הסיכונים והאותיות הקטנות: כל מה שצריך לדעת על השינוי בתחום המשכנתאות

אחרי שהודיע על שינוי אפשרי בתחום המשכנתאות, אגף הפיקוח על הבנקים שבבנק ישראל הודיע היום כי הוחלט לעדכן סופית את התקנות החדשות כך שתבוטל מגבלת הפריים שנהוגה כיום עד לשליש מהיקף המשכנתה, וזאת עד לכדי שני שלישים מהיקף ההלוואה. לפי הודעת בנק ישראל עובר נוטלי משכנתאות התיקון ייכנס לתוקף כבר ב-17 בינואר 2021. עבור משפרי המשכנתאות המועד לכניסת התקנות החדשות מאוחר יותר, והוא נקבע ליום 28 בפברואר 2021.

1. מדוע הפיקוח על הבנקים מטיל הגבלות על תמהיל המשכנתה?

הלוואות לדיור הן לרוב הלוואות הניתנות בהיקפים משמעותיים ולתקופות ארוכות. לאורך תקופה זו, צפויים שינויים בשוק, העשויים להשפיע על מחירי ההלוואות. לדוגמה, שינויים בריבית בנק ישראל, שינויים בשיעורי האינפלציה (קצב עליית המחירים) או שינויים בתשואות האג"ח הממשלתיות, משפיעים באופן ישיר על תמחור ההלוואות. שינויים בריביות השוק, מייצרים "סיכוני ריבית".

החשש הוא שנוטלי ההלוואות יעדיפו ליטול הלוואה שבסיס הריביות שלה זול יותר במועד נטילת ההלוואה, ולכן גם ההחזרים החודשים הנגזרים משיעור ריבית זה יהיו נמוכים בשלב הראשון. מנגד הם נחשפים בצורה חדה יותר לסיכון הנובע מעלייה בריביות השוק לטווח הרחוק. לכן, הוטלו מגבלות על תמהיל ההלוואה, וזאת על מנת למתן את מידת סיכון הריבית של נוטלי המשכנתאות.

2. מה השינוי בהוראה?

בשנת 2011 הוחלט על שתי הגבלות הנוגעות לרכיבי ההלוואה בריבית משתנה שמועד שינוי הריבית שלה הוא עד חמש שנים, שמטרתן למתן את הסיכון לו חשופים הלווים מעליית ריבית:

א. הגבלה על שיעור רכיב ההלוואה בריבית משתנה (בין אם הלוואה בריבית פריים ובין אם ריבית שאינה פריים) מסך ההלוואה. לפיה, הלקוח אינו יכול ליטול הלוואה שיותר משני שלישים ממנה היא בריבית משתנה (כלומר שליש מההלוואה לפחות תינתן בריבית קבועה). מגבלה זו עומדת בעינה.

ב. הגבלה על שיעור רכיב ההלוואה בריבית פריים מסך ההלוואה. לפיה הלקוח אינו יכול ליטול הלוואה שיותר משליש ממנה היא בריבית פריים. מגבלה זו הוסרה.

כלומר, כיום לווה יכול ליטול הלוואה בתמהיל של שליש ריבית קבועה, ושני שלישים ריבית פריים (דבר שלא יכול היה לעשות טרם ביטול המגבלה).

3. מתי השינוי ייכנס לתוקף?

השינוי עבור לווים חדשים יכנס לתוקף החל מתאריך 17.1.2021.

השינוי עבור לקוחות המעוניינים למחזר משכנתה קיימת (בין אם בבנק בו נלקחה המשכנתא ובין אם באמצעות משכנתה בבנק אחר) יכנס לתוקף החל מתאריך 28.2.2021.

4. מה קורה עם מי שנמצא כיום בתוך התהליך?

כמו כל הציבור, גם בבנקים קיבלו היום את הוראת בנק ישראל והם לומדים אותה. סביר להניח שעד שהשינוי ייכנס לתוקף, נראה ירידה בהיקף נטילת המשכנתאות, היות ונוטלי המשכנתאות יעדיפו להמתין ולראות את גובה הריביות המעודכנות שיציעו הבנקים. גורם במערכת הבנקאית מסר לגלובס היום כי סביר להניח שניתן יהיה להציג לציבור את הריביות רק החל מה-17 לינואר ולא לפני כן, היות וההצעות תקפות ל-24 ימים.

5. כיצד השינוי בהוראה משפיע על תמחור ההלוואה?

ככלל, תמחור ההלוואה על ידי הבנק מושפע ממספר גורמים, ובהם עלות המקורות לשם העמדת ההלוואה (אשר מושפעת מריבית בנק ישראל ומתשואות האג"ח הממשלתיות), הסיכון הגלום בעת העמדת ההלוואה ועוד. השפעת השינוי בהוראה על מחיר ההלוואה, תלוי בתמהיל ההלוואה בו יבחר הלקוח.

כיום, ריבית הפריים הנה הריבית הזולה ביותר מבין המסלולים השונים, וזאת, בין היתר, משום שהלוואה זו ממומנת באמצעות פיקדונות הציבור הקצרים (ובעיקר עו"ש). הריבית על הפיקדונות תלויה בריבית בנק ישראל, שכיום נמצאת בשיעור אפסי, מה שמביא לכך שעלות המקורות על ההלוואה בריבית פריים, זולה יותר לעומת המקורות הנדרשים לשם העמדת הלוואות במסלולים אחרים.

לכן, אם כיום, בעקבות ביטול המגבלה, לקוח בוחר ליטול הלוואה חדשה, כך שמשקל רכיב ההלוואה בריבית פריים יעלה על 1/3, או לחילופין, לקוח עם הלוואה קיימת יבחר לבצע מיחזור ולהגדיל את חלקה של ההלוואה בריבית פריים, הרי שבטווח הקצר (כל עוד אין שינויים בריבית בנק ישראל), הריבית הממוצעת על ההלוואה צפויה לקטון ולהוזיל את ההחזר החודשי.

6. האם ביטול המגבלה עלול להעלות את המחיר במסלול הפריים?

כיום, הבנקים מתמחרים את מחיר ההלוואה הניתנת במסלול הפריים, לפי ריבית הפריים בתוספת מרווח קבוע מסוים. תמחור המסלול (קרי, המרווח אותו דורש הבנק מעבר לריבית הפריים) מושפע מההיצע הגבוה במסלול זה, וכאשר הביקוש מוגבל (לאור המגבלה הקיימת), המרווח נמוך.

עם ביטול המגבלה, והעלייה בביקוש למסלול זה, צפוי כי המרווח שהבנקים יגבו מעבר לריבית הפריים יגדל. עם זאת, על אף עלייה זו, מסלול זה עדיין אמור להיות זול יותר מהמסלולים האחרים, דבר הנובע ממאפייניו.

7. כיצד השינוי בהוראה משפיע על הסיכונים אליהם הלקוח חשוף?

השפעת השינוי בהוראה על הסיכון הגלום בהלוואה תלוי בתמהיל ההלוואה שבו בחר הלקוח. בנוסף, הסיכון משמעותי יותר ככל ששיעור ההחזר מהכנסה גבוה יותר (שכן, כל עלייה בגובה החזר, עלולה להקשות על הלווה לעמוד בהתחייבויותיו). על הרכיב הקבוע בהלוואה כאמור אין סיכון ללווה (למעט במידה וישנו רכיב צמוד למדד, ובמקרה זה כאמור, יתרת הקרן גדלה כתלות באינפלציה). ככל שהלקוח בוחר ליטול חלק גדול יותר מההלוואה בריבית פריים, על חשבון הלוואה בריבית משתנה שאינה פריים, הרי שהוא חושף את עצמו יותר לסיכון הנובע מעלייה בריבית בנק ישראל, על חשבון סיכון הנובע מעליה בתשואות האג"ח.

8. יש לי הלוואה קיימת ואני שוקלת למחזר את ההלוואה בעקבות ביטול המגבלה על מסלול ריבית הפריים. האם בהכרח מיחזור ההלוואה ישתלם לי?

חשוב לבחון האם כדאי לבצע הליך של מיחזור משכנתה בעקבות ביטול המגבלה. על כדאיות המיחזור יכולים להשפיע מספר פרמטרים כמו הסיכונים העולים בעקבות שינוי תמהיל ההלוואה, תיאבון הסיכון של הלקוח, עלויות נלוות, ותמהיל ההלוואה שנותרה לתשלום.

מעבר לכך, יש לבחון את העמלות שיכולות להיות מוטלות על הלקוח כחלק מתהליך המיחזור ובהן עמלת פירעון מוקדם.

9. כיצד ביטול המגבלה עשוי להשפיע על עמלת הפירעון המוקדם?

כאשר לווה מבקש לבצע פירעון מוקדם, הלווה נדרש לשלם עמלת פירעון מוקדם, והרכיב המרכזי בעמלה זאת הוא רכיב ההיוון. עם זאת, רכיב זה אינו תקף על הלוואה בריבית פריים. כך שככל שחלק גדול יותר מההלוואה יילקח בריבית פריים, הרי שכאשר הלקוח יבקש לבצע פירעון מוקדם, חישוב רכיב ההיוון יבוצע על חלק קטן יותר מההלוואה. כלומר, עמלת הפירעון תהיה קטנה יותר.

באשר לעמלת הפירעון בהלוואות בריבית משתנה שאינה פריים, רכיב ההיוון מחושב אך ורק על התקופה עד מועד שינוי הריבית הבא. כך שבמידה והפירעון המוקדם נעשה במועד שינוי הריבית, הלקוח לא יידרש לשלם את רכיב ההיוון על המסלול בריבית משתנה שאינה פריים.

10. אני לקוח הזכאי להיכנס למתווה דחיית התשלומים בעקבות משבר הקורונה. האם אני יכול לבצע מיחזור של ההלוואה ואז דחיית תשלומים?

לא. מיחזור הלוואה, משמעותו פירעון של ההלוואה הישנה ונטילת הלוואה חדשה, כך שמיחזור הלוואה מבטל את יכולת הלווה להיכנס אוטומטית למתווה דחיית התשלומים.