גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ההשוואה הבעייתית של ליברמן: איפה מחירי הדירות מזנקים יותר?

מצגת שפרסמו משרדי הממשלה מראה כי למרבה ההפתעה העלייה שנרשמה במחירי הדירות בישראל בתקופה האחרונה היא דווקא די מינורית ביחס לעולם ● השר ליברמן חזר על הממצאים שנכללים בה בכמה וכמה כלי תקשורת ● אנחנו מצאנו בה כמה וכמה בעיות ● המשרוקית של גלובס

אביגדור ליברמן, ישראל ביתנו בוקר טוב ישראל, גל”צ, 16.11.21 / צילום: שלומי יוסף
אביגדור ליברמן, ישראל ביתנו בוקר טוב ישראל, גל”צ, 16.11.21 / צילום: שלומי יוסף

העלייה החדה שנרשמה במחירי הדירות בישראל בשנה האחרונה, בשיעור של כ-10%, הניבה לא מעט כותרות, אזהרות, ודברי ביקורת. אבל כששר האוצר אביגדור ליברמן נשאל על כך במהלך ראיון בגל"צ הוא ביקש לשים את הדברים בהקשר גלובלי, ולהראות שמנקודת המבט הזאת דווקא לא מדובר בדרמה גדולה במיוחד. "כשאני מסתכל על טבלת עליית המחירים בכל העולם ישראל נמצאת בסוף התור, השלישי מהסוף אולי", הוא אמר למראיין אפי טריגר. "ברוב מדינות ה-OECD - כולל שוודיה, ארה"ב - המחירים עלו הרבה מעבר לישראל".

ליברמן חזר ופרס את הנתונים ההשוואתיים הללו גם בראיונות אחרים שנתן לכלי התקשורת באותו יום. האם יכול להיות שעליית מחירי הנדל"ן בישראל היא בסך הכל חלק ממגמה עולמית, שפוגעת באזרחי מדינות בכל העולם, וביחס אליהם מצבנו דווקא טוב יחסית?

נתחיל מהסוף: ליברמן ציטט בצורה מדויקת מצגת שהוכנה על ידי משרד האוצר ומשרדי ממשלה נוספים. הנתונים שמופיעים בה אינם בלתי נכונים. אבל על המתודולוגיה שעומדת מאחוריה, ועל הצ'רי פיקינג שנעשה בה, שווה להרחיב את הדיבור.

הגרף לא משקר?

למצגת המדוברת אחראים מספר גופים ממשלתיים, ביניהם משרדי האוצר, השיכון והפנים, והיא עוסקת בתוכנית הדיור ל-2022 עד 2025. השקופית השלישית בה מכילה גרף של עליות מחירי הדירות במדינות נבחרות, בין הרבעון האחרון של 2020 לרבעון השני של 2021. הכותרת שניתנה לגרף היא "מדינות שונות בעולם חוות עליית מחירי דירות". ישראל אכן מופיעה שם שלישית מהסוף, עם עלייה של קצת יותר מ-4% במהלך התקופה. רק ביוון ובבלגיה המחירים עלו פחות.

כאמור, שום דבר בטבלה הזו אינו "לא נכון". אז איפה הבעיה? ראשית, כשמסתכלים על כלל המדינות בטבלה, ולא על המדינות הנבחרות שאותן "שלפו" עורכי המצגת, מגלים שישראל בהחלט לא נמצאת במקום ה"שלישי מהסוף". מבין 34 מדינות החברות בארגון להן היו נתונים מלאים, ישראל (עם עלייה של 4.5%) מדורגת במקום ה-23. כלומר, ברוב המדינות המחירים אכן עלו יותר מבישראל במהלך התקופה, אבל מתחתנו בטבלה יש 11 מדינות שבהן הדירות התייקרו פחות - לא שתיים.

בנוסף, שתי המדינות שמייצגות במצגת את המקומות שבהן המצב טוב מבישראל בלגיה ויוון, הן כאלה שבהן עלייה היא לא מאוד רחוקה מהנתון אצלנו (3.6% ו-3.5% בהתאמה). אבל יש מדינות שבהן המצב טוב יותר כמו פינלנד (עלייה של 2.7% בלבד), ספרד (2.2%) או הכוכבת של תחתית הרשימה, איטליה (1.6%). מדוע דווקא הן הושארו בחוץ?

 

ועוד דבר שכדאי להזכיר לפני שנמשיך הלאה: נתוני ה-OECD על מחירי הדיור מספקים נתונים מנורמלים ל-2015. המשמעות היא שמגדירים את 2015 כנקודת מוצא שבה כל המחירים היו זהים, ולאחר מכן בודקים בכל תקופת זמן איפה עמדו המחירים הללו ביחס לאותה נקודה. זה לא מאפשר להשוות באיזו מדינה יותר יקר באופן אבסולוטי, אלא רק להראות את המגמות במדינות השונות. 

ריאלי או נומינלי?

ועכשיו נסבך את הדברים עוד קצת. את נתוני ה-OECD ניתן לקבל ברמה הנומינלית (כלומר, בלי לשקלל את עליית האינפלציה בתקופה הנבדקת) וברמה הריאלית (בהתחשב בעליית האינפלציה). באיזו מבין האופציות בחרו במצגת? מי שעומדים מאחוריה לא טרחו לציין זאת, אבל מהבדיקה שלנו עולה שמדובר בנתונים הנומינליים. גם זה מעלה שאלה: למה נבחרו דווקא ערכים נומינליים ולא ריאליים? כלומר, למה לא להתייחס לאינפלציה? התשובה שקיבלנו ממשרד האוצר היא ש"מבחינת נתוני מחירי הדירות של ארגון ה-OECD, הנומינליים והריאליים, עולות מגמות דומות".

אי אפשר להגיד שזאת תשובה שגויה לחלוטין, אבל במקרה או שלא ההשוואה הנומינלית היא גם זאת שמחמיאה יותר לישראל. כשבוחנים את הערכים הריאליים, מגלים קודם כל שלא בכל המדינות נרשמה בכלל עליית מחירים במהלך התקופה הזאת. בקולומביה וביוון מחיר הדיור דווקא ירדו בתקופה האמורה (1.5% ו-4.7% בהתאמה). הדבר השני שניתן להבחין בו הוא שבבדיקה כזאת ישראל מתקרבת עוד יותר לממוצע ה-OECD. כעת אנחנו כבר במקום ה-20 מבין 34 מדינות, כלומר לא רחוקים מאמצע הרשימה, עם עלייה ריאלית של 3.4% (ממוצע ה-OECD הוא 4.4%).

מקום טוב באמצע

עד כאן לגבי המצגת הספציפית ממנה ציטט ליברמן. אבל מי אמר שצריך לקבל את הנחות היסוד שלה? אפשר למשל לשאול מדוע נבחרה דווקא תקופת הזמן שמופיעה בה, שבמסגרתה מתחילים את המדידה דווקא ברבעון האחרון של 2020?

באוצר השיבו לנו על כך ש"מטרת הגרף היא להצביע על עליית המחירים שמדינות שונות בעולם חוות בחודשים האחרונים". אבל זה הסבר קצת עמום. הרי כלכלות העולם כולו חוו משבר אדיר בעקבות הקורונה, שללא ספק השפיע - לטוב ולרע - על שוק הנדל"ן. איך הייתה נראית ישראל ביחס לעולם אם היינו בוחנים את עליית המחירים כאן מתחילת המגפה, כלומר מהרבעון הראשון של 2020? בדקנו.

במקרה כזה, עליית המחירים שנרשמה בישראל בתקופה הזאת עומדת על 7.9% (ריאלית), מה שמעלה אותנו מהמקום ה-20 ל-18 מבין 34 מדינות. כלומר, עכשיו אנחנו כבר ממש באמצע הטבלה. לא דוגמה חריגה לרעה, אבל בהחלט גם לא אחת המדינות שנפגעו הכי פחות מהמצב.

עשור קשה

החלטנו להרחיב עוד את טווח הבדיקה. מחירי הנדל"ן הגבוהים מטרידים את הציבור הישראלי עשור ואף למעלה מכך. איך נראית ישראל בהשוואה כזאת? כשהולכים 40 רבעונים אחורה מגיעים לרבעון השלישי של 2011, שהוא במקרה גם הרבעון בו החלה המחאה החברתית בישראל. בכמה עלו מחירי הדירות מאז בעולם? באיטליה ויוון הם ירדו (ריאלית) ביותר מ-20%. בספרד נרשמה ירידה של קרוב ל-2%. בפינלנד ובצרפת העליות היו חד-ספרתיות בלבד. בשאר מדינות הארגון כבר מדובר בעלייה דו-ספרתית ברמה כזאת או אחרת.

ובישראל? כאן עלו המחירים, בניכוי האינפלציה, ב-47%, מה שממקם אותנו במקום ה-13 מבין כל 34 המדינות ב-OECD. כלומר, בשליש העליון של הטבלה. בטווח הזמן הזה אנחנו גם מותירים מאחור את ממוצע ה-OECD שעומד על 36%.

כלומר, לפחות חלק מהמדינות שחוו עליית מחירים משמעותית יותר מאשר ישראל בזמן משבר הקורונה הגיעו למשבר הזה אחרי שהתמודדו עם עליית מחירים מתונה יותר מזו שנרשמה כאן מאז 2011. מה שכן, גם בתקופת הזמן הזו שוודיה וארה"ב אותן הרבה ליברמן להזכיר, ממשיכות לככב עם עליות מחירים שמותירות גם את ישראל מאחור.

לקריאה נוספת:
נתוני דיור בהשוואה עולמית באתר OECD

עוד כתבות

ניר זוהר, נשיא וויקס / צילום: שלומי יוסף

וויקס הפתיעה עם הפסד מצומצם; הכריזה רשמית על תוכנית התייעלות

ענקית ההייטק הישראלית, שאתמול נודע שתפטר 100 עובדים, פרסמה את דוחותיה לרבעון השני והציגה תוכנית לצמצום הוצאות שתחסוך לה 150 מיליון דולר בשנה ● נשיא החברה ניר זוהר: "כשהחברה צומחת והכלכלה מאפשרת, פחות זהירים או מחושבים. בתקופות של משבר הדבר היותר אחראי זה להסתכל על הדברים האלה"

הקלפי של מפלגת העבודה בראשון לציון / צילום: תמונה פרטית

בלי מערך הסעות ועם אלפי מתפקדים: הדילים שיכריעו איך תיראה רשימת הליכוד

מתפקדי הליכוד צפויים להכריע היום מי יהיו כרבע מחברי הכנסת הבאה ● במהלך היום צפויים אלפי מתפקדי התעשייה האווירית וההסתדרות לצאת ולהצביע בפקודתו של ח"כ חיים כץ, ברכביהם הפרטיים, במהלך יום העבודה ● מוקד כוח נוסף שאינו הסתדרותי אך מאורגן להפליא הוא קבוצת "הקבליסטים" בליכוד

בניין בורסת ת''א / צילום: איל יצהר

הירידות בבורסה טובות לעסקי הבורסה: הגדילה הכנסות ורווחים בשיעור דו-ספרתי

עלייה חדה של 33% במחזור היומי בשוק המניות של ת"א, בעקבות התנודתיות הגוברת, הקפיצה את הכנסות הבורסה מעמלות והובילה אותה להציג רווח של 29 מיליון שקל במחצית ● גיוסי ההון והחוב נמשכו במרץ, בהובלת הבנקים וחברות הנדל"ן, וחיפו על עצירת שוק ההנפקות הראשוניות

עפרה שטראוס, ציון בלס, גיורא בר דעה / צילום: שי יחזקל, סיון פרג', איל יצהר

מאחורי הקלעים של הטלטלה בשטראוס: למה פורש המנכ"ל ומי היורש המיועד

גורמים בענף מעריכים כי סיום כהונתו של גיורא בר דעה סוכם מראש, ללא קשר למשבר מפעל הממתקים ● המועמדים להחליפו צמחו בתוך החברה, כשהמוביל ביניהם הוא ציון בלס, העומד בראש חברת הקפה ● היעד האסטרטגי: הרחבת הפעילויות בארה"ב ופיתוח שווקים חדשים

עומס תנועה בתל אביב / צילום: כדיה לוי

מחקר של הטכניון: הישראלים נשארים בבית בגלל הייאוש מהפקקים והאוטובוסים

החוקרים מצאו כי אזרחים רבים בארץ נמנעים מנסיעות מבעוד מועד, אפילו אם הם בדרכם לרופא או לביקור משפחתי ● התופעה ניכרת בעיקר אצל מי שאינם משתמשים ברכב פרטי, והנפגעים העיקריים הם אוכלוסיות מוחלשות שנאלצות לוותר על נסיעות

יו”ר הפד, ג’רום פאוול / צילום: Associated Press, Manuel Balce Ceneta

דריכות בשווקים לקראת נתוני האינפלציה בארה"ב: זה מה שצופים הכלכלנים המובילים בעולם

בשווקים דרוכים לקראת פרסום מדד המחירים לצרכן האמריקאי ומקווים לירידה בשיעור האינפלציה השנתי כפי שמעריכות התחזיות ● כלכלנים בכירים מזכירים כי יש נתונים נוספים הטמונים במדד שיש להם נטייה לצבוע את התמונה בצבעים אחרים - ואף לטלטל את השווקים

מספר חברי הכנסת שנבחרו בפריימריז

רוב חברי הכנסת לא נבחרים בפריימריז

בואו לצלול איתנו למספרים ולנתונים שמאחורי החיים עצמם • והפעם: בשנות ה-90 הפריימריז היו בשיא, ואז הליכוד שינו את שיטת הבחירות שלהם ● הליכוד חזרו לקיים פריימריז ב-2009, אבל ברוב המוחלט של השנים, רוב חברי הכנסת לא נבחרו בפריימריז

איריס ושאול אלוביץ / צילום: ראובן קסטרו, וואלה! NEWS

שאול ואיריס אלוביץ' מבקשים לבטל את כתב האישום נגדם: "זכויותינו נפגעו"

בני הזוג אלוביץ', המואשמים בתיק 4000 במתן שוחד לרה"מ לשעבר נתניהו ובשיבוש הליכים, טוענים כי המשטרה והפרקליטות פגעו בזכויותיהם ונקטו "אמצעים דורסניים ותרגילי חקירה מזעזעים" ● לטענתם, מדובר ב"מסה קריטית של כשלים" שמצדיקה את ביטול האישום נגדם מכוח "הגנה מן הצדק" ● הפרקליטות: "עיתוי הגשת הבקשה תמוה"

נעמה לזימי, מפלגת העבודה / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

השרים של מפלגת העבודה נדחקו הצידה: כך תיראה הרשימה לכנסת

מרב מיכאלי נבחרה לראשות העבודה, וחמשת המקומות הראשונים במפלגה הם: נעמה לזימי, גלעד קריב, אפרת רייטן, רם שפע ואמילי מואטי ● אחוזי ההצבעה היו יחסית נמוכים ועמדו על 57% מקרב המתפקדים

הדולר, האירו והשקל / צילום: Shutterstock

הדולר כבר היה בשיא של 20 שנה, מה גרם לו לשנות כיוון?

העלאת הריבית האגרסיבית של הפד והירידות בשווקים דחפו את הדולר מתחילת השנה כלפי מעלה מול כל המטבעות העיקריים כמעט ● בטווח הארוך יותר, כל הסימנים מראים על התחזקות משמעותית של האירו מול המטבע האמריקאי ● ובינתיים השקל, שעד יולי היה אחד המטבעות החלשים בעולם, התחזק בחודש שעבר מול כל המטבעות העיקריים

בניין להב 433 בלוד / צילום: שלומי יוסף

חשד לפרשת שוחד חדשה: ראש עיר מכהן ומנכ"ל עירייה נעצרו

לפי החשד, במהלך מערכת הבחירות לרשויות המקומיות ב-2018, בעלי עניין העבירו כספים בסך מאות אלפי שקלים לקמפיין הבחירות של המועמד דאז לראשות העיר, ובתמורה לכך הוא הבטיח להם כי יפעל לקידום ענייניהם הכלכליים לאחר היבחרו

חברת מילו - עובדי החברה / צילום: איל יצהר

אחרי שחתם הסכם אסטרטגי, יוניקורן הפינטק מליו מפטר 60 עובדים

הפיטורים של 10% מהחברה מגיעים אחרי שהחברה חתמה על הסכם עם הבנק האמריקאי קפיטל וואן והשיקה מוצר חדש ● רוב המפוטרים הם אנשי מכירות בארה"ב ● מליו: "על רקע שינויים בסדר העדיפויות, נאלצנו לקבל החלטה קשה"

תחום האגריטק מניע את החקלאות העולמית קדימה והופך אותה לחכמה ואוטומטית יותר / צילום: Shutterstock

אגריטק בצמיחה: החקלאות החכמה תניב פירות גם בבורסה

תהליכים דמוגרפיים ובראשם התארכות תוחלת החיים, בשילוב עם המלחמה באירופה שמאיימת על הביטחון התזונתי בחלקים נרחבים בעולם, מביאים לייעול מואץ בייצור המזון ● כל אלה מניחים יסודות שוק חזקים להמשך צמיחת סקטור האגריטק, שצפוי לצמוח ב-11% בשנה ולהגיע ל-36 מיליארד דולר ב-2030

בורסת וול סטריט / צילום: Shutterstock

נאסד"ק ירד 1.2%; למונייד זינקה12%, איירון סורס נפלה 11%

מדד דאו ג'ונס נסוג 0.2%, ומדד S&P 500 נחלש 0.4% ● בנעילה באירופה: מדד דאקס ירד 1.1%, פוטסי 100 התקדם 0.1%, וקאק 40 נסוג 0.5% ● הנפט נחלש, והזהב התקדם ● לייבפרסון קרסה 24%

איתמר דויטשר, מנכ''ל קבוצת אלקטרה / צילום: טל גבעוני

מסע הקניות של אלקטרה הגיע לטרגט מרקט: רכשה שליטה לפי 160 מיליון שקל

אלקטרה רוכשת בשלב ראשון 51% ממניות החברה הפועלת בתחום השירותים המנוהלים, ועשויה לרכוש בעתיד את יתרת המניות ● טרגט מרקט מפתחת עבור לקוחותיה מערכי ניהול המשלבים לוגיסטיקה, מערכות מחשוב, כוח-אדם, רכש ובקרה

הבית ברחוב הבושם. בעיגול: עמיר שאלתיאל / צילום: איל יצהר

30 מיליון שקל ברמת השרון: הבית החדש של יו"ר קבוצת אלדר

עמיר שאלתיאל, יו"ר קבוצת אלדר ומאנשי הנדל"ן המוכרים בענף, רכש את הבית עם אשתו ● ברמת השרון עצמה בוצעו 11% מכלל העסקאות בשוק היוקרה בשנת 2022 ● וגם: מה מוביל בעלים של רשת סופרמרקטים להשקיע בהקמת מבנה קמפוס אקדמי ● אירועים ומינויים

הבורסה בת''א / צילום: שלומי יוסף

יציבות בת"א; דלתא מותגים צונחת ב-5% אחרי הדוחות, ברן מזנקת

ירידות באסיה ובאירופה, החוזים בוול סטריט יציבים; המשקיעים דרוכים לקראת נתוני האינפלציה בארה"ב היום ● בזק פרסמה דוחות, בארה"ב דיסני תדווח הלילה ● ירידות בשוק הקריפטו

מהארנונה ועד הפנסיה התקציבית: המחירים הסמויים של האינפלציה / עיצוב: טלי בוגדנובסקי

מקבלי הפנסיה התקציבית יזכו לתוספת נדיבה, הדלק יתייקר: המרוויחים והמפסידים מהאינפלציה

סעיף ההצמדה למדד המחירים לצרכן היה בעשור האחרון עוד כוכבית שולית בחוזים ובתשלומים רבים, אך אינפלציה של 4.4% הפכה אותו לסעיף ששווה 11 מיליארד שקל ● בקצבאות ביטוח לאומי, בארנונה, בבלו, בפנסיות התקציביות וגם במשכנתאות ובשכר במגזר הציבורי: כמה מהמשק הישראלי צמוד למדד?

הסכמים לחלוקת רכוש שאינם מביאים בחשבון תשלומי מס עתידיים עלולים לגרום לחוסר שוויון מהותי בין בני הזוג / אילוסטרציה: Unsplash, Wil Seaman

מתגרשים? היזהרו ממלכודות מיסוי מקרקעין

הסכמים לחלוקת רכוש שאינם מביאים בחשבון תשלומי מס עתידיים עלולים לגרום לחוסר שוויון מהותי בין בני הזוג ● איך ניתן להימנע מכך? מומחים לדיני משפחה ולמיסוי מקרקעין מסבירים

וול סטריט / צילום: Shutterstock, Lucky-photographer

ג'פריס: שוק המניות הגואה מתקרב לאיתות על מהלך "ענק", אבל באיזה כיוון?

קצב העלייה של שוק המניות, בעודו ממשיך להתאושש מהשפל של יוני, מתקרב לעוצמה שקדמה למהלכים "ענקיים" בעבר ● המשקיעים עומדים בפני דילמה, משום שמהלכים מסוג זה יכולים ללכת לשני הכיוונים, כפי שציינו אנליסטים בבנק ההשקעות ג'פריס