גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

המוסדיים לומדים להכיר - עדיף בית להשכיר

השילוב בין משבר הקורונה לסביבת הריבית האפסית, לצד גידול בביקוש לדיור, הביאו לעליות מחירים חדות בשוק הנדל"ן למגורים בעולם ובארה"ב בפרט ● אחד הגורמים המרכזיים לכך בארה"ב הוא כניסה רחבה של בני דור המילניום לשוק הדיור ● במקביל, משקיעים מוסדיים מעוניינים לנצל את הגאות במחירי הדיור ובהיקף השוכרים ויוצרים אפיקי השקעה חדשים

בית להשכרה בארה''ב / צילום: Shutterstock
בית להשכרה בארה''ב / צילום: Shutterstock

השילוב בין משבר הקורונה לסביבת הריבית האפסית גורם עליות מחירים חדות בשוק הנדל"ן למגורים בעולם, בקצב המהיר זה 30 שנה. על פי מדד מחירי הדיור העולמיים (Global House Price Index), במהלך 2020 נרשמו בעשר מדינות עליות מחירים דו-ספרתיות, ובכללן בארה"ב, וברבות ממדינות אירופה. מגמה זו הועצמה משמעותית ב-2021.

בעשור האחרון, הריביות האפסיות דחפו מעלה את מחירי הנכסים בעולם, ובפרט הנדל"ן. לאחר מכן, משבר הקורונה יצר השפעות נוספות. הדפסות כספים מאסיביות לתמיכה בכלכלות הגבירו חששות מאינפלציה, ותמכו ביתרונות השקעה בנדל"ן כנכס ריאלי.

נוסף על כך, הסגרים המתמשכים והמעבר לעבודה מהבית המחישו את הסיכון בנכסי נדל"ן מסחריים ומשרדים, ומנגד העלו דרמטית את החשיבות של סביבה ביתית מרווחת, ואפשרו התרחקות ממרכזי התעסוקה. הדבר הביא לזינוק מוגבר במחירי הנדל"ן למגורים, ובפרט במחירי הבתים הפרטיים. 

 

עליות חדות בארה"ב

קצב עליית מחירי הדיור ב-2021 בארה"ב עולה על 20% בערים רבות. להערכתנו, הדבר נובע ממספר מאפיינים ייחודיים וארוכי-טווח, שצפויים להתקיים שנים ארוכות.

ראשית, בארה"ב קיים מחסור משמעותי בהיצע דיור למגורים, למול ביקוש מאמיר. זאת בפרט לגבי בתים פרטיים. לדוגמה, לפי דוח שפרסמה סוכנות הדיור הממשלתי פרדי מק במאי 2021, ישנו מחסור של כ-3.8 מיליון בתים פרטיים.

שנית, ישנה עלייה משמעותית בביקוש לדיור הנובעת מכניסה מאסיבית של דור המילניום לשוק. מדובר ב-70 מיליון איש בגילי 20-35, אשר יוצרים משקי בית חדשים בהדרגה וזקוקים לפתרונות דיור חדשים.

שלישית, משקיעים מוסדיים נכנסים להשקעות עתק בשוק הדיור בארה"ב, ובפרט בשוק הבתים הפרטיים, לצורכי השכרתם. זאת, כדי להפיק תשואות מהשילוב בין תשלומי השכירות לעליות הערך המתמשכות. אותם משקיעי ענק מתחרים באנשים פרטיים על רכישות בתים ודוחפים את עליות המחירים.

מגמה זו מתקיימת אומנם במדינות נוספות בעולם, בעיקר באירופה, אך בארה"ב היקפיה גדולים במיוחד. להמחשה, במחצית הראשונה השנה רכשו מוסדיים בתים פרטיים בארה"ב בסך 87 מיליארד דולר. בערים כגון סיאטל ופניקס נמכרה בחודשים האחרונים אחת מכל ארבע דירות לגוף מוסדי. 

 

אוקיינוס כחול

עד לאחרונה התמקדו המוסדיים בשוק הנדל"ן בארה"ב במתחמי "Multi-Family" - מקבצי דירות החולקים מתחם משותף, רשומים בטאבו כיחידה אחת וכוללים שירותים משותפים לדיירים במתחם. כתוצאה מכך, מוסדיים מחזיקים כיום ב-55% מנכסי המולטי-פמילי.

ככל שוק הדיור, גם מחירי הדירות במתחמי מולטי-פמילי עלו משמעותית, בשיעור של כ-13% מתחילת 2021, תשואה נאה, אך נמוכה בהרבה מעליות מחירי הבתים הפרטיים, שעלו בתקופה בממוצע ב-23%.

בניגוד לשוק המולטי-פמילי רווי המשקיעים, פחות מ-2% משוק הבתים הפרטיים נמצאים כיום בבעלות מוסדיים.

להמחשת היקף הפוטנציאל, שווי שוק הדיור בארה"ב הוא 10 טריליון דולר, ווהשוק מכיל 125 מיליון משקי בית. כשליש מהשוק מורכב מבתים פרטיים, קרי יותר מ-40 מיליון בתים פרטיים, בשווי מצרפי של יותר מ-3 טריליון דולר. מתוך הבתים הפרטיים כ-44% מושכרים.

כלומר, פוטנציאל שוק הבתים הפרטיים להשכרה (Single Family Rentals, ובקיצור SFR) הינו כ-17 מיליון בתים בשווי כ-1.5 טריליון דולר, והוא צפוי לגדול מהותית בשנים הקרובות. לפי נתוני סוכנות הנדל"ן האמריקאית Amherst, שווי השוק של הבתים הפרטיים גבוה ב-40% מכל שוק המשרדים בארה"ב.

השילוב בין שיעור השקעת המוסדיים הנמוך בשוק ה-SFR כיום לגודלו העצום ופוטנציאל הצמיחה, הופכת אותו ל"אוקיינוס כחול" נדיר בתנאים הקיימים בשוקי ההון. האמור משתלב עם פוטנציאל לתשואה גבוהה מהשילוב בין דמי השכירות לעליות ערך הנדל"ן לאורך זמן.

עצם המעבר של מוסדיים לרכישת בתים פרטיים בודדים אינו טריוויאלי, בהתחשב בנטל התפעולי הכרוך בניהול בתים פרטיים נפרדים.

הדבר מתאפשר לאחרונה בשל מספר גורמים, שעיקרם שילוב בין חברות ניהול SFR, שקמו והתרחבו בשנים האחרונות, לשיפורים טכנולוגיים שהפכו את תהליכי הרכישה, ניהול הגבייה ומעקב אחר תחזוקת נכסים ליעילים וזולים יותר.

זינוק בביקוש לשכירות

האסטרטגיה החדשה של המוסדיים להשקעה ב-SFR נתמכת בגידול משמעותי בביקוש לשכירות בארה"ב, ובפרט בבתים פרטיים. ביקוש זה נובע ממספר גורמים משמעותיים וארוכי-טווח, ובראשם השפעת עליות המחירים על יכולת משקי הבית לרכוש דירה.

להמחשה, משק הבית האמריקאי הממוצע נדרש כיום ל-32.1% מההכנסה החודשית כדי לשלם את המשכנתה, הנתון הגבוה ביותר משנת 2008, ועלייה של 10% רק מתחילת השנה.

האמור משתלב עם ירידה בהיצע המשכנתאות בארה"ב, בפרט למשקי בית צעירים ללא היסטוריית אשראי מספקת. זאת, בשל החמרת נוהלי החיתום והעלייה בדרישות ההון החלות על הבנקים תחת באזל III, בעקבות המשבר הפיננסי ב-2008. כתוצאה מכך, משקי בית צעירים רבים נדחפים מחוץ לשוק הבעלות, בהיעדר מימון.

מגמה זו בולטת במיוחד בקרב "דור המילניום", המכונה גם דור ה-Y, המורכב מילידי שנות ה-80 וה-90, ויוצר ביקושים גבוהים ואיתנים לשכירות שנים רבות קדימה.

דור המילניום מפגין בפרט העדפה חסרת תקדים להתגורר בבתים מרווחים בשכירות, והתרחקות מ"החלום האמריקאי" לבעלות על דירה, שאפיין את הוריהם, המכונים גם דור הבייבי-בומרס (ילידי השנים 1946-1964) ודור ה-X (מ-1964 עד 1980).

להמחשת האמור, דור המילניום מחזיק בבעלותו כיום רק 4% משוק הנדל"ן בארה"ב. לצורך השוואה, כאשר ילידי דור הבייבי-בומרס היו בגילם, הם החזיקו 32% מהשוק.

כתוצאה ממאפייני הביקושים לשכירות, שיעורי התפוסה בשוק ה-SFR כיום גבוהים במיוחד, ועומדים על כ-97%, רבים מהם משקי בית אמידים יחסית שהכנסתם השנתית עולה על 75 אלף דולר.

לא בכדי, הגופים המנהלים מתחמי SFR בארה"ב מדווחים על שיעור גביית שכירות הנושק ל-100%.

לאור כל האמור, להערכתנו שוק ה-SFR בארה"ב יהפוך בשנים הקרובות לנכס ליבה בתיקי מוסדיים רבים. באפשרויות ההשקעה המתפתחות בו, בתשואות וגם בסיכונים, נדון בכתבת ההמשך בשבוע הבא.

הגורמים בכתבה עשויים להשקיע בניירות ערך ו/או מכשירים, לרבות אלו שהוזכרו בה. האמור אינו מהווה ייעוץ או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם 

עוד כתבות

חיסון לקורונה של חברת פייזר / צילום: Associated Press, Steven Senne

בפייזר מעריכים: חיסון הבוסטר עמיד גם בפני זן האומיקרון

נתוני האומיקון של פייזר מעודדים: שלוש מנות מגינות מאומיקרון פחות מאשר מדלתא, אך עדיין ברמה סבירה; ההגנה של שתי מנות - נמוכה משמעותית גם כשהחיסון חדש ● פייזר מציינת כי ייתכן ושתי מנות חיסון עדיין נותנות הגנה נגד מחלה קשה ● החברה מסרה כי היא ממשיכה לפתח מוצר ספציפי נגד אומיקרון, שיגיע לשוק עד חודש מרץ - אם יסתבר שהוא דרוש

דניאל לישינסקי עם המכשיר שפיתח / צילום: שי וזדיאס הדס

בלי מרשם רופא: המכשיר שיתחרה בוויאגרה

טכנולוגיה שנולדה בתחום האסתטיקה הרפואית הוסבה לטיפול באין אונות עם הבטחה: לא רק זקפה על פי דרישה, אלא ממש "הצערת" הפין

הנפקת ריסקיפייד / צילום: CRC MEDIA

איך חושבים המשקיעים הגדולים בפינטק ומהם בעיניהם התחומים החמים?

עולם ההשקעות ועולמם של המשקיעים הוא חלק מהותי מהמנוע שמריץ את החדשנות בפינטק ● אילו הזדמנויות המשקיעים רואים באופק, מהם התחומים החמים ומה העתיד צופן לחברות הישראליות? ● האזינו

אנגלה מרקל. ''נראה איפה אמצא את עצמי'' / צילום: Associated Press, Markus Schreiber, Pool

ממשלה חדשה בגרמניה: מרקל ירדה מהבמה ו"תחשוב מה לעשות"

אולף שולץ נבחר הבוקר לתפקיד הקנצלר החדש של גרמניה, במקום אנגלה מרקל, שפינתה את מקומה אחרי 16 שנים וכשבועיים בתפקיד ● "אני בטח אנסה לקרוא קצת בספר, העיניים ייעצמו, אני אקח תנומה קטנה", אמרה מרקל בחיוך כשנשאלה מה תעשה אחרי הפרישה, "ואז נראה איפה אמצא את עצמי"

כביש חוצה צפון / צילום: בר - אל

הפעם לא הצליח לה: תביעת מיליונים של שפיר הסתיימה בפיצוי סמלי

קבוצת שפיר, שמשמשת זכיינית בכמה מקטעים בצפון כביש 6, תבעה מספר פעמים את חברת חוצה ישראל בשל שינויים במהלך העבודה על הפרויקט ● הפעם היא דרשה 80 מיליון שקל, אך זכתה רק ב־650 אלף שקל ● חוצה ישראל: "פסק דין חשוב", שפיר:"הפרויקט הסתיים בהקדמה משמעותית בלוח הזמנים"

נורד סטרים 2 / צילום: Shutterstock

דיווחים: ארה"ב דורשת להשעות את "נורד סטרים 2" במקרה של פלישה לאוקראינה

על פי דיווחים של כלי תקשורת באירופה, ארה"ב מנסה להפעיל לחץ על פוטין דרך גרמניה בשביל למנוע פלישה לאוקראינה ● האיום להפסיק את פרויקט "נורד סטרים 2" אמור להרתיע את רוסיה ● הסוגיה היא מבחן ראשון ומוקדם מאוד לממשלה החדשה שתושבע היום בברלין

שרי אריסון / צילום: איל יצהר

הזינוק במניית הפועלים הוסיף רבע מיליארד שקל לתמורת המכירה של שרי אריסון

אריסון שמימשה השבוע מניות הבנק בכ-1.4 מיליארד שקל, נהנתה מעלייה של 24%  במחיר המניה מאז מימוש קודם שביצעה באפריל האחרון • מאז הודיעה על יציאתה מהשליטה בבנק ב-2018, מכרה אריסון מניות בסכום של 4.3 מיליארד שקל, ובידיה נותרו כ-8% מהמניות בשווי של 3.3 מיליארד

לטווח הארוך - עדיף ביטקוין  או את’ריום? / עיצוב: טלי בוגדנובסקי

השקעה לטווח ארוך: האם האת'ריום מעניין יותר מהביטקוין?

היחס בין את'ריום לביטקוין נמצא ברמתו הגבוהה זה שלוש וחצי שנים - כלומר, האת'ריום מתחזק יותר מהביטקוין ● בבחירה בין השניים, צריך לקחת בחשבון שמדובר בשני מטבעות עם מטרות שונות לחלוטין

קרית ים. ''אחלה חוף שלא חוצה אותו מסילת רכבת'' / צילום: Shutterstock

משנה את פניה: האם קריית ים תהפוך ללהיט נדל"ני

בהיעדר קרקעות פנויות, העיר יכולה לצמוח רק לגובה באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית ● אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית: "ההיצע נמוך והצפיפות נמוכה, ואין צורך במפלסי חניה תת-קרקעיים"

אברהם קוזניצקי / צילום: תמר מצפי

מת אברהם קוזניצקי, מייסד חברת הבנייה מנרב

קוזניצקי הקים את חברת מנרב כשהיה בן 30, לאחר עשור שבו עבד כמורה וכמנהל בית ספר ● במרץ השנה מכר קוזניצקי את החברה לפי שווי של 750 מיליון שקל, לקבוצת משקיעים בראשות אסנס פרטנרס ובהשתתפות כלל, מגדל ולאומי פרטנרס

ראש המוסד לשעבר יוסי כהן / צילום: Reuters, Ronen Zvulun

בהובלת יוסי כהן: סופטבנק תשקיע 400 מיליון דולר בחברת הסייבר הישראלית קלארוטי

ראש המוסד לשעבר מוביל השקעה ראשונה של סופטבנק בתחום בו הוא מרגיש הכי בנוח: מיזוג בין שתי חברות המגינות על תשתיות רגישות במפעלי תעשיה ובבתי חולים שייצור את תאגיד אבטחת המתקנים הגדול בעולם ששוויו עומד על 2-2.5 מיליארד ד' ● תפקידו של יוסי כהן בסופטבנק נחשף לראשונה בגלובס

מטבעות קריפטו / צילום: Shutterstock

מצטרפת לחגיגה: ויזה תציע ללקוחותיה שירותי ייעוץ לשוק הקריפטו

קבוצת ויזה מנסה לצמוח מעבר לשוק כרטיסי האשראי המסורתי, בעקבות התחרות המתפתחת בשוק. עכשיו היא משיקה שירות יעוץ בעולמות הקריפטו ללקוחות העסקיים שלה

רועי קליין ורואי שמיר / צילום: איל יצהר

בית ספר לקריפטו: בין הצופים לבגרויות, הנערים האלה מנהלים בנק דיגיטלי

בין הדרכה בצופים לבגרויות, רועי קליין ורואי שמיר עסוקים בתפקידם כנגידי הבנק המרכזי של גימנסיה הרצליה בתל אביב ● בימים אלה הם עובדים על הנפקת מטבע וירטואלי שישמש ליצירת כלכלת שוק אמיתית בתוך בית הספר ● אבל כל זה, הם חולמים, הוא רק פיילוט ליצירת כלכלת נוער מבוססת קריפטו שתאפשר מסחר בינלאומי בתוך מערכת החינוך, ותסייע לבני נוער בקשיים כלכליים

פרויקט למגורים של אזורים ברמת גן / הדמיה: 3DVISION

מי שיאנית מחירי הדירות ובאיזו חברה תמצאו דירה במיליון שקל בלבד: מה מסתתר בדוחות של יזמיות הנדל"ן

הדוחות הכספיים של חברות הבנייה למגורים מלמדים כי הללו מכרו השנה מאות דירות יותר מבשנה שעברה, ובמחירים גבוהים יותר, שעמדו בממוצע על יותר מ-2 מיליון שקל ● שיאנית המכירות - אזורים; שיאנית המחירים - אפריקה מגורים; והרווחית ביותר - פרשקובסקי ● ומי מוכרת דירות תמורת כמיליון ש'

התעשייה המסורתית רוצה למשוך את הצעירים / עיצוב: טלי בוגדנובסקי

גם התעשייה המסורתית רוצה להיות הייטק: כך היא מתכננת למשוך את הצעירים

צוות שהקימה התאחדות התעשיינים מיפה את החסמים שמונעים מהצעירים להיענות למשרות טכנולוגיות וינסה להתאים את עצמו לדרישות של דור ה"אני מה יוצא לי מזה", או בקיצור - אמילי ● ניהול וקריירה

ביטוח לאומי ראשון לציון / צילום: תמר מצפי

אתר הביטוח הלאומי חזר לפעילות רגילה אחרי מתקפת הסייבר

המתקפה התמקדה בהעמסת מידע של שרתי האתר ● בביטוח הלאומי מסרו כי לא נפרצו מאגרי מידע ● מערך הסייבר והמחשוב בביטוח הלאומי חסמו את הגישה לאתר מחו"ל

שקל מול דולר / צילום: Shutterstock, Lord King

סוער בשוק המט"ח: השקל חוזר להתחזק למרות התערבות בנק ישראל

שוקי המניות רשמו אמש עליות חדות לאור התפוגגות החשש מהאומיקרון, והשקל מתחזק בחדות על רקע גידורי ההשקעות של הגופים המוסדיים ● הדולר והאירו יורדים ביותר מ-1% כ"א בהמשך לעליות בשווקים ● בנובמבר בנק ישראל רכש כ-4 מיליארד דולר במטרה לאזן את התנודות בשוק

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: יוסי זמיר

הגירעון ממשיך לרדת: עמד על 4.6% בנובמבר

מדובר בירידה של כמעט אחוז לעומת אוקטובר, שאז הגירעון עמד על 5.5% מהתוצר ● באוקטובר 2020 הגירעון היה גבוה כמעט פי שלושה

הנפקת סנטינל וואן / צילום: יח''צ

סנטינל וואן עקפה את התחזיות לרבעון; למה המניה צוללת?

חברת אבטחת הסייבר הציגה הכנסות גבוהות והפסד נקי מצומצם ביחס לתחזיות, והציגה תחזית שנתית גבוהה מתחזיות האנליסטים ● סיבה אפשרית לחולשת המניה: השבוע תסתיים תקופת החסימה על בעלי המניות לאחר ההנפקה

חן עמית, מנכ''ל טיפלתי / צילום: תמונה פרטית

"טיפלתי" נכנסת לצמרת חברות הפינטק הפרטיות בעולם עם שווי 8.3 מיליארד דולר

חברת טיפלתי, המפתחת פתרונות בתחום אוטומציה של תשלומים, גייסה 270 מיליון דולר לפי שווי גבוה פי ארבעה מלפני שנה ● גיוס זה הופך את טיפלתי לחברת הטכנולוגיה בעלת השווי השלישי בגובהו בישראל ולחברת הפינטק הפרטית ה-14 בשוויה בעולם