי שינה, מוצעת למכירה ב-3.2 מיליון שקל. דירה בשטח של 63 מ"ר במלון, תעלה כ-1.5 מיליון שקל.

אפרתי עצמו לא ביקר בדובאי עדיין, אך הוא אופטימי: "מצאנו פרויקטים שיכולים להיות מעניינים לישראלים מכמה סיבות. הסיבה הראשונה שמדובר בחברות שהיכולת הפיננסית שלהן חזקה ביותר וזה מבטיח לך שהמוצר יימסר לך. דבר שני זה שאין שם מסים. וחוץ מזה, אם אתה קונה דירה במלון אז אתה משלם 50% בקנייה ואת השאר רק אחרי שלוש שנים". 

העלויות הנוספות: "אפס מס הכנסה, אפס מס רווחי הון"

עו"ד ורו"ח מוטי ארניה, המתמחה בתחום המיסוי הבינלאומי, מסביר איך נראית מדיניות מיסוי הנדל"ן באיחוד האמירויות: "היתרון הגדול של האמירויות ובחריין הוא שאין שם כמעט מסים. מס הכנסה הוא אפס, מס רווח הון הוא אפס. יוצא שכל מי שרוכש נדל"ן במדינות האלה הוא פטור ממס. מיסי ההעברה הם בגובה 2%-4%. אין מס בולים, אין מס עיזבון. למעשה העסקה יכולה להסתיים באפס עלויות מס - שם".

עו"ד מוטי ארניה / צילום: יח"צ

העניין הוא כמובן שתושבי ישראל צריכים לשלם את המסים בארץ: "היות ששיטת המס בארץ היא פרסונלית, הרי שגם אם יש לך הכנסות מנכס בחו"ל, או שמכרת נכס, תהיה חייב בתשלום מס בישראל".

באשר לארנונה, בחברת בלום פרופרטיז מציינים כי באבו דאבי תשלומי הארנונה מכונים housing fee, והם מחושבים לפי גובה של 5% מממוצע שכר הדירה באזור.

חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, די מסוייג מאפשרות ההשקעה במדינות שהן בעלות בריתה החדשות של ישראל: "הדירות במדינת ישראל נותנות 3% תשואה בערך. גם אם באבו דאבי הן נותנות קצת יותר, הסיכון הוא אדיר. אנחנו לא מכירים את מערך החוקים שם, אין עורכי דין בישראל שנסעו להתמחות שם, ובכלל צריך להביא בחשבון שזו מדינה לא דמוקרטית. אני מציע ללמוד את השוק, ליצור מערך עסקי בריא, ואז תהיה קרקע להשקעות". 

עוד כתבות

בית ישראכרט, תל אביב / צילום: איל יצהר

בגלל הפרידה מהפועלים: הדירקטור שהיה בישראכרט 41 שנים פורש

אלדד כהנא היה דירקטור מטעם בנק הפועלים בחברת כרטיסי האשראי שהפכה אשתקד לעצמאית ● הוא החל לכהן בדירקטוריון ישראכרט כשהיה בן 35 ופורש ממנו בגיל 76 משום שלא יעמיד עצמו לבחירה מחדש

פנינה עין מור, בעלת "אגדת עין כרם" / צילום: תמונה פרטית

"היום ההכנסה העיקרית שלי היא התגובות שאני מקבלת מאנשים"

פנינה עין מור, 70 בחודש הבא, בעלת 'אגדת עין כרם', שעושה אירועים אישיים וימי גיבוש לחברות ● "בשמונת החודשים האחרונים גם אין פעילות, וגם נאלצנו לשלם הרבה שכירות על המשרדים" ● "גלובס" שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

ועדת חוקה על הצעת החוק למניעת אלימות כלכלית / צילום: שמוליק גרוסמן, דוברות הכנסת

החוק למניעת אלימות כלכלית: צורך השעה או טרלול משפטי

בעקבות הדיון הסוער בועדת החוקה בכנסת על החוק למניעת אלימות כלכלית: האם מדובר בצעד חשוב להגנה על נשים או בהתערבות יתר בחיי המשפחה? ● הצטרפו לשידור החי

מנכ"ל תנובה, אייל מליס

מי משרד הפרסום שהקריב תקציב רק כדי להתמודד על תנובה מזון?

ל"גלובס" נודע כי במכרז שמתקיים על תקציב הפרסום של "תנובה מזון" נכח בשלב הפרזנטציות דרג המנהלים הגבוה ביותר בקבוצה ● עד עתה הציגו בפני החברה אדלר חומסקי ופרסום אברהם, ויש מי שכבר "הקריב" תקציב כדי שיוכל להתמודד

השרה לשיוויון חברתי גילה גמליאל./ צילום: יצחק הררי

משרד הבריאות: הבאג בתוכנה לא השפיע על חקירת גמליאל

לפני מספר ימים, טענו במשרד המשפטים שבאג בתוכנה של משרד הבריאות הוביל לשינוי אוטומטי של מיקומה של גמליאל מטבריה, המקום בו שהתה, לתל אביב, עיר מגוריה ● במשרד הבריאות בדקו את הדברים וגילו כי הבאג אינו רלוונטי לחקירה עצמה ואין לו השפעה על המערך האפידמיולוגי

מנכ"ל גוגל, סונדאר פיצ'אי. התגובה של גוגל היא ניסיון להציג עצמה כחלום ההייטק / צילום: Jim Young, רויטרס

ארה"ב נגד גוגל: השאלות סביב התביעה נגד ענקית החיפוש

במשך שנים חמקה גוגל מסנקציות בארה"ב על התנהגות אנטי־תחרותית, אך נראה שכללי המשחק השתנו והוגשה נגדה תביעה ראשונה ● עד כמה הטענות נגדה חזקות, האם תיפגע כמו מיקרוסופט ומה המחלוקת בין הדמוקרטים לרפובליקנים

בורסת תל אביב / צילום: רויטרס

ירידות קלות בנעילה בת"א: או.פי.סי קפצה ב-6%, פתאל עלתה ב-3.2%

מדד ת"א 35 ירד ב-0.2%, מדד ת"א 90 נסוג ב-0.1% ● מחזור המסחר הסתכם בכ-1.1 מיליארד שקל ● שותפות מו"פ בתחום האגרו-טק Smart Agro תונפק בבורסה בתל אביב

TIKTOK / צילום: שאטרסטוק

טיקטוק תגביל פרסומים על "תכנים השוללים את השואה וטרגדיות עולמיות אחרות"

שבוע וחצי לאחר שפייסבוק הודיעה על שינוי מדיניות חופש הביטוי שלה בהקשר הכחשת השואה, הודיעה גם טיקטוק כי תפעל להסרת מידע מוטעה בנושא ● "הוחלט לנקוט בפעולות נוספות להסרת מידע מוטעה וסטריאוטיפים הפוגעים בקהילות יהודיות, מוסלמיות ואחרות, ותכנים שפוגעים בקהילת הלהט"ב"

עו"ד ליאת בן ארי / צילום: שלומי יוסף

הפרקליטות לביהמ"ש: העברנו את כל חומרי החקירה בתיקי נתניהו

בתגובה לבית המשפט המחוזי בירשולים, דחתה הפרקליטות את דרישת הסנגורים לקבל חומרי חקירה נוספים ● "מסרה המאשימה לידי הנאשמים את מלוא חומרי החקירה כנדרש על פי הדין, ולא אחת אף מעבר לכך"

יאיר אבידן / צילום: רמי זרניגר, יח"צ

הפיקוח בבנק ישראל לבנקים: תפעלו בזהירות מול הבנקים הפועלים באיחוד האמירויות הערביות

מבחינת הפיקוח מדובר כאן בצעד מאוד לא טריוויאלי ● המפקח על הבנקים יאיר אבידן: "אנו שמחים להיות שותפים למהלך ההיסטורי של קידום יחסי השלום והכלכלה בין המדינות. יחסים אלו הם בעלי יתרונות כלכליים לשתי המדינות" אך "יש לזכור כי לצד ההזדמנויות יש להקפיד על ניהול הסיכונים"

מנהל האגף לקשרים בינלאומיים בלשכת המסחר זאב לביא ויו"ר לשכת המסחר בבחריין סמיר נאס בחתימה על ההסכם / צילום: איגוד לשכות המסחר

"היתרון העצום של הכניסה לבחריין, הוא הקשר שלה לסעודיה"

איגוד לשכות המסחר חתם על הסכם שת"פ עם לשכת המסחר בבחריין ● מנהל האגף לקשרים בינלאומיים בלשכת המסחר זאב לביא: "הקשר המסחרי החדש עם בחריין משמעו שבתוך שעתיים וחצי טיסה יוכל איש העסקים ישראלי לשבת עם עמית סעודי ולעשות עמו עסקים"

פרופ' ג'ונתן ג'אביט, מנכ"ל NeuroRX / צילום: יח"צ

תוצאות טובות לתרופה שעברה הסבה מאין-אונות לקורונה

NeuroRX הישראלית ו-Relief השווייצרית הראו שיפור משמעותי במצבם של חולי קורונה קשים

חיסון לקורונה / אילוסטרציה: Dado Ruvic, רויטרס

גם הניסוי של ג'ונסון אנד ג'ונסון בחיסון בקורונה עשוי להתחדש בשבוע הבא

אסטרהזנקה וג'ונסון אנד ג'ונסון, אשר הניסויים שלהן הופסקו בגלל חששות לגבי בטיחות, עשויות לקבל אישור לחדש את הניסויים הללו כבר בשבוע הבא ● ג'ונסון אנד ג'ונסון לא מסרה מה קרה למטופל שבגינו הניסוי הוקפא, אלא רק כי הוא "חלה". ככל הנראה, הרשויות השתכנעו כי המחלה החדשה בסבירות גבוהה לא החלה בתגובה לחיסון

שר הבריאות הגרמני יינס שפאן / צילום: Markus Schreiber, רויטרס

שר הבריאות הגרמני השתתף בישיבת ממשלה כשהוא חולה בקורונה

בישיבת הקבינט, שבה נכחה בין היתר הקאנצלרית אנגלה מרקל, לבשו הנוכחים מסיכות ושמרו מרחק, כך שהנוכחים לא יצטרכו להיכנס לבידוד ● בצ'כיה הורחב הסגר החלקי ● הרשויות בשבדיה הטילו הגבלות על אזור העיר אופסלה

המטרו / צילום: נת"ע

מראשון לציון ועד גבעתיים: המטרו צפוי לעצור את הבנייה בעשרות מתחמים בגוש דן

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה תדון בהקפאה מיידית של בנייה ברדיוס של מאות מטרים סביב תחנות המטרו • בעתיד צפויה הגדלה של אחוזי בנייה בשטחים שסמוכים לתחנות

שכונה בבנייה / צילום: דיאגו מיטלברג

מחירי הדירות צפויים לעלות, אבל זה לא מעניין את הממשלה

חוסר התפקוד הממשלתי הביא בכירים בענף הנדל"ן לנבא כי עליית מחירי הדירות תחזור ● כעת גם במשרד השיכון מאשרים שאנחנו בדרך לשם

גגות החווה הסולארית, בעיגול: הדר גולדמן / צילום: שלומי יוסף, גלובס

"כמו בטקסס": הדר גולדמן רכש חווה סולארית בכפר הירוק ב-20 מיליון דולר

וגם: חדוה בר הצטרפה לדירקטוריון חברת האשראי החוץ בנקאי מימון ישיר ● השיחה

רפת פרות / צילום:  איל יצהר

מילאוטיס גייסה 20 מיליון דולר לפיתוח תרופה לפרות שתחליף אנטיביוטיקה

החברה מפתחת תרופה המיועדת לטיפול בדלקת העטין בפרות בלי שימוש באנטיביוטיקה ● החלבון בתרופה, שהופק במקור מחלב, יכול להערכת החברה לשמש גם לחיזוק מערכת החיסון האנושית

קו החוף של דובאי. מיתוג מחדש כמדינה מתקדמת ומפותחת באמצעות השקעות במערב / צילום: Matthias Seifert, רויטרס

ענף התיירות הישראלי מתעורר עם פתיחת הטיסות לאיחוד האמירויות

הביקוש והעניין שמעוררים היעדים החדשים לתייר הישראלי באיחוד האמירויות מתורגמים ליצירת חבילות ולהשקת טיסות

איתי בן זאב, מנכ"ל בורסת ת"א  / צילום: תמר מצפי

לקראת עימות משפטי נוסף? הבורסה שוקלת לעתור לבג"ץ נגד החשכ"ל

הבורסה מתנגדת לפסילת ברק קפיטל מעשיית שוק באג"ח ממשלתיות, לאחר שתבעה מוקדם יותר השנה את האוצר • החשכ"ל: "עולה השאלה לגבי האינטרס לערער על ההחלטה העניינית של האגף"