גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הפתרון המשפטי לעירוב שימושים: פיצול הקרקע

דיני הקניין עוברים שינויים בחקיקה בעקבות התכנון האורבני המשתנה • מה כבר טופל ומה מחכה לממשלה הבאה

צומת שמואל בייט, ירושלים / צילום: יוסי זמיר
צומת שמואל בייט, ירושלים / צילום: יוסי זמיר

בשוך סערת הקורונה פוקדים את ישראל ניצני משבר דיור חדש, ואליו מתלווה משבר נוסף, שעליו מתריע מינהל התכנון זה זמן רב, הוא משבר התשתיות. אם וככל שתצליח מדינת ישראל לצאת מהמשבר הפוליטי שבו היא מצויה, יהיה הכרח לטפל במשברים אלה, ותוכניות רבות שנרקמו וממתינות לכנסת מתפקדת שכה מבוששת לבוא, יצוצו במהרה.

האם מתאים למקם חנויות בקומת הקרקע של בניין מגורים? 
מסעדה מתחת לבניין: הצד הבעייתי של הטרנד התכנוני

הסיבה למשברים הקיימים והחזויים אינה נעוצה רק בסטגנציה הפוליטית. היא נובעת מסיבה ארצית ופשוטה הרבה יותר - שיעור הגידול באוכלוסייה הצפוי בישראל בשנים הקרובות. בהערכה הסבירה, כך לפי הלמ"ס, יחיו בישראל בשנת 2050 כ־16 מיליון איש. היכן יגורו, יעבדו, יצרכו, ינפשו, כיצד יעברו ממקום למקום, האם יהיה מקום? ההתמודדות עם הצרכים הפיזיים של אוכלוסיית מדינת ישראל ב-2050 היא אתגר אדיר, המחייב הירתמות של כל משרדי הממשלה הרלוונטיים, כמו גם של השלטון המקומי והשוק הפרטי, כדי לייצר פתרונות.

שנים רבות נהגנו, המשפטנים, להפריד בין עולם הקניין לבין עולם התכנון והבנייה, ולשמור על האבחנה המשפטית ביניהם. עולמות הקניין עוסקים במשפט הפרטי בעיקר, מגדירים את הזכות שיש לאדם במקרקעין, קובעים כללים להגנה על זכותו וליחסיו עם בעל זכות אחר, שאולי טוען לבעלות באותם מקרקעין ממש. דיני התכנון והבנייה משקפים בעיקרם רגולציה על הקרקע - מוסד התכנון קובע בהליך מינהלי סדור ומורכב אילו שימושים ניתן לעשות במקרקעין פלונים, לכאורה ללא קשר לבעליהם.

לא עוד! ההתמודדות עם האתגרים שמציבה בפנינו צפיפות האוכלוסין החזויה, התשתיות המזדקנות והדרישה המתגברת לצורכי ציבור מחייבת חיבור אמיץ וחזק יותר בין דיני התכנון לדיני הקניין. במקום שבו יצליחו דיני הקניין ודיני התכנון לשלב ידיים לצורך מציאת פתרונות לגידול האוכלוסין ולצפיפות, כך ייטב.

נבקש להדגים התערבות נדרשת זו בשתי דוגמאות, אשר נותנות לטעמנו מענה קנייני נכון לצורכי התכנון, ובכלל זה לחיזוק וקידום מה שמכונה בשפה המקצועית תכנונית - "שימושים מעורבים". היגד זה מתאר מצב שבו בחלקת קרקע אחת, במבנה גבוה אחד, מבקשים לשלב שורה של שימושי קרקע, סחירים וציבוריים. למשל, מגורים עם תיירות גני ילדים ומשרדי הרשות המקומית, ואולי אף, אשרי המאמין, גינה ציבורית בקומה ה-20 של בניין רב-קומות.

חלקה תלת-ממדית: פיצול רישום הקרקע

דוגמה אחת הוא תיקון מספר 33 לחוק המקרקעין, המכונה גם "חוק התלת-ממד", שיזמה וקידמה מחלקת ייעוץ וחקיקה בשיתוף גופים רבים וטובים אחרים, המהווה שינוי מהותי בדיני הקניין בישראל. התיקון מאפשר פיצול הבעלות בקרקע, גם באופן של יצירת יחידות מרחביות, שהן למעשה חטיבות קרקע תלת-ממדיות. לפני התיקון לחוק, חל הכלל הבסיסי שהיה קיים בדין הישראלי מקדמת דנא, שלפיו מי שהוא הבעלים בפני הקרקע, יהא ככלל גם הבעלים עד רום השמיים ועד מעמקי כדור הארץ. כעת כלל זה יכול להיסתר באמצעות יצירת יחידות קרקעיות נפרדות, מרחביות, תלת-ממדיות, שיופרדו מהיחידה הקרקעית הבסיסית.

ניקח לדוגמה מצב שבו יש כוונה לתכנן חטיבת קרקע באזור מבונה וצפוף באופן שבתת-הקרקע ייבנה חניון, ומעל פני הקרקע יהיו בנייני מגורים. למרות התכנון הצפוף שמנצל עד תום את משאב הקרקע, עד התיקון לחוק הקניין מתחת לקרקע הוא של בעלי הדירות, גם אם מדובר בחניון ציבורי ולא בחניות שצמודות לדירות עצמן. סיטואציה זו מביאה לתוצאה קניינית לא פשוטה. נוכח העובדה כי הרשות המקומית היא האחראית לחניונים ציבוריים, נדרשים הדיירים לערוך הסכם חכירה מורכב עם הרשות, שהיווה ועדיין מהווה פתח לסכסוכים לא פשוטים.

כעת, לאור החוק החדש, ניתן יהיה לפצל את הבעלות בחניון, ולקבוע שהוא יועבר לרשות הציבורית (במכר או בדרך אחרת). בדרך זו התכנון ששם לנגד עיניו מטרה של עירוב שימושים כדי להתמודד עם מחסור בקרקע שילך ויתעצם, שכן הדין הקנייני לא מהווה עוד מכשול בעת הביצוע.

עינינו הרואות כי בעוד שהתכנון "רץ קדימה" והיטיב להעניק פתרונות לצורך בציפוף ובעירוב שימושים, החקיקה הקניינית פיגרה מאחור, ואילו התיקון האיץ אף אותה כך שתתאים למגמות העכשוויות.

קומה ציבורית: מי יבנה את טיפת חלב

דוגמה נוספת נוגעת לחקיקה מתחום התכנון והבנייה היא זו המכונה "קומה ציבורית". מדובר בהצעת חוק ממשלתית שנדונה בעבר בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, אולם לא הגיעה להצבעה בקריאה שנייה ושלישית, ומקודמת כעת במסגרת תזכיר חוק שהופץ על-ידי שר הפנים ובאמצעות מינהל התכנון. בהצעת חוק זו מבוקש לאפשר הפרשה של קומה או של קומות מבניין סחיר לטובת צרכים ציבוריים, ואגב כך להסדיר את היחסים שבין היזם המעוניין לבנות שטחים סחירים, לבין הרשות המקומית הדורשת צורכי ציבור.

במסגרת התכנון היזם מבקש להעצים את זכויות הבנייה הסחירות במגרש, אולם מוסד התכנון דורש כי לפחות חלק מהשימושים הציבוריים הנדרשים יקבלו ביטוי בשטח המבונה שעתיד לקום.

כך למשל אנו עדים למצבים שבהם טיפות חלב, משרדי הרשות המקומית וגני ילדים ממוקמים בתוך בניין מגורים או בניין משרדים. סיטואציה שכיחה זו, המוטמעת בלא מעט תוכניות, והנובעת אף היא מהכרח בשל קושי באיתור קרקע בתולה שתשמש לשימושים ציבוריים, לא קיבלה מענה ראוי בחקיקה עד כה, ולמעשה תכנון מסוג זה הותיר כמה סוגיות מהותיות ללא מענה.

למשל, עלתה השאלה באיזו דרך קניינית יועברו צורכי הציבור לרשות המקומית? באילו עלויות על היזם לשאת כשהוא זה שבונה את הבניין, שחלקו ישמש את הרשות המקומית? מה דינו של היזם בכל הנוגע לחישוב היטל ההשבחה? באיזה שלב ובאיזה אופן יירשמו הנכסים על שמה של הרשות המקומית, ועל מי מוטלת החובה לדאוג להשלמת הרישום? האם ניתן להטיל על היזם לשאת בהקמת הקומות המיועדות לשימושים ציבוריים מבלי שתחול על כך מגבלה כלשהי הנוגעת להיקף השטחים הציבוריים מתוך כלל השטח הבנוי?

כאמור, לשאלות אלה לא היה עד כה מענה, ואילו הצעת החוק מבקשת לעגן עבורן תשובות ברורות בחקיקה. גם כאן הסדרים קנייניים חדשים יקדמו צרכים תכנוניים. אנו מקווים כי ההצעה תבשיל בהקדם, כך שנושא חשוב זה יקבל את המסגרת המשפטית ההולמת, במאמצים להתאים את הכלים המשפטיים למציאות האורבנית המתפתחת ולמגמת עירוב השימושים באזורי ביקוש.

עו"ד ארז קמיניץ הוא המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי). עו"ד כרמית יוליס היא ראש אשכול נדל"ן, ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי)

עוד כתבות

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

בורסת טוקיו / צילום: Associated Press, Eugene Hoshiko

עליות קלות באסיה. מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8%

היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות באירופה ובוול סטריט ● אמש ננעלה בוול סטריט בירוק, מדד הנאסד"ק עלה ב-0.5%, אנבידיה, ירדה בכ-3% ● מחיר הביטקוין עומד על 70.5 אלף דולר למטבע

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

ישראל תקפה בשדה התעופה בסוריה / צילום: נלקח מרשתות חברתיות לפי סעיף 27 א' לזכויות יוצרים

דיווח: לפחות 33 נהרגו בתקיפה ישראלית בחלב, בהם אנשי חיזבאללה ואזרחים

בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות