האם אפשר לבטל הסכם תמ"א אחרי עשור למרות שהקבלן לא היה אחראי לעיכוב?

קביעת בית המשפט כי היזם לבדו נושא באחריות לכל עיכוב בפרויקט התחדשות עירונית, מתעלמת משיקולים זרים שיכולים להיות לדיירים

פרויקט תמ''א ברמת גן / צילום: תמר מצפי
פרויקט תמ''א ברמת גן / צילום: תמר מצפי

לאחרונה פסק בית המשפט המחוזי בתביעה שהגישו קבוצת דיירים נגד יזם תמ"א 38 כי יש לבטל הסכם שנכרת בשנת 2010 בנוגע לבניין המצוי ברחוב רוטנברג ברמת גן. הדיירים אף ביקשו לחייב כספית את החברה היזמית ואת בעל השליטה בתשלום פיצויים.

עובדות המקרה: מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין כנגד הוספת זכויות בנייה), המושתת על הסכם, אשר על-פי פסק הדין לא נוסח באופן מיטבי (הדיירים היו מיוצגים) ובוודאי שלא באופן התואם באופן מלא ושלם בכל הנוגע לזכויות הדיירים בפרויקט והקשיים התכנוניים והקניינים הטמונים בו.

לאחר חתימת ההסכם נתגלעו קשיים התלויים בצדדים שלישיים בהוצאת היתר בנייה. משום כך נאלץ היזם לנקוט הליכים משפטיים שונים, גם נגד עיריית רמת גן, במטרה להתגבר על הקשיים הללו. מטבע הדברים, פעולות אלה הובילו להתמשכות בקבלת היתר בנייה ובהוצאתו לפועל של הפרויקט.

התמשכות הזמנים זכתה להסכמה שבשתיקה מצד הדיירים, שנהנו מהפעולות שנקט היזם, ש"ניקה" עבורם את הנכס מהמגבלות. בפועל, בשנת 2020, עשור לאחר חתימת הסכם התמ"א, טרם הוצא היתר בנייה לפרויקט, אם כי יש להניח שמאז שנת 2015 פסק היזם מלקדם את הוצאת ההיתר בשל ההליכים המשפטיים שננקטו.

החלטת בית המשפט: בית המשפט קבע כי ההסכם מבוטל וחסר תוקף בשל אי-התקיימות התנאים המתלים שנקבעו בו, בעיקר בשל אי-הוצאת היתר בנייה בתוך פרק הזמן שנקבע בהסכם. מנגד, בית המשפט דחה את תביעת הפיצויים וכן דחה את חיובו האישי של בעל השליטה בחברה היזמית.

בסיום פסק הדין מוצא לנכון בית המשפט להוציא תחת ידו מעין הערות ערכיות המכוונות ליזם התמ"א המצוי: היזם הוא זה הנושא לבדו בסיכון לביטול הסכם תמ"א, שהוצאתו מהכוח לפועל נגררת מעבר לזמן הסביר, גם אם מדובר בקשיים ועיכובים התלויים בצדדים שלישיים או ברשות המקומית.

בית המשפט מעניק פרשנות מצמצמת מאוד לסעיף המקובל בהסכמים מהסוג הזה, לפיו עיכובים שאינם תלויים ביזם אינם נספרים במועדים הקבועים בהסכם. מבחינת בית המשפט, על היזם להיות מיומן ומנוסה מספיק כדי לצפות כל עיכוב ולכלכל צעדיו בהתאם טרם חתימת ההסכם.

משמעות וביקורת: פסק הדין כולל אמירה בעייתית מאוד שעלולה להיות מנוצלת לרעה על-ידי בעלי הזכויות (הדיירים), ויש בה כדי להטיל נטל כבד מדי על יזמי התמ"א.
פסק הדין למעשה קובע כי בכל הנוגע לסיבוכים הקנייניים והתכנוניים המאפיינים פרויקטים מהסוג הזה, "האחריות המלאה מוטלת על החברה היזמית, והיא האחראית לבדוק את היתכנות הפרויקט, תוך הכרת כל הנתונים והשלכותיהם", אפילו אם בהסכם התמ"א המצגים של הדיירים מתבררים כלא נכונים או לא מדויקים.

פסק הדין אינו מקנה משקל מתאים לכך שבעלי הזכויות בפרויקט הסכימו בשתיקה להתמשכות הפרויקט, ולמעשה נתנו ליזם התמ"א לעבוד ולהוציא מכיסו מיליוני שקלים ומאות שעות עבודה בקידום הפרויקט ורק בעיתוי הנוח להם, לאחר שהיזם "ניקה" עבורם את הזכויות והכין את הפרויקט לביצוע, בחרו אלה להעלות טענות נגד היזם במטרה להשתחרר מההסכם.

לא מן הנמנע כי לעתים הדיירים מבקשים לבטל את הסכם התמ"א משיקולים זרים. כלומר, בחלוף השנים מבינים הדיירים שעם עליית שוק הנדל"ן, הנכס שלהם שווה יותר, ואז הם גם "נזכרים" להעלות טענות כדי לחלץ עצמם מההסכם עם היזם הקיים, במטרה לקבל יותר בהסכם תמ"א חדש עם יזם חלופי.

נקודת המוצא של בית המשפט, שלפיה הדיירים הם הדיוטות שאינם מבינים דבר, אשר עומדים כנגד יזם מתוחכם שעליו לצפות כל תרחיש - אינה נכונה ואינה צודקת. עמדה זו עלולה להיות מנוצלת לרעה ולגרום לסיכול פרויקטים יפים וטובים שניתן היה להוציאם אל הפועל.

ת.א. 8991-10-15

הכותב מתמחה בליטיגציה מסחרית, שותף מנהל במשרד בכר שבתאי עורכי דין

צרו איתנו קשר *5988