גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"התנענו בהצלחה את ההתחדשות העירונית, והגענו לשלב הריסון"

אדריכלית מיכל מאיר, מהנדסת העיר בת ים, המובילה במספר היתרי הבנייה בפרויקטים של פינוי בינוי, פורסת את תפיסת העולם שלה לגבי התחדשות עירונית ● "יצרנו מתודולוגיה מתי התחדשות היא מיטיבה, לא רק עם יחידת הדיור, ומתי היא פוגענית"

מיכל מאיר, מהנדסת העיר בת ים / צילום: דוברות עיריית בת ים
מיכל מאיר, מהנדסת העיר בת ים / צילום: דוברות עיריית בת ים

האדריכלית מיכל מאיר נכנסה לתפקידה כמהנדסת העיר בת ים לפני כשנתיים, ותחת ניהולה עובר תחום התכנון בעיר שינוי. נושא ההתחדשות העירונית הוא רובד משמעותי בהוויה העירונית בבת ים, משום שאין לה שום עתודות קרקע פנויה לבנייה והיא ממוקמת מצוין - בין חוף הים לנתיבי איילון, ועל הגבול עם תל אביב. בשיחה איתה היא מספרת שכבר כעת מקודמת תוספת של 20 אלף יח"ד שיתווספו ל-52 אלף הקיימות.

 

בבת ים חיים כ-130 אלף איש שמדורגים בסולם הכלכלי חברתי של הלמ"ס במקום 5 מתוך 10. עד לא מזמן עמד על הפרק רעיון פירוקה כישות מוניציפלית עצמאית והפיכתה לרובע בתל אביב. דוח ועדת החקירה לאיחוד הרשויות, שהתפרסם ב-2016, מתאר מצב של חוסר תקציבי, מחסור משמעותי בנדל"ן מניב (תעסוקה ומסחר), רמת תשתיות עירוניות נמוכה ופגיעה ברמת השירותים הניתנת לתושבי העיר.

"נהיה העיר הצפופה בישראל"

למאיר חשוב להבהיר, כבר בראשית השיחה איתה, שבת ים היא עיר קטנה, ובעתיד, לאור היקף מיזמי ההתחדשות העירונית המקודמים, היא תהפוך לעיר הצפופה בארץ: "אם אנחנו מורידים את השטח של בית העלמין ואת חוף הים, אנחנו מגיעים ל-7,000 דונם. רמת הצפיפות אצלנו היא מהגבוהות ביותר ועומדת על 21 אלף נפש לקמ"ר. כרגע גבעתיים ובני ברק יותר צפופות, אבל לאור היקף תוכניות ההתחדשות העירונית, שמרביתן לא מומשו, אנחנו צפויים להיות העיר הצפופה בארץ. להערכתי, הצפיפות שהעיר תגיע אליה תעמוד על 35 אלף נפש לקמ"ר".

מצד שני, מאיר מאמינה שהמבנה האורבני של העיר הוא לא פחות ממצוין: "מבנה הרחובות והשדרות, הבלוקים העירוניים, כולם עונים על ההגדרות של עירוניות איכותית. במרכז העיר יש בנייה מרקמית, רחובות ברוחב 10 מטר. זאת עיר קומפקטית, הליכתית, מעורבת שימושים ברובה. זאת נקודת המוצא שלנו. מעבר לזה ישנו המרקם של אזור התעסוקה, שעובר תהליך של התחדשות עירונית, מאוד מעורבת שימושים, כולל מגורים. ומרקמים של צמודי קרקע, או גן-גג (דו קומתיים). מעבר לזה יש את שכונת פארק הים, שתוכננה בשנות ה-90, נבנית בימים אלה והיקף הביקושים בה גדול".

לפי נתוני הרשות להתחדשות עירונית ומשרד השיכון, בת ים היא שיאנית היתרי הבנייה בפינוי בינוי למחצית הראשונה של 2021, עם 1,333 היתרים. מי שמבקר במרכז העיר לא יכול שלא להשתאות לנוכח ריבוי מיזמי ההתחדשות העירונית במתכונת תמ"א 38, ואולם לדבריה של מאיר, זו רק ההתחלה: "היקף פרויקטי התמ"א 38 שמומשו הוא קטן יחסית. יש לנו 1,600 יח"ד בתמ"א 38 שכבר קיבלו היתר, ועוד 4,500 יח"ד שכבר אושרו בוועדה המקומית, לפני היתר, ועוד לפחות 4,000 בצנרת. מדובר על 10,000 יח"ד רק בתמ"א 38 ועוד מספר דומה בתב"עות. זה אירוע משמעותי לעיר. המשמעות היא צמיחה אדירה".

 

"תמ"א 38 עם אדריכל טוב יכול להפוך לפנינה"

הגישה להתחדשות עירונית בעיר בת ים השתנתה בשנים האחרונות, והיא הרבה פחות נקודתית: "בשכונת חלמית, בקצה הצפוני של העיר, אנחנו מקדמים תוכנית משמעותית של התחדשות עירונית, בהיקף של מעל 180 דונם. עד עכשיו הסתכלו עליה כחצר אחורית. עשינו שינוי כי ביקשנו מכמה יזמים שפעלו שם בנפרד, לשתף פעולה. עשינו תוכנית אחת שלמה לכל האזור הזה, שהוא הממשק בין בת ים לתל אביב. אנחנו רוצים לוודא שהתוכנית, שמקודמת יחד עם הרשות להתחדשות עירונית, תצא לביצוע בפרק זמן קצר".

למאיר ביקורת על האופן שבו קודמה ההתחדשות בצפון מרכז העיר: "תוכנית ההתחדשות העירונית לפי סעיף 23 שלנו היא בעייתית עבורנו, כי הערכים השמאיים שלה התקבלו ב-2014. אנחנו נותנים הרבה מאוד זכויות עודפות. מצד שני, כשהתמ"א מוסיפה 2.5 קומות לבניינים ישנים, בהינתן שיש אדריכל טוב, זה יכול להיות פנינה".

העירייה מפקחת על האיכות האדריכלית באמצעות ההיתרים: "הרבה פעמים אדריכל מסתכל על הפרויקט מהפנים החוצה. כשאנחנו עוזרים לו לחבר את החוץ פנימה, הכול נראה אחרת: המרפסות, הממשק עם הרחוב, מיקום ממ"דים, איפה שמים את הפסולת. אנחנו, ואני רוצה לפרגן לסגניתי, אורטל מסיקה, עובדים על זה מאוד קשה".

שינוי הגישה של מינהל ההנדסה בא לידי ביטוי גם בתב"עות החדשות שמקודמות בשכונת רמת יוסף, שהיא שכונת שיכונים גדולה בקצה המזרחי של העיר: "מדובר בפרויקטים מאוד גדולים, של מאות יח"ד במצב הנכנס והרבה מאוד במצב היוצא. באזור הזה אנחנו נראה שינוי משמעותי. עכשיו אנחנו מתחילים לחשוב על דור ב’ של הפרויקטים, אלה שעדיין לא מאושרים. אנחנו דורשים שבתוכניות שנכנסות יש הפרשה משמעותית לצורכי ציבור. למשל בית ספר. אלה מגרשים גדולים, 15-5 דונם. המטרה היא לייצר מגוון שימושים. לא רק מגורים".

"מכווינים את היזם לפני שהוא מכניס יד לכיס"

לדברי מאיר, גישת העירייה עברה שינוי מאז כניסתו של צביקה ברוט לתפקיד ראש העיר: "עד כה היינו בתקופת ההתנעה של ההתחדשות העירונית, וזה הצליח לעיר בגדול. במובן מסוים זה הצליח כל כך שאני עובדת עכשיו על הריסון. לכאורה היה ניתן לחשוב שריסון יעצור את השוק, אבל אני רואה שזה לא ככה. המהות של הריסון היא לא הפסקה, אלא לשקף מה האימפקט של הבקשה. יצרנו מתודולוגיה לראות שההתחדשות היא מיטיבה, לא רק עם יחידת הדיור, ומתי היא פוגענית.

"כשאנחנו באים ורואים שיש פרויקט תב"ע (מתחמי) וליד פרויקט תמ"א 38 (נקודתי), ואנחנו מסוגלים להסתכל מחדש על הקו הכחול של שתי התוכניות ולעבוד על שתיהן ביחד, אנחנו מגיעים לתוצרים יותר מוצלחים.

"מניסיוננו עד כה, השוק הולך איתנו. חלק מהעניין הוא גם פורום התחדשות עירונית שהקמנו, שכולל את מנהלת ההתחדשות העירונית, מחלקת תכנון, מחלקת רישוי, מחלקת מבנים מסוכנים, רווחה וקהילות. אנחנו מסתכלים על כל הפרויקטים ונותנים התייחסות מקדימה. אנחנו מכווינים את היזם לפני שהוא מכניס את היד לכיס".

היא מוסיפה: "כל המושג של התחדשות עירונית עשה shift. מלדבר על התחדשות עירונית רק במובנים הקנייניים, נדל"ניים, יח"ד, לאיך מנהלים שינוי של עיר. זה קריטי לייצר רשת של שבילי אופניים, לחזק את המרחב החופי כפארק עירוני. לבת ים יש בסיס איכותי, אבל הצמיחה מחייבת אותנו להשתפר".

ומאיפה הכסף לפיתוח מרחבי?
"בת ים הייתה במצב כלכלי מאוד בעייתי, ורק עכשיו היא מתקרבת לאיזון, שיאפשר לנו להחזיר השקעות לתוך העיר. פרויקטים של התחדשות מביאים כלכלה לעיר. יש להם היטלי השבחה, ומההיטלים האלה אנחנו עושים תוכנית עסקית ואנחנו יודעים איפה אנחנו הולכים להשקיע אותם. זה גלגל. מהניסיון של רובע העסקים אנחנו מבינים שברגע שמקימים בניין ועוד בניין, באים גם אחרים". 

עוד כתבות

בניין HSBC במנהטן / צילום: Shutterstock, Roman Tiraspolsky

כמעט פי שלוש ב-10 שנים: נכסים ובניין מוכרת את מגדל HSBC ב-855 מיליון דולר

הבניין בניו יורק, שנרכש במחיר ששיקף את המשבר הפיננסי העולמי, נמכר כעת לחברת השקעות אמריקאית, בעסקה שתניב לנכסים ובניין תזרים של 1.1 מיליארד שקל ● מימוש נוסף לחברה בת"א - מוכרת את "בית נכסים" לאזורים ודלק נכסים תמורת 390 מיליון שקל

יושבת ראש בית הנבחרים ננסי פלוסי / צילום: Associated Press, J. Scott Applewhite

תקציב הביטחון של ארה"ב מתעכב בגלל ויכוחים על האויגורים ונורד סטרים 2

הצעת החוק להרשאות הביטחון הלאומי כוללת העלאות שכר לחיילים וכסף לבנייה צבאית, ולרכישת ספינות ומטוסים

הרשת Dollar Tree / צילום: Shutterstock, John Mantell

"הכל בדולר"? האינפלציה שיבשה את המודל של הענקית האמריקאית

Dollar Tree (DLTR) היא רשת של יותר מ-15 אלף חנויות בארצות הברית ובקנדה ● עד היום היא מכרה הכל במחיר מקסימלי של דולר, אלא שלאחרונה הודיעה החברה על כך שבעקבות האינפלציה, לראשונה מיום היווסדה, היא תעלה מחירים

פרויקט תמ''א 38 בקריות / צילום: פאול אורלייב

אם אין תכנון מתחמי, יש לאשר תמ"א גם על מגרשים בודדים

ועדת הערר במחוז תל אביב קבעה כי אין סיבה למנוע התחדשות נקודתית באופן גורף, כל אימת שלא הוצגה חלופה ראויה לתכנון מתחמי

בנין הכנסת / צילום: יוסי זמיר

ועדה ציבורית תבחן את שכר הח"כים: השינוי רק החל מ-2023

הוועדה תדון בשכר חברי הכנסת, תנאי ההעסקה של היועצים הפרלמנטריים, הוצאות הקשר עם הבוחר, העסקת אנשים עם מוגבלויות ועוד ● לפני כחודש הגישו חברי כנסת מיש עתיד הצעת חוק שנועדה להוציא את היכולת של חברי הכנסת לקבוע את שכרם מידם,  אך בינתיים הצעת החוק לא קודמה

חיסון לקורונה / צילום: Shutterstock, LookerStudio

אירוע הדבקה המוני בנורווגיה מרמז כי אומיקרון אכן מדבק יותר

חולה אחד בוריאנט אומיקרון אחראי להדבקה של 60 איש בנורווגיה, כולם מחוסנים פעמיים, ונבדקו בבדיקה מהירה לפני האירוע ● בינתיים לכל הנבדקים תסמינים קלים ולא נרשמו אשפוזים, אך הם כולם צעירים - כך שאין בכך עדות בהכרח לנזק שהווריאנט הזה יכול לעשות בקהל מבוגר יותר

המפקח על הבנקים, יאיר אבידן / צילום: אייל טואג

כיצד משפיעה המערכת הבנקאית על האקלים והמצב החברתי? הבנקים יחויבו לדווח על היבטי ESG בפעילותם

הבנקים יידרשו להציג באופן שקוף לציבור את ההיבטים הסביבתיים, החברתיים והנוגעים לממשל תאגידי בפעילותם (ESG), כך במסגרת צעדים שנוקט הפיקוח על הבנקים ● בדוח הדירקטוריון יחוייבו הבנקים להתייחס לסיכוני אקלים והשפעתם על פעילותם הפיננסית ● זהו צעד ראשון, כאשר בשלב זה לבנקים נותרה גמישות רבה באשר למדידת השפעתם והצגתה לציבור

אור יהודה / צילום: איל יצהר

הממשלה מתעלמת מבית המשפט? הסיוע בשכר הדירה לא עודכן 15 שנה

ביהמ"ש המחוזי אומנם פסק לפני שלוש שנים כי יש לעדכן את גובה הסיוע בשכר דירה, אולם זה לא נעשה ● עו”ד גיל גן-מור מהאגודה לזכויות האזרח: "אלה שמשלמים את המחיר הם אותם יחידים ומשפחות שתלויים בסיוע כדי להבטיח לעצמם קורת-גג"

אריק שטיינברג / צילום: אביב חופי

אריק שטיינברג מונה ליו"ר הבורסה לניירות ערך

שטיינברג מכהן בתור יו"ר דירקטוריון זמני מאז פרישתו של אמנון נויבך מהתפקיד ב-1 באוגוסט ● המינוי אושר פה אחד על ידי הדירקטריון

מנכ''לי רשתות המזון / צילום: איל יצהר, תמר מצפי, שלומי יוסף, יח''צ

החידה של רשתות המזון: הסחורות התייקרו, המחירים לצרכן לא השתנו דרמטית אבל הרווחים זינקו

התוצאות העסקיות של רשתות הסופרמרקטים הנסחרות בבורסה בתל אביב מלמדות כי הללו הסתגלו במהירות לתקופה של אחרי המגפה, שבה נהנו מביקושי שיא ● המשך ההתרחבות בעסקיהם הוביל לשיפור ברווחיהן גם מבלי להעלות מחירים לצרכן ● אי.בי.אי: "אם מחירי ההובלה ימשיכו לעלות, עליות המחירים יגיעו"

אלפרד אקירוב / צילום: תמר מצפי

"לא ניקח את הניהול על גבנו": אלפרד אקירוב מספק הצצה לתוכניות שלו ושל משפחתו לחברת כלל

איש העסקים אלפרד אקירוב הגיש ביום חמישי בקשת היתר שליטה בכלל באמצעות חברת הנדל"ן אלרוב • בשיחה עם גלובס אמר שאינו צופה קשיים במימון רכישת 15% נוספים ממניות כלל בהיקף של כ-800 מיליון שקל • נראה כי שינה תכניות ובשלב הראשון לפחות לא ימנה את בנו ג'ורג'י לדירקטוריון

סריקת מחירים בסופרמרקט בשווייץ / צילום: Reuters, Arnd Wiegmann

מדבקות המחירים ייעלמו מהמדפים: ברשות להגנת הצרכן מקדמים תוכנית חדשה, ולא כולם מרוצים

הרשות להגנת הצרכן מנסה לקדם חקיקה שתאפשר לרשתות המזון הגדולות להציג את מחירי המוצרים שעל המדפים באמצעות צג דיגיטלי ● למה שרת הכלכלה תומכת במהלך שקודמיה בתפקיד ראו כלא מתאים, מי המרוויחים הגדולים מהמהלך ומה הטיעון המוביל של המתנגדים

הזן החדש “אומיקרון” / הדמיה: Reuters, EyePress News

מניין מאומתי האומיקרון בישראל עלה ל-11; מהם שישה מחוסני בוסטר

עדיין לא ברורה רמת ההגנה שהחיסון נותן למי שנדבק בווריאנט האומיקרון ● קיים חשד גבוה לאומיקרון בקרב 24 מאומתי קורונה נוספים

מוצרי בן אנד ג'ריס / צילום: Shutterstock, Arne Beruldsen

פרשת בן אנד ג'ריס: גובר הלחץ בארה"ב על חברת יוניליוור לשנות גישה

הצעדים הכלכליים הראשונים נגד החברה היו משיכת השקעות של שבע מדינות בארה"ב מהמניה של יוניליוור ● עוד כעשרים מדינות הודיעו שהן שוקלות צעדים דומים ● במכתב שנשלח בימים האחרונים למנכ"ל יוניליוור העולמית נכתב: "לא רק שישראל היא אחת מבנות הברית הקרובות והאמינות ביותר של מדינתנו, אלא שהיא גם האומה הדמוקרטית היחידה באזור" ● מאז תחילת הפרשה ביולי ירדה מניית החברה בכ-12%

דונלד טראמפ / צילום: Associated Press, Evan Vucci

טראמפ הצליח לגייס מיליארד דולר לטובת הרשת חברתית שלו

הנשיא לשעבר השיק את  Truth Social לאחר שנחסם מהרשתות החברתיות המובילות  בעקבות המתקפה על גבעת הקפיטול בתחילת השנה ● זהות המשקיעים לא נחשפה, אך ב"רויטרס" דיווחו שמדובר בקרנות גידור ומשקיעים פרטיים

מתחם אירוח של סלינה בליסבון / צילום: MagdalenaBodzioch

סלינה צופה צמיחה מהירה בעתיד, אך מדווחת על הפסדים עצומים בהווה

הדוחות הכספיים של רשת מתחמי האירוח הגלובלית חושפים ירידה חדה בהכנסותיה בשנת 2020, והפסד מצרפי של כמעט רבע מיליארד דולר בשנתיים ● החברה צופה התאוששות מלאה ממשבר הקורונה ב-2023, אך אינה מספקת תחזית בנוגע לשורת הרווח הנקי

עמיר פרץ / צילום: שלומי יוסף

דירקטוריון תעשייה אווירית הצביע בעד מינוי עמיר פרץ לתפקיד היו"ר

מינוי פרץ אושר באופן חריג על ידי הממשלה בשבוע שעבר, לאחר שנפסל על ידי ועדת גילאור ● התנועה לאיכות השלטון הגישה עתירה לבג"ץ נגד המינוי

רון אבידן, מנכ''ל אזורים / צילום: תמר מצפי

דלק נכסים ואזורים רוכשות 3.87 דונם ברחוב המסגר בתל אביב

הרוכשות ישלמו 390 מיליון שקל עבור השטח, וינסו להגדיל את זכויות הבנייה במתחם ל-50 אלף מ"ר במקום 37 אלף מ"ר שמאושרים כיום ● המוכרת, דסק"ש, הודיעה היום (א') גם על מכירת מגדל במנהטן, ניו יורק, תמורת 1.1 מיליארד שקל

הבורסה בת''א / צילום: שלומי יוסף

נעילה שלילית בת"א; אורמד נפלה ב-12.4%, דלק קידוחים קפצה ב-4.5%

ת"א 35 ות"א 125 איבדו כ-0.2% ות"א 90 ירד ב-0.1% ● מדד הנפט והגז טיפס ב-2.1%, ומדד הביומד ירד ב-2.1% ● וול סטריט ננעלה באדום ביום שישי, דאו ג'ונס רשם שבוע שלילי רביעי ברצף ● הביטקוין החל בהתאוששות לאחר הנפילה אתמול ● מי הישראלית הראשונה במדד S&P 500?

קריית המודיעין בנגב / הדמיה: שיכון ובינוי

באיחור של עשור: אמ"ן יעבור לנגב רק ב־2026

המעבר של בסיס גלילות יתבצע ב־3 פעימות עד ל־2028 ● וגם: התוכנית למניעת נטישה להייטק