גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מהסרבנים ועד למסים: המהפכה בפינוי-בינוי מעבר לפינה, ובשוק מצפים לגל פרויקטים

הורדת סף היטל ההשבחה, ביטול הקלות, זירוז היתרי בנייה והורדת שיעור ההסכמה לפינוי-בינוי ● מה משמעותם של התיקונים המוצעים בחוק התכנון והבנייה במטרה לקדם את הליכי מימוש ההתחדשות העירונית? ● גלובס עושה סדר

בניין ישן ברמת גן נהרס במסגרת פינוי-בינוי / צילום: טלי בוגדנובסקי
בניין ישן ברמת גן נהרס במסגרת פינוי-בינוי / צילום: טלי בוגדנובסקי

ועדת הפנים של הכנסת אישרה ביום שלישי סדרת תיקונים לחוק התכנון והבנייה שיאפשרו קידום ומימוש פרויקטים, חדשים ובמסגרת התחדשות עירונית. ריכזנו את עיקרי החידושים, בליווי פרשנות של מומחים מובילים. התיקונים עדיין טעונים את אישור הכנסת בקריאה שנייה ושלישית, וייתכן שייערכו בהם שינויים.

הפחתת היטל השבחה: "בשורה של ממש"

היטל השבחה, תשלום חובה בעקבות שינויים המעלים את השווי, הוא דרמטי בנוגע לכדאיות הכלכלית של פרויקט. עד היום, הרשות המקומית, באישור משרד הפנים, יכלה להפחית את שיעורו מ-50% ל-25% או לבטלו. חוק ההסדרים החדש קובע היטל השבחה בשיעור 25% כברירת מחדל, והרשות המקומית תוכל לקבוע אזורים בהם הוא יהיה בגובה שונה.

"מדובר בבשורה של ממש", מסבירה עו"ד שהם קרן, שותפה וראש תחום תכנון ובנייה במשרד תדמור לוי ושות'. "ככל שתהיה מעמסה כלכלית ליזם כך יהיה קשה יותר לקדם את הפרויקט והפחתת היטל ההשבחה הביאה ודאות. נאמר לרשות המקומית שהיא יכולה לחלק לאזורים וזה מאפשר ליזם להחליט איפה הוא רוצה לפעול".

עו"ד ישי איצקוביץ, שותף, מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג ושות', מוסיף כי "בפועל, כמעט שלא נעשו עד היום מהלכים של ביטול היטלי ההשבחה, בוודאי שבאזורי הביקוש. זה הביא לכך שדווקא באזורי הביקוש היטלי ההשבחה היו גבוהים, מה שפגע בכלכליות ובתמורות לדיירים".

פטור ממיסוי: חיכוך שתקע פרויקטים רבים

כיום בפרויקטי התחדשות עירונית, הפטור ממיסוי היטלי בינוי (מס שבח ומכוחו גם מס רכישה ומע"מ אפס) הוא רק לבעל דירה אחת, או לדירה שהתקבלה מקרוב. בלא מעט מקרים בעלי דירות סירבו להתקשר עם יזמים בגלל שהיו להם כמה דירות במתחם והם חששו מהמס. במקרים אלה היזם היה צריך לשלם את המס, מה שהיווה חסם משמעותי לקידום פרויקטים.

עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד עו"ד גינדי כספי: "רוב היזמים לא לוקחים על עצמם את המיסוי הזה. זה גורם להרבה חיכוכים. הנושא הזה נפתר. מעבר לזה שזה יוריד התנגדויות, מה שקרה זה שהמשקיעים העשירים עשו מאות אלפי שקלים כל אחד. מה שפחות מוכר לציבור זה שלחברת עמידר יש דירות רבות בפרויקטי התחדשות עירונית. עד עכשיו עמידר דרשה מהיזמים לשאת בעלויות המיסוי וזה תקע פרויקטים. זה נפתר".

הדייר הסרבן: "דרמטי במתחמים גדולים"

התיקון שתפס את מירב תשומת הלב התקשורתית הוא הפחתת הרוב הדרוש לתביעת דייר שמסרב לפינוי-בינוי, מ-80% מבעלי הדירות ל-66%. עו"ד איצקוביץ מסביר כי "התיקון משמעותי כי הוא קבע רוב של שני שלישים לא רק במקבץ, אלא בכל אחד מהבניינים הכלולים במקבץ. מדובר בצעד דרמטי, בייחוד כשמדובר במתחמים גדולים במיוחד".

עוד ציין איצקוביץ את חשיבות ההחלטה, כי מי שבנה על השטחים המשותפים, לא ייכלל בספירת הרוב הנדרש: "אנחנו רואים לא אחת שדיירים בונים באופן לא חוקי תוספות לדירות שלהם, פולשים לחצרות או לגג המשותף ואז למעשה אין להם אינטרס כלכלי להצטרף לעסקה".

עדיפות לפינוי-בינוי: המיסוי גדול יותר בתמ"א 38

חלק מהתיקונים וההסדרים החדשים יחול גם על פרויקטים במסגרת תמ"א 38 וחלקם תקף רק לפרויקטים במסגרת פינוי-בינוי. "במסגרת הרפורמה הזאת ניתנה עדיפות ברורה לפינוי-בינוי על תמ"א 38", מסביר איצקוביץ. "בתמ"א 38 הרוב לתביעת דייר סרבן נותר 80%, לעומת זאת במתחמי פינוי-בינוי הוא השתנה ל-66%. מבחינת הדייר הבודד, אין הבדל בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי, ולכן אין הצדקה בעיני בין הבחנה בין שתי הקטגוריות".

עו"ד אורית קוך, שותפה וראש תחום מיסוי מקרקעין במשרד זיו שרון ושות', מחדדת: "ממשיכה המגמה המקלה עם פרויקטים של פינוי-בינוי ומקשה על פרויקטים של תמ"א 38, על אף שאלה האחרונים נותנים מענה מהיר יותר לחיזוק בניינים מטים ליפול. כך למשל, קובע חוק ההסדרים ביטול המגבלה על כמות הדירות שיש בידי המוכר במתחם פינוי-בינוי באופן שגם מי שמחזיק בכמה דירות בפרויקט יוכל ליהנות מפטור ממס על כל הדירות שלו, בעוד שמי שמחזיק ביותר מדירה אחת בבניין בפרויקט של תמ"א 38 יזכה לפטור רק בגין דירה אחת ויאלץ לשלם מס שבח ומע"מ בגין יתר דירותיו.

"בנוסף, עד היום איפשר המחוקק לבעל דירה בפרויקט תמ"א 38 להפחית מהרווח שנוצר במכירת הדירה החדשה את עלויות הבנייה שלה וכך להקטין את מס השבח שחל עליו. זאת בניגוד לדירה שהתקבלה בפרויקט פינוי-בינוי, שם לא מתאפשרת הפחתת עלות הבנייה. בחוק ההסדרים משווים את מצבו של בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 למצבו של בעל דירה בפרויקט פינוי-בינוי ושוללים ממנו את האפשרות לנכות את הוצאות הבנייה, מה שאומר הגדלת מס השבח לכשימכור את הדירה החדשה שלו".

הגבלת תוקף עסקאות: יותר כוח לבעלי הדירות

כיום יש סעיף בחוק הקובע כי בעסקת פינוי-בינוי היזם חייב לחתום על הסכם עם 60% מבעלי הדירות במתחם תוך חמש שנים, אחרת ניתן לבטל את ההסכם. המטרה היא לא לכבול את בעלי הדירות להתקשרות אחת. התיקון החדש משנה את המצב ומוסיף לבעלי הדירות כלים לבטל הסכמי פינוי-בינוי.

גבריאל שגיא, סמנכ"ל פיתוח עסקי ושיווק בחברת "אדריכלי העיר" המארגנת מיזמי פינוי-בינוי מטעם בעלי דירות, מסר: "החוק החדש נותן המון כוח לבעלי הדירות. בין היתר הוא קובע שהחל מחתימת ראשון הבעלים, יש ליזם שנתיים להחתים 50% מבעלי הדירות. יש לו 4 שנים להגיע לחתימת 60% מבעלי הדירות. אם הוא לא עומד בתנאים האלה, ניתן לרוב בעלי הדירות בבית המשותף, גם כאלה שהם לא צד לעסקה, לבטל את ההסכם.

"יש עוד תנאי, והפעם במישור התכנוני. היזם, החל מחתימת ראשון הדיירים ועד ארבע וחצי שנים לאחר מכן, צריך להגיש תב"ע. תוכנית פינוי-בינוי. זה אומר שהמחוקק אומר ליזם שאסור לו לקפוא על שמרים. הוא גם צריך להביא חתימות וגם להגיש תוכנית בתוך פרקי זמן מוגבלים. אם הוא לא יפעל בתחום התכנוני, יוכלו בעלי הדירות התוכנית לבטל את ההסכם".

שני צעדים דרמטיים נוספים להגדלת ההיצע

במסגרת דיוני ועדת הפנים בתיקונים בחוק התכנון והבנייה אושרו שני סעיפים שאינם נוגעים רק לתוכניות התחדשות עירונית, אלא יש להם השפעות על כלל הפרויקטים, כולל בבנייה חדשה.

ביטול ההקלות. הקלה בהקשר של חוק התכנון והבנייה מאפשרת לבנות שלא בהתאם להוראות תוכנית בניין עיר. בשנים האחרונות הביא שימוש הולך וגובר במנגנון ההקלות לתהליכי רישוי עוקפי תכנון ובעיקר להארכת הליך הרישוי ויצירת עומס משמעותי על מוסדות התכנון בשלב הרישוי. המתווה אותו אישרה ועדת הפנים קובע כי תוכנית חדשה שיוחלט על הפקדתה אחרי ינואר 2023, תהיה במסלול ללא הקלות כמותיות (שטח, יחידות דיור וקומות). בנושאים אחרים הקלה תתאפשר רק אם הם ייקבעו במפורש בתקנות כנושאים שניתן לבקש לגביהם הקלה. באשר לתוכניות ישנות, הוחלט לאפשר שלוש שנים (עד ינואר 2025) במסלול ההקלות הקיים, עם אפשרות של שנתיים נוספות באישור שרת הפנים.

"מדובר בצעד מבורך, נכון והכרחי. כל נושא הבקשות להקלות בהיתרי בנייה הוא שערורייתי", אמר עו"ד זיו כספי, שותף מייסד גינדי כספי ושות' עורכי דין. "הוא הקשה במישור הוודאות התכנונית ויצר פתח לבעייתיות בכמה היבטים - החל מהתכנון, דרך חישוב היטלי ההשבחה ובעיקר סיבך את הליכי הרישוי. עם ביטולו, רמת הוודאות התכנונית תגדל מאוד והליכי הרישוי יהיו פשוטים הרבה יותר. יחד עם זאת, ביטול הבקשות להקלות מחייב תכנון גמיש ומדוקדק ותב"עות חכמות ומפורטות שיאפשרו מראש מספר תרחישי בנייה, וייתרו את הצורך לבקש הקלות. אם נצרף לכך את אישור רפורמת הרישוי העצמי, שני הסעיפים יכוונו למצב בו אין שיקול דעת בבקשות להיתרי בנייה - מצב שיעשה טוב לכל השוק ויביא להגדלה ניכרת של היקף הפרויקטים והיצע הדירות".

רישוי עצמי. לפי הנוסח שאושר, אדריכלים שיש להם נסיון של חמש שנות עבודה והגישו לפחות חמש בקשות להיתר בנייה יוכלו לחתום על בקשות להיתר.

"אין כל סיכוי שהמהלך יעבוד בישראל", אמר יגאל צ'ודנר, מנכ"ל ובעלי חברת "נתיבי הקמה" המתמחה בקידום הליכים סטטוטוריים. "ראשית, ניתן להחיל רישוי עצמי רק על בקשות להיתר תואמות תב"ע, בעוד שכיום 80% מהבקשות אינן תואמות תב"ע וכוללות הקלות ושימושים חורגים. שנית, רשויות כמו תל אביב מבקשות תוכניות עיצוב כתנאי לאישור היתר, או רשויות שמיישמות הנחיות מרחביות - ובמקרים כאלה רישוי עצמי כלל לא רלוונטי. שלישית, אף אדריכל לא יסכים לקחת על עצמו את האחריות לאשר היתר בנייה. זה שם אותם בניגוד עניינים מסוכן מול יזמים שמזמינים מהם את העבודה בפרויקטים אלה ובפרויקטים אחרים, אף אדריכל לא יסכן את הרישיון שלו כדי לאשר היתר - היה כאן ניסיון בעבר שלא צלח ולהערכתי אין לזה סיכוי גם בהמשך".

אדר' דנה וישקין, יו"ר ארגון האדריכלים החדש "החזית החמישית" מסרה כי "הרפורמה הנוכחית אמורה לאפשר לאדריכלים מורשים להוציא היתרי בנייה, אך למרבה האירוניה היא מאפשרת לרשות לבטל על דעת עצמה את ההיתר, גם תוך כדי הבנייה, אפילו מבלי לקבוע סנקציה כלפי הרשות אם ביטלה היתר באופן בלתי מוצדק. התוצאה תהיה נזק בל יתואר".

עוד כתבות

ג'ריס ג'ורג ג'השאן (אבו נאסר) במטע הזיתים / צילום: ענת חרמוני

בעלי מפעל שמן זית בן 150 שנה: "אני רק רוצה שממשיכיי לא יקלקלו את השם המשפחתי"

ג'ריס ג'ורג (אבו נאסר), הבעלים של ג'השאן, עוד זוכר איך כשהיה ילד התגנב בלילות לבית הבד המשפחתי - אבל התשוקה לייצור שמן זית כמעט ולא עברה לילדיו שלו, חוץ מבעונת המסיק ● היום הוא כבר מביט מלמעלה על העסק המתפתח: "רק רוצה לדעת שממשיכיי לא יקלקלו את השם המשפחתי"

שוק החג המולד בציריך. עדיין לא הוטל סגר אך בשווייץ חוששים מהווריאנט החדש / צילום: Reuters, Arnd Wiegmann

איום הווריאנט החדש: שוויץ אסרה על כניסת ישראלים למדינה

בנסיון לבלום כניסת חולים מאומתים עם הזן החדש של נגיף הקורונה, ממשלת שווייץ אסרה על כניסת אזרחי ישראל, דרום אפריקה, בלגיה והונג קונג ● קבינט הקורונה הישראלי ייתכנס לשם קבלת החלטות נוספות

מבנה תצוגה של חברת קרסו, ראשל”צ / צילום: עוזי פורת

מבנה שמגיב לנוף החולות באזור התעסוקה מעוין שורק

מרכז השירות והמכירות של חברת קרסו מנצל את הטופוגרפיה של המגרש ● האדריכל אורי רותם: "היה צורך במשהו שיקשור את כל המותגים שמטופלים כאן ביחד. פרשנו על הפרויקט שמיכה, או דימוי לדיונות"

ניידות משטרה פולניות נוסעות חזרה מהגבול עם בלארוס, סמוך לכפר קוזניצה / צילום: Associated Press, Matthias Schrader

מהגרים הלכודים בגבול בין פולין ובלארוס מתמודדים עם שלג, מזל"טים וחזירי בר

אלפי חיילים מסיירים בגבול עם תחילת החורף ● ארגוני זכויות אדם מזהירים שיהיו מקרי מוות נוספים

יפעת משה וקרן בוקאי, יוזמות ובעלות Room Service Styling, / צילום: תמונה פרטית

"יש קושי גדול מאוד לפרוץ את תקרת הזכוכית כשאתה לא חלק מהברנז'ה המקומית ואין לך סיפור חיים מעניין"

יפעת (44, נשאה פלוס 3) וקרן (47, נשאה פלוס 4) ● יוזמות ובעלות Room Service Styling, חנות אונליין לחבילות הום סטיילינג ● "אנחנו רק בתחילת הדרך, יש לנו עוד רעיונות גדולים ונוספים איך ניתן לקחת את הרעיון הזה קדימה" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

פודקאסט / צילום: Shutterstock, eigens

הפודקאסט שתופס יזמים בנקודת הרתיחה של העסקים שלהם

הפודקאסט "the growth show" בהנחיית מייגן קיני מוקדש לראיונות עומק עם יזמים של עסקים שבדיוק מתפוצצים ● ביקורת פודקאסטים 

הנשיא ארדואן בראיון לסוכנות רויטרס. בארמונו הנשיאותי באנקרה / צילום: Reuters, Umit Bektas

הדיפלומטיה הישראלית במסלול (המהיר) אל לבם של עריצים

פעם היה זה רצון להשתייך ל"משפחת הדמוקרטיות" ● עכשיו משאת הנפש הישראלית היא להגיע אל שליטים יחידים, בלי קואליציות או דעת קהל ● ארדואן, פוטין או שי ג'ינפינג

אריק קייזר / צילום: סטודיו לזרף

בגט או פוקאצ'ה? הבעלים של רשת מייזון קייזר העולמית מנסה להתאים את עצמו לטעם הישראלי

ענף המאפיות הישראלי כולל למעלה מ-1,100 סניפים ולתוך השוק הצפוף הזה נכנס אריק קייזר, מהבולונז'רים המובילים בעולם ● היום, עם שלושה סניפים וביסטרו בתל אביב, הוא מסביר בראיון לגלובס איך השפיעה הקורונה על עסקיו, מה ההבדל בין הישראלים לצרפתים, ולמה הוא חושב שיצליח במקום שבו רשתות מזון בינ"ל אחרות נכשלו

נוסעים במטוס / צילום: Shutterstock

עונת החגים תראה אם חברות התעופה עשו מספיק כדי לאלף נוסעים פרועים

שיעור ההתנהגות הרעה עלה ועלול להשפיע משמעותית על אנשי צוות בטיסות ועל נוסעים

משרדי NSO / צילום: Associated Press, Sebastian Scheiner

למה משרד הביטחון לא באמת הגביל את NSO והאם תושבי בני ציון ויתרו לגוגל?

משרד הביטחון ידרוש מ-NSO יותר אישורים אבל לא בהכרח יפריע לה למכור ללקוחות חדשים ● וגם: מיהן ארבעת החברות הישראליות היחידות שהונפקו השנה ונסחרות מעל השווי שלהן בכניסה לבורסה ● השבוע שהיה בהייטק ומדע

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: יוסי זמיר

הצעת החוק שתחסוך 700 מיליון שקל למעסיקי עובדים זרים עולה לאישור הממשלה

אובדן ההכנסות הצפוי של המדינה מביטול ההיטלים על העסקת עובדים זרים נאמד בכ-700 מיליון שקל בשנה ● עם זאת, המהלך עשוי להקל במעט את יוקר המחייה בישראל ● לפי החוק הקיים, מעסיק של עובד זר חייב לשלם למדינה היטל בשיעור של 15-20 אחוזים בהתאם לענף שבו מועסק העובד

הפסקת קפה. הזדמנות / איור: הילה נועם

ואולי הערב לא ניקח את העבודה הביתה? זוגיות בעידן תובעני

הפסקת קפה: שירים מעולם העבודה, גילי יובל ● השיר השבועי: הִזְדַּמְּנוּת

יו''ר ה־FTC, לינה קאהן / צילום: Associated Press, Graeme Jennings

פייסבוק, חופש הדיבור וחוקי התחרות: האם התרופה גרועה מהמחלה?

בוושינגטון השסועה פוליטית המחוקקים משתי המפלגות מצאו לסיבה להתאחד: כוחן האדיר של חברות הביג־טק ● אך כדאי לעצור רגע ולשאול אם יש בכלל קשר בין חוקי הגבלים העסקיים לבין האשמות על "דיבור רעיל" ו"שיח השנאה" בפייסבוק או בטוויטר? האם חוקים אלו בכלל רלוונטים לשירותים הניתנים בחינם ללקוחות? והאם תחרות בין החברות הגדולות הוא מקום להפעלת חוקי המונופולים?

הסיפורים הבולטים של סוף השבוע / עיצוב: גלובס

האנשים שמנהלים 90% מהאופציות בהייטק ומה אנחנו יודעים על הווריאנט החדש

אודליה פולק מאקסלנס וטל דורי מ-IBI, שמחזיקים כ-90% מההון של מתעשרי ההייטק החדשים, בראיון בלעדי לגלובס ● בארגון הבריאות העולמי לא מתרגשים בינתיים מהווריאנט החדש של הקורונה ● איך הפך השחקן ראיין ריינולדס למעצמה כלכלית ללא מעצורים ועוד ארבעה סיפורים בולטים מסוף השבוע

חיסון לקורונה בדרום אפריקה / צילום: Associated Press, Themba Hadebe

אומיקרון מדגיש את הסיכון של שיעור התחסנות נמוך במדינות עניות

הזן החדש של נגיף הקורונה זוהה לראשונה באפריקה, שם רק 7% מהאוכלוסייה מחוסנת במלואה, בעוד שבמערב שיעור החיסון עומד על 58%־67%

אילוסטרציה - בורסה ת''א / צילום: שלומי יוסף

פתיחה אדומה בת"א; מדד הנפט מתרסק, קבוצת דלק מוחקת 9%

לאחר המפולת בוול סטריט, הנגיף צובע גם את הבורסה באדום: המדדים צונחים במעל 3% ● הדואליות הבכירות מושכות מטה את ת"א 35 ● חברות התעופה והתיירות קורסות: פתאל יורדת ביותר מ-10% ● הישורת האחרונה של עונת הדוחות: יוחננוף, פוקס וקרסו מוטורס פירסמו תוצאות

פטוצ'יני עגבניות / צילום: שני הלוי

גבן אמן נפטר והותיר 250 ק"ג של גבינה נדירה. ברוברטה וינצ'י יגישו מנות עמה

לכבוד הסתיו שהגיע קבלו 3 מתכונים של השף עידו פיינר לרטבי פסטה על בסיס שמן זית, מהשמן הראשון של המסיק, שמגיע השבוע לשווקים וידוע בטעמו העוצמתי ● ככה אוכלים באיטליה בעונה הזו

ד''ר איילת בן עזר, מנכ''לית אוניברסיטת רייכמן

איפה היא אוהבת לנפוש ואיזה ספר אפשר לה לעשות שינוי בקורונה: ההמלצות של מנכ"לית אוניברסיטת רייכמן

מה האפליקציה שמאפשרת לה לנהל את הבית גם כשהיא בחו"ל, עם איזו גיבורת ספרות היא הכי מזדהה ומה צריך להיות כדי להשתלב בצוות שלה ● ההמלצות של מנכ"לית אוניברסיטת רייכמן ד"ר איילת בן עזר

כתר נרות דמוי חנוכייה / צילום: Shutterstock

איך נקרא חג האורים ההודי, ובאיזה חג נוצרי חובשות נערות חנוכייה על הראש?

באיזה אירוע נולד הביטוי "תסמונת הש"ג",על זיכרונותיו של מי מבוסס הסרט "אקספרס של חצות" ומהי "חנינת תרנגול ההודו"? ● הטריוויה השבועית

 

בכמה נמכר דופלקס בן 5 חדרים עם מרפסת ענקית בשוהם?

הדופלקס, בשטח 180 מ"ר עם מרפסת בשטח 70 מ"ר, נמכר ב-4.25 מיליון שקל ● ועוד עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון