גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38 תסתיים, אך ראשי הערים יוכלו לאשר חיזוק מבנים בשטחם

תזכיר חוק עמוס בתיקונים לחוק התכנון והבנייה שכולל כמה רפורמות שמעלות אבק הופץ ע"י מינהל התכנון ומשרד המשפטים ● עם זאת, יחלוף זמן רב להעברת החקיקה

מינהל התכנון ומשרד המשפטים הפיצו את תזכיר החוק (תיקון 128 לחוק התיכנון והבנייה) שתכליתו לקדם מנגנונים המאפשרים התחדשות עירונית וציפוף יעילים.

בכל מה שקשור להתחדשות עירונית נקודתית, שעד עכשיו נענתה ע"י תמ"א 38 (שמסתיימת בסוף 2022) מוסט הדגש לרמה המוניציפלית. לפי תזכיר החוק סמכויותיהן של הועדות המקומיות לאשר תוכניות יורחבו והן יוכלו לקדם מסלול חיזוק באמצעות הריסה ובנייה מחדש. במידה והחוק יעבור במתוכנת זו, לוועדה המקומית תהיה סמכות לתוספת זכויות בנייה, ומתן אפשרות לעירוב שימושים סחירים וציבוריים. מסלול אחר יאפשר חיזוק בדרך של תוספת ועיבוי הבנייה בבניין קיים.

החוק גם מבקש לסיים הלכי בקשת ה"הקלות" שהשתרשו בשנים האחרונות. הצורך בהקלה, נועד על מנת לאפשר גמישות בשלב הרישוי במקרים חריגים בהם קיימת הצדקה תכנונית לסטות מהוראות התוכנית. ואולם, בשנים האחרונות נעשה שימוש הולך וגובר בכלי זה, באופן שהפך את ההקלה לכלל ולדבר שבשגרה. מנהל התיכנון הבין שהשימוש ההולך וגובר בהקלות, אף הביא לתהליכי רישוי עוקפי תכנון. כך או כך, החוק החדש מציע את צמצום האפשרות לבקש הקלות, תוך שיפור הוודאות מצד היזמים ומבקשי ההיתרים, וקיצור באופן ניכר של הליכי הרישוי אשר ישובו ויתמקדו ברישוי ולא ב"תכנון".

בנוסף, וכצעד משלים מוצע לקבוע כי רשות הרישוי תהא רשאית, במסגרת בקשה להיתר, להתיר שינויים מסוימים מהוראות התוכנית ללא צורך בפרסום הבקשה, בנושאים שיקבעו בתקנות ושהשפעתם התכנונית זניחה.

סעיף אחר בחוק מאפשר קביעת ייעוד ציבורי בחלק ממבנה. הרעיון הוא להקל על קידום ההתחדשות העירונית והציפוף, תוך הבטחת צרכי הציבור הנדרשים בחלק ממבנה מסחרי. במסגרת הוראות אלו, אף מוצע בין היתר, להעביר ולרשום את מבנה הציבור על שם הוועדה המקומית.

הצעת החוק כולל סעיף נוסף שמבקש להרחיב את סמכויות הועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל). למשל, תינתן לוועדה אפשרות לאשר פרוצדורת איחוד וחלוקה בהסכמה שלא במסגרת תוכנית, תינתן אפשרות לאשר בהליך מקוצר הקמת מבנה דרך מסוג גשר או מעבר תת קרקעי המיועדים להולכי רגל בתחום דרך ועוד.

יצוין כי עד לחקיקה עתידית הדרך עוד ארוכה. לאחר שהתזכיר יעבור שינויים לאור הערות שונות, הוא יגיע לוועדת שרים לענייני חקירה ורק לאחר מכן להצבעה בכנסת.

עורך הדין מיכה גדרון התייחס לתזכיר החוק שפורסם הערב, ואמר כי: "תזכיר החוק מוחק את היתרון העיקרי שעמד בבסיס תמ"א 38, שאפשרה הוצאת היתר בנייה ללא צורך באישור תוכנית. תזכיר החוק יחייב לאשר תוכנית לכל פרויקט, דבר שיאריך ויסרבל מאד את הליכי ההתחדשות, ובנוסף לכך גם יעביר את מלוא הכוח להחליט אם, כמה והיכן יהיו הפרויקטים להתחדשות עירונית לוועדות המקומיות".

גדרון הוסיף כי "תזכיר החוק מאפשר לוועדות המחוזיות לאשר תוכניות שיוסיפו 350% על מה שבנוי במסלול הריסה ובנייה מחדש ורק 200% במסלול חיזוק. תוספת זו אינה כלכלית בחלקים נרחבים בארץ, ושוב נקבל פרויקטים של תמ"א רק במרכז הארץ".

ואולם התיקון המוצע לחוק אינו מתמקד אך ורק בחלופה לתמ"א 38. בין היתר כלולים בה חלקים מפרק הרפורמה הכלכלית של חוק התכנון והבנייה, שבה החלו לדון עוד לפני כ-7 שנים, כשגדעון סער שימש שר הפנים.

אחד מהתיקונים כולל שינויים להגדרת האפשרויות להגשת תביעה של בלי מקרקעין שנפגעים מתוכנית פוגעת (סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה). על פי החוק כיום, ניתן להגיש תביעה כזו על סמך כל תוכנית חדשה, גם תוכנית מתאר, שאינה כוללת הוראות של תכנון מפורט. הפרקטיקה הנהוגה היא, שמגישים שתי תביעות: האחת בגין תוכנית המתאר שמאפשרת תכנון של תוכנית מפורטת, והשנייה בגין התוכנית המפורטת עצמה. הדבר גורם לעומס על כל הצדדים.

לאור זאת מוצע במסגרת התיקון לקבוע בחוק, שפגיעה המזכה בפיצוי לפי סעיף 197, תהיה רק פגיעה מכוחה של תוכנית הכוללת הוראות מפורטות. שכן רק כאשר חלה על הקרקע תכנית מפורטת שניתן להוציא היתר מכוחה, ניתן ונכון לקבוע שהנזק התכנוני אכן התגבש לרמת ודאות מספקת וקונקרטית, על מנת לזכות בפיצוי בגינו.

התיקון לחוק מציע לערוך שינויים גם בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שדנה בהיטלי השבחה. כיום רק אישור תוכנית מתאר מקומית, או תוכנית מפורטת, למעט תוכנית כוללנית, מעניק לוועדות המקומיות אפשרות לגבות היטלים השבחה. בתיקון מוצע להוסיף להגדרה זו, גם אישור חלוקה חדשה בהסכמה, אישור תשריט חלוקה, שפעמים רבות מהווה הליך תכנוני אשר יוצר השבחה.

כמו כן התיקון נועד לטפל במקרים שוועדות מקומיות מיהרו להטיל היטלי השבחה מבעלי נכסים, למרות שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה ועניין ההשבחה אינו ודאי. הדבר ארע בין היתר בתל אביב, בשעה שאושרה תוכנית המתאר תא/5000.

על פי ההצעה ייקבע, כי החבות בהיטל השבחה תתגבש רק בתכניות שהינן מסוימות דיין. תיקון בהתאם לעקרונות אלו, נקבע לפני כשנתיים בנוגע לתוכנית כוללנית, ואולם התיקון מבקש לכלול בקטגוריה זו את כל תוכניות המתאר.

"תיקונים מוצעים אלה, יובילו לתוצאה של מס אמת שאיננו מס בחסר או מס ביתר - בהתאם להשבחה שאושרה למימוש בסופו של ההליך התכנוני כולו, ייתרו דיונים מורכבים ויתרמו לוודאות בתחום היטל ההשבחה", מסוכם בדברי ההסבר של התיקון לחוק.

עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד גינדי כספי ושות', מציין כי "בחודשים האחרונים יש תחושה של העדר משילות בענף הנדל"ן, ותזכיר החוק, כמו גם הקמת הוועדה לקידום התחדשות עירונית בפריפריה, מאותתים שסוף סוף נזכרו בענף הנדל"ן. ואולם לא די בכך, נראה כי במשרד הפנים שכחו להתייעץ עם המגזר הפרטי בכל הקשור לרפורמות בענף. גופים כמו התאחדות בוני הארץ, לשכת עורכי הדין ולשכת השמאים חייבים להיות חלק מקבלת ההחלטות כמי שמכירים את הבעיות שבשטח.

"לדוגמה, בנושא האפשרות להוסיף מבני ציבור כחלק מפרויקטים של התחדשות עירונית כפי שהופיע בתזכיר חוק התכנון והבנייה הרי שמדובר במהלך מבורך שכן הרשויות זקוקות למבני ציבור כחלק מהתחדשות השכונות. הקצאת זכויות לצרכי ציבור בתוך הבניינים נכונה, וחוסכת הקצאת קרקע שיעודה רק לצרכי ציבור והיא נותנת מענה לקושי העקרי בהתחדשות עירונית, שהינו הצפיפות הנוצרת כתוצאה מהגדלה כה מאסיבית של כמות יחידות הדיור.

"אך לא נכון יהיה לעשות כן מבלי להתייחס גם להיבטים כלכליים כמו יצירת תשתית משפטית שתאשר ליזם שיבנה את מבני הציבור לקזז את הוצאות הבנייה מסך האגרות וההיטלים שהוא אמור לשלם במסגרת הפרויקט כולו. כיום נושא זה טרם הוסדר בחוק".

עוד כתבות

עופרה שטראוס / צילום: יונתן בלום

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה (יו"ר החברה), עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות החברה ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: רונן חורש

האוצר על הצעת משרד הבינוי לעזור לקבלנים: "לא ישימה בעליל"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן אמר כי יבוצע פיילוט לסיוע לקבלנים שיאחרו במסירת דירה בשל המלחמה, תחילה בשלוש ערים - בשדרות, בקריית שמונה ובשלומי • מנכ"ל האוצר הייזלר: "לא מכיר את ההצעה"

ביל אקמן ואישתו נרי אוקסמן / צילומים: RICHARD BRIAN, רויטרס; ויקיפדיה, Noah Kalina

המיליארדר ביל אקמן: "בורסת ת"א זמינה במחיר מציאה בגלל המלחמה"

אקמן ואישתו נורי אוקסמן רכשו בתחילת השנה כ־5% ממניות הבורסה תמורת כ־100 מיליון שקל ● "אני מאוד מתרשם מההנהלה, התוכניות העסקיות שלהם והיכולות הטכנולוגיות שלהם", כתב בציוץ ב-X

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

עו''ד ספי זינגר, יו''ר רשות ניירות ערך / צילום: עידן גרוס

רשות ניירות ערך הטילה עיצום בסך 700 אלף שקל על אי.בי.אי

העיצום, שהוטל בגין הפרות חוק איסור הלבנת הון, הוא הגבוה ביותר שהוטל לפי חוק זה על מפוקח של רשות ניירות ערך בשנים האחרונות ● אי.בי.אי בתגובה: "ב-2018, התקופה אליה מתייחס דוח הרשות, תחום המטבעות הדיגיטליים היה עדיין חדשני, ולא הייתה כל רגולציה שהסדירה את הנושא"

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

השופט עוזי פוגלמן. דחה בקשה לדיון נוסף שהגישה המדינה / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

המדינה התנגדה לפצות אדם שקנה דירה ממתחזה - ונדחתה פעמיים בעליון

המדינה הגישה באופן חריג בקשה לדיון נוסף, בטענה כי הדרישה להציג צו ירושה מקורי תשפיע באופן שלילי על שוק הנדל"ן ● בשבוע שעבר בית המשפט העליון דחה את בקשתה

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

שופט בית המשפט העליון חאלד כבוב / צילום: שלומי יוסף

נציב התלונות על השופטים מצא תלונה נגד השופט חאלד כבוב כמוצדקת

בשנת 2019 השופט חאלד כבוב נתן שתי החלטות, במסגרת בקשות לצווים במעמד צד אחד, הקשורות לתיק בו ארבעת ילדיו היו מעורבים בעקיפין ● הנציב אורי שהם ציין כי תמוה שכבוב לא ידע על הדבר, שכן שמותיהם הופיעו בחלק מנספחי התיק, אך כבוב טען כי הנתונים נמצאו בשולי הנספחים, שכללו 200 עמודים

תוכנית בת גלים / הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות

1,300 דירות במקום בסיס חיל הים בחיפה

תוכנית 'בת גלים' להקמת שכונה חדשה אושרה בוועדה המחוזית חיפה ● הרשויות שיכולות לקבל תמיכה מהרשות להתחדשות עירונית ● וגם: מאות יחידות דיור חדשות בגליל המערבי ● חדשות הנדל"ן

דורי נאוי / צילום: איל יצהר

דורי נאוי על ישראכרט: "צריכים להחליט אם להכניס שותף או לוותר"

לאחר שבנק ישראל הבהיר לחברת אחים נאוי כי לא תוכל לשלוט בחברת כרטיסי האשראי עם פחות מ-30% מהמניות, בעל השליטה אומר כי "לא תם המשחק מבחינתנו; ישראכרט יכולה להמריא ולייצר תחרות אם יתנו לה את הכלים המתאימים"

עובדי חברת הביומד גמידה סל / צילום: איל יצהר

חברת הביומד גמידה סל תהפוך לפרטית ותפטר 25% מהעובדים

קרן הייברידג' משתלטת על גמידה סל באמצעות המרת אג"ח ותהפוך אותה לחברה פרטית ● מנכ"ל החברה אבי ג'נקינס: "החיפוש שלנו אחר חלופה אסטרטגית לא הניב תוצאות" ● המניה צונחת ביותר מ-80%

נשק אמריקאי נוחת בישראל אחרי המתקפה ב־7 באוקטובר / צילום: ap, Lolita Baldor

אמברגו הנשק הקנדי על ישראל רק נכנס לתוקף, וכבר עומד בסימן שאלה

ברקע החלטת הפרלמנט הקנדי לעצור את היצוא הביטחוני לארץ, הודיע משרד החוץ במדינה כי חברות עם אישורים בתוקף, יוכלו להמשיך ● בשלהי 2023, זינק יצוא הנשק מקנדה לישראל

בנייה חדשה בירושלים / צילום: Shutterstock

תל אביב מול ירושלים: הגרפים שמראים איפה שוק הנדל"ן צומח יותר

לפי נתוני הלמ"ס, אחת משש דירות שהחלה בנייתן אשתקד נמצאה בערים תל אביב או ירושלים, כשבאחרונה מדובר בהיקף שיא של 2.5% מהדירות הקיימות ● אבל כשברקע מגמת ההאטה הכללית, תל אביב הידרדרה למקום חמישי במספר העסקאות, בעוד שירושלים מובילה בבטחה

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

מגמה ירוקה בתל אביב; נובה מטפסת בכ-3%

מדד ת"א 35 קופץ ב-1% ות"א 90 עולה ב-0.5% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית

יאיר לפיד, יש עתיד / צילום: כדיה לוי

האם עסקת שליט בוצעה זמן לא רב לפני הבחירות לכנסת?

יש קשר בין עסקת גלעד שליט מ־2011 לבחירות שהתקיימו ב־2013? אנחנו לא מצאנו כזה ● המשרוקית של גלובס

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בעליות; אנבידיה צללה בכ-3%

הנאסד"ק עלה ב-0.5% ● מדד דאקס עלה ב-0.5%, הקאק ירד ב-0.3% ● גולדמן סאקס: לשוק המניות בארה"ב יש אפסייד מוגבל ● נובוקיור וסייברוואן מזנקות בטרום מסחר ● ערב הפסחא, מחירי הקקאו בשיא כל הזמנים, מה זה אומר לגבי יצרניות הממתקים הגדולות ומחירי השוקולד?