גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מניות או דירה? ההשקעה הכי טובה בשנה האחרונה היא במניות הבנייה למגורים

רבות ממניות חברות הנדל"ן למגורים מציגות זינוק תלת-ספרתי, שמוביל את מדד הבנייה המקומי להציג קפיצה שנתית של כ-100% ● יניב פגוט, הבורסה: "בהשקעה בחברות בנייה המשקיע הופך שותף של היזמים, ולא לקוח כמו ברכישת דירה"

פרויקט למגורים של אזורים ברמת גן / הדמיה: 3DVISION
פרויקט למגורים של אזורים ברמת גן / הדמיה: 3DVISION

היכן כדאי להשקיע את הכסף - בדירה או בשוק המניות? זוהי ודאי אחת השאלות הנפוצות בעולם ההשקעות לאורך השנים. שאלה שהתשובה לה אינה מוחלטת, והיא תלויה בעיקר בנקודת הזמן שבה בוצעה ההשקעה. אבל אם לשפוט על פי ביצועי השנה האחרונה בלבד, אין ספק כי השקעה במניות חברות הנדל"ן למגורים הייתה אחת הטובות שניתן היה לבצע בבורסה המקומית ובכלל.

כשהציבור מתנפל על דירות - מה יותר טבעי מלהשקיע במניות נדל"ן | פרשנות

רבות מאותן מניות מסכמות תקופה של שנה לאחור בעליות חדות, המגיעות לשיעורים תלת-ספרתיים, מה שמוביל את מדד הבנייה המקומי להציג קפיצה שנתית אדירה של כ-100% - הרבה מעל לתשואות האלטרנטיביות בשוקי הנדל"ן והמניות. כך למשל, מדד הדגל של הבורסה, ת"א-35, מסתפק בעלייה של כ-20% שנה לאחור, והעלייה השנתית במדדי הטכנולוגיה, שכיכבו בתקופת משבר הקורונה, נעים בטווח של 40%-50%.

הזינוקים במניות ענף הנדל"ן למגורים נתמכים בתמונת המצב הנשקפת משוק המגורים בישראל, המצטיירת כחיובית ביותר - עם צמיחת הפעילות לנוכח ביקושים חזקים לדירות חדשות, עלייה בהיקפי המכירות ואופטימיות לגבי ההמשך בכל הנוגע לרמות המחירים, שימשיכו לעלות, לפי ההערכות.

בהתאם, מתחילת 2021 מציגות מניותיהן של מרבית חברות הנדל"ן למגורים זינוקים דו-ספרתיים גבוהים, ומדד הבנייה מציג תשואה נאה של יותר מ-30% בארבעה חודשים בלבד, ומותיר מאחור את יתר מדדי הבורסה. מדד ת"א בנייה כולל קרוב ל-30 חברות, שהעיסוק של מרביתן מתרכז בבנייה למגורים ובייזום פרויקטים, ולפי נתוני הבורסה שוויין המצטבר מגיע לכ-40 מיליארד שקל.

החברות הגדולות במדד, בפער משמעותי מיתר החברות, הן שיכון ובינוי וקבוצת אשטרום, הפועלות בתחומים נוספים מלבד נדל"ן למגורים, ואשר שווי השוק שלהן יחד עומד על כ-17 מיליארד שקל. מפילוח הביצועים של מניות המדד ניכר, כי המגמה החיובית במדד היא רוחבית, עם עליות חדות גם במניות של חברות קטנות, המתאפיינות בדרך כלל במחזורי מסחר קטנים יותר, וגם של חברות גדולות.

כך לדוגמה, שנה לאחור בולטת מניית נתנאל גרופ בזינוק של כ-190%, המוביל אותה לשווי שוק של כ-360 מיליון שקל, וקצת אחריה מניות חנן מור ואאורה, שקפצו בתקופה זו בכ-165%, לשווי שוק המתקרב בכל אחת מהן לכ-800 מיליון שקל. לא הרחק מאחוריהן מבחינת ביצועי המניה ניצבת ישראל קנדה, אחת החברות הגדולות במדד מבחינת שווי שוק, המגיע כיום לכ-3.5 מיליארד שקל, אחרי טיפוס של כ-150% במנייתה בתקופה של שנה לאחור.

פרויקט של נתנאל גרופ בחולון / הדמיה: מצגת החברה

עוד בין החברות הגדולות במדד (מבחינת שווי שוק): מניות דמרי ואפריקה מגורים הכפילו את ערכן בשנה החולפת (עלייה של כ-100%), כך שהן משקפות כעת שווי שוק של כ-3.8 מיליארד שקל לדמרי ושל כ-2.1 מיליארד שקל לאפריקה מגורים.

דיווחי החברות בדוחותיהן הכספיים מסייעים גם הם להבין ממה שואפים המשקיעים עידוד. דמרי, לדוגמה, מציינת בדוחותיה לסיכום 2020 כי השנה החולפת "התאפיינה במגמת גידול בביקושים, בהיקפי המכירות ואף בעלייה מתונה במחירי המכירה בחלק מהפרויקטים, זאת למרות משבר נגיף הקורונה, אשר פגע בהיקפי המכירות בעיקר בחודשים מרץ ואפריל 2020".

בישראל קנדה מציינים, כי למרות שבשנים האחרונות "גברה מעורבות הממשלה בשוק הנדל"ן למגורים", שבאה לידי ביטוי בכמה מהלכים ותוכניות, אלה לא הועילו. לפי החברה, "כלל צעדי הממשלה לבלימת העלייה במחירי הדיור נחלו הצלחה מוגבלת, שכן הגורמים שהניעו את עליית המחירים בשנים האחרונות (דוגמת שיעור הריבית הנמוכה, היעדר חלופות השקעה, מחסור היסטורי במלאי יחידות דיור, העלייה בשכר הריאלי, הצפי של הציבור להמשך עליות המחירים ושינויים דמוגרפיים) לא השתנו".

גם בבורסה התייחסו בימים האחרונים למתרחש בענף הבנייה למגורים. יניב פגוט, סמנכ"ל בכיר, מנהל מחלקת מסחר, נגזרים ומדדים, ציין במאמר שפרסם בנושא, כי "משבר הקורונה והכאוס הפוליטי בישראל דחקו את הטיפול במחירי הדירות לשולי השיח הציבורי, והתוצאה המסתמנת היא חשש כבד להאצה מחודשת של עליית מחירי הנדל"ן".

לדבריו, "ההסתברות לחידוש עליית מחירי הדירות בישראל חלחלה בחודשים האחרונים גם למשקיעים בשוק ההון הישראלי", מה שבא לידי ביטוי בביצועי מדד ת"א בנייה.

יחד עם זאת, לפי הבורסה, "למרות המומנטום בשוק הבנייה המקומי", מדד הבנייה "מרכז השקעות של כ-200 מיליון שקל בלבד (היקף נכסים מנוהל בקרנות סל, א' ל'), זאת בהשוואה למדדי בורסה ענפיים אחרים המרכזים השקעות גדולות באופן ניכר, מה שמלמד שהציבור אינו מכיר דיו את האלטרנטיבה הבורסאית להשקעה בשוק הבנייה המקומי".

פגוט מסביר במאמר, כי "בהשקעה בחברות בנייה, המשקיע הופך שותף של היזמים ולא לקוח של היזמים כמו בסיטואציה של רכישת דירה, ולפיכך פוטנציאל הרווח גבוה יותר, ומנגד, הסיכון בהשקעה גדל בהתאם. השקעה בסל חברות בנייה ישראליות מפוזר, סחיר ונזיל, היא חלופה הולמת למבקשים חשיפה לשוק הדיור הישראלי".

פרויקט למגורים של דמרי באשדוד / הדמיה: מצגת החברה

החששות ממשבר הקורונה פחתו תוך זמן קצר

בבחינה כרונולוגית של ביצועי מניות הענף מתחילתה של 2020, ניכר שינוי המגמה החד שנרשם בהן מאז ועד כה, לאחר שברבעון הראשון של השנה שעברה הן סבלו, כמו יתר מניות הבורסה, מירידות חדות בהשפעת חוסר הוודאות הגדול שיצר משבר הקורונה העולמי. ירידות אלה באו לידי ביטוי בצלילה של כ-45% שהציג מדד הבנייה, מאז השקתו בפברואר 2020 ועד לנקודת השפל שקבע בחודש שלאחר מכן (במהלך מרץ).

 

ואולם, החששות ממשבר הקורונה פחתו תוך זמן קצר. תחילה, מה שתמך בשינוי הכיוון במסחר במניות הענף היה בין היתר תחזיות חיוביות שפורסמו בקשר למחירי הדיור, בין השאר על רקע מיעוט בהתחלות בנייה ותכנון עתידי בהיקפים מוגבלים, שכבר נרשמו עוד לפני הקורונה והתעצמו במהלך המשבר.

בהמשכה של 2020 "תודלקו" העליות במניות הענף גם בשני אירועים חד-פעמיים: החלטה רגולטורית בקשר להורדת מס הרכישה על השקעה בדירות, שהתקבלה בחודשי הקיץ של 2020, והחלטת בנק ישראל, שהתקבלה לקראת סיומה של השנה שעברה, לבטל את המגבלה על הרכיב המשתנה במשכנתאות.

כך, תוך חודשים ספורים מחק מדד הבנייה את הירידות החדות שנרשמו בו מאז הושק, ואחרי שסיכם את 2020 בעלייה של כ-16% הוא מציג - מאז החל להיסחר בפברואר 2020 ועד כה - עלייה של יותר מ-50%.

"החברות בסך הכול נסחרות בהתאם למצב"

שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס, אופטימי גם במבט להמשך, ואומר, כי "בסופו של דבר השאלה היא של ביקוש והיצע, ויש צורך אמיתי לדירות, שאפילו עולה, בעוד שההיצע קטן, בעיקר באזור גוש דן. כבר אין תוכנית מחיר למשתכן, אין מחיר מופחת ואין תשובה של המדינה למחסור בקרקעות. גם אם תוקם ממשלה בקרוב, אין שום דבר שהממשלה יודעת לתת לענף בתקופה הקרובה, לכן התחלות הבנייה - לפחות בשנתיים הקרובות - לא יעלו, אבל הביקושים עדיין קיימים".

לגבי ביצועי המניות בבורסה, ליפמן סבור כי "החברות בסך הכול נסחרות בהתאם למצב, ומחירי המניות לא יקרים. המחירים משקפים את הציפיות בשוק להמשך ביקושים גבוהים של דירות, תוך עלייה במחיריהן, שתגולגל למחירי המניות, משום שהחברות יוכלו להרוויח מכך יותר".

כמו כן מוסיף ליפמן, כי "גיוסי החוב של החברות בבורסה כיום זולים מאוד, ואם הן מקבלות כסף בזול, הן יכולות לשלם יותר כשהן רוכשות קרקע".

לגבי הבדלים בין חברות הענף, ליפמן סבור, כי "גם כיום, לחברות הגדולות יש יותר יכולות לגשת למכרזים גדולים יותר, ולהתמקד יותר בהתחדשות עירונית, שם גם יש משמעות לגודל ולחוזק המותג, והשחקניות הגדולות בדרך לשם".

בעניין מהלך העליות של המניות בשנה האחרונה אומר ליפמן, כי "שוק המגורים אומנם קפא לתקופה מסוימת במשבר הקורונה, אבל אחר כך החברות התחילו למכור דירות דרך האינטרנט, ובכך התייעלו, כשגילו שהדבר אפשרי, וברבים מהמקרים המכירה היא של דירה עוד לפני שהיא מוכנה".

עוד כתבות

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

ציור הקיר להחזרת החטופים, ובהם אלמוג מאיר ג'אן / צילום: באדיבות משפחת מאיר

עדויות מהשבי: "חיילים עוברים עינויים, מורעבים בכלובים"

לפי דיווח בסוריה ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק • מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • תושבים בצפת מדווחים על יירוט, לא נשמעה אזעקה • ירי רקטי לעבר גורן וגרנות הגליל, ירי נוסף גם לראש הנקרה • עדכונים שוטפים

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים תפסה מסמכים של שני עורכי דין וחטפה ביקורת חריפה משופטי העליון

במסגרת חקירה קיבל פקיד שומה חקירות מבימ"ש השלום צו חיפוש במשרד של שני עורכי דין ● השניים טענו כי המסמכים נתפסו ע"י צו של בימ"ש השלום בהליך פלילי, אבל רשות המסים העבירה את ערעורם לביהמ"ש המחוזי בהליכים אזרחיים ● ביהמ"ש העליון פסק כי רשות המסים לא יכולה לזגזג בין הליך פלילי לאזרחי

עדי, עפרה ועירית שטראוס / צילום: אוסף פרטי

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה, עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות שטראוס ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו השלושה 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

נתניהו מבקש מבג"ץ ארכה של חודש: "התקדמות ניכרת בנושא הגיוס"

אחרי הדרמה של הרגע האחרון, ולמרות שבג"ץ עדיין לא אישר את בקשת הדחייה מאתמול, היועמ"שית ביקשה דחייה שלישית בהגשת תשובתה המעודכנת בעניין חוק הפטור מגיוס ● בטיוטת עמדת היועמ"שית נכתב כי ללא הארכת החלטת הממשלה, יש לפעול לגיוס חרדים מ-1 באפריל

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"