גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האם אפשר לבטל הסכם תמ"א אחרי עשור למרות שהקבלן לא היה אחראי לעיכוב?

קביעת בית המשפט כי היזם לבדו נושא באחריות לכל עיכוב בפרויקט התחדשות עירונית, מתעלמת משיקולים זרים שיכולים להיות לדיירים

פרויקט תמ''א ברמת גן / צילום: תמר מצפי
פרויקט תמ''א ברמת גן / צילום: תמר מצפי

לאחרונה פסק בית המשפט המחוזי בתביעה שהגישו קבוצת דיירים נגד יזם תמ"א 38 כי יש לבטל הסכם שנכרת בשנת 2010 בנוגע לבניין המצוי ברחוב רוטנברג ברמת גן. הדיירים אף ביקשו לחייב כספית את החברה היזמית ואת בעל השליטה בתשלום פיצויים.

עובדות המקרה: מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין כנגד הוספת זכויות בנייה), המושתת על הסכם, אשר על-פי פסק הדין לא נוסח באופן מיטבי (הדיירים היו מיוצגים) ובוודאי שלא באופן התואם באופן מלא ושלם בכל הנוגע לזכויות הדיירים בפרויקט והקשיים התכנוניים והקניינים הטמונים בו.

לאחר חתימת ההסכם נתגלעו קשיים התלויים בצדדים שלישיים בהוצאת היתר בנייה. משום כך נאלץ היזם לנקוט הליכים משפטיים שונים, גם נגד עיריית רמת גן, במטרה להתגבר על הקשיים הללו. מטבע הדברים, פעולות אלה הובילו להתמשכות בקבלת היתר בנייה ובהוצאתו לפועל של הפרויקט.

התמשכות הזמנים זכתה להסכמה שבשתיקה מצד הדיירים, שנהנו מהפעולות שנקט היזם, ש"ניקה" עבורם את הנכס מהמגבלות. בפועל, בשנת 2020, עשור לאחר חתימת הסכם התמ"א, טרם הוצא היתר בנייה לפרויקט, אם כי יש להניח שמאז שנת 2015 פסק היזם מלקדם את הוצאת ההיתר בשל ההליכים המשפטיים שננקטו.

החלטת בית המשפט: בית המשפט קבע כי ההסכם מבוטל וחסר תוקף בשל אי-התקיימות התנאים המתלים שנקבעו בו, בעיקר בשל אי-הוצאת היתר בנייה בתוך פרק הזמן שנקבע בהסכם. מנגד, בית המשפט דחה את תביעת הפיצויים וכן דחה את חיובו האישי של בעל השליטה בחברה היזמית.

בסיום פסק הדין מוצא לנכון בית המשפט להוציא תחת ידו מעין הערות ערכיות המכוונות ליזם התמ"א המצוי: היזם הוא זה הנושא לבדו בסיכון לביטול הסכם תמ"א, שהוצאתו מהכוח לפועל נגררת מעבר לזמן הסביר, גם אם מדובר בקשיים ועיכובים התלויים בצדדים שלישיים או ברשות המקומית.

בית המשפט מעניק פרשנות מצמצמת מאוד לסעיף המקובל בהסכמים מהסוג הזה, לפיו עיכובים שאינם תלויים ביזם אינם נספרים במועדים הקבועים בהסכם. מבחינת בית המשפט, על היזם להיות מיומן ומנוסה מספיק כדי לצפות כל עיכוב ולכלכל צעדיו בהתאם טרם חתימת ההסכם.

משמעות וביקורת: פסק הדין כולל אמירה בעייתית מאוד שעלולה להיות מנוצלת לרעה על-ידי בעלי הזכויות (הדיירים), ויש בה כדי להטיל נטל כבד מדי על יזמי התמ"א.
פסק הדין למעשה קובע כי בכל הנוגע לסיבוכים הקנייניים והתכנוניים המאפיינים פרויקטים מהסוג הזה, "האחריות המלאה מוטלת על החברה היזמית, והיא האחראית לבדוק את היתכנות הפרויקט, תוך הכרת כל הנתונים והשלכותיהם", אפילו אם בהסכם התמ"א המצגים של הדיירים מתבררים כלא נכונים או לא מדויקים.

פסק הדין אינו מקנה משקל מתאים לכך שבעלי הזכויות בפרויקט הסכימו בשתיקה להתמשכות הפרויקט, ולמעשה נתנו ליזם התמ"א לעבוד ולהוציא מכיסו מיליוני שקלים ומאות שעות עבודה בקידום הפרויקט ורק בעיתוי הנוח להם, לאחר שהיזם "ניקה" עבורם את הזכויות והכין את הפרויקט לביצוע, בחרו אלה להעלות טענות נגד היזם במטרה להשתחרר מההסכם.

לא מן הנמנע כי לעתים הדיירים מבקשים לבטל את הסכם התמ"א משיקולים זרים. כלומר, בחלוף השנים מבינים הדיירים שעם עליית שוק הנדל"ן, הנכס שלהם שווה יותר, ואז הם גם "נזכרים" להעלות טענות כדי לחלץ עצמם מההסכם עם היזם הקיים, במטרה לקבל יותר בהסכם תמ"א חדש עם יזם חלופי.

נקודת המוצא של בית המשפט, שלפיה הדיירים הם הדיוטות שאינם מבינים דבר, אשר עומדים כנגד יזם מתוחכם שעליו לצפות כל תרחיש - אינה נכונה ואינה צודקת. עמדה זו עלולה להיות מנוצלת לרעה ולגרום לסיכול פרויקטים יפים וטובים שניתן היה להוציאם אל הפועל.

ת.א. 8991-10-15

הכותב מתמחה בליטיגציה מסחרית, שותף מנהל במשרד בכר שבתאי עורכי דין

עוד כתבות

פרויקט למגורים של אזורים ברמת גן / הדמיה: 3DVISION

גם מכרו יותר דירות, וגם במחיר גבוה יותר: מה מגלים הדוחות של יזמיות הנדל"ן

הדוחות הכספיים של חברות הבנייה למגורים מלמדים כי הללו מכרו השנה מאות דירות יותר מבשנה שעברה, ובמחירים גבוהים יותר, שעמדו בממוצע על יותר מ-2 מיליון שקל ● שיאנית המכירות - אזורים; שיאנית המחירים - אפריקה מגורים; והרווחית ביותר - פרשקובסקי ● ומי מוכרת דירות תמורת כמיליון ש'

מימין: נדב אמסלם, סמנכל לקוחות עסקיים בסלקום וניר צוק, מייסד ומנכ״ל פאלו אלטו / צילום: כפיר סיון

מה מחפשת פאלו אלטו של ניר צוק אצל סלקום

סלקום ופאלו אלטו מרחיבות את שיתוף הפעולה ביניהן וציעו פתרונות סייבר משותפים לחברות גדולות ● וגם: מי החברות זוכות באות הגיוון ע"ש דב לאוטמן?

חנות איידיגיטל IDIGITAL עזריאלי תל אביב / צילום: שוקה כהן

נחשף בגלובס: יבואנית האייפונים נכנסה לבורסה לאחר שקיצצה כ-20% ממחיר ההנפקה

איידיגיטל, יבואנית מוצרי אפל בישראל, גייסה כ-150 מיליון שקל לפי שווי של פחות מ-800 מיליון שקל ● מחצית הסכום מיועדת לקופת החברה ומחצית הסכום לידי בעליה, בראשות קרן סקיי

שטרות דולרים / צילום: תמר מצפי

הוריד רגל מהגז? בנק ישראל התערב באגרסיביות בשוק המט"ח בנובמבר

לאחר סיום תוכנית הרכישות, בנק ישראל המשיך להתערב על רקע הייסוף הדרמטי של השקל ● רכש 4 מיליארד דולר בחודש נובמבר כדי למתן את התחזקות השקל

שי מישל,  מנהל קרן Merlin Ventures TLV / צילום: איל יצהר

"הממשל בארה"ב הקשיח עמדות בנושא הסייבר וזו הזדמנות לחברות הישראליות"

שי מישל, מנהל קרן Merlin Ventures TLV, שתשקיע 50 מיליון דולר בסטארט-אפים ישראליים בתחום הסייבר, מסביר בכנס הסטארט-טפים המבטיחים של גלובס כי חברה ששואפת לעבוד מול וושינגטון צריכה לבנות את עצמה ככזו כבר בהתחלה ● "יזמים ותיקים מעידים שהממשל בארה"ב רעב לעבוד עם סטארט-אפים ישראליים"

מנכ''ל חברת המשכנתאות Better.com, וישאל גארג / צילום: צילום מסך

הבוס האמריקאי שפיטר 900 עובדים בשיחת זום

"אם אתם בשיחה הזאת - אתם חסרי מזל", כך הודיע מנכ"ל חברת משכנתאות בארצות הברית ל-900 עובדים על פיטוריהם, בשיחת זום ● הביקורות ברשתות החברתיות לא איחרו לבוא

האחים צחי ועידו חג'ג' / צילום: טל צ'יקורל

המניה זינקה 330% מהשפל והאחים חג'ג' מוכרים מניות ב-45 מיליון שקל

צחי ועידו חג'ג' מכרו נתח של 3.5% מהחזקתם בחברת חג'ג' נדל"ן ● המכירה נעשתה לפי מחיר מניה של 24 שקלים, דומה לערכה בשוק אחרי טיפוס של כ-40% השנה - המשקף לחברה שווי שוק של כ-1.3 מיליארד שקל

השייח' יוסף אלבאז / צילום: פאנט

הורשע השייח' המסית מלוד: "השקר נחשף במלוא מערומיו"

השייח יוסף אלבאז הורשע בעבירת איומים ותקיפה בנשק קר ● נגדו קיים כתב אישום נוסף בשל הסתה לאלימות נגד שוטרים

דידי גורפינקל, אייל כהן, עודד הר-טל, מייסדי datarails / צילום: שני צידקיו

הסטארט-אפ המבטיח של 2021: החברה שמשדרגת את האקסל

הסטארט-אפ של דידי גורפינקל, אייל כהן ועודד הר-טל נחלץ לעזרת מיליוני עובדים במחלקות פיננסיות בארגונים ברחבי העולם ● המוצר של דאטה ריילס קורא מידע לא מובנה מתוך אקסל וממזג אותו עם מידע ממערכות אחרות בארגון ומאפשר ניתוח בזמן אמת של הנתונים וגם תצוגה ויזואלית ברורה

אישה מקבלת חיסון קורונה ביוהנסבורג / צילום: Reuters, SUMAYA HISHAM

עומס של חולי קורונה בבתי החולים בדרום אפריקה; רוב המאושפזים לא מחוסנים וחלקם ילדים

בסוף נובמבר נרשמו במדינה כ-600 מאומתים ביום בממוצע, והיום כבר מדובר ב-10,000 ● לדברי מומחה לרפואה זיהומית במדינה, מספר האשפוזים בדרום אפריקה עקב קורונה מוכפל בכל יום ● כ-75%-80% מן המאושפזים בדרום אפריקה הם לא מחוסנים

ביטקוין / צילום: Shutterstock, Wit Olszewski

חבר המושבעים בתביעת סאטושי נקמוטו לא מצא עדויות לשותפות ביצירת הביטקוין

בתביעה האזרחית בפלורידה לא נפתרה השאלה המסתורית לגבי זהות האדם או האנשים שהמציאו את המטבע הקריפטוגרפי הראשון ורב הערך מכולם

הפרויקט ברחוב שפת אמת בבית שמש / צילום: ניצן שפיר

"הולילנד בית שמש": כתב אישום נגד בכירים לשעבר בעירייה

כתב האישום מתאר קשר מושחת בין היזמים לבין שלושה מעובדי העירייה, במהלך השנים 2010 עד 2018, שכלל עבירות שונות באישור פרויקט נדל"ן רחב-היקף על מגרש ברחוב שפת אמת בבית שמש ● עפ"י כתב האישום, הקמת הפרויקט השאפתני התאפשרה רק בשל שחיתות חמורה של עובדי הציבור, המואשמים כי אפשרו את הקמתו של הפרויקט - אף שידעו כי הוא מיועד למגורים, בניגוד לחוק

יואל רזבוזוב, שר התיירות / צילום: איל יצהר

הכניסה לישראל אסורה, אבל מטרות יש: זה החזון של משרד התיירות

שר התיירות יואל רזבוזוב הציג בוועדת הכלכלה של הכנסת את מטרת המשרד להגיע להיקף של 10 מיליון תיירים בשנה ● אם אכן יצליח המשרד להגיע ליעד - הוא אומד את ההכנסות למשק בכ-60 מיליארד שקל

שוק מחנה יהודה. הצפי הוא ששטחי ההסעדה והבילוי ידחקו את השוק הקלאסי עד היעלמותו / צילום: Shutterstock

מאבדים את האותנטיות ואת הירקנים: איזה עתיד מצפה לשווקים העירוניים

השתלטות המסעדות, המעדניות ומקומות הבילוי על שווקי המזון מציבה סימן שאלה מעל המשך קיומם סביב מכירת מוצרי מזון ● השווקים שיצליחו הם אלה שיספרו סיפור חדש, ויעניקו חוויה מגוונת מבלי לוותר על העוגן של השוק הקלאסי

הודעת תקלה בשירותי אמזון פריים / צילום: צילום מסך

תקלה בשירותי אמזון: אלפי משתמשים מדווחים על בעיות בהתחברות

לפי מונה הדיווחים, יש מעל ל-9,000 דיווחים על בעיות מצד משתמשים ● ישנם דיווחים על הפסקות בסטרימינג של דיסני פלוס, טינדר ועוד ● יונתן חצור, מנכ"ל Parametrix: "שוב אנו רואים שגם ענקיות הטכנולוגיה לא חסינות בפני תקלות, אירוע כזה פוגע בעשרות אלפי חברות ומאות אלפי לקוחות ומוביל להפסדים כספיים עצומים"

בת אל אסולין, קמפוס רופין מייסדת ומנכ''לית סאנדו / צילום: יח''צ

"אחרי הסגר הראשון התרסקנו. היו לנו חודשיים קשוחים, כי אנשים רצו בירה ובתי קפה ולא להתנדב"

בת אל אסולין, מייסדת ומנכ"לית סאנדו ● בת 40, נשואה ואם לחמישה, מתגוררת בניר עציון ● בעלת תואר ראשון בסוציולוגיה ואנתרופולוגיה מאוניברסיטת חיפה, את רוב הקריירה עשתה בצילום וסטיילינג, ובארגון "ערי חינוך" ● "המטרה שלי היא "לעשות מהפכה בתפיסה של המרחב החקלאי הגלובלי" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז  

טקס החתימה על הסכם שיתופי פעולה בתחום המחקר המדעי והטכנולוגי בין ישראל לקפריסין / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

ישראל מחזקת את הברית עם קפריסין ויוון

קפריסין וישראל יפעלו יחדיו בתחום המחקר המדעי והטכנולוגי: שתי המדינות חתמו על הסכם שיאפשר שיתופי פעולה בין שתי המדינות לקידום המצוינות המדעית שלהן ● ההסכם נחתם במסגרת סדרת מפגשים טרילאטרליים המתקיימת בימים אלה בהשתתפות ראש ממשלת יוון קיריאקוס מיצוטאקיס ונשיא קפריסין, אנסטסיאדיס, עם כמה משרי ממשלותיהם

שר הביטון בני גנץ / צילום: דוברות הכנסת עדינה ולמן

מחדל אבטחת גנץ: שני מנהלים בשב"כ קיבלו הערה פיקודית

בתום שורה של תחקירים שערך השב"כ, התגלו כשלים מקצועיים בהליך האבחון הביטחוני של אחראי הניקיון בביתו של גנץ, עומרי גורן, זאת בשל מה שהוגדר "פערים מקצועיים ופערים בתהליכי העבודה" ● בשל הכשלים שנמצאו בוצעה בדיקת רוחב מול כלל האישים המאובטחים - נהלי הבדיקה והאבחון הוחמרו ● "למרות הצלחה בסיכול, כשלנו במניעה", אמר ראש השירות, רונן בר

ועדת הכספים, היום / צילום: דני שם טוב, דוברות הכנסת

דיון ראשון במס הפחמן: ועדת הכספים לוטשת עיניים להקלות לתעשיינים

למרות שוועדת הכספים הייתה אמורה לאשר בשבוע הבא את מס הפחמן, הדיונים צפויים להתארך ● מס פחמן נחשב לדרך היעילה ביותר להפחתת פליטות, אך בכנסת חושבים כיצד להקל על התעשיינים ● שני מנדל לאופר, משרד האוצר: "אם תצליח ישראל להשיג את יעדי האנרגיה המתחדשת שהציבה, ייתכן שמחירי החשמל לא יעלו"

איתן סטיבה / צילום: אוריה תדמור

"הטעה וניצל את האמון": הסכסוך בין איתן סטיבה לשותפיו לשעבר עולה שלב

שותפיו לשעבר של סטיבה, עמיחז לוסטיג ורועי בן ימי, טוענים כי הציג בפניהם מצגי שווא שהובילו אותם למכור בזול את חלקתם באחת מהחברות המשותפות ● לטענתם, סטיבה חייב להם מעל למיליארד שקל ● מטעמו של סטיבה נמסר: "הטענות של לוסטיג ובן ימי מופרכות"