גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הצעיר שמשקיע בבאר שבע ובדרום קרוליינה: “אחזיק בנכס עד הפנסיה”

פז אסרף החל את דרכו כמשקיע עם דירה קטנה בבאר שבע, ובשנתיים האחרונות משקיע רק בארה"ב: "יש שם יציבות, שקיפות ותשואות שאי אפשר למצוא כאן" האזינו לפודקאסט

פז אסרף / צילום: איל יצהר
פז אסרף / צילום: איל יצהר

כשפז אסרף היה בן 20 ה"בילוי" הקבוע שלו בימי שישי כלל סיורים בני כמה שעות בין בניינים בבאר שבע שמטרתם אחת: למצוא דירה להשקעה. הוא לא סיפר על כך אפילו לבני משפחתו הקרובים, זאת בהשראה מספרו של רוברט קיוסאקי "אבא עשיר, אבא עני". בספר טוען המחבר כי מי שלא מבינים בהשקעות, ורק רכשו דירות לשימוש עצמי, עשויים, גם אם לא בכוונה, לתת עצות לא טובות בתחום.

אסרף קרא, יישם וביום הולדתו ה-21 רכש את דירתו הראשונה, אחרי שלהערכתו ראה 150 דירות.

איך ילד בגיל 21 קונה דירה?

"הרבה אומץ, והרבה טיפשות", הוא צוחק ומסביר. "קראתי המון ספרים וקראתי באינטרנט. הייתי גם חבר במועדון משקיעים. פשוט מתחילים לקבוע מטרה ולרוץ ולעשות".

הכול נחמד, אבל צריך גם כסף.

"כשקניתי את הדירה הראשונה אפשר היה לקבל 90% משכנתה. אני עובד מגיל צעיר, וגירדתי מאיפה שאפשר ובסוף זה היה אפשרי".

את הדירה רכש אז ב-320 אלף שקל, ועוד כ-20 אלף שקל שילם על שיפוץ והוצאות נלוות. היא הושכרה באותה העת (לא לסטודנטים. ג"ל) ב-1,800 שקל לחודש. גם כיום, כשהוא מדבר על ההשקעה ההיא, הוא מרוצה. "הדירה התאימה גם במחיר וגם מבחינת המצב שלה, כי יכולתי להוסיף שם ערך. היא גם נרכשה מתחת למחיר השוק. לוקח המון זמן להבין את מחירי השוק ולהבין מהי עסקה טובה ומה לא טובה. לדבריו, אחרי השיפוץ ולאחר שהסתיים החוזה של הדייר, היא הושכרה ב-2,000 שקל, ואפילו זכה לשוכרת "פדנטית", כדבריו.

"אני חושב שחשוב למצוא שוכר שישמור על הנכס. זה לוקח יותר זמן לסנן, אבל זה שווה".
כשנה וחצי לאחר מכן, מכר את הדירה. "ב-500 אלף שקל בערך. עם הרווח מעליית השווי ועם ההכנסה מדמי השכירות עשיתי 150% על הכסף. ואז המשכתי לעסקה הבאה".

מאז שאסרף קנה ומכר את הדירה ההיא הוא הספיק להעמיק את פעילותו בתחום ההשקעות בישראל, וגם נכנס ליזמויות אחרות כמו עסק לאירועים וזכיינות שדווקא הצליח פחות ("זה היה עוקץ, הפסדתי שם משהו כמו 300 אלף שקל").

כוח המשיכה האמיתי: ביקושים יציבים

הראיון עם אסרף נערך במסגרת פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, כסף בקיר. הוא מספר כי בשנתיים האחרונות הראש שלו באמריקה, או ליתר דיוק בדרום קרוליינה, שם, כך הוא מאמין, נמצאות לא מעט הזדמנויות נדל"ניות. "הפעילות בארה"ב התחילה מזה שחיפשתי השקעה לעצמי. פניתי לחבר שהשקיע בעצמו בארצות-הברית, וזה התגלגל לזה שהיום אנחנו שותפים".

למה דווקא ארצות-הברית?

"זו דמוקרטיה יציבה וכלכלה מאוד מפותחת. יש שם מכשירים פיננסיים שלא קיימים בארץ ואני לא מכיר בשום מקום אחר. תוסיף על כך שקיפות: אפשר לפתוח את המחשב ולהבין מחירי שוק מאוד מהר. אפשר לראות נסחי טאבו באינטרנט לרוב זה בחינם. אפשר לראות תביעות, משכנתאות. תוסיף לזה את עניין התשואות. אפשר לעשות שם 8%, 9% ו-10% בשנה, לעומת לגרד פה בארץ 3%. זה שיקול משמעותי".

איך מתמקדים באזור מסוים?

"בחרנו בדרום קרוליינה. זו מדינה חמה, עם הגירה חיובית לאורך שנים. גם בנפילה הגדולה ב-2008 הנפילה שם הייתה קטנה יותר. בנוסף יש שם מוקדי תעסוקה מוסדיים ותיקים שכנראה לא ילכו לשום מקום כמו צבא, גורמי ממשל ובתי חולים".

מה שמתורגם לביקושים?

"לביקושים יציבים. אנחנו לא מחפשים פליפים ורווח מהיר".

"אלה נכסים שנחזיק עד הפנסיה"

בפברואר 2020, רגע לפני הקורונה, אסרף טס לראשונה לסיור בדרום קרוליינה. קדמו לכך ארבעה חודשים של לימוד אינטנסיבי של האזור.

תכניס אותי לתקופת ה"לימודים" הזו. איך זה נראה?

"פותחים מחשב, קוראים כתבות בלי סוף וסטטיסטיקות. יצרנו טבלה ארוכה ומורכבת עם דירוג של כל מדינה. וברגע שבחרנו מדינה, דירוג של כל עיר או כל מטרופולין של כל מדינה בדרום קרוליינה. אלה המון שעות של קריאה ושל הבנה. המשחק שם הוא קצת אחר, אז צריך לשבת וללמוד".

לדברי אסרף, ההכנה המעמיקה הפכה את הסיור לממוקד ויעיל. "אני חושב שנפגשנו עם כ-40 אנשים". לדבריו הם נפגשו עם סוכני נדל"ן, עובדי חברות ניהול ועורכי דין. "אלה פגישות שמאוד חוזרות על עצמן, אבל בסופו של דבר מאחת הפגישות יצאה לנו עסקה מאוד גדולה".

במה מדובר?

"12 יח"ד, בשני נכסים שממוקמים במרחק של חמש דקות נסיעה, מאותם בעלים. העסקה הייתה נמוכה משמעותית ממחיר השוק. קנינו ב-310 אלף דולר. השקענו בסביבות 80 אלף דולר בשיפוץ, ושנה אחרי, הנכסים שווים 750 אלף דולר. מה שמצחיק הוא שכשהגענו בפעם השלישית לדרום קרוליינה, הבעלים אמר ‘בוא אני אקנה ממך את הנכסים בחזרה’ כי הוא הבין שהוא עשה טעות".

ומכרתם?

"לא. אלה נכסים שאנחנו מתכוונים להחזיק מבחינתי עד הפנסיה".

לדברי אסרף, לאחר העסקה הזו הגיעו כמה עסקאות דומות נוספות: קבוצות מצומצמות יחסית של משקיעים, חלקם הגדול משפחה או חברים או חברים של חברים, והוא ושותפו נכנסים לעסקאות בעצמם כחלק מההשקעה. "הם מכירים אותנו, ואנחנו נכנסים לכל עסקה עם כסף שלנו זאת אומרת שאנחנו באותה סירה. אנחנו לא נוגעים בכסף ולא מקבלים עד שהמשקיע לא קיבל את החלק שלו בהשקעה. מהשכירות השוטפת אנחנו מחלקים 8% למשקיעים. 8%-12% הבאים הולכים אלינו. ולמעלה זה אנחנו מתחלקים חצי חצי בין המשקיעים לבינינו".


זווית אחרת | אריק מירובסקי

גם בחו"ל הקורונה שינתה את המצב

פז אומר שהוא רואה הזדמנויות בנדל"ן רק מעבר לים, אבל יש יותר ויותר משקיעים פה בישראל. 21% מכלל רוכשי הדירות בתקופה האחרונה הם משקיעים, אחרי תקופה ארוכה שהם לא היו בשוק. זה מראה כמה התחום הזה נזיל.

לפני שנה, לפני הקורונה, ראינו תחום מדשדש, מחירי שכירות תקועים, מחירי דירות שנטו טיפה אפילו לירידה או לעלייה צנועה. חשבנו שהקורונה תקפיא את השוק ותוריד מחירים - והמצב הפוך לחלוטין. אנשים נוהרים לקנות דירות. גם זוגות צעירים וגם משקיעים.

זה מה שקרה בישראל, אבל ישראלי שיוצא היום להשקעה בחו"ל, צריך להביא בחשבון לא רק שהכללים שונים, אלא שהם התהפכו שוב בתקופת הקורונה, ולך תדע לאן השוק המקומי שהוא רוצה להשקיע בו, יוביל אותו.

פז מספר שהוא משקיע בארצות-הברית, ומציע לאחרים להצטרף אליו. מה הדבר הכי משמעותי שמשקיע צריך להסתכל עליו? אנחנו למודי ניסיון עם חברות שחלקן היו מאוד מכובדות ועשו רושם טוב, שניהלו השקעות נדל"ן בחו"ל אבל הפילו את המשקיעים. חלקן מוכרות היטב לקוראים שלנו.

לכן, הדברים שצריך להסתכל עליהם בעצמנו הם הנכס, הסביבה והשוק. לאחר מכן צריך לבדוק מי מנהל את הנכס עבורנו, מה דמי הניהול, האם התשואה שמבטיחים לנו ריאלית או מוגזמת. כל משקיע צריך לבדוק שהמספרים מסתדרים.

פז אסרף
מנכ"ל Brick & Barn Investments ● בן 32, נשוי + 1 ● מתגורר בקיבוץ ניר עם ● משלים תואר ראשון בכלכלה ● שירת כשש שנים בקבע, בין היתר כראש מדור כ"א במחלקת נפגעים

עוד כתבות

עמדת בדיקה בנתב"ג. / צילום: Shutterstock

"התנהלותו של משרד הבריאות מעוררת שאלות באשר למנהל תקין": הקרב על המעבדות בנתב"ג עולה מדרגה

לאור כוונת משרד הבריאות לאתר ספק להפעלת מערך הבדיקות לנוסעים הנכנסים בנתב"ג במקום לאפשר לזוכה במכרז, חברת פנגיה, להפעיל את המערך - מתקרבת החברה להגשת תביעה נגד המשרד

חיטה. מוצר משלים לתירס / צילום: Shutterstock

חיטה, תירס ונפט: מחירי הסחורות מזנקים וגל עליות מחירים בדרך

העולם מתחיל לשוב לשגרה והביקוש לסחורות לא מפסיק לעלות ואיתו המחיר ● השאלה היא מתי הצרכנים יתחילו להרגיש את זה בכיס ● גם הביקוש לנפט מזנק, כשרבים בעולם חוזרים להתנייד ומספרם צפוי לעלות עוד, ככל שמספר המחוסנים יגדל 

אלון מאסק / צילום: Associated Press, Jae C. Hong

מסלול התנגשות: מלחמתו של אלון מאסק ברגולטורים

המייסד של טסלה ו־SpaceX מחרחר ריבים עם כמה סוכנויות ממשלתיות – ולרוב יוצא כאשר ידו על העליונה ● ובעוד שהרגולטורים טוענים כי החברה מפרה את הכללים ומסכנת בני אדם, מאסק אומר שהרגולטורים מעכבים את הקדמה

אילוסטרציה - בורסה ת"א / צילום: שלומי יוסף

עליות קלות בבורסה; איי.סי.אל קופצת ב-3.5% לאחר הדוחות

איי.סי.אל הציגה עלייה של 125% ברווח הרבעוני ● אורמת דיווחה על הכנסות של כ-166 מיליון דולר ברבעון הראשון, ורווח של 42 סנט למניה, ב-6 סנט מעל צפי האנליסטים

עדי סאלאב / צילום: שני קאופמן

"הבנתי שאני לא יכולה לנהל אורח חיים דתי ולרקוד ריקוד מעורב. בניתי מודל של ריקודים לטיניים לנשים בלבד"

עדי סלאב (29) נשואה פלוס שלושה ילדים מנווה דניאל ● עדי סאלאב ריקודים לטיניים ● "פתחתי שיעורי ריקוד בזום. בניתי שיעור שהוא ממש כמו שיעור פרטי - רק בשלט רחוק" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז

שר הבריאות יולי אדלשטיין / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

משרד הבריאות: התו הירוק יוארך עד דצמבר; "נראה כי החיסון יגן עלינו לפחות עד סוף השנה"

רוב המתחסנים נגד קורונה בישראל התחסנו בחודשים ינואר ופברואר, מה שאומר שהתו הירוק שלהם היה אמור לפקוע בקרוב ● לאור ממצאים המעידים כי החיסון יעיל למעלה מחצי שנה, הוחלט להאריך את התוקף התו

בורסת וול סטריט בניו יורק / צילום: תמר מצפי

נעילה מעורבת בוול סטריט: Dow עולה ב-100 נקודות

מטבע הדוגקוין לא עוצר ומזנק בעוד 11% לרמה של 61 סנט ● סייברארק צונחת לאחר הדוחות

ראש הממשלה בנימין נתניהו בהר מירון לאחר האסון / צילום: רמי שלוש

כך מייצרת ישראל כרוניקה של אסונות ידועים מראש

הדרישה להקים סוגים שונים של ועדות חקירה לאחר אסון הר מירון נראית טבעית וצודקת - גם בשמם של הנפגעים וגם כדי שנוכל ללמוד מהטעויות ● אלא שבדיקת גלובס מעלה כי בישראל אולי נוהגים לחקור אסונות, אבל לא ממהרים ללמוד מהם

אילוסטרציה - שלט בנין בורסה נ"ע ת"א רחוב אחוזת בית / צילום: שלומי יוסף

אקזיט בהנפקת גמא: בעלי מניות ימכרו לציבור מניות במאות מיליוני שקלים

במסגרת ההנפקה תהפוך הפניקס לבעלת השליטה בחברת השירותים הפיננסיים, השואפת לשווי של 900 מיליון שקל - מיליארד שקל "לפני הכסף" בהנפקתה ● הפניקס רכשה את מניותיה בגמא בשנת 2008 לפי שווי של 130 מיליון שקל לגמא

חיסון לקורונה של חברת פייזר / צילום: Shutterstock, Small365

קנדה אישרה את החיסון של פייזר לשימוש בילדים בגיל 12-15

משרד הבריאות הקנדי הודיע כי הוא משוכנע שהשימוש בחיסון בקבוצת גיל זאת הוא בטוח ויעיל ● המדינה רכשה עשרות מיליוני חיסונים נגד קורונה מתוצרת פייזר עד כה, אך זוכה לביקורת על קצב ההתקדמות של מבצע החיסונים

רמי לוי תקשורת / צילום: איל יצהר

קנס של 75 אלף שקל למנכ"ל רמי לוי תקשורת אופיר אטיאס

בית המשפט גזר על אטיאס את הקנס ומאסר על תנאי, לאחר שהורשע בשימוש במאגר מידע בניגוד לחוק ● על החברה הוטל קנס של 600 אלף שקל ופיצוי לנפגעים בגובה 200 אלף שקל ● איטאס הורשע לפי הודעתו, בשימוש בנתוני החברה על לקוחותיה לצרכים אישיים ועסקיים

הבורסה בניו יורק - וול סטריט / צילום: תמר מצפי

אירופה יציבה; "הכל מוכן להתאוששות חזקה"

סטפן מונייה, מנהל ההשקעות הראשי של הבנק השוויצרי לומבר אודייר: "אנו נותרים בהמלצה מתונה של משקל יתר לשוק המניות האמריקאי וצופים רמות של 4,500 נקודות ל-S&P 500 בסוף השנה"

אוסנת מארק / צילום: שלומי יוסף

אל תדאגו לאוסנת מארק: בליכוד מארגנים שכר לח"כים שלא נבחרו לכנסת

מאי גולן, אריאל קלנר ואוסנת מארק לא הצליחו להתברג לתוך הכנסת ה-22, אבל מפלגת הליכוד המשיכה לשלם להם ואף דאגה להם לרכב ● יו"ר ועדת הכספים ויו"ר ועדת הביקורת במפלגה דורשים לעצור לאלתר את התשלומים החריגים מקופת הליכוד

מועדון זאפה תל אביב / צילום: אביב חופי

ההופעות חזרו לזאפה. הכסף על כרטיסים שבוטלו - עדיין לא

השבוע ידון ביהמ"ש המחוזי בת"א, בבקשה לתביעה ייצוגית על חוב בסך 50 מיליון שקל מצד מועדון ההופעות לצרכנים • בזאפה טוענים שהסכום נמוך בהרבה ועומד כרגע על 6 מיליון שקל בלבד, אך הצרכנים מלינים בעיקר על השירות

החללית של SpaceX לפני השיגור המוצלח / צילום: Associated Press

בפעם הראשונה: חברת SpaceX הצליחה להנחית את אב הטיפוס של Starship במסגרת ניסוי

לאחר ארבעה ניסיונות שנגמרו בפיצוץ בשלבי הנחיתה, חברת החלל האמריקאית בבעלותו של אילן מאסק רושמת הישג מרשים, לאחר שהצליחה להנחית חזרה בכדור הארץ את החללית שפיתחה ● SN15 הפך לאב הטיפוס הראשון של הסטארשיפ ששרד את הניסוי

ראש ממשלת בריטניה, בוריס ג'ונסון ואשתו מרינה ווילר / צילום: Jae C. Hong, AP

בחירות מקומיות בבריטניה בצל החשדות לשוחד בשיפוץ מעון ראש הממשלה

הבחירות המקומיות בבריטניה יתקיימו היום (ה') בצל החשדות לאי-סדרים כספיים בפרשת שיפוץ מעון ראש ממשלת בריטניה, בוריס ג'ונסון ● השאלה העיקרית היא באילו באילו מקומות יצליחו להחליף נציגי הלייבור את הנציגים השמרנים

תשלום בטלפון. המנפיקים יאלצו לחלוק את עמלת הסליקה עם אפל / צילום: Shutterstock

חגיגה לאייפוניסטים? אפל פיי דחפה את הבנקים להציע הנחות. לחודש בלבד

הבנקים וחברות כרטיסי אשראי מציעים מבצעים כדי שהמשתמשים יחברו את הכרטיס שלהם לאפל פיי, הארנק הדיגיטלי של אפל ● הבנקים מציעים בעיקר החזרים בעוד שחברות האשראי העדיפו הטבות לצרכנות יומיומית ● רוב ההטבות מוגבלות לחודש ההשקה

ביטקוין / צילום: Shutterstock

הביטקוין שובר שיאים: מה צריך לדעת לפני שמממשים

הזינוק בשווי של מטבעות דיגיטליים מוביל ישראליים רבים לממש את המטבעות שברשותם ● רשות המסים סימנה את זירת הקריפטו והחלה לדרוש מפעילים בתחום מידע על הנכסים הדיגיטליים שברשותם ● עו"ד רחלי גוז-לביא עם שישה טיפים שיעזרו לכם לסחור במטבעות דיגיטליים, בלי להסתבך עם רשות המסים

אסון הנפט מול מאוריציוס, באוגוסט. גיוסים גבוהים לקרנות המשקיעות ב־ESG / צילום: Associated Press, Gwendoline Defente

ההשקעות הסביבתיות הפכו לאפיק פופולרי, אך עד כמה הן באמת כדאיות?

היקף ההשקעות המתמקדות בסביבה, חברה וממשל (ESG) עומד על יותר מ-35 טריליון דולר בשנה ● המשקיעים אמנם נהנים מסיכון נמוך, אולם המחקרים מראים שנכסים וקרנות עם דירוג ESG גבוה לא בהכרח מניבים תשואות גבוהות יותר

מיכאל (מימין) ודניאל זלקינד בעלי חברת אלקו / צילום: ישראל הדרי

הפאקמן של שוק ההון: האחים זלקינד קונים הכול, מרשת מזון, דרך תחבורה ועד נדל"ן ואנרגיה

לסל ההשקעות הגדוש של קבוצת אלקו התווספו ביממה האחרונה שתי רכישות גדולות נוספות: אלקטרה מוצרי צריכה תשקיע כ-200 מיליון שקל ברכישת השליטה ברשת יינות ביתן, ואילו החברה האחות אלקטרה מרחיבה בהשקעה דומה את פעילותה בתחום התחבורה הציבורית