גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחיר שתי דירות באזור שדה דב קפץ במיליון שקל בתוך חודשים. הסיבה: מכרזי קרקעות של המדינה

מכרזי הקרקעות בשדה דב בתל אביב ובשכונת נווה גן ברמת השרון תרמו לעלייה חריגה במחירי הדירות במתחמים סמוכים, כך עולה מבדיקת גלובס בסיוע yad2 ומשרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל ● המתווכת מירי אופק: "המכרזים השפיעו על מחירי הדירות בנווה גן, שעלו ב-10% ו-15%"

יהודה עמיחי 16, תל אביב. עלייה של 240 אלף שקל בחצי שנה / צילום: שלומי יוסף
יהודה עמיחי 16, תל אביב. עלייה של 240 אלף שקל בחצי שנה / צילום: שלומי יוסף

בפרויקט חדש ברחוב יהודה עמיחי בגוש הגדול, נמכרו שתי דירות בתוך חמישה חודשים: ביולי נמכרה הראשונה בקומה 5 ב-5.75 מיליון שקל ובדצמבר נמכרה דירה בקומה שמתחת ב-5.99 מיליון שקל.

ברחוב איינשטיין בתל אביב הוצעה למכירה ביולי דירת 6 חדרים בקומה 11 ב-7 מיליון שקל בלוח האינטרנטי yad2. באוקטובר קפץ המחיר במיליון שקל ל-8 מיליון שקל.
מה קרה? בדיקת גלובס בסיוע yad2 ומשרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל מעלה כי המכרז שנערך בשדה דב בתל אביב, ומכרז נוסף שנערך בנווה גן ברמת השרון תרמו לעלייה חריגה במחירי הדירות שנמצאות בסמוך להם.

בימים כתיקונם וברוב המקומות, קיומם של מכרזי קרקע לא תורם לעליית מחירי דירות - אולי אפילו להיפך. הידיעה שמבנים חדשים יוקמו בסמוך, שליד השכונה עומד לקום אתר בנייה, שהפרויקטים החדשים יהיו גבוהים יותר מאלה הקיימים והדירות כנראה טובות יותר, אינה מהווה סיבה טובה דיה לבעלי הדירות במקום להעלות מחירים ובטח שלא מעלה את המוטיבציה של הרוכשים לשלם יותר. ואולם הימים אינם כתיקונם ושדה דב ונווה גן אינם נמנים עם רוב המקומות.

המכרזים: המחירים שינו את כללי המשחק

לפני שנה ערכה רמ"י מכרזים ראשונים על קרקעות מצפון לנווה גן. ניתוח של המכרזים העלה כי היזמים שילמו 1.9 מיליון שקל ליחידת דיור, וכי הם מעריכים שמחירי הדירות בפרויקטים שלהם יגיעו לכ-40 אלף שקל למ"ר, כ-20% יותר מהמחירים שהיו נהוגים בשכונה באותו זמן.

חמישה חודשים לאחר מכן, ביוני 2021, ערכה רמ"י מכרז קרקעות שני במתחם הזה, ומחיר הקרקע הממוצע ליחידת דיור שהושג בו הגיע ל-2.3 מיליון שקל, כלומר דירות 4 חדרים ממוצעות שיימכרו במתחם ישווקו לפי 5-4.5 מיליון שקל, כ-45 אלף שקל למ"ר. במילים אחרות, בתוך חמישה חודשים העלו היזמים את תחזיות המחירים שלהם לעלייה של יותר מ-30% במחירי הדירות.

זה כבר שינה את כללי המשחק בשכונה. בעיבוד שערכנו לנתוני רשות המסים עלה כי בחודשים שלפני המכרז השני (ביוני), מחיר מ"ר ממוצע של דירה הגיע ל-32.4 שקל למ"ר. מאז הוא עלה ביותר מ-13% והגיע ל-36.7 אלף שקל למ"ר.

"המכרזים האלה באמת השפיעו על מחירי הדירות בשכונה ובעלי דירות הוסיפו עליהן אחרי המכרזים 10% ו-15%", אומרת המתווכת מירי אופק, המשווקת בעיקר דירות יוקרה ברמת השרון. לדבריה, כמתווכת היא נמצאת בין הפטיש לסדן: "מצד אחד אני רוצה להשלים את העסקה ומצד שני אני צריכה להסביר את מה שקורה בשוק, אבל בתכלס אף אחד לא יודע מה יהיה מחיר הדירות בעוד שנתיים, כשהיזמים ישווקו אותן. המוכרים היום רוצים להשתתף ברווח העתידי של היזמים. אבל מי יודע שיהיה רווח כזה? הרי מי צפה את השנה האחרונה עם כל העליות שהיו בה? אף אחד".

 

אופק גם חוזרת על התימרוץ הגדול לעליות המחירים שנתנו אנשי ההייטק. "אני נתקלת בהם המון. קל להם להוציא את הכסף. הם כמעט שלא מתמקחים על המחיר".

מחירי הדירות: "תיקונים" כלפי מעלה מצד הבעלים

עיקר הבדיקה שערכנו הייתה באזור שדה דב, שבסביבתו כמה שכונות: כוכב הצפון הדרומית, תוכנית ל’ הישנה ממזרח, מצפון מתחם הגוש הגדול, שחלקו הצפוני מוכר בשם נוף ים ואילו זה הדרומי מכונה "ל’ החדשה".

ביוני העלו הממצאים שמחירי הדירות הממוצעים בגוש הגדול על שני חלקיו (נופי ים ול’ החדשה) מגיעים ל-36.2 אלף שקל למ"ר לדירות יד שנייה וכ-10% יותר לדירות חדשות. בכוכב הצפון מחירי הדירות הגיעו ל-40 אלף שקל למ"ר, ברמת אביב החדשה ל-38.4 אלף שקל למ"ר ובתוכנית ל’ הוותיקה ל-34.7 אלף שקל בממוצע.

ואז, לקראת סוף אוגוסט, הגיעו תוצאות המכרז. כמעט 4.5 מיליארד שקל הציעו החברות שזכו, שבמסגרתו יוקמו 1,574 דירות על 340 דונם בחלק הדרומי של מה שהיה שדה דב, במגרשים שסמוכים לרחוב ש"י עגנון. מחיר הקרקע ליחידת דיור הגיע ל-2.8 מיליון שקל, מה שהציב את רף המחירים בשכונה העתידית על 50 אלף שקל למ"ר ומעלה לדירת 4 חדרים, או 5 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר.

בגוש הגדול, שממש גובל במתחם ששווק, היזמים העריכו שמחירי הדירות עשויים לעלות ביותר מ-30%, בשנתיים-שלוש הקרובות.

משרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל בדק עבורנו את רמות המחירים בגוש הגדול בחודשים מלפני המכרז ובאלה שלאחר המכרז, ומצא כי מחירי הדירות בגוש הגדול מגיעים לרמה של 45.6 אלף שקל למ"ר, לעומת 39.5 אלף לפני המכרז, כלומר עלייה של יותר מ-15% בתוך חודשים ספורים.

במקביל, ערכנו בגלובס בדיקה לגבי יתר השכונות, ששימשו מעין "קבוצות בקרה" לשכונה העיקרית. מצאנו כי בכוכב הצפון המחירים הגיעו לכמעט 46 אלף שקל למ"ר (עלייה של כ-15%); תוכנית ל’ החדשה רשמה עלייה של כ-6% ל-37 אלף שקל למ"ר, ואילו ברמת אביב החדשה מחירי הדירות עלו בפחות מאחוז לכ-39 אלף שקל למ"ר.

במקום ניכרה גם תופעה של "תיקוני מחיר" מצד בעלי דירות: באפריל הוצעה בלוח yad2 דירת 4.5 חדרים ברחוב אשכול ב-4.2 מיליון שקל. באוקטובר הועלה מחירה ל-4.4 מיליון שקל; ברחוב אבא קובנר בכוכב הצפון הוצע דופלקס למכירה ב-7.6 מיליון שקל ובספטמבר הועלה מחירו ל-7.95 מיליון שקל; ואילו ברחוב יובל נאמן הוצעה דירת גן כ-10 ימים לפני המכרז ב-7.4 מיליון שקל. לאחר היוודע תוצאותיו המחיר המבוקש עלה ב-100 אלף שקל.

רמת אביב החדשה נמצאת מחוץ לקשת ההשפעה של המכרזים; הדירות בתוכנית ל’ הישנה אמנם קרובות למיקום המכרזים, אבל הן ישנות יחסית. ועדיין, עלייה של 6% בתוך כחמישה חודשים חדה יותר מאשר מדד מחירי הדירות הכולל וגם זה המחוזי של אזור תל אביב.

עוד כתבות

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים תפסה מסמכים של שני עורכי דין וחטפה ביקורת חריפה משופטי העליון

במסגרת חקירה קיבל פקיד שומה חקירות מבימ"ש השלום צו חיפוש במשרד של שני עורכי דין ● השניים טענו כי המסמכים נתפסו ע"י צו של בימ"ש השלום בהליך פלילי, אבל רשות המסים העבירה את ערעורם לביהמ"ש המחוזי בהליכים אזרחיים ● ביהמ"ש העליון פסק כי רשות המסים לא יכולה לזגזג בין הליך פלילי לאזרחי

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

פרופ' דניאל כהנמן / צילום: יח''צ מטר

פרופ' דניאל כהנמן, זוכה פרס נובל לכלכלה, הלך לעולמו

כהנמן, בן 90 במותו, זכה בפרס נובל בכלכלה בשנת 2002 על מחקר בתחום של קבלת החלטות בתנאי אי-ודאות

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

עובדים שהוצאו לחל"ת בענף התיירות עומדים להישאר ללא דמי אבטלה

במשרד האוצר הניחו שאין צורך בקביעת מודל חל"ת ארוך־טווח וסברו כי המלחמה תסתיים לפני שהעובדים ימצו את ימי האבטלה והחופשה שצברו ● כעת, עסקים רבים טרם התאוששו, כשהמצוקה הגדולה היא בענף התיירות

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

עדי, עפרה ועירית שטראוס / צילום: אוסף פרטי

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה, עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות שטראוס ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו השלושה 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל