גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"הסיפור של קבוצות הרכישה חוזר בגלל שהמחירים עולים"

קבוצות הרכישה למגורים ספגו בשנים האחרונות כמה מהלומות בדמות קבוצות שקרסו ● עם זאת, רבים עדיין בוחרים בחלופה הזו נוכח מחירי הדיור הגואים, והצעת החוק שנועדה להסדיר את התחום אינה מתקדמת

פרויקט אורות חנן של קבוצת אלדד פרי ברחובות / צילום: איל יצהר
פרויקט אורות חנן של קבוצת אלדד פרי ברחובות / צילום: איל יצהר

לפני כחודש הודיע בנק לאומי כי יממן פרויקט של קבוצת רכישה להקמת מרכז לוגיסטי באבן יהודה ב-145 מיליון שקל.

אורי יוניסי, סמנכ"ל המשכנתאות בלאומי, אמר אז לגלובס: "להערכתנו, המגמה של הקמת קבוצות רכישה למרכזים לוגיסטיים נמצאת רק בראשיתה, וצפויה להתחזק בשנים הקרובות. בימים אלה אנו נמצאים במגעים למימון מספר עסקאות נוספות בתחום זה".

עו"ד זיו כספי, שותף במשרד גינדי כספי ושות’, המייצג קבוצות רכישה רבות, בשלבים שונים של קידום הפרויקט, מאשר שתחום קבוצות הרכישה התרחב בשנים האחרונות ואינו בלעדי לבנייה למגורים: "התחום זלג לעולם המשרדים והמסחר, ובדגש על מרלו"גים". לא מדובר רק על קבוצות גדולות וחזקות: "מדובר למשל בשרברב שצריך מקום אחסון, במסגר, בעלי משרדים וגם אנשי עסקים. זה בולט במיוחד בתחום האחסון - שם קנו תאי שטח גדולים וחילקו אותם", אומר כספי.

"ירדו בגלל מחיר למשתכן, ועולות מחדש"

האם קבוצות הרכישה שבונות מרלו"גים ומשרדים מחליפות את טרנד קבוצות המגורים? אלה ספגו בשנים האחרונות כמה מהלומות, שכניסתה של קבוצת אלדד פרי להקפאת הליכים לפני כשנה (פרי עצמו נרצח בשבוע שעבר) הייתה רק האחרונה שבהן. קודם לכן קרסה קבוצת ענבל אור, וקבוצת יונייטד שרונה נקלעה לקשיים שחייבו את חברי הקבוצה להוסיף סכומים גדולים של כסף. ואלה אינן הדוגמאות היחידות.

שמוליק כהן, שמאי מקרקעין: "בעבר קבוצות הרכישה היו 50% מכלל התיקים שלנו, אבל אין ספק שהתחום הזה ספג מכה בתקופה האחרונה וגם ההתעסקות שלנו בתחום ירדה בהיקפה. הרווחיות של תחום קבוצות הרכישה מאוד גבוהה - מדובר בהסכמי אופציה. המארגן רוכש את הקרקע רק מרגע שהוא מצליח לארגן רוכשים לקבוצה. בעיניי, התחום הופך בתקופה האחרונה להרבה יותר מקצועי. למה אני מתכוון? התחום חי ונושם, אבל מי שמארגנים הם ברמה גבוהה ולא יזמים קטנים".

שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: תמונה פרטית

גורם אחר שפעיל בתחום קבוצות הרכישה מסכים שהתחום פעיל פחות בעקבות קריסת הקבוצה של פרי. "קודם כול, יש פחות מארגנים שמארגנים קבוצות רכישה; שנית, הבנקים בודקים בציציות; ושלישית, גם המשתתפים הפוטנציאליים, לפני שנכנסים לקבוצה, בודקים, כולל בבנקים, על מארגן הקבוצה. חבל שלא עשו את זה לפני שנים", הוא אומר.

לעומתם אומר שחף ארליך, מנכ"ל חברת האשראי טריא, שסגרה בשנה האחרונה עסקאות בהיקף מאות מיליוני שקלים למימון קבוצות רכישה: "הייתה תקופה שנושא קבוצות הרכישה ירד, בגלל מחיר למשתכן והמחסור בקרקעות, אבל עכשיו זה עולה בחזרה ואנחנו רואים את זה בהיקף רכישת הקרקעות.

"ב-2023 נראה את גרף התחלות הבנייה עולה, גם בהקשר של קבוצות רכישה. הסיפור של קבוצות רכישה חוזר כרגע, למרות כל סיפורי הצד, פשוט בגלל שהמחירים עולים. קבוצות הרכישה הן אחד הפתרונות להוזלת מחיר הדירה, או המשרד. השוק עושה את זה".

לדברי אותו גורם בענף, למרות הסינון הטבעי של המארגנים, יש בעיה עם זה שגורמים לא מקצועיים שנדחים בבנקים, מתקבלים בזרועות פתוחות בקרנות המימון. "כל מי שלא מקבל כסף מהבנק למימון פרויקט, רץ לקרנות, ויש הרבה שמוכנות לממן. הן נותנות להם מימון בריביות גבוהות, שבסופו של דבר ‘מולבשות’ על הקונים, וזו ממש בעיית השעה".
אבל אם היזם נופל, גם הן נפגעות.

"רק בשוליים, כי הפרויקט משועבד להן, כך שהן הראשונות לקבל את כספן, לפני הקונים".

"הקרנות נכנסו למימון בגלל הרגולציה על הבנקים"

גורמים בענף המימון החוץ בנקאי לנדל"ן דוחים את הטענה הזו. לדבריהם, לא פעם קבוצות רכישה נתקעו ללא מימון בנקאי, "ולא בגלל זהות המארגן". לדבריהם, הקרנות נכנסו לוואקום שנוצר בגלל הרגולציה המחמירה שחלה על הבנקים, שהביאה לכך שבמקרים מסוימים הבנקים היו מנועים ממתן מימון לקבוצת רכישה, לא בשל אי סולבנטיות, אלא בשל אי-עמידה בפרמטרים טכניים. גם המארגנים החזקים מממנים פרויקטים במימון חוץ בנקאי כי הרגולציה מקשה עליהם לקבל מימון בבנק.

עו"ד יניב לאור ממשרד עו"ד לאור גבאי: "הסיבה שתחום קבוצות הרכישה חי ונושם היא שמחירי הנדל"ן משתוללים. אנשים קונים קרקע חקלאית באשדוד ונכנסים לקבוצות רכישה כי מבטיחים להם איזה חלום. כשבאים אליי לקוחות אני מבהיר להם שהם עצמם הופכים להיות סוג של יזם קטן. אין מועד מתי הפרויקט יסתיים וגם לא ברור כמה משלמים אם אתה והמארגן שלך יזמים טובים אז אולי תצליחו לחסוך את ה-20%. אם לא, יש סיכוי שתצטרכו להתמודד עם קשיים מרובים. עוברים לצד השני. המארגן משקיע את הכסף בהתחלה, בשיווק אגרסיבי, אבל אין לו אחריות. כל אחד שם 300 אלף שקל כתשלום ראשוני והוא מתחיל להתגלגל הלאה. הוא לא מושקע בפנים. כשבא אליי בן אדם ורוצה להצטרף לקבוצת רכישה אני מבהיר לו שכספו מונח על קרן הצבי". 

יניב לאור / צילום: דור פזואלו

הרגולציה: "שלא ניתן יהיה למכור זכויות אוויר"

עו"ד זיו כספי: "התחום זה של קבוצות רכישה חי ונושם ללא רגולציה מתאימה. יש הצעת חוק, שאנחנו בלשכת עורכי הדין סייענו בשעתו לכתיבה שלה, שביקשה להסדיר את התחום: לחייב מתאם מלא בין התכנון לקניין - כלומר, שלא ניתן יהיה למכור זכויות אוויר, לחייב בחירת אנשי מקצוע בשלב הראשון - שמאי, מתכנן, לחייב את מעמדו של המארגן - שכרו המומלץ, העיתוי לשכרו".

עו"ד זיו כספי / צילום: סם יצחקוב

"ההצעה חיזקה מאוד את מעמדה של נציגות הקבוצה כגורם הביניים בין המארגן לחברי הקבוצה, לחייב מימון מלא, לפחות מסגרות אשראי, לכל חברי הקבוצה - כך שמנטרלים את הערבות ההדדית". למיטב ידיעתו, ההצעה מוקפאת בשלב זה.

ארליך: "הפתרון לשוק מונח על השולחן והוא לעשות רגולציה. אגב, גורמים מממנים ‘מייצרים רגולציה’ בעצמם, כי הם מחתימים כל אחד מחברי הקבוצה על ההלוואה בנפרד, ומחתמים בנפרד, ואומרים שאם כסף לא עבר בחשבון הנאמנות אז לא מלווים את הקבוצה. כל הפרצות ידועות. ברור שהסיפורים של אלדד פרי ז"ל וענבל אור מרתיעים, אבל השוק דוחף את האנשים למצוא פתרונות על מנת לקנות דירות. זה לא מסובך לעשות רגולציה. אלה אנשים פשוטים שרוכשים נדל"ן, חשוב להגן על רוכשי הקצה". 

עוד כתבות

מפעל סוכריות הגומי טופ גאם. השווי נחתך בכ-45% / צילום: מצגת החברה

מתחילים הכי גבוה ובסוף מתפשרים: המנגנון שמאחורי קיצוץ מחיר ההנפקות בבורסה בת"א

פעם אחר פעם "נאלצות" החברות המנפיקות לחתוך 20%, 30% ואפילו 50% מהשווי אליו כיוונו טרם ההנפקה ● עם זאת, ברוב המקרים נראה שמדובר במצב שבו כל הצדדים יוצאים מרוצים - החברה מגייסת לפי שווי סביר מבחינתה, והמשקיעים המוסדיים יוצאים כמי שלחצו אותה מטה ● ואיך כל זה קשור לדמי השכירות של רמי לוי?

הכותל המערבי / צילום: עינת לברון

לאחר הטענות שהונו את המדינה וגרפו מיליונים: "יזמי הכותל" משיבים אש

במענה לצו המניעה הזמני טוענים "יזמי הכותל" כי הגו יחד מיזם אומנותי דיגיטלי חדשני במסגרתו ביקשו ליצור ולמכור מודלים ויזואלים תלת מימדיים ביחס לכל אבן כותל ● לטענת המדינה, ניתן אישור לצילום הכותל אולם לא לעיבוד התמונה לצרכים מסחריים ● "המבקשת מנועה ומושתקת (ולו מכוח עיקרון תום הלב) מלטעון כי לא ניתן לעשות שימוש מסחרי בצילומי הכותל המערבי"

הניסוי הגדול לשינוי מודל השכר של עובדי המדינה יוצא לדרך / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

לקראת מהפכה בשכר עובדי המדינה: רק המצטיינים יזכו לבונוסים

כ-3,000 עובדים משתתפים בפיילוט חדש שמוביל משרד האוצר הבוחן 3 מודלים לשינוי שיטת התמריצים הנוכחית ● באוצר מקווים לחסוך מאות מיליוני שקלים שניתנים כיום כתוספות שכר, המבוססות על מדדים רופפים ולא משקפים באמת את ביצועי העובדים ● כך זה יעבוד

בנק ישראל בירושלים / צילום: אורית דיל

במחאה על הקיצוץ בתקציב: עובדי בנק ישראל סגרו את החשמל בבניין

עובדי בנק ישראל מוחים נגד ההנהלה ומאשימים אותה בחוסר שקיפות ● העובדים הורידו במחאה את התאורה כדי להביע "תמיכה" בחיסכון בתקציב

רן קוניק, ראש עיריין גבעתיים / צילום: אמיר מאירי

רן קוניק: "מתקרבים להסכם עם ת"א להעברת הבעלות על גבעת קוזלובסקי לגבעתיים"

לפי ראש עיריית גבעתיים, שתי הערים צפויות לחתום על הסכם שלפיו גבעתיים תקבל 15 דונם מגבעת קוזלובסקי, שבבעלות ת"א ● "אנחנו מאוד זקוקים לקרקע הזאת כי עד שלא נבנה שם מאגר מים, לא נוכל לאשר אלפי יחידות דיור בתוכניות הפינוי בינוי שלנו"

קרית ים. ''אחלה חוף שלא חוצה אותו מסילת רכבת'' / צילום: Shutterstock

משנה את פניה: האם קריית ים תהפוך ללהיט נדל"ני

בהיעדר קרקעות פנויות, העיר יכולה לצמוח רק לגובה באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית ● אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית: "ההיצע נמוך והצפיפות נמוכה, ואין צורך במפלסי חניה תת-קרקעיים"

עודד הר אבן ורעות אלפיה, שותפים מנהלים בסאליבן תל אביב / צילום: רן בירן

"היה ברור שהחגיגה צריכה להסתיים": מנהלי פירמת עורכי הדין סאליבן מדברים על ההאטה בהנפקות

פירמת עוה"ד סאליבן תל אביב, שמנוהלת על ידי עו"ד עודד הר אבן ועו"ד רעות אלפיה, מייצגת חברות ישראליות שנסחרות בוול סטריט ● לחברות הם מציעים לא לבזבז זמן במחשבות על לונדון או אוסטרליה, וגם לא להיות "גרידיים" מדי: "השוק מוכיח שחברות שהיו מספיק חכמות לגייס בזמן - רגועות היום"

התחלתם ללמוד השבוע לתואר שני? רובכם מבזבזים זמן וכסף / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

שוקלים לוותר על השכלה אקדמית? אתם בדרך לנכות תעסוקתית

אינטרסנטים ועתידני עולם העבודה החדש מובילים דור שלם להאמין שבהייטק כבר לא צריך השכלה ● ניהול וקריירה

בורסת וול סטריט בניו יורק / צילום: תמר מצפי

מגמה מעורבת באירופה; הביטקוין שב ויורד מתחת ל-50 אלף דולר

מדד המחירים לצרכן בסין רשם עלייה של 2.3% ב-12 החודשים האחרונים (עד נובמבר) לעומת צפי כלכלנים לעלייה של 2.5% ● במסחר בחוזים על מדדי בורסות ארה"ב נרשמות ירידות קלות

ביטקוין / אילוסטרציה: Shutterstock

בשידור חי: בכירי תעשיית הקריפטו מעידים בסנאט על "עתיד הכסף"

הדיון עוסק בנכסים דיגיטליים ובקשיים והכשלים במערכת הפיננסית הנוכחית ● בין המשתתפים, יו"ר ומנכ"ל חברת Circle ג'רמי אלייאר, מנכ"ל ומייסד פלטפורמת FTX סם בנקמן-פרייד וסמנכ"לית קוינבייס אלסיה האס

חצי בצלאל. לפי ההסדר, הוא יחזיק שליש מהמניות של אקספון / צילום: רמי זרנגר

עסקת הרכישה של אקספון על הכוונת: רשות התחרות דורשת הבהרות

הסעיפים הבעייתיים: העברת נכסים בין מרתון לסלקום בעקבות חוב ישן שיש למרתון כלפי סלקום ובעקבות הסעיף שמאפשר לכלירמרק לחייב את סלקום לקנות את החברה בעוד 3 שנים תמורת 130 מיליון שקל

בית המשפט. על עורכת הדין הוטלו הוצאות משפט בגובה של 100 אלף שקל / צילום: Shutterstock

מתנה או נאמנות: מה מעמדם של מניות שקיבלה עו"ד בחברה?

עורכת דין שניהלה קשר רומנטי עם אדם שהיה לקוח שלה, טענה כי המניות שהעביר לה ניתנו במתנה ולא בנאמנות ● על מי חלה חובת ההוכחה ומה קבע בית המשפט?

ביטוח לאומי ראשון לציון / צילום: תמר מצפי

אתר הביטוח הלאומי חזר לפעילות רגילה אחרי מתקפת הסייבר

המתקפה התמקדה בהעמסת מידע של שרתי האתר ● בביטוח הלאומי מסרו כי לא נפרצו מאגרי מידע ● מערך הסייבר והמחשוב בביטוח הלאומי חסמו את הגישה לאתר מחו"ל

מאיר שפיגלר, מנכ''ל הביטוח הלאומי / צילום: איל יצהר

הכללים החדשים של הביטוח הלאומי: הנטל הבירוקרטי עובר למעסיקים

רפורמה חדשה מצמצמת את השימוש במסמכים בהגשת התביעות לביטוח הלאומי ופותחת מאגר דיגיטלי שייתן תמונת מצב על שוק התעסוקה והזכאים לקצבאות

רביב צולר / צילום: נטלי כהן-קדוש

ICL פותחת מפעל חדש לתחליפי חלבון

המהלך הוא חלק מאסטרטגיית המיקוד של החברה בפיתוח מוצרי מזון בריאים יותר וסביבתיים ● וגם: יוניקורן הפינטק הישראלי ראפיד (Rapyd) רוכש את חברת הפינטק Neat ● אירועים ומינויים

שלט לא לעשן / צילום: Shutterstock

מדינה ללא עישון: ניו זילנד תוציא את הסיגריות מחוץ לחוק עבור ילידי 2008 ואילך

ניו זילנד מתכננת הצעת חוק שיאסור על דור העתיד – כל מי שנולד אחרי שנת 2008 – לעשן סיגריות ● כך היא מתכננת ליצור "דור ללא עישון", כחלק ממאמץ רחב יותר להתמודד עם נזקי העישון, הפוגעים בעיקר בקהילה הילידית במדינה

צריך לדעת גם איך להיפרד / צילום: Shutterstock

לפטר 900 עובדים בזום? מנהלים מבינים שהם צריכים לדעת גם איך להיפרד

הפיטורים של מאות עובדי Better.com האמריקאית בישיבת זום היו צעד חריג בעידן שבו מנהלים מבינים שכדאי להם לתת הרגשה טובה גם לעובד שלא הצליח בתפקידו ● מחשש לשיימינג ברשתות ועד הזדמנות לקבל פידבק על הארגון - כל הסיבות לגמור את זה יפה ● ניהול וקריירה

רועי קליין ורואי שמיר / צילום: איל יצהר

בית ספר לקריפטו: בין הצופים לבגרויות, הנערים האלה מנהלים בנק דיגיטלי

בין הדרכה בצופים לבגרויות, רועי קליין ורואי שמיר עסוקים בתפקידם כנגידי הבנק המרכזי של גימנסיה הרצליה בתל אביב ● בימים אלה הם עובדים על הנפקת מטבע וירטואלי שישמש ליצירת כלכלת שוק אמיתית בתוך בית הספר ● אבל כל זה, הם חולמים, הוא רק פיילוט ליצירת כלכלת נוער מבוססת קריפטו שתאפשר מסחר בינלאומי בתוך מערכת החינוך, ותסייע לבני נוער בקשיים כלכליים

הנשיא פוטין בביתו בסוצ'י ליד הים השחור בשיחת הווידאו עם ביידן ביום שלישי / צילום: Associated Press

האם איום ביידן בסנקציות כלכליות יעצור את השאיפות של פוטין בגבול האוקראיני

ביידן ניסה להניא את פוטין מלפלוש לאוקראינה בפסגת זום ● מה עובר על נשיא רוסיה? האם זה רק דיכאון גיאו־אסטרטגי חולף או שהוא באמת החליט ל"תקן את העיוות ההיסטורי של עצמאות אוקראינה", הארץ שרק אנשים "חסרי זהות" (יהודים, קראים וטאטרים) רוצים בקיומה

 

קונים בסופרמרקט במיזורי ארה''ב. האמריקאים מודאגים מעליית מחירי המזון / צילום: Reuters, Lawrence Bryant

סקר "וול סטריט ג'ורנל": האינפלציה מתגלה כחשש המרכזי של האמריקאים

סקר חדש של ה"וול סטריט ג'ורנל" מגלה שרוב המצביעים אומרים שהאינפלציה גורמת להם ללחץ פיננסי