גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

התקן השמאי החדש לא יעזור אם המדינה לא תכניס את היד לכיס

אם המדינה רוצה אלפי דירות חדשות, היא תצטרך לשפות את הרשויות המקומיות על אובדן ארנונה

פרויקט תמ''א 38 / צילום: פאול אורלייב
פרויקט תמ''א 38 / צילום: פאול אורלייב

לפני שנים, בתחילת הדרך, ההתחדשות העירונית הייתה אניגמה. איש מהשחקנים המעורבים לא ידע במה בדיוק מדובר, לא היזמים, לא העיריות, לא הבנקים - ובוודאי שלא הדיירים. אז ישבו וטיכסו עצה עורכי תקן 21 המקורי וחשבו איך לתת את "זריקת הבוסטר" לענף ההתחדשות העירונית.

מכיוון שדובר בתוכנית חדשה ולא מוכרת, התמריצים היו נדיבים בהתאם - רווח יזמי לחברות היזמיות שהקימו את הבניינים החדשים של 25%-30%, ואף תוספת תמורות נדיבות לדיירים - בדרך כלל תוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה הישנה בנוסף למרפסת השמש, למעלית ולחניה.

הסרת המגבלה על הרווח היזמי - שינוי מבורך שיפתור חסמים | דעה

לאחר תקינת תקן 21 המקורי נדברו עורכיו ובהם טל אלדרוטי (השמאי הממשלתי הראשי לשעבר) כי יש לבצע בדיקה חוזרת כעבור שנתיים כדי ללמוד כיצד השוק התנהג מאז תקינת תקן 21.

והנה, חלפו להן כתשע שנים, כלל השחקנים למדו להכיר את הפרויקטים של ההתחדשות העירונית. היזמים, הבנקים, קרנות המימון השונות ואף הדיירים למדו להכיר וליהנות מהתוכנית, שהייתה "בוננזה" עבורם (שהפיקה עבורם בדרך כלל רווח נטו של יותר ממיליון שקל), שלא לדבר על דירה חדישה, ראויה למגורים, ובטיחותית מבחינת מיגון טילים, רעידות אדמה, שריפות וכד'.

היות והנעלמים שבתוכנית החלו לשקוע, תוכניות התחדשות רבות כבר בוצעו בפועל ובהתאם לכך הסיכון ירד, לכן החלו כבר להיסגר עסקאות עדכניות באחוזי רווח יזמי נמוכים יותר של 15%-18%, ובהתאמה גם התמורות לדיירים החלו להצטמצם בד"כ ל־12 מ"ר (לעתים נקבע כי לא תהיה תוספת שטח כלל, אלא שדירה חדשה היא תוספת ראויה ומספקת).

אולם במשולש הזהב יזם-דיירים- עירייה, העירייה הייתה ונותרה החוליה החלשה. מדוע? מפני שהעיריות - ככלל - לא אוהבות את תוכניות ההתחדשות העירונית (בלשון המעטה מנומסת), משתי סיבות. מצד ההכנסות, משום שהארנונה שגובה העירייה מעסקים (ממסחר או ממשרדים) רווחית יותר פי שלושה משיעור הארנונה שיכולה לגבות מדירות למגורים; ומצד ההוצאות, השירותים שחייבת העירייה לספק לדירות מגורים רבים וגדולים יותר (כי צריך להקים לדיירי הבניינים החדשים עוד בתי ספר, עוד גני ילדים, מתנ"סים, טיפת חלב, בתי כנסת). מעטפת סך השירותים לשטחי מסחר או למשרדים מצומצמת בהרבה.

בדיוק מטעם זה העיריות אינן מסכימות לוותר על גביית היטלי ההשבחה מהיזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

אם ישנו רצון אמיתי במטה הדיור הלאומי ביחד עם הרשות להתחדשות עירונית לייצר עוד אלפי דירות חדשות (ונדמה שישנה הבנה כי מלאי הדירות במרכז הארץ יוכל להתמלא רק על בסיס תוכניות של התחדשות עירונית), הרי שיש הכרח שהמדינה תכניס את היד (עמוק) לכיס באמצעות מימון הסכמי גג עם הרשויות המקומיות שישפו את העיריות באופן מלא על אובדן ההכנסות מארנונה (של מסחר ומשרדים) מצד אחד, ועל הגידול שייגרם להן בהוצאות העירוניות, בחובת מתן שירותים לתושבים, ובהקמת תשתיות חדשות ויקרות הנדרשות לדירות למגורים מצד שני. ללא צ'ק בנקאי שמן של מדינת ישראל לרשויות המקומיות (נניח 100 אלף שקל לכל היתר בנייה שמקורו בהתחדשות עירונית), גם התקן המעודכן יעלה אבק על מדף הדוחות, המצגת תהיה יפה, אך לא תייצר אף לא דירה אחת חדשה.

הכותב שותף המנהל במשרד עוה"ד אדורם ושות' המייצג חברות בנייה, ויו"ר ועדת הערר לארנונה

עוד כתבות

הזמן הולך ואוזל? ביידן במסיבת עיתונאים השבוע / צילום: Reuters, KEVIN LAMARQUE

הכלכלה משגשגת ותוכנית הדגל מתפוגגת: ביידן מסכם שנה בתפקיד

בתום שנה בתפקיד, הנשיא יכול להתגאות בצמיחה מרשימה ובאבטלה נמוכה ● אבל האינפלציה מזנקת, הציבור מאוכזב, והדמוקרטים חוששים ממפלה בבחירות לקונגרס ● ובעיקר: הקושי להשיג רוב לתוכניות הכלכליות שלו מרחיק אותו מההבטחה לנשיאות היסטורית

עו''ד שלמה למברגר / צילום: לשכת עורכי דין

המשנה לפרקליט המדינה בהתייחסות ראשונה להסדר הטיעון: "לא יעלה על הדעת שלא יהיה קלון"

"מבחינת כתב האישום הקיים, וגם מבחינת כל כתב אישום שמדברים על היתכנות להגיע אליו - לא יעלה על הדעת שזה יישאר בלי קלון", אמר היום עו"ד שלמה (מומי) למברגר, המשנה לפרקליט המדינה לעניינים פליליים, בתגובה ראשונה למו"מ המתנהל עם נתניהו ● נתניהו טרם הודיע אם הסכים לתנאים שהציב מנדלבליט

שירות למנויים בלבד בתשלום בגם דרך לאינסטגרם? / צילום: Shutterstock, Wachiwit

הרשתות חברתיות מעוניינות שיוצרי תוכן ירוויחו בזירה שלהן, והשבוע אלו שנשארו מאחור הצהירו כוונות

אם משתמשים רוצים לקבל תוכן מיוחד של יוצר תוכן, הם יכולים כיום לקבל את זה ברשתות החברתיות הפופולריות: מודל המנויים בפייסבוק ו-Super Follows של טוויטר, שם מנויים נעים עד מאה דולר ● השבוע גם אינסטגרם וגם טיקטוק הודיעו על תכנונן העתידי, וזו הצהרת כוונות ברורה

טוטו בתל אביב / צילום: שלומי יוסף

בעלי תחנות להימורים בספורט יידרשו לבדיקת רקע פלילי

משרד התרבות והספורט פרסם תזכיר חוק שלפיו למועצה להסדר ההימורים בספורט תהיה סמכות למנוע התקשרות מול זכיינים שהורשעו בעבירות חמורות

''האניגמה''.  ניתן לתארך את היהלום לטווח שבין 3.8 מיליון ל-2.6 מיליון שנה והוא מכיל עקבות של חנקן, מימן וכן אוסבורניט - מינרל שנמצא על גבי מטאוריטים / צילום: Associated Press, Kamran Jebreili

לא מהעולם הזה: יהלום שחור במשקל 555.55 קרט שהגיע מהחלל החיצון עומד למכירה

6.8 מיליון דולר: זה המחיר ההתחלתי של "האניגמה" - יהלום שחור שהגיע מהחלל החיצון ושוקל 555.55 קרט, שצפוי לעמוד למכירה פומבית החל מחודש פברואר בסותבי'ס לונדון; אפשר גם לשלם בקריפטו ● לפי סותבי'ס דובאי, יהלום שחור כזה, מלוטש באופן טבעי ובמשקל כזה, הוא מאורע נדיר באופן קיצוני

מחסן של חברת אביה. טווח שכירות ממוצע של חצי שנה / צילום: דור קדמי

ענף הלוגיסטיקה: גם שירותי המחסנים למשפחות בצמיחה

טרנד האחסון העצמי במחסן שכור מקובל מאוד בארצות הברית אבל היה פחות מוכר בישראל ● כעת הוא בצמיחה, בעיקר במרכז הארץ

מפרץ עקבה / צילום: Shutterstock

עסקת נפט חדשה בין עיראק לירדן עלולה לסכן את מפרץ אילת יותר מהסכם קצא"א

עמאן תרכוש עד 15% מהנפט העיראקי, כשצינורות באורך 1,665 ק"מ יובילו מיליון חביות ביום לעקבה ● גורמים בישראל מקווים להשתלבות במיזם, אך ספק אם זה אפשרי מבחינת בגדד ● וגם: בשל האיום האיראני, צה"ל שינה את עמדתו בנוגע לרכש הצוללת השישית מגרמניה

צעדת מחאה בת''א בפברואר. שימוש נרחב של המשטרה בתוכנות רוגלה נגד אזרחים ופעילים במחאות פוליטיות צפוי לפגוע בדירוג ישראל במדדי הדמוקרטיה הבינ''ל / צילום: הדגלים השחורים

הדמוקרטיה בישראל בשחיקה, ופרשת NSO עלולה להחמיר את המצב

משוויון כלכלי ועד זכויות למיעוטים: הציונים של ישראל במדדים בינלאומיים לדירוג דמוקרטיה ירדו בשורה של פרמטרים ● ד"ר אור ענבי, מעורכי המדד של המכון הישראלי לדמוקרטיה: "אנחנו בסדר בהשוואה לעולם, שחלק ניכר ממנו לא דמוקרטי, אבל לא בהשוואה ל־OECD"

רוני צארום / צילום: איל יצהר

אספן מעדכנת: המו"מ עם איש העסקים טדי שגיא הופסק

בדיווח לבורסה מסרה אספן כי "המשא ומתן שהתקיים בין החברה לבין קבוצת שגיא, כמשמעותה בדוחות הקודמים, לא הבשיל לכדי הסכם מחייב מפאת פערים מסחריים"

שי באב''ד / צילום: איל יצהר

ממשרד האוצר לפוליטיקה המקומית: האם שי באב"ד יתמודד על תפקיד ראש עיריית חיפה?

המקומון החיפאי "ידיעות תקשורת" מפרסם היום כי באב"ד, מקורבו של משה כחלון ומי שכיהן כמנכ"ל האוצר בתקופתו עשוי להתמודד על התפקיד למרות שאינו מתגורר בעיר ● באב"ד: "הנושא לא על הפרק, אני נשאר במגזר העסקי"

מסגרת אירופאית לא מספיקה: מכבי ת''א בקונפרנס ליג / צילום: Associated Press, Ariel Schalit

בין גאידמק למלול: הכדורגל הישראלי כבר לא יכול להעמיד תקציבי עתק

סטפן מלול הצהיר שהוא מעוניין לקנות את בית"ר ולהעמיד את תקציבה על 70 מיליון דולר ● אלא שבמציאות, תקנות הפייר-פלי של אופ"א לא מאפשרות לקבוצות הכדורגל הישראלי להשקיע מעל 100 מיליון שקל ● בינתיים, הפערים מהכדורגל האירופאי הולכים וגדלים

ח''כ מנסור עבאס, יו''ר רע''ם / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

ברע"ם חוששים שפרישת נתניהו תוציא אותם מהמשחק

המאבקים בקואליציה, לצד האפשרות שנתניהו יפרוש, מגדילים את ההיתכנות שתקום ממשלת ימין ● במצב כזה, חברי הכנסת הערבים יחזרו לספסלי האופוזיציה לדורות

דוד בן אבי ואמיר נחמד / צילום: ניר סלקמן

נאייקס מצילה את און טראק הוותיקה מקריסה - לאחר שכבר החלה בהליכי חדלות פירעון

חברת הפינטק שהונפקה בת"א צפויה להשקיע כ-10 מיליון דולר בהלוואה ורכישת מניות  און טראק ● החברה הפועלת בתחום פתרונות התשלומים הונפקה בנאסד"ק לפני כ-20 שנה

תגלית / צילום: באדיבות תגלית

האם בשורת ההייטק תגיע מבוגרי תגלית ומומחי אקלים?

בעיית כוח האדם בהייטק הובילה את רשות החדשנות לשני מהלכים מעניינים שייצאו לדרך בקרוב ● וגם: סודקסו משקיעה ברכבים חשמליים ● מצנח הזהב ● חדשות טובות ● אירועים ומינויים

נמל אשדוד / צילום: Shutterstock, ImageBank4u

"בריונות לשמה": החברות תעבורה ימית אשדוד וחיפה מתנגדות לשביתה בנמלים

ביום שני האחרון ההסתדרות הכריזה על סכסוך עבודה בנמלים בעקבות הכוונה, לדבריה, לפרוק אוניות מטען כללי בנמלים הפרטיים ● לטענת תעבורה ימית אשדוד, ההכרזה "בלתי חוקית, פסולה, נטולת לגיטימיות ומנוגדת לדין ולפסיקה"

Dacia-Duster / צילום: יח''צ

דאצ'יה דאסטר היא קרוס-אובר במחיר של סופר מיני, אך מתקשה לתת פייט למתחרות

דאצ'יה דאסטר האוטומטית מציעה מנוע חזק ומרחב פנימי במחיר נמוך ● עם זאת, היא מתקשה ליישר קו עם המתחרות בכל הנוגע לגימור ואמצעי בטיחות

מחקר אחד בשבוע. שולחים לעובדים מיילים מחוץ לשעות העבודה? / צילום: Shutterstock

שולחים לעובדים מיילים מחוץ לשעות העבודה? כך תעשו זאת בלי להלחיץ אותם

שלל האמצעים הדיגיטליים לתקשורת ארגונית יצרו תופעה, שבה עובדים מרגישים שהם נדרשים להיות "תמיד מחוברים" ולהגיב במהירות לכל שאלה או בקשה, במיוחד כאשר מדובר באדם בעל סמכות או מעמד בארגון

קרקע ומבנה מגורים של החברה ברחוב חורב בחיפה / צילום: מצגת החברה

מי זוכר? שמונה שנים לאחר הסדר החוב מנסה א. לוי לחזור ולהנפיק אג"ח בבורסה בת"א

חברת הנדל"ן שנסחרה בעבר בבורסה מייעדת כ-75 מיליון שקל מתמורת הגיוס לפירעון חובות, בהם 18 מיליון שקל לבעל השליטה עזרא לוי ● בקופת המזומנים של א. לוי כ-3 מיליון שקל בלבד, ויש לה התחייבויות שוטפות של כ-110 מיליון שקל

נמל אשדוד / צילום: Shutterstock

למרות העומס, בהסתדרות מתבצרים: "עמדת המדינה מאיימת על הנמלים"

ההסתדרות הכריזה בתחילת השבוע על סכסוך עבודה בנמלי אשדוד וחיפה בעקבות הכוונה לאפשר לנמל המפרץ לפרוק גם אוניות מטען כללי בניגוד להתחייבויות ● משרדי האוצר והתחבורה טענו כי לא הייתה התחייבות שכזו, והיום אמר בתגובה יו"ר איגוד עובדי התחבורה בהסתדרות כי עמדת המדינה "נחזית כשליפה גחמתית ולא אחראית מהמותן"

מכרה ביטקוין של חברת BitRiver בעיר ברצק ברוסיה / צילום: Reuters, Alexander Ryumin

הבנק המרכזי של רוסיה נגד קריפטו: מקדם איסור כרייה במדינה

הבנק המרכזי של רוסיה פרסם דוח על פיו מטבעות קריפטו וכרייתם מהווים סכנה ברורה לביטחון הפיננסי במדינה ולביטחון האזרחים, וגם גוזלים יותר מדי אנרגיה ● השימוש בקריפטו כאמצעי תשלום כבר נאסר ברוסיה בשנת 2020