גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פלא שהמחירים עולים? המדינה ממשיכה להזניח את הבנייה באזורי הביקוש

הדוחות הכספיים שנחשפו השבוע מגלים עד כמה מיזמי הדיור של המדינה מנותקים מהצרכים של הישראלים בשטח ● בזמן שבמרכז סובלים מפקק תכנוני, שיעור הדירות שהמדינה מתכננת בדרום גבוה פי שלושה מהביקוש המקומי ● כך, משבר הנדל"ן עשוי רק להחריף

אם המדינה תמשיך להתעלם מהביקוש לדיור במרכז, מיליארדי שקלים ירדו לטמיון / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
אם המדינה תמשיך להתעלם מהביקוש לדיור במרכז, מיליארדי שקלים ירדו לטמיון / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

מי רוצה להתגורר בנגב? אם שואלים את ממשלות ישראל, הדרום הוא כוכב רוק בתחום הנדל"ן למגורים. אם בודקים עד כמה הציבור הרחב סבור כך - התוצאה שונות לחלוטין. אבל את המחיר על ההפרשים הגדולים שבין יעדי הממשלה למציאות של הביקושים - משלמים תושבי המדינה.

כבר לפני 10 שנים גילו בממשלה את הבעיה המהותית של מערכת התכנון והבנייה הישראלית: הביקושים למגורים מתמקדים בעיקר באזורי המרכז ותל אביב (וגם שם לא בכל הערים) ואולם דווקא במקומות הללו המערכת התכנונית תקועה עם פלונטרים תכנוניים וחסמים תשתיתיים ואינה יכולה לתת מענה לביקושים.

 

ועד כמה הביקושים למקומות הללו גבוהים? בחינת גלובס של 1.9 מיליון עסקאות שבוצעו בארץ מאז 2002 מעלה, כי אזור המרכז ותל אביב מכיל יותר מ-55% מכלל רכישת הדירות שבוצעו בישראל; זאת לעומת 21% עסקאות שבוצעו בחיפה ובצפון, 11% בירושלים ושמינית מהעסקאות שבוצעו באזור הנגב. ישראל מתמרכזת.

לזה אין למדינה מענה מספק. בימים אלה מתנהלים המכרזים לשיווק קרקעות שדה דב, ל-16 אלף יחידות דיור, קרקעות מחנות צבאיים בצריפין, בתל השומר ובמחנה סירקין לעשרות אלפי יחידות דיור תוכננו על ידי הותמ"ל וחלקן שווקו במסגרת מחיר למשתכן, ואולם במציאות שבה יותר ממחצית משוק הנדל"ן מתמקדת באזור הזה - לא יעברו הרבה שנים עד שגם הקרקעות הללו יסתיימו. הפתרון האמיתי ליצירת יחידות דיור באזור המרכז צריכה להיות התחדשות עירונית, אבל זו כידוע מקרטעת ולא מצליחה עדיין להוות גורם משמעותי בתחום הבנייה.

הפתרון והכישלון

מה עושים במצב הזה? הממשלה מצאה פתרון של קסם: להפעיל את רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) לשיווק אינטנסיבי של קרקעות במקומות שבהם יש לה קרקע בשפע - בעיקר בפריפריה. הדבר בא לידי ביטוי במחיר למשתכן שבה 21% מהדירות שהוגרלו נמצאות בערי הדרום וכ-25% באזורי חיפה והצפון. בשני האזורים מדובר בבנייה גדולה יותר מאשר הביקושים ולא פלא שרבים מהזוכים לא נטשו את דירתם השכורה במרכז, ורכשו את הדירות המוזלות להשקעה. עד כה לא נודע על תנועת הגירה המונית ממרכז הארץ לשכונות החדשות בפריפריה של מחיר למשתכן.

האם זו הדרך הטובה לדאוג לדיור לזוגות הצעירים? דירות מוזלות היו בפריפריה גם ללא מחיר למשתכן, אך עד ליישום התוכנית, השיקול לרכוש שם דירה כלל לא עלה על הפרק אצל רבים. דוח החשב הכללי באוצר, שפורסם השבוע, דיווח על כך שתוכנית הדגל של כחלון הסתכמה עד לסוף השנה שעברה בכ-9 מיליארד שקל, רובם הפסדי הכנסות על הקרקעות, שנמכרו ליזמים בהנחות גדולות.

ואולם עדיין, מצאי הקרקעות היה נמוך, בעיקר בגלל שרשויות ממקומיות לא התלהבו להפשיר קרקעות חדשות בשטחן, וזאת עקב ההפסדים שנגרמים להן כתוצאה מתוספת יחידות דיור. הפסדים אלה נובעים בגלל שהארנונה שמשקי הבית משלמים, אינה מכסה את העלויות שמשקיעות בהם הרשויות המקומיות.

כדי לתמרץ את הרשויות המקומיות להפשיר את הקרקעות הללו ולאפשר להקים עליהן שונות מגורים, יזמה הממשלה את הסכמי הגג, שהחל יאיר לפיד בקדנציה הקצרה שלו כשר אוצר (בין 2013 לסוף 2014), והוריש למחליפו בתפקיד משה כחלון. במסגרת ההסכמים הללו שנחתמים בין המדינה, לבין רשויות מקומיות, המדינה מתחייבת לממן הקמת תשתיות חדשות בערים עימן נחתמים ההסכמים, בתמורה לכך שהרשויות יאפשרו למשלה לשווק קרקעות להקמת יחידות דיור בהיקף נרחב ובזמן קצר.

הבנייה גבוהה מהביקוש

על פי דוח החשב הכללי באוצר הממשלה אישרה עד כה כ-35 מיליארד שקל למימוש של 32 הסכמי גג שנחתמו עם רשויות מקומיות שונות. במקור מדובר על תוספת של 475 אלף דירות, שמתוכן אושרו עד כה במסגרת ההסכמים 426 אלף יחידות דיור.

ושוב חוזרת על עצמה התופעה: כ-36% מהדירות המתוכננות במסגרת הסכמי הגג, עתידות להיבנות בדרום. מדובר בפי 3 מהביקושים היחסיים לאזור הזה. במרכז לעומת זה, שבו מרוכזים 46% מהביקושים לדירות, עתידות להבנות כ-28% בלבד מהדירות המתוכננות. המשמעות היא יצירת עודפים רבים בדרום, ומחסור עתידי בהיצע במרכז הארץ.

מדוע מקודמת תוכנית שעולה כה הרבה כסף, מבלי שתסייע במידה משמעותית לפתור את בעיות התכנון והבנייה בישראל? נראה, כי התשובה לכך היא עליית מחירי הדירות.

כשלפיד קידם את הסכמי הגג, הוא נבחר בקולות רבים של מפגיני המחאה החברתית של 2013; כחלון שבא אחריו, ביסס את כל הקדנציה שלו על מדיניות דיור. וגם מי שמנהלים את סוגיות הדיור בממשלה הנוכחית - אביגדור ליברמן באוצר, איילת שקד במשרד הפנים וזאב אלקין במשרד השיכון נמצאים במציאות של עליית מחירי דירות מואצת, ודרישה ציבורית להראות פעילות מיידית. הסכמי הגג, שבעקבותיהם מגיעות תוכניות ודירות חדשות יוצרת את הפעילות הזו, הגם שהיא מעלה סימני שאלה כבדים.

שר הבינוי והשיכון זאב אלקין / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

זו גם הסיבה, ששלושת המשרדים תומכים בהמשך הפעלת הותמ"ל, על אף שתרומתה להגדלת היצע הדירות בטווח המיידי - נמוכה מאוד. עדיין היא מאפשרת להם להציג עשייה, בעוד שכותרות על האטה בקצב הבנייה וירידה במלאי הדירות למכירה עושות רע.
דרוש שינוי מהיסוד

ועדיין המצב יישאר כזה, גם אם הסכמי הגג יאושרו במלואם. הנה דוגמה ממחיר למשתכן: אתר madlan בדק עבור גלובס את מכרזי הקרקעות שבוצעו באזורי המדינה השונים לצורך התוכנית ומצא, כי באזור הצפון 52% מהמכרזים הצליחו ובדרום 71%, בעוד שבמרכז נרשמו 94% הצלחה ובתל אביב 85%. זה מראה שהיזמים, מצאו מכרזים רבים בפריפריה כחסרי סיכוי.

אם בממשלה רוצים לשנות את המצב, צריך לבצע שינוי אדיר ממדים בערי הדרום, ואולם הבעיה, שעד כה הממשלה מסתכלת לטווחים קצרים ומתייחסת לאזור כאל מצבור דירות יותר מאשר כאל יישובים שצריכים לספק ביקושים וצרכים של תושבים, ועל כן הנסיונות שנעשו עד כה הם מכאניים וכושלים.

ניסיון כושל ראשון כזה ארע עם העברת בסיסי צה"ל לדרום, שלוותה בהבטחות לחיזוק הנגב; בפועל מחקרים שונים מורים, כי התועלת לנגב בהעברת הבסיסים תהיה שולית, והוא לא ימשוך אליו אוכלוסיה ממרכז הארץ; ניסיון אחר לא מוצלח נעשה באמצעות הקמת מרכז הסייבר בבאר שבע, שעד כה לא מניב פירות משמעותיים.

לפיכך, השאלה המתבקשת היא, האם צריך להמשיך ולממן בעשרות מיליארדי שקלים פרויקטים לפיתוח אזורים שאין כל ביטחון שיאוכלסו בעתיד הנראה לעין, רק כדי להראות שהממשלה דואגת להיצע הדירות?

עד כה הממשלה הנוכחית לא נראית כמי שחורגת באופן משמעותי מקודמותיה בעניין זה, והיא נזעקת ליצור מצג של היצע דירות, גם אם במידה רבה הוא מתקיים באזורים שאינם מבוקשים.

עוד כתבות

מפה שמציגה את הפרויקטים של אוורגרנד בסין, שעומדת ליד פרויקט של החברה שנבנה בבייג'ינג' / צילום: Associated Press, Andy Wong

אוורגרנד הודיעה כי תסדיר את תשלומי הריבית על האג"ח הסיניות שלה

חטיבת Hengda Real Estate Group של החברה תשלם 232 מיליון יואן (כ-36 מיליון דולר) כריבית על האג"ח המקומיות שלה שמועד הפירעון שלהן הוא ספטמבר 2025 ● בינתיים, המשקיעים ברחבי העולם ממתינים לראות אם החברה תשלם ריבית גם על האג"ח שהונפקו מחוץ לסין

פרויקט של אוורגרנד בבנייה בבייג'ינג, סין / צילום: Associated Press

מה סין צריכה לעשות כדי להכיל את הנשורת של אוורגרנד

הסיכון הגדול ביותר לסין הוא דווקא מבעלי החוב הקטנים של ענקית הנדל"ן ולא מהגדולים ● אם ממשלת סין לא תפעל מספיק מהר ליצירת שינוי מבני בעסקי החברה ובחוב שלה, היא עשויה להיות בצרות דומות

5 דברים לפני פתיחת המסחר / עיצוב: טלי בוגדנובסקי

5 דברים שכדאי לדעת לפני פתיחת המסחר בבורסה בת"א

יום המסחר המקוצר צפוי להיפתח בעליות שערים, במקביל למרתחש באסיה ובחוזים העתידיים ● הפד הותיר את הריבית בארה"ב על כנה ורמז: צמצום רכישות האג"ח עשוי לקרות כבר בנובמבר ● מחיר הנפט טיפס לאור התאוששות הביקושים בארה"ב ● גלובס עושה סדר לקראת המסחר

תחבורה ציבורית. לתמרץ את העובדים / צילום: כדיה לוי

כמו סיבוס, אבל לנסיעות: הכרטיס החדש של HopOn לעובדים

חברת הופאון מנסה לעודד את השימוש בתחבורה ציבורית ושיתופית דרך המעסיקים: מציעה לספק לעובדים שוברי שימוש בתחבורה, בסכום משתנה אותו בוחר כל מעסיק ● וגם: מה מתכוונת לעשות רונית רפאל עם הציוד של סטודיו C ● אירועים ומינויים

בזן / צילום: איל יצהר

בשל תקלה במתקן ייצור: בבזן מזהירים מפגיעה ברווחיות

לפי הדיווח של החברה תקלה באחד משני מתקני ייצור הפוליפרופילן השייכים לחברה הבת כאו"ל, עשויה להביא ל"השפעה מהותית לרעה על תוצאותיה הכספיות" ● פוליפרופילן הוא אחד משני חומרים שמייצרת כאו"ל והוא משמש למגוון מוצרים כמו רכיבים למכוניות

בורסת וול סטריט בניו יורק / צילום: תמר מצפי

קוגנייט צנחה ב-16% ביומיים; "אנחנו מרוצים מהתוצאות החזקות"

החברה צופה ברבעון השלישי הכנסות בסך 112-117 מיליון דולר, נמוך מתחזיות האנליסטים שציפו ל-124 מיליון דולר, ורווח נקי Non-GAAP של 10 סנט למניה, בעוד שהאנליסטים ציפו ל-19 סנט

בניין דיור מוגן עד 120 ראשון לציון / צילום: דוברות ההסתדרות

נחתמה מכירת השליטה ברשת "עד 120": שפיר תחזיק ב-53% מהרשת תמורת 845 מיליון שקל

חברת ההנדסה תשלם 600 מיליון שקל במזומן להפניקס עבור 44% ממניות "עד 120", ובמקביל תמכור לשותפויות מוגבלות שבבעלות עד 120 קרקעות בירושלים ובנס ציונה בשווי 245 מיליון שקל ● הפניקס, שתרד להחזקה של 47% בחברה, תרשום רווח של בין 220 מיליון ל-270 מיליון שקל

שר השיכון והבינוי זאב אלקין / צילום: דוברות הכנסת, דני שם טוב

אלקין בהצעה דרמטית: להוריד את רף ההסכמה בפינוי-בינוי ל-51%

בעקבות קריסת הבניין בחולון והסכנה לקריסת מבנים נוספים, שר הבינוי והשיכון פועל להכניס תיקון בחוק ההסדרים לסעיף התחדשות עירונית שיאפשר פינוי-בינוי גם בהסכמה של 51% מהדיירים בלבד

ביטקוין / צילום: Shutterstock, Wit Olszewski

יו"ר ה-SEC: לא צופה למטבעות הקריפטו עתיד בטווח הארוך

רגולטורים אומרים כי ההיסטוריה של "בנקאות פרועה" בארה"ב מראה שהישימות של סוגים פרטיים של כסף מוגבלת

רן גוראון, מנכ''ל פלאפון, yes ובזק בינלאומי / צילום: תמר מצפי

בזק בינלאומי במו"מ עם סרבר פארם הבונה חוות שרתים לגוגל

בזק בינלאומי מתכוונת להרחיב פעילות חוות השרתים דרך החברה החדשה שתקום במקום החטיבה העסקית ● המטרה היא לשכור שטחים עודפים בחוות קיימות במקום לבנות חדשות

מטוסי אל על בנתב''ג / צילום: מיכל רז חיימוביץ'

אל על במכתב חריף לאוצר: דורשים פיצוי של 100 מיליון דולר במקום הלוואה

במכתב שיועד למנכ"ל האוצר רם בלינקוב, כתב אביגל שורק, מנכ"ל החברה, כי "אל על דורשת פיצוי מיידי בהיקף 100 מיליון דולר בגין הנזקים שנגרמו בשל החלטות המדינה, בדומה לנעשה בענפים אחרים במשק" ● בעל השליטה, קני רוזנברג: "המחויבות שלי לאל על אינה עניין של מה בכך"

שו ג'יה יין, מייסד אוורגרנד / צילום: Reuters, Aly Song

הכול התחיל בכפר קטן במזרח סין: עלייתו ונפילתו של האיש שמאחורי קריסת אוורגרנד

הדרך מהכפר הנידח במזרח סין לצמרת הפיננסית; הקומבינות הפוליטיות שאיפשרו הלוואות ענק; הפרקטיקות המפוקפקות של צבירת חובות; והיחס הדואלי מהשלטון ● סיפורה של ענקית הנדל"ן שמטלטלת את הבורסות הגדולות בעולם

הבורסה בניו יורק - וול סטריט / צילום: תמר מצפי

הפד משתהה עם ההחלטה: צמצום רכישות האג"ח - "בקרוב"

הפד סיפק מועד גמיש לגבי מועד צמצום תוכנית הרכישות אג"ח ● חברי ועדת השוק הפתוח של הפד חלוקים בנוגע להעלאת ריבית ב-2022 ● למרות ההודעה ה'ניצית' המדדים עלו אחרי שהפד לא הביע מחויבות לסגת מהמדיניות המרחיבה

פרויקט דיור של אוורגרנד בבייג'ינג', סין / צילום: Associated Press, Ng Han Guan

אוורגרנד מייצגת את כל כלכלת סין בזעיר אנפין

מה שקורה בחברת הנדל"ן הסינית אוורגרנד הוא דוגמה לכלכלה הסינית כולה ● המודל הכלכלי של המדינה הגיע לסוף דרכו, ותהליך העברתו למסלול חדש צפוי לכלול תקלות נוספות כמו קריסת ענקית הנדל"ן אוורגרנד

לימור גולן / צילום: פרטי

"כשאת עצמאית אין לך תקרת זכוכית. יש בזה סיפוק אדיר"

לימור גולן ● בת 40, נשואה ואם לשתיים מראשון לציון ● בעלים של "לימור גולן" - מוצרי בד לתינוקות, מסכות רב-פעמיות והדרכות תפירה ● "עבדתי בשיא עד הבוקר. זה בדיוק מה שכיף"

הבורסה בת''א / צילום: שלומי יוסף

הבורסה ננעלה בירידות; טראלייט קפצה ב-6%, אנרג'יאן ב-4.3%

מדד ת"א 35 נסוג בכ-0.8% ומדד ת"א 90 רשם ירידה של כ-0.3% ● מחזור המסחר הסתכם בכ-1.26 מיליארד שקל

קרנות הנאמנות השתקמו מנזקי הקורונה? / צילום: Shutterstock, Elle Aon

לעבור בנק בקליק? כל מה שצריך לדעת על האפשרות החדשה

רפורמת ניוד חשבונות הבנק תצא היום לדרך. המתנגדים טוענים שהיא לא תגדיל את אחוז המעבר בין הבנקים השונים, אבל כך או כך - היא תיתן ללקוחות כוח מיקוח ● אז איך זה יקרה בפועל? גלובס עושה סדר

לוחמי הטליבאן בקאבול, אפגניסטן / צילום: Associated Press, Rahmat Gul

הטליבאן מצרף בני מיעוטים וטכנוקרטים לממשלה, אך משאיר את הנשים בחוץ

הממשלה המורכבת מגברים בלבד של הארגון עדיין לא ממלאת אחר דרישות הקהילה הבינלאומית לממשל הכולל נציגים של כל פלגי האוכלוסייה

משרדי פייסבוק בדבלין / צילום: Shutterstock, Kryuchka Yaroslav

בכיר בפייסבוק עוזב, המחליף שלו איש חומרה. מה זה אומר על העתיד של החברה?

מנהל טכנולוגיות ראשי בפייסבוק, מייק שרופר, הודיע כי הוא פורש מתפקידו ● הוא יהפוך לעמית הבכיר הראשון בפייסבוק ● הבחירה במחליף שלו, בוסוורת', היא ללא ספק קריאת כיוון של החברה לכך שהיא הולכת יותר לכיווני החומרה בעתיד של פייסבוק

עדכון התוכנה הגדול של אפל / צילום: אפל

עדכון התוכנה הגדול של אפל כבר כאן. אלו כל הפרטים והחידושים

אפל שחררה את עדכון התוכנה השנתי הגדול שלה שכולל מספר שינויים - אחד מהם הוא בשורה של ממש בתחום הפרטיות ● מה השיפור ב-FaceTime שישמח כמה משתמשים, ומי לא יוכל לקבל את העדכון החדש? ● גלובס עושה סדר