גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

יגאל דמרי, הקבלן העשיר בארץ, שמח להרוויח אבל גם מוטרד מהעלייה במחירי הדירות

עליית מחירי הנדל"ן לא צפויה להיפסק בעתיד הנראה לעין, כך מסכימים גורמים בענף, ובהם יגאל דמרי, שזינוק של 150% במניית החברה שלו מאז פרוץ הקורונה הפך אותו לקבלן העשיר בישראל ● "אם היה אפשר, כבר לפני שנה הייתי סוגר את משרדי המכירות לכמה חודשים כדי לחכות שהמחירים יעלו"

יגאל דמרי / צילום: כדיה לוי
יגאל דמרי / צילום: כדיה לוי

זה יותר משנה שתחום הנדל"ן למגורים בישראל, על נסיקת המכירות והמחירים בו, מסרב לרדת מהכותרות, שכולן מצביעות על אותו כיוון - צפי להמשך העליות לנוכח תנאי השוק התומכים. בבסיס התנאים האלה ניצבים הכסף הזול בדמות הריבית האפסית ואוזלת היד הממשלתית - ושניהם מלווים את השוק כבר תקופה ממושכת.

ביצועי מניות חברות הבנייה הבורסאיות מדגימים היטב את מצב השוק הלוהט. מרמת השפל של משבר הקורונה, בחודש מרץ 2020, מרביתן של אותן מניות סיפקו למשקיעים בהן תשואה פנומנלית בשיעורים תלת-ספרתיים חלומיים. זאת בעוד שאלה הנשרכות מאחור "הסתפקו" בדרך כלל בעליות בשיעורים דו-ספרתיים חדים.

כך, מדד הבנייה הבורסאי מותיר את יתר המדדים בתל אביב מאחור, עם זינוק של קרוב לפי שלושה (190%) בערכו תוך כשנה וחצי, ובסך-הכול, מאז הושק בפברואר 2020 - רגע לפני פרוץ המשבר בשווקים - מסכם המדד הזה עלייה המתקרבת ל-60%.

 

הזינוקים במניות ענף הנדל"ן למגורים נתמכים בתמונת המצב הנשקפת משוק המגורים בישראל, המצטיירת כחיובית ביותר - עם צמיחת הפעילות לנוכח ביקושים חזקים לדירות חדשות, עלייה בהיקפי המכירות ואופטימיות שמשדרות החברות לגבי ההמשך, בכל הנוגע לכיוון מחירי הדירות בישראל בעתיד.

נתוני המאקרו המתפרסמים בחודשים האחרונים תומכים גם הם בהנחות האופטימיות מצד היזמים לגבי עתיד הענף, ומחזקים את ההנחות לגבי כיוון מחירי הדירות בהמשך. מנתוני הלמ"ס שפורסמו בשבועות האחרונים עולה כי בחישוב שנתי מדד מחירי הדירות בישראל עלה בקרוב ל-8%, וקצב העלייה אף חצה את רף ה-10% בשלושת החודשים האחרונים.

הדוחות הכספיים שפרסמו חברות הבנייה הבורסאיות לסיכום המחצית הראשונה של השנה מספקים גם הם עדות נאמנה למצב השוק הלוהט. הדבר בא לידי ביטוי בזינוק, שבמקרים רבים מגיע לעשרות אחוזים, במספר הדירות שנמכרו מתחילת השנה ביחס לתקופה המקבילה ב-2020, ובדרך כלל גם בקפיצות בשיעורים דו-ספרתיים במחירי המכירה הממוצעים של הדירות שחברות אלה יוזמות ובונות.

 

זינוק של 90% בהיקף הכספי של מכירת הדירות

נתוני חברת י.ח דמרי מספקים דוגמה המשקפת את כיוון השוק ומניות הענף מאז פרוץ משבר הקורונה. לאחר זינוק של כ-150% במניית דמרי ממרץ 2020, היא נחשבת כיום לחברת הבנייה למגורים הגדולה בבורסה מבחינת שווי שוק, העומד על כ-4.3 מיליארד שקל, וכאמור, נתוני המכירות שהיא מציגה בדוחותיה מעידים גם הם על הנעשה בשוק.

בסיכום מחצית השנה הראשונה של 2021 הציגה דמרי קפיצה של 50% במספר הדירות שמכרה בישראל (כולל חלקם של שותפים), שהגיעו ל-424, בהיקף כספי של 850 מיליון שקל. סכום זה משקף קפיצה של קרוב ל-90% לעומת תמורה של כ-455 מיליון שקל שקיבלה החברה (יחד עם שותפים) עבור 284 דירות שמכרה במחצית הראשונה של 2020.

הכנסותיה של דמרי לסיכום מחצית השנה טיפסו ביותר מ-40%, ל-660 מיליון שקל, ולצד זאת נהנתה החברה מהכפלת הרווח הנקי שלה לתקופת מחצית השנה, שהגיע ל-107 מיליון שקל.

יגאל דמרי, בעל השליטה ומנכ"ל החברה, הפך בזכות נסיקת מנייתה לקבלן העשיר ביותר בבורסה כיום, עם החזקות בשווי שוק של 2.7 מיליארד שקל. לדבריו, "אני ראיתי את הנולד כבר לפני הרבה שנים, לכן החברה צברה הרבה קרקעות. מהלכים אלה גרמו לנו להרוויח פחות לאורך השנים האחרונות, בשל השפעת עלויות המימון על אותן רכישות קרקע. אבל לדעתי ההערכות שלי היו נכונות, ואנחנו נמצאים היום על הסוס, עם כמות אדירה של קרקעות, וללא לחץ לקנות קרקעות כיום".

בנוגע לצפי שלו על כיוון מחירי הדיור, אומר דמרי כי "אם היה אפשר, כבר לפני שנה הייתי סוגר את משרדי המכירות שלנו לכמה חודשים, כדי לחכות שהמחירים יעלו. גם היום אנחנו לא ממהרים למכור, כי אנחנו רואים המשך עליות. אומנם לא בכל מקום, אבל באזור נתניה לדוגמה נרשמה עלייה של כמה מאות אלפי שקלים במכירת דירה דומה בפרויקט שלנו תוך כמה חודשים, ואולי חבל שמכרנו אותה כי המחיר שלה עוד יעלה".

עוד מציין דמרי כי "ברמה האישית אני מאוד מקווה שזה לא יימשך, כי השכר במשק לא עלה כמו מחירי הדיור, וקשה לאנשים לרכוש דירות. אני רוצה ושמח להרוויח, אבל מקווה שזה ייעצר".

מה יכול לעצור את עליית המחירים?
דמרי: "אנחנו נמצאים בסיטואציה שאין לה הרבה פתרונות. אפשר לסייע, אבל להערכתי ייקח הרבה מאוד זמן לשינוי במחירי הדיור ובביקושים. יכול להיות שקצב עליית המחירים יתמתן או יתייצב, אבל בסך-הכול הכיוון הוא למעלה, ואני לא רואה את המחירים הולכים לאחור. אנחנו במצב בעייתי מאוד מבחינת ביקוש והיצע, לכן כוחות השוק יעשו את שלהם. אבל יש לכך גם היבטים חיוביים; מבחינת הביקוש זה יסייע לפריחה בנגב ובגליל, משום שבמעגלים השני והשלישי רמות המחירים נמוכות יותר, למרות שגם שם המחירים ימשיכו לעלות".

"העליות יימשכו גם אם הריבית תעלה"

גם האנליסטים של שוק הנדל"ן אינם רואים שינוי כיוון באופק. ברי גנדנשטיין, אנליסט הנדל"ן והתשתיות של לאומי פרטנרס, סבור כי המפתח הוא בהגדלת ההיצע: "שיווק קרקעות באזורי ביקוש והפיכת תוכניות פינוי-בינוי למשמעותיות יותר - אלה הם תהליכים ארוכי-טווח שהממשלה צריכה להירתם אליהם".

שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס, סבור כי "נמשיך לראות עליית מחירים בתחום המגורים. הלחצים נובעים הן מצד ההיצע המוגבל מאוד והן מצד הביקוש, שמונע משיעור הגידול הטבעי הגבוה ומסביבת הריבית הנמוכה השוררת בישראל".

שינוי ברמות הריבית יכול לשנות את הכיוון?
דמרי: "לדעתי אין קשר לריבית. אם היא תעלה, המחירים יוכלו לעלות עוד יותר, כי עלויות המימון יעלו והיזמים יצטרכו להמשיך להעלות את המחירים. זה עשוי לגרום זעזוע קטן בהתחלה, אבל אחרי תקופה קצרה השוק יעשה את שלו וימשיך באותו כיוון".

גנדנשטיין מעריך כי "עליית ריבית כן יכולה להשפיע על מחירי הדירות, אבל אי-אפשר לדעת איך ומתי זה יקרה. אם הריבית במשק כבר לא תהיה אפסית, היא תהווה אלטרנטיבה לתשואה שמניבה השקעה בנדל"ן, ומלבד זאת, גם הריבית על המשכנאות תעלה - מה שישפיע גם על התייקרות הרכישה".

אז מה צריך לעשות כדי לשנות את המצב?
דמרי: "המדינה צריכה לתת פתרונות ולפעול במרץ להקל על המצוקה, אבל לא לטווח של שנה-שנתיים אלא לטווח הארוך - הקלה בביורוקרטיה, הקלה על תוכניות פינוי-בינוי, קידום קרקעות בפריפריה, תכנון תשתיות. צריך לתת אפשרות לקדם היתרי בנייה בצורה מהירה יותר, כי לצערי הוצאת היתר היא הליך ארוך, שמלווה בהרבה יזע ודמעות".

"העליות במניות הענף נראות מוצדקות"

כאמור, עליית המכירות ומחירי הדיור היא רק חלק אחד של הסיפור, וחלק נוסף שלו הוא מניות חברות הענף הנסחרות בבורסה בת"א. מדד ת"א בנייה, המסכם שנה וחצי פנומנליות, מכיל קרוב ל-30 חברות, שהעיסוק של מרביתן מתרכז בבנייה למגורים ובייזום פרויקטים.

לפי נתוני הבורסה, שוויין המצטבר של חברות מדד הבנייה כבר מגיע לכ-45 מיליארד שקל, ובראשן שיכון ובינוי וקבוצת אשטרום, שתי קבוצות הפועלות גם בתחומי התשתיות, אשר מהוות יחד כשליש מהשווי האמור.

החברות הגדולות במדד, שהינן יזמיות בנייה "טהורות", ובראשן דמרי, ישראל קנדה, אזורים, אפריקה מגורים ופרשקובסקי, מציגות ממרץ 2020 עליות בטווח של כ-130% (פרשקובסקי) ועד כ-315% (ישראל קנדה), כך ששווי השוק שלהן נע בטווח של יותר מ-4 מיליארד שקל (דמרי) ועד לכ-2 מיליארד שקל (פרשקובסקי).

בצד השני - חברות הענף הקטנות יחסית בשווי השוק שלהן - מאז משבר הקורונה בשווקים מציגות מניות ווי בוקס, מצלאוי, נתנאל גרופ, בוני תיכון ואביב בנייה תשואות בטווח של כ-160% (ווי בוקס) ועד לכ-330% (בוני תיכון), כך ששווי השוק שלהן נע בטווח של 250 מיליון שקל (ווי בוקס) ועד ליותר מ-400 מיליון שקל (אביב בנייה).

האם מחירי מניות הענף בבורסה נסחרות כיום בשווי בועתי?
דמרי: "יש בבורסה חברות נדל"ן טובות, מקטנות ועד גדולות, והצפי להמשך עליית המחירים בשוק נותן תנופה להמשך העליות בבורסה. להערכתי, חברות בעלות יותר עתודות קרקע עשויות לעלות יותר, כי ערך הקרקעות עלה בעשרות אחוזים תוך שנה-שנתיים".

גנדנשטיין סבור כי "העליות במניות הענף נראות מוצדקות. בשנה שעברה הן היו ברמה נמוכה, ואז לא צפינו את העלייה החדה שתירשם במחירי הדירות, כך שאני לא רואה פה בועה".

ליפמן מוסיף כי "התמחור של חברות המגורים בבורסה, למרות העליות בשנה האחרונה, הוא אמיתי, ורובן עדיין נסחרות בחסר. המחסור בקרקע זמינה לבנייה הוא הגורם העיקרי לעליות המחירים, כאשר הביקוש קשיח. בד בבד, מחירי המכרזים האחרונים של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) בגוש דן ממחישים את עליות המחירים ואת האמון הרב של החברות המשכנות בשוק".

איך מרגיש להיות הקבלן העשיר בבורסה?
דמרי: "אני מרגיש מצוין היום, אבל הרגשתי כך גם לפני חמש שנים, וארגיש כך גם בעתיד. הכסף הוא לא מה שעושה אותך. אני גר באותו בית בנתיבות שבניתי ב-1986, וטוב לי איפה שאני ועם החברים שלי".

עוד כתבות

עו''ד גיא אופיר / צילום: יח''צ

העו"ד שנלחם למיסוי התאגידים מגיב להסכם המיסוי ההיסטורי: "יבצעו תמרון משפטי כדי להקטין את נטל המס"

עו"ד גיא אופיר, שחתום על עשרות מאבקים משפטיים וציבוריים כנגד תאגידי האינטרנט ובראשם פייסבוק, מביט מהצד על רפורמת המס ההיסטורית וטוען: "עד אשר נראה גביית מס בפועל מוקדם לברך. קל לחלק הצהרות וקשה לבצע"

אמיר ברמלי / צילום: שלומי יוסף

בשורה למשקיעי ברמלי: הוגש הסכם פשרה, מאות המשקיעים צפויים לקבל חלק מכספם בחזרה

6 שנים אחרי הוצאת צו הפירוק לחברת רוביקון: הוגש לבית המשפט המחוזי בת"א הסכם פשרה הפותר מחלוקת ארוכת-שנים בין שתי קבוצות משקיעים שמנעה את חלוקת הכספים עד כה ● אישור ההסכם תלוי באישור השופטת ● אם הוא יאושר, עשרות משקיעים יקבלו תשלום ראשון כבר בעוד שבועיים

כספומט ביטקוין באל סלוודור / צילום: Reuters, JOSE CABEZAS

המחסומים נופלים ואפילו שומרי הסף בארה"ב משתכנעים: כל הסיבות לנסיקת הביטקוין

קרן סל ראשונה העוקבת אחר חוזים עתידיים למחיר הביטקוין צפויה להתחיל להיסחר בבורסת ניו יורק, לאחר שרשות ניירות ערך של ארה"ב לא הביעה התנגדות ● שער הביטקוין זינק מעל ל–60 אלף דולר ● המהלך יגביר את הלגיטימיות של המטבעות הדיגיטליים, ויקל על משקיעים להשיג חשיפה לתחום

פקח חניה - רושם דו''ח / צילום: עינת לברון

בקרוב אתם תשלמו הרבה יותר על חניה. כל מה שאתם צריכים לדעת על רפורמת החניה העירונית

ביטול תקרת המחיר על חניה בכחול לבן והגבלת האזורים החינמיים לקרבה לאזור המגורים: ועדת הכלכלה של הכנסת אישרה את רפורמת החניה העירונית ● השינוי יחול משנת 2024 והמניעים העיקריים הם הפחתת הפקקים וזיהום האוויר בערים הגדולות ● כמה זה יעלה לכם ולאן יגיע הכסף? גלובס עושה סדר

משה פדלון, ראש עיריית הרצליה / צילום: שלומי יוסף

"תחטפו תביעה": כך הגיב ראש העיר לבקשת "השולמנים" להיפגש איתו

שתי מתנדבות מטעם "השולמנים" ביקשו להיפגש עם ראש עיריית הרצליה משה פדלון, ובתגובה, פדלון איים עליהן בתביעה בסך מיליון שקל במזומן לכל אחת ● מעיריית הרצליה לא נמסרה התייחסות בנוגע לשיחת האיום, אולם נמסר כי "עיריית הרצליה תמשיך ותפעל ללא משוא-פנים על-מנת לשרת את האינטרס הציבורי"

דודי עזרא / צילום: אביב חופי

נטו חושפת בוננזה של בשר בהכשר מהודר: מניב רווח של 52 מיליון שקל בשנה

רוכשת את חלק השותפה (50%) במיזם לשיווק עופות ובשר בהכשרים מהודרים תמורת 113 מיליון שקל ● המיזם מניב הכנסות של 690 מיליון שקל בשנה

גיורא סניפר, מנכ''ל וממייסדי החברה / צילום: יח''צ

אוטוטק בבורסה בת"א? קונטיניואל מבקשת להנפיק למרות ההפסדים והערת עסק חי

קונטיניואל, שמספקת שירותים מבוססי תוכנה (SaaS) למטרת ניתוח, ניטור וטיוב של תקשורת לתחבורה מתקדמת, הגישה טיוטת תשקיף לקראת הנפקה בת"א ● מבקשת לגייס כ-20 מיליון שקל ● נכון לסוף 2020 עמד הגירעון בהונה העצמי על 6.6 מיליון דולר

אלחנן רוזנהיים, ועידת האמון של גלובס / צילום: איל יצהר

מנכ"ל פרופימקס: "מערכת המשפט לא נותנת דוגמה שצריך לתת בה אמון"

אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל ומייסד פרופימקס, התראיין לוועידת האמון בעסקים של גלובס, ואמר: "אני לא יודע כיצד ניתן לעבור את החיים מבלי לתת אמון באנשים. בכל חיי פחות מעשר פעמים נכשלתי בגלל שנתתי אמון באנשים"

נדל''ן במיסיסיפי / צילום: Shutterstock

חשבתם ששוק הדיור הישראלי בוער? בארה"ב המחירים זינקו השנה ב-20%

זינוק של 12% בשלושה חודשים: יותר מעשור עבר מאז שישראל ראתה עלייה כזו במחירי הדיור ● אבל כשמסתכלים על התמונה הגלובלית, בהינתן משבר הקורונה, המצב בארץ לא חריג במיוחד ● בינתיים, במקום פתרונות קונקרטיים, שרי הממשלה ממשיכים לתת פרשנויות שרק מוסיפות עוד שמן למדורה של שוק הנדל"ן

ילדים אפגנים משחקים בשכונה ענייה בפאתי קאבול שבה מתגוררים מאות אנשים עקורים / צילום: Associated Press, Felipe Dana

העוני הנורא באפגניסטן מביא הורים למכור את ילדיהם כדי לשרוד

באו"ם אומרים ש־95% מהאפגנים לא מקבלים מספיק מזון לקראת חודשי החורף

יו''ר ועדת הכספים אלכס קושניר / צילום: יוסי זמיר

החלפת האג"ח המיועדות נדחתה בחצי שנה: תבחן העלאת הרף המובטח ל-5.15%

הצעת חוק חדשה שהוגשה לוועדת הכספים דוחה את החלת המנגנון מ-1 בינואר 2022 ל-1 ביולי, כששר האוצר יוכל לדחות אותה בחצי שנה נוספת ● אם החוק ישונה הטבת השלמת התשואה תהיה תקפה ל-15 שנה • על מנת לכלול בתשואה גם את דמי הניהול, יו"ר הוועדה קושניר ביקש לבחון הגדלת הרף המובטח

משרדי פייסבוק בדבלין. רגולציה, אם תגיע, תהיה בגדר מעט מדי, מאוחר מדי / צילום: Shutterstock, Kryuchka Yaroslav

מפייסבוק ועד NSO: התאגידים מתחננים לרגולציה ולמדינות נגמר הכוח

ברחבי העולם קמה דרישה מצד חברות הטכנולוגיה להחלת רגולציה עליהן • תאגידי ענק כמו פייסבוק וגוגל מודעים לכוחם, והם מנהלים דיון נוקב עם פוליטיקאים וגופים ממשלתיים בכל מדינה ומדינה - הגיע הזמן להסדיר את התחום, ואולי אפילו להקים גוף בין מדינתי שייצג אותם

בורסה לנ''ע ת''א / צילום: איל יצהר

ירידות קלות בנעילה בת"א; אירודרום קפצה ב-12%, טוגדר ב-9.7%

מדד ת"א 35 נסוג בכ-0.3%, ומדד ת"א 90 ירד ב-0.6% ● מחזור המסחר הסתכם בכ-1.53 מיליארד שקל ● ירידות בולטות רשמו תורפז, ביומיט פוד, ביומיקס, ג'נסל וחנן מור

סטודנטים זרים בטכניון / צילום: ארכיון המרכז הבינלאומי בטכניון

14 אלף משרות פנויות: כך תעבוד התוכנית של איילת שקד ואורית פרקש הכהן להבאת עובדים מחו"ל להייטק

שרת החדשנות, המדע והטכנולוגיה ושרת הפנים מקדמות תוכנית שתקל על הבאת עובדים מחו"ל בניסיון להקל על מצוקת כוח האדם בהייטק הישראלי ● פרויקטור חדש יקדם מתן אשרות לעובדים זרים בענף בשלושה מסלולים: למומחים, לסטודנטים זרים הלומדים בישראל ולעובדי הייטק זכאי עלייה

ראש הממשלה נפתלי בנט / צילום: חיים צח-לע''מ

שישה דברים שבנט צריך להבין לפני שהוא יוצא לכנס האקלים של האו"ם

ראש הממשלה יצא בעוד כשבועיים לכנס השנתי של האו"ם בנושא שינויי האקלים ● בזמן שהוא יעמוד על במה אחת עם ביידן, מקרון וג'ונסון, בנט צריך לזכור כי השינוי שהבטיח עם הקמת הממשלה חייב לכלול גם שינוי גישה למשבר האקלים - שעד כה כללה בעיקר הבטחות ריקות ממשלות ישראל

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

"ליברמן הצליח לבטל את סבסוד המעונות לחרדים, ועל הדרך גם לכל שאר המדינה"

זרוע העבודה במשרד הכלכלה לא פתחה את האפשרות להגשת בקשות לסבסוד מעונות היום לזכאים, אף ששנת הלימודים נפתחה כבר בספטמבר ● הסיבה לעיכוב היא שינוי הקריטריונים לזכאות, שייכנס לתוקף רק ב-1 בנובמבר ● משמעות העיכוב היא שחלק מהזכאים נדרשים לשלם עבור הגנים מחיר מלא עד שיאושרו ורק אז יזכו להחזר רטרואקטיבי

שר התקשורת יועז הנדל. במשרד מביעים סיפוק ממספר מבקשי הרישיונות / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

הציבו חיבורי תקשורת פיראטיים - ועשויים לקבל פרס מהמדינה

הצלחה זמנית במאבק במפעילי התקשורת הפיראטיים, לאחר שלמעלה מ-20 מהם פנו למשרד התקשורת והסדירו את פעילותם ● יינקטו צעדי אכיפה נגד כל מפעיל פיראטי שלא ילבין את פעילותו עד סוף החודש ● עכשיו, רגע המבחן של משרד התקשורת מתקרב: האם הוא יאכוף את פריסת הרשתות הלא חוקית?

נמכרת בפרמיה של 58% על מחיר השוק / צילום: Shutterstock, IgorGolovniov

חברת פלייטק, שהוקמה ע"י טדי שגיא, נמכרת תמורת 3.7 מיליארד דולר

הרוכשת, יצרנית מכונות מזל מאוסטרליה, רוכשת את החברה בפרמיה של 58% על מחירה בשוק ● שגיא, שהקים את החברה לפני יותר מ-20 שנה, מכר את יתרת החזקותיו בפלייטק לפני כשלוש שנים

מטוסי אל על בנתב''ג / צילום: Reuters, Ronen Zvulun

מחריפה המחלוקת בין הנהלת אל על לעובדים; הוועד: אין טעם לשיח בין הצדדים

יו"ר הוועד הרוחבי באל על לסמנכ"לית משאבי האנוש: "התנהלות ההנהלה והבעלים לוקה בחוסר תום-לב, אין טעם להמשך השיח" ● בשלב זה לא צפויים שיבושים בטיסות, אולם לא מן הנמנע כי שיבושים יהיו הצעד הבא שינקטו העובדים

חדר עבודה וירטואלי של פייסבוק / צילום: פייסבוק

פייסבוק מכריזה על תוכנית גיוס עובדים שאפתנית באירופה - וגם בתל אביב

פייסבוק הודיעה כי היא מתכננת "ליצור כ-10,000 הזדמנויות תעסוקתיות חדשות באיחוד האירופי במהלך חמש השנים הקרובו, ● במקביל, מרכז המחקר והפיתוח של פייסבוק בתל אביב ממשיך לגייס עובדים ל-250 משרות פתוחות