גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פלא שהמחירים עולים? המדינה ממשיכה להזניח את הבנייה באזורי הביקוש

הדוחות הכספיים שנחשפו השבוע מגלים עד כמה מיזמי הדיור של המדינה מנותקים מהצרכים של הישראלים בשטח ● בזמן שבמרכז סובלים מפקק תכנוני, שיעור הדירות שהמדינה מתכננת בדרום גבוה פי שלושה מהביקוש המקומי ● כך, משבר הנדל"ן עשוי רק להחריף

אם המדינה תמשיך להתעלם מהביקוש לדיור במרכז, מיליארדי שקלים ירדו לטמיון / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
אם המדינה תמשיך להתעלם מהביקוש לדיור במרכז, מיליארדי שקלים ירדו לטמיון / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

מי רוצה להתגורר בנגב? אם שואלים את ממשלות ישראל, הדרום הוא כוכב רוק בתחום הנדל"ן למגורים. אם בודקים עד כמה הציבור הרחב סבור כך - התוצאה שונות לחלוטין. אבל את המחיר על ההפרשים הגדולים שבין יעדי הממשלה למציאות של הביקושים - משלמים תושבי המדינה.

כבר לפני 10 שנים גילו בממשלה את הבעיה המהותית של מערכת התכנון והבנייה הישראלית: הביקושים למגורים מתמקדים בעיקר באזורי המרכז ותל אביב (וגם שם לא בכל הערים) ואולם דווקא במקומות הללו המערכת התכנונית תקועה עם פלונטרים תכנוניים וחסמים תשתיתיים ואינה יכולה לתת מענה לביקושים.

 

ועד כמה הביקושים למקומות הללו גבוהים? בחינת גלובס של 1.9 מיליון עסקאות שבוצעו בארץ מאז 2002 מעלה, כי אזור המרכז ותל אביב מכיל יותר מ-55% מכלל רכישת הדירות שבוצעו בישראל; זאת לעומת 21% עסקאות שבוצעו בחיפה ובצפון, 11% בירושלים ושמינית מהעסקאות שבוצעו באזור הנגב. ישראל מתמרכזת.

לזה אין למדינה מענה מספק. בימים אלה מתנהלים המכרזים לשיווק קרקעות שדה דב, ל-16 אלף יחידות דיור, קרקעות מחנות צבאיים בצריפין, בתל השומר ובמחנה סירקין לעשרות אלפי יחידות דיור תוכננו על ידי הותמ"ל וחלקן שווקו במסגרת מחיר למשתכן, ואולם במציאות שבה יותר ממחצית משוק הנדל"ן מתמקדת באזור הזה - לא יעברו הרבה שנים עד שגם הקרקעות הללו יסתיימו. הפתרון האמיתי ליצירת יחידות דיור באזור המרכז צריכה להיות התחדשות עירונית, אבל זו כידוע מקרטעת ולא מצליחה עדיין להוות גורם משמעותי בתחום הבנייה.

הפתרון והכישלון

מה עושים במצב הזה? הממשלה מצאה פתרון של קסם: להפעיל את רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) לשיווק אינטנסיבי של קרקעות במקומות שבהם יש לה קרקע בשפע - בעיקר בפריפריה. הדבר בא לידי ביטוי במחיר למשתכן שבה 21% מהדירות שהוגרלו נמצאות בערי הדרום וכ-25% באזורי חיפה והצפון. בשני האזורים מדובר בבנייה גדולה יותר מאשר הביקושים ולא פלא שרבים מהזוכים לא נטשו את דירתם השכורה במרכז, ורכשו את הדירות המוזלות להשקעה. עד כה לא נודע על תנועת הגירה המונית ממרכז הארץ לשכונות החדשות בפריפריה של מחיר למשתכן.

האם זו הדרך הטובה לדאוג לדיור לזוגות הצעירים? דירות מוזלות היו בפריפריה גם ללא מחיר למשתכן, אך עד ליישום התוכנית, השיקול לרכוש שם דירה כלל לא עלה על הפרק אצל רבים. דוח החשב הכללי באוצר, שפורסם השבוע, דיווח על כך שתוכנית הדגל של כחלון הסתכמה עד לסוף השנה שעברה בכ-9 מיליארד שקל, רובם הפסדי הכנסות על הקרקעות, שנמכרו ליזמים בהנחות גדולות.

ואולם עדיין, מצאי הקרקעות היה נמוך, בעיקר בגלל שרשויות ממקומיות לא התלהבו להפשיר קרקעות חדשות בשטחן, וזאת עקב ההפסדים שנגרמים להן כתוצאה מתוספת יחידות דיור. הפסדים אלה נובעים בגלל שהארנונה שמשקי הבית משלמים, אינה מכסה את העלויות שמשקיעות בהם הרשויות המקומיות.

כדי לתמרץ את הרשויות המקומיות להפשיר את הקרקעות הללו ולאפשר להקים עליהן שונות מגורים, יזמה הממשלה את הסכמי הגג, שהחל יאיר לפיד בקדנציה הקצרה שלו כשר אוצר (בין 2013 לסוף 2014), והוריש למחליפו בתפקיד משה כחלון. במסגרת ההסכמים הללו שנחתמים בין המדינה, לבין רשויות מקומיות, המדינה מתחייבת לממן הקמת תשתיות חדשות בערים עימן נחתמים ההסכמים, בתמורה לכך שהרשויות יאפשרו למשלה לשווק קרקעות להקמת יחידות דיור בהיקף נרחב ובזמן קצר.

הבנייה גבוהה מהביקוש

על פי דוח החשב הכללי באוצר הממשלה אישרה עד כה כ-35 מיליארד שקל למימוש של 32 הסכמי גג שנחתמו עם רשויות מקומיות שונות. במקור מדובר על תוספת של 475 אלף דירות, שמתוכן אושרו עד כה במסגרת ההסכמים 426 אלף יחידות דיור.

ושוב חוזרת על עצמה התופעה: כ-36% מהדירות המתוכננות במסגרת הסכמי הגג, עתידות להיבנות בדרום. מדובר בפי 3 מהביקושים היחסיים לאזור הזה. במרכז לעומת זה, שבו מרוכזים 46% מהביקושים לדירות, עתידות להבנות כ-28% בלבד מהדירות המתוכננות. המשמעות היא יצירת עודפים רבים בדרום, ומחסור עתידי בהיצע במרכז הארץ.

מדוע מקודמת תוכנית שעולה כה הרבה כסף, מבלי שתסייע במידה משמעותית לפתור את בעיות התכנון והבנייה בישראל? נראה, כי התשובה לכך היא עליית מחירי הדירות.

כשלפיד קידם את הסכמי הגג, הוא נבחר בקולות רבים של מפגיני המחאה החברתית של 2013; כחלון שבא אחריו, ביסס את כל הקדנציה שלו על מדיניות דיור. וגם מי שמנהלים את סוגיות הדיור בממשלה הנוכחית - אביגדור ליברמן באוצר, איילת שקד במשרד הפנים וזאב אלקין במשרד השיכון נמצאים במציאות של עליית מחירי דירות מואצת, ודרישה ציבורית להראות פעילות מיידית. הסכמי הגג, שבעקבותיהם מגיעות תוכניות ודירות חדשות יוצרת את הפעילות הזו, הגם שהיא מעלה סימני שאלה כבדים.

שר הבינוי והשיכון זאב אלקין / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

זו גם הסיבה, ששלושת המשרדים תומכים בהמשך הפעלת הותמ"ל, על אף שתרומתה להגדלת היצע הדירות בטווח המיידי - נמוכה מאוד. עדיין היא מאפשרת להם להציג עשייה, בעוד שכותרות על האטה בקצב הבנייה וירידה במלאי הדירות למכירה עושות רע.
דרוש שינוי מהיסוד

ועדיין המצב יישאר כזה, גם אם הסכמי הגג יאושרו במלואם. הנה דוגמה ממחיר למשתכן: אתר madlan בדק עבור גלובס את מכרזי הקרקעות שבוצעו באזורי המדינה השונים לצורך התוכנית ומצא, כי באזור הצפון 52% מהמכרזים הצליחו ובדרום 71%, בעוד שבמרכז נרשמו 94% הצלחה ובתל אביב 85%. זה מראה שהיזמים, מצאו מכרזים רבים בפריפריה כחסרי סיכוי.

אם בממשלה רוצים לשנות את המצב, צריך לבצע שינוי אדיר ממדים בערי הדרום, ואולם הבעיה, שעד כה הממשלה מסתכלת לטווחים קצרים ומתייחסת לאזור כאל מצבור דירות יותר מאשר כאל יישובים שצריכים לספק ביקושים וצרכים של תושבים, ועל כן הנסיונות שנעשו עד כה הם מכאניים וכושלים.

ניסיון כושל ראשון כזה ארע עם העברת בסיסי צה"ל לדרום, שלוותה בהבטחות לחיזוק הנגב; בפועל מחקרים שונים מורים, כי התועלת לנגב בהעברת הבסיסים תהיה שולית, והוא לא ימשוך אליו אוכלוסיה ממרכז הארץ; ניסיון אחר לא מוצלח נעשה באמצעות הקמת מרכז הסייבר בבאר שבע, שעד כה לא מניב פירות משמעותיים.

לפיכך, השאלה המתבקשת היא, האם צריך להמשיך ולממן בעשרות מיליארדי שקלים פרויקטים לפיתוח אזורים שאין כל ביטחון שיאוכלסו בעתיד הנראה לעין, רק כדי להראות שהממשלה דואגת להיצע הדירות?

עד כה הממשלה הנוכחית לא נראית כמי שחורגת באופן משמעותי מקודמותיה בעניין זה, והיא נזעקת ליצור מצג של היצע דירות, גם אם במידה רבה הוא מתקיים באזורים שאינם מבוקשים.

עוד כתבות

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

אייל בן סימון מימש אופציות של הפניקס בהיקף של 1.65 מיליון שקל

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

מגמה מעורבת בוול סטריט; רשת הרהיטים RH מזנקת ב-16%, שיאומי ב-12%

נאסד"ק יורד ב-0.2% ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ●  אמזון השקיעה 2.75 מיליארד דולר באנטרופיק ● מחר "יום שישי הטוב" לא יתקיים מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה