גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הצעיר שמשקיע בבאר שבע ובדרום קרוליינה: “אחזיק בנכס עד הפנסיה”

פז אסרף החל את דרכו כמשקיע עם דירה קטנה בבאר שבע, ובשנתיים האחרונות משקיע רק בארה"ב: "יש שם יציבות, שקיפות ותשואות שאי אפשר למצוא כאן" האזינו לפודקאסט

פז אסרף / צילום: איל יצהר
פז אסרף / צילום: איל יצהר

כשפז אסרף היה בן 20 ה"בילוי" הקבוע שלו בימי שישי כלל סיורים בני כמה שעות בין בניינים בבאר שבע שמטרתם אחת: למצוא דירה להשקעה. הוא לא סיפר על כך אפילו לבני משפחתו הקרובים, זאת בהשראה מספרו של רוברט קיוסאקי "אבא עשיר, אבא עני". בספר טוען המחבר כי מי שלא מבינים בהשקעות, ורק רכשו דירות לשימוש עצמי, עשויים, גם אם לא בכוונה, לתת עצות לא טובות בתחום.

אסרף קרא, יישם וביום הולדתו ה-21 רכש את דירתו הראשונה, אחרי שלהערכתו ראה 150 דירות.

איך ילד בגיל 21 קונה דירה?

"הרבה אומץ, והרבה טיפשות", הוא צוחק ומסביר. "קראתי המון ספרים וקראתי באינטרנט. הייתי גם חבר במועדון משקיעים. פשוט מתחילים לקבוע מטרה ולרוץ ולעשות".

הכול נחמד, אבל צריך גם כסף.

"כשקניתי את הדירה הראשונה אפשר היה לקבל 90% משכנתה. אני עובד מגיל צעיר, וגירדתי מאיפה שאפשר ובסוף זה היה אפשרי".

את הדירה רכש אז ב-320 אלף שקל, ועוד כ-20 אלף שקל שילם על שיפוץ והוצאות נלוות. היא הושכרה באותה העת (לא לסטודנטים. ג"ל) ב-1,800 שקל לחודש. גם כיום, כשהוא מדבר על ההשקעה ההיא, הוא מרוצה. "הדירה התאימה גם במחיר וגם מבחינת המצב שלה, כי יכולתי להוסיף שם ערך. היא גם נרכשה מתחת למחיר השוק. לוקח המון זמן להבין את מחירי השוק ולהבין מהי עסקה טובה ומה לא טובה. לדבריו, אחרי השיפוץ ולאחר שהסתיים החוזה של הדייר, היא הושכרה ב-2,000 שקל, ואפילו זכה לשוכרת "פדנטית", כדבריו.

"אני חושב שחשוב למצוא שוכר שישמור על הנכס. זה לוקח יותר זמן לסנן, אבל זה שווה".
כשנה וחצי לאחר מכן, מכר את הדירה. "ב-500 אלף שקל בערך. עם הרווח מעליית השווי ועם ההכנסה מדמי השכירות עשיתי 150% על הכסף. ואז המשכתי לעסקה הבאה".

מאז שאסרף קנה ומכר את הדירה ההיא הוא הספיק להעמיק את פעילותו בתחום ההשקעות בישראל, וגם נכנס ליזמויות אחרות כמו עסק לאירועים וזכיינות שדווקא הצליח פחות ("זה היה עוקץ, הפסדתי שם משהו כמו 300 אלף שקל").

כוח המשיכה האמיתי: ביקושים יציבים

הראיון עם אסרף נערך במסגרת פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, כסף בקיר. הוא מספר כי בשנתיים האחרונות הראש שלו באמריקה, או ליתר דיוק בדרום קרוליינה, שם, כך הוא מאמין, נמצאות לא מעט הזדמנויות נדל"ניות. "הפעילות בארה"ב התחילה מזה שחיפשתי השקעה לעצמי. פניתי לחבר שהשקיע בעצמו בארצות-הברית, וזה התגלגל לזה שהיום אנחנו שותפים".

למה דווקא ארצות-הברית?

"זו דמוקרטיה יציבה וכלכלה מאוד מפותחת. יש שם מכשירים פיננסיים שלא קיימים בארץ ואני לא מכיר בשום מקום אחר. תוסיף על כך שקיפות: אפשר לפתוח את המחשב ולהבין מחירי שוק מאוד מהר. אפשר לראות נסחי טאבו באינטרנט לרוב זה בחינם. אפשר לראות תביעות, משכנתאות. תוסיף לזה את עניין התשואות. אפשר לעשות שם 8%, 9% ו-10% בשנה, לעומת לגרד פה בארץ 3%. זה שיקול משמעותי".

איך מתמקדים באזור מסוים?

"בחרנו בדרום קרוליינה. זו מדינה חמה, עם הגירה חיובית לאורך שנים. גם בנפילה הגדולה ב-2008 הנפילה שם הייתה קטנה יותר. בנוסף יש שם מוקדי תעסוקה מוסדיים ותיקים שכנראה לא ילכו לשום מקום כמו צבא, גורמי ממשל ובתי חולים".

מה שמתורגם לביקושים?

"לביקושים יציבים. אנחנו לא מחפשים פליפים ורווח מהיר".

"אלה נכסים שנחזיק עד הפנסיה"

בפברואר 2020, רגע לפני הקורונה, אסרף טס לראשונה לסיור בדרום קרוליינה. קדמו לכך ארבעה חודשים של לימוד אינטנסיבי של האזור.

תכניס אותי לתקופת ה"לימודים" הזו. איך זה נראה?

"פותחים מחשב, קוראים כתבות בלי סוף וסטטיסטיקות. יצרנו טבלה ארוכה ומורכבת עם דירוג של כל מדינה. וברגע שבחרנו מדינה, דירוג של כל עיר או כל מטרופולין של כל מדינה בדרום קרוליינה. אלה המון שעות של קריאה ושל הבנה. המשחק שם הוא קצת אחר, אז צריך לשבת וללמוד".

לדברי אסרף, ההכנה המעמיקה הפכה את הסיור לממוקד ויעיל. "אני חושב שנפגשנו עם כ-40 אנשים". לדבריו הם נפגשו עם סוכני נדל"ן, עובדי חברות ניהול ועורכי דין. "אלה פגישות שמאוד חוזרות על עצמן, אבל בסופו של דבר מאחת הפגישות יצאה לנו עסקה מאוד גדולה".

במה מדובר?

"12 יח"ד, בשני נכסים שממוקמים במרחק של חמש דקות נסיעה, מאותם בעלים. העסקה הייתה נמוכה משמעותית ממחיר השוק. קנינו ב-310 אלף דולר. השקענו בסביבות 80 אלף דולר בשיפוץ, ושנה אחרי, הנכסים שווים 750 אלף דולר. מה שמצחיק הוא שכשהגענו בפעם השלישית לדרום קרוליינה, הבעלים אמר ‘בוא אני אקנה ממך את הנכסים בחזרה’ כי הוא הבין שהוא עשה טעות".

ומכרתם?

"לא. אלה נכסים שאנחנו מתכוונים להחזיק מבחינתי עד הפנסיה".

לדברי אסרף, לאחר העסקה הזו הגיעו כמה עסקאות דומות נוספות: קבוצות מצומצמות יחסית של משקיעים, חלקם הגדול משפחה או חברים או חברים של חברים, והוא ושותפו נכנסים לעסקאות בעצמם כחלק מההשקעה. "הם מכירים אותנו, ואנחנו נכנסים לכל עסקה עם כסף שלנו זאת אומרת שאנחנו באותה סירה. אנחנו לא נוגעים בכסף ולא מקבלים עד שהמשקיע לא קיבל את החלק שלו בהשקעה. מהשכירות השוטפת אנחנו מחלקים 8% למשקיעים. 8%-12% הבאים הולכים אלינו. ולמעלה זה אנחנו מתחלקים חצי חצי בין המשקיעים לבינינו".


זווית אחרת | אריק מירובסקי

גם בחו"ל הקורונה שינתה את המצב

פז אומר שהוא רואה הזדמנויות בנדל"ן רק מעבר לים, אבל יש יותר ויותר משקיעים פה בישראל. 21% מכלל רוכשי הדירות בתקופה האחרונה הם משקיעים, אחרי תקופה ארוכה שהם לא היו בשוק. זה מראה כמה התחום הזה נזיל.

לפני שנה, לפני הקורונה, ראינו תחום מדשדש, מחירי שכירות תקועים, מחירי דירות שנטו טיפה אפילו לירידה או לעלייה צנועה. חשבנו שהקורונה תקפיא את השוק ותוריד מחירים - והמצב הפוך לחלוטין. אנשים נוהרים לקנות דירות. גם זוגות צעירים וגם משקיעים.

זה מה שקרה בישראל, אבל ישראלי שיוצא היום להשקעה בחו"ל, צריך להביא בחשבון לא רק שהכללים שונים, אלא שהם התהפכו שוב בתקופת הקורונה, ולך תדע לאן השוק המקומי שהוא רוצה להשקיע בו, יוביל אותו.

פז מספר שהוא משקיע בארצות-הברית, ומציע לאחרים להצטרף אליו. מה הדבר הכי משמעותי שמשקיע צריך להסתכל עליו? אנחנו למודי ניסיון עם חברות שחלקן היו מאוד מכובדות ועשו רושם טוב, שניהלו השקעות נדל"ן בחו"ל אבל הפילו את המשקיעים. חלקן מוכרות היטב לקוראים שלנו.

לכן, הדברים שצריך להסתכל עליהם בעצמנו הם הנכס, הסביבה והשוק. לאחר מכן צריך לבדוק מי מנהל את הנכס עבורנו, מה דמי הניהול, האם התשואה שמבטיחים לנו ריאלית או מוגזמת. כל משקיע צריך לבדוק שהמספרים מסתדרים.

פז אסרף
מנכ"ל Brick & Barn Investments ● בן 32, נשוי + 1 ● מתגורר בקיבוץ ניר עם ● משלים תואר ראשון בכלכלה ● שירת כשש שנים בקבע, בין היתר כראש מדור כ"א במחלקת נפגעים

עוד כתבות

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה שהוא גם בעלים של חלק מהחצר ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע שיוגבל לפי מדרגות מקסימליות ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מירבי

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

ארגון הטרור שהצטרף לחזית נגד ישראל, והדרישה של גרמניה מאזרחים חדשים

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: ארגון הטרור הסוני "הקבוצה האסלאמית" מצטרף לחיזבאללה בשל המלחמה בעזה, הקואליציה נגד החות'ים לא עומדת במשימה ובגרמניה דורשים מאזרחים חדשים לענות על שאלות על ישראל ● כותרות העיתונים בעולם 

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

ציור הקיר להחזרת החטופים, ובהם אלמוג מאיר ג'אן / צילום: באדיבות משפחת מאיר

אימו של החייל החטוף: "גורמי הביטחון הפחידו אותנו"

מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני ובן 21 ובן 13 נפצעו קל ● דיווחים פלסטיניים: צה"ל תוקף בצפון הרצועה; במקביל, פעילות נרחבת של הכוחות באיו"ש ● קבינט המלחמה דן בחידוש המגעים לעסקה ● סמ"ר ניסים כחלון, בן 21 מחדרה, נהרג בדרום הרצועה • דיווחים: 9 הרוגים בתקיפת צה"ל בשני מוקדים בדרום לבנון • עדכונים שוטפים

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

בנייה חדשה בירושלים / צילום: Shutterstock

תל אביב מול ירושלים: הגרפים שמראים איפה שוק הנדל"ן צומח יותר

לפי נתוני הלמ"ס, אחת משש דירות שהחלה בנייתן אשתקד נמצאה בערים תל אביב או ירושלים, כשבאחרונה מדובר בהיקף שיא של 2.5% מהדירות הקיימות ● אבל כשברקע מגמת ההאטה הכללית, תל אביב הידרדרה למקום חמישי במספר העסקאות, בעוד שירושלים מובילה בבטחה

עדי, עפרה ועירית שטראוס / צילום: אוסף פרטי

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה, עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות שטראוס ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו השלושה 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל

עידן וולס, מנכ''ל קבוצת דלק / צילום: רון קדמי

העסקה שתגדיל את פוטנציאל הנפט של קבוצת דלק ב-100 מיליון חביות

הקבוצה סיימה את שנת 2023 עם הכנסות של 12.3 מיליארד שקל, צמיחה של 2.8% אבל הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ירד ב-60% ● החברה הבת איתקה צפויה להתמזג עם חברת נפט הפועלת בים הצפוני ● התגמולים לשלושת בכירי קבוצת דלק הסתכמו ב-2023 בעלות מצרפית של כמעט 50 מיליון שקל

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מהצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית

עו''ד ספי זינגר, יו''ר רשות ניירות ערך / צילום: עידן גרוס

רשות ניירות ערך הטילה עיצום בסך 700 אלף שקל על אי.בי.אי

העיצום, שהוטל בגין הפרות חוק איסור הלבנת הון, הוא הגבוה ביותר שהוטל לפי חוק זה על מפוקח של רשות ניירות ערך בשנים האחרונות ● אי.בי.אי בתגובה: "ב-2018, התקופה אליה מתייחס דוח הרשות, תחום המטבעות הדיגיטליים היה עדיין חדשני, ולא הייתה כל רגולציה שהסדירה את הנושא"

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: רונן חורש

האוצר על הצעת משרד הבינוי לעזור לקבלנים: "לא ישימה בעליל"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן אמר כי יבוצע פיילוט לסיוע לקבלנים שיאחרו במסירת דירה בשל המלחמה, תחילה בשלוש ערים - בשדרות, בקריית שמונה ובשלומי • מנכ"ל האוצר הייזלר: "לא מכיר את ההצעה"

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

אחרי שהפסידה 1.6 מיליארד שקל בשלוש שנים - פתאל חזרה לרווח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

עובדי חברת הביומד גמידה סל / צילום: איל יצהר

חברת הביומד גמידה סל תהפוך לפרטית ותפטר 25% מהעובדים

קרן הייברידג' משתלטת על גמידה סל באמצעות המרת אג"ח ותהפוך אותה לחברה פרטית ● מנכ"ל החברה אבי ג'נקינס: "החיפוש שלנו אחר חלופה אסטרטגית לא הניב תוצאות" ● המניה צונחת ביותר מ-80%

תוכנית בת גלים / הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות

1,300 דירות במקום בסיס חיל הים בחיפה

תוכנית 'בת גלים' להקמת שכונה חדשה אושרה בוועדה המחוזית חיפה ● הרשויות שיכולות לקבל תמיכה מהרשות להתחדשות עירונית ● וגם: מאות יחידות דיור חדשות בגליל המערבי ● חדשות הנדל"ן

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בעליות; אנבידיה צללה בכ-3%

הנאסד"ק עלה ב-0.5% ● מדד דאקס עלה ב-0.5%, הקאק ירד ב-0.3% ● גולדמן סאקס: לשוק המניות בארה"ב יש אפסייד מוגבל ● נובוקיור וסייברוואן מזנקות בטרום מסחר ● ערב הפסחא, מחירי הקקאו בשיא כל הזמנים, מה זה אומר לגבי יצרניות הממתקים הגדולות ומחירי השוקולד?