גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האם אפשר לבטל הסכם תמ"א אחרי עשור למרות שהקבלן לא היה אחראי לעיכוב?

קביעת בית המשפט כי היזם לבדו נושא באחריות לכל עיכוב בפרויקט התחדשות עירונית, מתעלמת משיקולים זרים שיכולים להיות לדיירים

פרויקט תמ''א ברמת גן / צילום: תמר מצפי
פרויקט תמ''א ברמת גן / צילום: תמר מצפי

לאחרונה פסק בית המשפט המחוזי בתביעה שהגישו קבוצת דיירים נגד יזם תמ"א 38 כי יש לבטל הסכם שנכרת בשנת 2010 בנוגע לבניין המצוי ברחוב רוטנברג ברמת גן. הדיירים אף ביקשו לחייב כספית את החברה היזמית ואת בעל השליטה בתשלום פיצויים.

עובדות המקרה: מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין כנגד הוספת זכויות בנייה), המושתת על הסכם, אשר על-פי פסק הדין לא נוסח באופן מיטבי (הדיירים היו מיוצגים) ובוודאי שלא באופן התואם באופן מלא ושלם בכל הנוגע לזכויות הדיירים בפרויקט והקשיים התכנוניים והקניינים הטמונים בו.

לאחר חתימת ההסכם נתגלעו קשיים התלויים בצדדים שלישיים בהוצאת היתר בנייה. משום כך נאלץ היזם לנקוט הליכים משפטיים שונים, גם נגד עיריית רמת גן, במטרה להתגבר על הקשיים הללו. מטבע הדברים, פעולות אלה הובילו להתמשכות בקבלת היתר בנייה ובהוצאתו לפועל של הפרויקט.

התמשכות הזמנים זכתה להסכמה שבשתיקה מצד הדיירים, שנהנו מהפעולות שנקט היזם, ש"ניקה" עבורם את הנכס מהמגבלות. בפועל, בשנת 2020, עשור לאחר חתימת הסכם התמ"א, טרם הוצא היתר בנייה לפרויקט, אם כי יש להניח שמאז שנת 2015 פסק היזם מלקדם את הוצאת ההיתר בשל ההליכים המשפטיים שננקטו.

החלטת בית המשפט: בית המשפט קבע כי ההסכם מבוטל וחסר תוקף בשל אי-התקיימות התנאים המתלים שנקבעו בו, בעיקר בשל אי-הוצאת היתר בנייה בתוך פרק הזמן שנקבע בהסכם. מנגד, בית המשפט דחה את תביעת הפיצויים וכן דחה את חיובו האישי של בעל השליטה בחברה היזמית.

בסיום פסק הדין מוצא לנכון בית המשפט להוציא תחת ידו מעין הערות ערכיות המכוונות ליזם התמ"א המצוי: היזם הוא זה הנושא לבדו בסיכון לביטול הסכם תמ"א, שהוצאתו מהכוח לפועל נגררת מעבר לזמן הסביר, גם אם מדובר בקשיים ועיכובים התלויים בצדדים שלישיים או ברשות המקומית.

בית המשפט מעניק פרשנות מצמצמת מאוד לסעיף המקובל בהסכמים מהסוג הזה, לפיו עיכובים שאינם תלויים ביזם אינם נספרים במועדים הקבועים בהסכם. מבחינת בית המשפט, על היזם להיות מיומן ומנוסה מספיק כדי לצפות כל עיכוב ולכלכל צעדיו בהתאם טרם חתימת ההסכם.

משמעות וביקורת: פסק הדין כולל אמירה בעייתית מאוד שעלולה להיות מנוצלת לרעה על-ידי בעלי הזכויות (הדיירים), ויש בה כדי להטיל נטל כבד מדי על יזמי התמ"א.
פסק הדין למעשה קובע כי בכל הנוגע לסיבוכים הקנייניים והתכנוניים המאפיינים פרויקטים מהסוג הזה, "האחריות המלאה מוטלת על החברה היזמית, והיא האחראית לבדוק את היתכנות הפרויקט, תוך הכרת כל הנתונים והשלכותיהם", אפילו אם בהסכם התמ"א המצגים של הדיירים מתבררים כלא נכונים או לא מדויקים.

פסק הדין אינו מקנה משקל מתאים לכך שבעלי הזכויות בפרויקט הסכימו בשתיקה להתמשכות הפרויקט, ולמעשה נתנו ליזם התמ"א לעבוד ולהוציא מכיסו מיליוני שקלים ומאות שעות עבודה בקידום הפרויקט ורק בעיתוי הנוח להם, לאחר שהיזם "ניקה" עבורם את הזכויות והכין את הפרויקט לביצוע, בחרו אלה להעלות טענות נגד היזם במטרה להשתחרר מההסכם.

לא מן הנמנע כי לעתים הדיירים מבקשים לבטל את הסכם התמ"א משיקולים זרים. כלומר, בחלוף השנים מבינים הדיירים שעם עליית שוק הנדל"ן, הנכס שלהם שווה יותר, ואז הם גם "נזכרים" להעלות טענות כדי לחלץ עצמם מההסכם עם היזם הקיים, במטרה לקבל יותר בהסכם תמ"א חדש עם יזם חלופי.

נקודת המוצא של בית המשפט, שלפיה הדיירים הם הדיוטות שאינם מבינים דבר, אשר עומדים כנגד יזם מתוחכם שעליו לצפות כל תרחיש - אינה נכונה ואינה צודקת. עמדה זו עלולה להיות מנוצלת לרעה ולגרום לסיכול פרויקטים יפים וטובים שניתן היה להוציאם אל הפועל.

ת.א. 8991-10-15

הכותב מתמחה בליטיגציה מסחרית, שותף מנהל במשרד בכר שבתאי עורכי דין

עוד כתבות

התחלתם ללמוד השבוע לתואר שני? רובכם מבזבזים זמן וכסף / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

שוקלים לוותר על השכלה אקדמית? אתם בדרך לנכות תעסוקתית

אינטרסנטים ועתידני עולם העבודה החדש מובילים דור שלם להאמין שבהייטק כבר לא צריך השכלה ● ניהול וקריירה

משככי כאבים. לטענת הרשויות בניו יורק, שיווק אגרסיבי של חברות התרופות הוביל למגפת התמכרויות לחומרים ממכרים / צילום: Associated Press, Jessica Hill

הסכם הפשרה של אלרג'ן משאיר את טבע לבד בתביעת האופיואידים בניו יורק

לפי הסדר הפשרה, קבוצת אלרג'ן תשלם לרשויות במדינת ניו יורק 200 מיליון דולר בשל חלקה במגפת ההתמכרויות למשככי כאבים במדינה ● בכך נשארת חברת טבע החברה היחידה שלא הגיעה להסדר עם הרשויות במדינה בנושא, לאחר שלמעלה מ-20 חברות כבר עשו זאת

שמואל מועלם / צילום: תמר מצפי

"חוסר ניקיון כפיים": ביקורת חריפה של בג"ץ על מנכ"ל קופ"ח מאוחדת לשעבר

שמואל מועלם, מנכ"ל מאוחדת לשעבר, דרש הטבות פרישה מפליגות, בניגוד לעמדת הממונה על השכר באוצר ● מועלם הגיש תביעה לביה"ד האזורי לעבודה, אך תביעתו נדחתה. גם הערעור לביה"ד הארצי נדחה ● הוא לא אמר נואש והגיש עתירה לבג"ץ, משך אותה, ואחרי שנתיים הגיש אותה שוב ● לאור זאת כתב השופט אלכס שטיין כי מלבד השיהוי, יש לדחות את העתירה גם מטעם חוסר ניקיון כפיים של מועלם וכן שימוש לרעה בהליכי משפט

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: יוסי זמיר

הגירעון ממשיך לרדת: עמד על 4.6% בנובמבר

מדובר בירידה של כמעט אחוז לעומת אוקטובר, שאז הגירעון עמד על 5.5% מהתוצר ● באוקטובר 2020 הגירעון היה גבוה כמעט פי שלושה

תחנת הכוח חגית / צילום: איל יצהר

שיכון ובינוי זכו במכרז למכירת תחנת הכוח חגית

למכרז ניגשו ארבע קבוצות: דליה אנרגיה, קבוצת RAM מקבוצת מבטח שמיר, רפק אנרגיה עם אשטרום אנרגיה וקבוצה של שיכון ובינוי עם אדלטק ● מדובר בתחנה בעלת כושר ייצור של 1,400 מגה-וואט

משרדי משרד הבריאות בירושלים / צילום: איל יצהר

תשתיות המו"פ הדיגיטלי בבתי החולים יתחדשו במענק של 55 מיליון שקל

הגופים יזכו לתמיכה של עד 8 מיליון שקל עבור תוכניות להקמה או הרחבה של תשתיות המידע דיגיטלי שלהם ● תחום הבריאות הדיגיטלית הוא אחד מתחומי ההשקעה החמים היום, וישראל נחשבת כמובילה בתחום

רותם סלע בקמפיין טורנדו / צילום: צילום מסך

מה עומד מאחורי התביעה הלא השגרתית של טורנדו נגד רותם סלע

בדיסקונט החליטו לקפוץ לליגה של הגדולים, והחתימו את סלע כפרזנטורית בבלעדיות ● לגלובס נודע כי צילומי הקמפיין מתוכננים בקרוב. בטורנדו לא מבקשים לעצור אותם, אך דורשים ביטול בלעדיות או פיצוי ● מה עומד מאחורי התביעה, ואיך זה ישפיע על תוכניות דיסקונט?

רביב צולר / צילום: נטלי כהן-קדוש

ICL פותחת מפעל חדש לתחליפי חלבון

המהלך הוא חלק מאסטרטגיית המיקוד של החברה בפיתוח מוצרי מזון בריאים יותר וסביבתיים ● וגם: יוניקורן הפינטק הישראלי ראפיד (Rapyd) רוכש את חברת הפינטק Neat ● אירועים ומינויים

אברהם קוזניצקי / צילום: תמר מצפי

מת אברהם קוזניצקי, מייסד חברת הבנייה מנרב

קוזניצקי הקים את חברת מנרב כשהיה בן 30, לאחר עשור שבו עבד כמורה וכמנהל בית ספר ● במרץ השנה מכר קוזניצקי את החברה לפי שווי של 750 מיליון שקל, לקבוצת משקיעים בראשות אסנס פרטנרס ובהשתתפות כלל, מגדל ולאומי פרטנרס

ביל גייטס / צילום: Shutterstock

למרות האומיקרון: ביל גייטס (שוב) מנבא שהקורונה תדעך במהלך השנה הבאה

התחזית של ביל גייטס לשנת 2022: השלב האקוטי של מגפת הקורונה יגיע לסיומו ● למרות כל האתגרים, ולמרות שהשנה הנוכחית נראתה פחות טוב משקיווה – גייטס עדיין אופטימי

שלט לא לעשן / צילום: Shutterstock

מדינה ללא עישון: ניו זילנד תוציא את הסיגריות מחוץ לחוק עבור ילידי 2008 ואילך

ניו זילנד מתכננת הצעת חוק שתאסור על דור העתיד – כל מי שנולד אחרי שנת 2008 – לעשן סיגריות ● כך היא מתכננת ליצור "דור ללא עישון", כחלק ממאמץ רחב יותר להתמודד עם נזקי העישון, הפוגעים בעיקר בקהילה הילידית במדינה

הניסוי הגדול לשינוי מודל השכר של עובדי המדינה יוצא לדרך / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

לקראת מהפכה בשכר עובדי המדינה: רק המצטיינים יזכו לבונוסים

כ-3,000 עובדים משתתפים בפיילוט חדש שמוביל משרד האוצר הבוחן 3 מודלים לשינוי שיטת התמריצים הנוכחית ● באוצר מקווים לחסוך מאות מיליוני שקלים שניתנים כיום כתוספות שכר, המבוססות על מדדים רופפים ולא משקפים באמת את ביצועי העובדים ● כך זה יעבוד

בית המשפט המחוזי בתל אביב / צילום: Shutterstock, Vered Barequet

כמעט שנה אחרי: מה עלה בגורל הרפורמה שנועדה לחסל את הסחבת המשפטית?

עידן חדש של ניהול קצר ויעיל של תיקים אזרחיים אמור היה להיפתח עם כניסתן לתוקף של תקנות סדר הדין האזרחי בשנה שעברה ● אלא שמבדיקה עם שישה עורכי דין בכירים עולה כי חלק ניכר מהסעיפים לא מיושמים או גרוע מכך, מסרבלים את ההליך המשפטי

דב קוטלר, מנכ''ל בנק הפועלים / צילום: איל יצהר

בנק הפועלים גייס ממוסדיים 4.9 מיליארד שקל בהנפקת אג"ח

הגיוס זכה לביקושי שיא שעמדו על למעלה מ-7 מיליארד שקל ● בכוונת הבנק להשלים היום את ההנפקה באמצעות מכרז לציבור

אדם מוסרי בסנאט / צילום: Reuters, ELIZABETH FRANTZ

האם אינסטגרם שומרת על צעירים? מנהל הרשת החברתית העיד מול הסנאט

מנהל אינסטגרם, אדם מוסרי, התייצב אמש מול הסנאט כדי להעיד על מה שנטען כלפי הרשת החברתית אותה הוא מנהל: ההשפעות השליליות הקשות שיש על צעירים, ובעיקר צעירות ● מוסרי ניהל את המערכה כמו שצריך, וכמעט הצליח לשכנע אנשים שאין פה שום האשמות רלוונטיות

קרית ים. ''אחלה חוף שלא חוצה אותו מסילת רכבת'' / צילום: Shutterstock

משנה את פניה: האם קריית ים תהפוך ללהיט נדל"ני

בהיעדר קרקעות פנויות, העיר יכולה לצמוח רק לגובה באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית ● אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית: "ההיצע נמוך והצפיפות נמוכה, ואין צורך במפלסי חניה תת-קרקעיים"

בנק ישראל בירושלים / צילום: אורית דיל

במחאה על הקיצוץ בתקציב: עובדי בנק ישראל סגרו את החשמל בבניין

עובדי בנק ישראל מוחים נגד ההנהלה ומאשימים אותה בחוסר שקיפות ● העובדים הורידו במחאה את התאורה כדי להביע "תמיכה" בחיסכון בתקציב

ג'ף בזוס, מייסד אמזון / צילום: Associated Press, Tony Gutierrez

מחקר חדש: העשירון העליון מחזיק ב-76% מההון בעולם

לפי דוח אי השוויון העולמי 2022, מגפת הקורונה היטיבה עם צמרת המיליארדרים העולמית, שרשמה ב-2020 את הזינוק החד ביותר המתועד בחלקה בסך העושר בעולם ● בישראל יש נקודת אור בולטת: חלקן של הנשים בהכנסות מעבודה קפץ בכ-10 נקודות האחוז בהשוואה לתחילת שנות ה־90

רן קוניק, ראש עיריין גבעתיים / צילום: אמיר מאירי

רן קוניק: "מתקרבים להסכם עם ת"א להעברת הבעלות על גבעת קוזלובסקי לגבעתיים"

לפי ראש עיריית גבעתיים, שתי הערים צפויות לחתום על הסכם שלפיו גבעתיים תקבל 15 דונם מגבעת קוזלובסקי, שבבעלות ת"א ● "אנחנו מאוד זקוקים לקרקע הזאת כי עד שלא נבנה שם מאגר מים, לא נוכל לאשר אלפי יחידות דיור בתוכניות הפינוי בינוי שלנו"

ראש המוסד לשעבר יוסי כהן / צילום: Reuters, Ronen Zvulun

בהובלת יוסי כהן: סופטבנק תשקיע 400 מיליון דולר בחברת הסייבר הישראלית קלארוטי

ראש המוסד לשעבר מוביל השקעה ראשונה של סופטבנק בתחום בו הוא מרגיש הכי בנוח: מיזוג בין שתי חברות המגינות על תשתיות רגישות במפעלי תעשיה ובבתי חולים שייצור את תאגיד אבטחת המתקנים הגדול בעולם ששוויו עומד על 2-2.5 מיליארד ד' ● תפקידו של יוסי כהן בסופטבנק נחשף לראשונה בגלובס