גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחירי הדיור גבוהים יותר מכפי שחושבים? זו הסיבה לפער בנתוני הלמ"ס

חרף העליות החדות במחירי הדירות החדשות שנמכרות כיום בשוק החופשי, מדד מחירי הדירות החדשות של הלמ"ס משקף עלייה נמוכה יחסית של המחירים ● ההחלטה מ־2017 לכלול את דירות מחיר למשתכן המסובסדות מצליחה לצנן את העליות במדד, אבל לא את העליות בשוק

אתר בניה ברחובות. הרוכשים מעדיפים דירות חדשות / צילום: כדיה לוי
אתר בניה ברחובות. הרוכשים מעדיפים דירות חדשות / צילום: כדיה לוי

אם לא יירשמו עליות חריגות בהמשך, מחירי הדירות ב־2021 ירשמו עלייה שנתית של 11%-11.5%. ואולם מהו סוג הדירות שגורר את השוק כלפי מעלה? האם מדובר בדירות יד שנייה, או בדירות החדשות? מבדיקה שנערכה על ידי גלובס עבור החודשים ינואר עד אוקטובר עולה כי אף שהדירות יד שנייה הן שמובילות את העליות, לפי המדדים הרשמיים של הלמ"ס, המצב בפועל שונה - ומי שרושם את העליות החדות ביותר הן הדירות החדשות.

סוגייה זו לא כלולה במדדי הלמ"ס, משום שמדד מחירי הדירות החדשות כולל דירות שנמכרו במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". התוצאה: בעוד ששוק הדירות החדשות "לוהט", המדד שאמור לשקף אותו - הצביע על עליות מתונות יחסית.

מדוע הביקוש לדירות חדשות גובר?

במדד האחרון שפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לאוקטובר 2021, נרשמה עלייה חודשית של 1.4% במדד מחירי הדירות הכללי, אחת העליות הגבוהות שפורסמו בישראל בשנים האחרונות. הוא היה אמנם חריג, אך לא מפתיע, שכן היה ברור כי החלטות הממשלה להעלות את מס הרכישה למשקיעים, תדרבן אותם לבצע עסקאות בהולות.

על פי הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, המשקיעים החלו את מסע הרכישות המזורז שלהם בסוף אוקטובר. בחודשיים הללו נרשמה עלייה במחירי הדירות החדשות, שבאה לידי ביטוי במדד האחרון, ותורגש היטב גם במדד הבא.

הלמ"ס פרסמה בימים האחרונים, כי בנובמבר נרכשו 6,155 דירות חדשות, שיא של כל הזמנים. זה משתלב עם העובדה שאחד מהשינויים הבולטים בשנים האחרונות הוא ההעדפה הציבורית ההולכת וגדלה לדירות חדשות "מהניילון". בעבר, נתח הדירות החדשות מכלל השוק הגיע ל־20%-25%; וכיום הוא מגיע לכשליש, ולעיתים גם יותר.
מדוע זה קורה? כמה סיבות: ראשית, המפרטים הטכניים של הדירות והטעמים המשתנים של הציבור. אם פעם רכישת דירה בשיכון בן כמה עשרות שנים נחשבה לנורמטיבית, בעיקר בקרב זוגות צעירים, כיום המצב כבר לא כזה. בתקופה שהעבודה מהבית נעשית פופולרית יותר, אורח חיים מקוון יותר, ודרישה לדירות מרווחות שמספקות עזרים כמו אינטרקום, מעליות, מחסנים, מרפסות ומקומות חניה - הרוכשים דורשים הרבה יותר בעבור הכסף הרב שהם משלמים.

שנית, שיטת התשלום. כאשר רוכשים דירה מיזם, ניתן לקבל כמעט בצמוד משכנתה, פיזור התשלומים לפי נוחות הרוכשים, ואולי גם סיוע מהיזם באמצעות הלוואות משלימות. הרי לא פעם הרכישה מלווה בהנחה. עם זאת, כל זה אינו קורה כשהרכישה היא דירת יד שנייה. קשה מאוד להתמקח עם בעלי הדירה על המחיר, לא כל שכן על תנאי התשלום. כמו כן, לא פעם הרוכשים הפוטנציאליים כבר מסמנים לעצמם הוצאות שיפוץ גבוהות על הדירה הישנה, מתאכזבים מהמחסור בכל העזרים שנלווים לדירות חדשות (למשל, מרפסת), ובסופו של דבר מגיעים למסקנה שלא כדאי לרכוש אותה.

הסיבה השלישית שהציבור מתעניין יותר בדירות חדשות היא הנחות מיוחדות לחברים. חברים במועדונים כמו "חבר", "הוט" ואחרים נהנים מהנחות מוגדלות מהיזמים, ואין זה פלא שרבים מהמשקיעים בישראל הם אנשי מערכת הביטחון ועובדי מדינה.
סיבה נוספת, שהיא כאמור מרכזית במיוחד בהשפעתה על מדד מחירי הדירות החדשות, היא שממשלות ישראל מעודדות רכישת דירות חדשות. המקרה הבולט ביותר הוא "מחיר למשתכן", אבל לא רק. הפרויקטים של "מחיר למשתכן" כוללים לא מעט דירות שנמכרות במחירים פחותים, בדרך כלל, ממחירי השוק - ורבים מסתערים גם על דירות אלה.

החל מסוף 2017, הלמ"ס עוקבת אחרי שוק הדירות החדשות, באמצעות מדד מחירים מותאם שיועד באותה תקופה להציג ירידות במחירי הדירות החדשות בהשפעת "מחיר למשתכן". בניית המדד לוותה בוויכוח בין אנשי שוק ואקדמיה, האם יש לכלול בו את הדירות החדשות שנמכרות במסגרת "מחיר למשתכן". המצדדים בהכללת מחיר למשתכן במדד טענו כי הדבר חשוב, משום שמדובר בעסקאות שמבוצעות בשוק, ולא ניתן להתעלם מהן. מן הצד השני, טענו המתנגדים כי העסקאות הללו לא רלוונטיות למדד, שכן המחירים שלהן אינם מחירי שוק, ואינם מושפעים כלל מהשוק או משפיעים עליו. לכן, הכללתן במדד עלולה לשבש את המדד החדש.

שינוי שיטה שלא מועיל להבנת המצב האמיתי

לפני כשלוש שנים החליטה ועדה ציבורית מייעצת בנושאי בינוי, דיור ונדל"ן, שהוקמה על ידי הוועדה המייעצת של הלמ"ס , לכלול את הדירות שנמכרות במסגרת "מחיר למשתכן" במדד החדש - וברוח זו פועלת כיום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

עד לחודשים האחרונים, הלשכה פרסמה את מדד מחירי הדירות החדשות לפי השיטה הזו בלבד. ואולם החל מפברואר 2021, הלשכה דואגת לעדכן נתונים גם בניכוי הדירות של "מחיר למשתכן", כך שניתן לנתח את ההתפתחויות האמיתיות בשוק הדירות החדשות. הנתונים, שאותם אנחנו מנתחים, הופכים כאמור את התמונה, לפיה הדירות שמעלות את המדד הן הדירות יד שנייה.

 

מתברר, כי בין החודשים ינואר-אוקטובר 2021, מדד מחירי הדירות הכולל (לרבות דירות שאינן חדשות) עלה בשיעור 8.7%, ואילו מדד הדירות החדשות, שכולל את דירות "מחיר למשתכן", עלה ב־7.3% בלבד. אך בניכוי הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" משתנה תמונת המצב לחלוטין: מחיר דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי עלה בתקופה זו בלא פחות מ־11.5%. כיצד נפתח הפער האדיר הזה? מחירי הדירות של "מחיר למשתכן" היוו בחודשים האחרונים בין חמישית לרבע מכלל הדירות החדשות שנרכשו. היות ושווי דירות ה"מחיר למשתכן" צמוד למחירים שנמדדו לפני כשש שנים, הם "מושכים" לרוב את מחירי הדירות החדשות כלפי מטה - ובאופן ניכר.

ממצאי המדד המנוכה מנתוני "מחיר למשתכן", מתיישבים היטב עם ההתנפלות על דירות חדשות שנרשמה בעת האחרונה, שבאה לידי ביטוי גם בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. יזמים רואים את הרוכשים הרבים - ומעלים מחיר. אנשי נדל"ן מדווחים על כך, שבפרויקטים מבוקשים במיוחד יש יזמים שמעלים מחירים כמעט מדי יום. נתון זה גם מעורר סימני שאלה לגבי גובה ההנחות האמיתיות שהיזמים נותנים ללקוחותיהם.

עליות גם במדד תשומות הבנייה

לנתונים אלו צריך להוסיף את מדד תשומות הבנייה, שעלה בשנה האחרונה ב-5.6%. מדד זה הוא "הרוצח השקט" של תוכניות ותקוות רוכשי הדירות החדשות, שפחות ערים לעובדה שהמחיר צמוד למדד הזה - מה שתורם להתייקרות הדירות החדשות בעשרות אלפי שקלים לפחות.

משרד השיכון החליט לאחרונה לשנות את שיטת ההצמדה של מדד תשומות הבנייה, ואולם טרם נקבעה שיטה אחרת. בינתיים, המונה של המדד הזה ממשיך לעלות ולהכאיב לעשרות אלפי רוכשי דירות.

הוויכוח סביב שיטת המדידה של מחירי הדירות החדשות על ידי הלשכה המרכזית יימשך מן הסתם. עם זאת, המדד כפי שהוא מוצג כיום, טוב כנראה בעיקר לצרכים אקדמיים. לעומת זאת, האלטרנטיבה שהוצגה בניתוח הזה נכונה יותר לבדיקה שוטפת של התנהלות השוק.

עוד כתבות

אמנון שעשוע, מייסד ומנכ''ל מובילאיי / צילום: מובילאיי

מובילאיי סוגרת יחידה ומפטרת 130 עובדים, מתוכם כ-90 בישראל

חברת הטכנולוגיה לרכב מובילאיי סוגרת את יחידת ה-After Market ומפטרת כ-3.5% ממצבת העובדים בחברה ● אמנון שעשוע, מנכ"ל החברה: "המשך פעילות היחידה כבר אינו כדאי"

פרופ' אמנון שעשוע / צילום: Nasdaq, Inc

מרכב עד בנקאות: פיטורים של מאות עובדים בעסקים של אמנון שעשוע

בתוך חודשיים הבנק הדיגיטלי וואן זירו, חברת מכשירי העזר אורקם וכעת גם מובילאיי הודיעו על מהלכי התייעלות שבמסגרתם יפוטרו בסה"כ מעל 200 עובדים ● שעשוע בתגובה לפיטורים במובילאיי: "זו הייתה החלטה קשה" ● מקורבים לחברה טוענים כי אין קשר בין שלושת המקרים

מרואן עיסא. האם חוסל? / צילום: מתוך הרשתות החברתיות

מספר 3 בחמאס ואחד מאדריכלי ה-7 באוקטובר: מי היה מרוואן עיסא?

תקיפה נרחבת בנוסיראת בשבוע שעבר נועדה לחסל את מרוואן עיסא, סגן מפקד גדודי עז א־דין אל־קסאם וכעת בחמאס בודקים האם הוא אכן חוסל ● זהו ניסיון החיסול השני שלו של עיסא, שהתחנך מגיל צעיר במוסדות שמזוהים עם האחים המוסלמים

טים קוק וסונדר פיצ'אי / צילום: Associated Press

"בלוקבסטר דיל": הדיווח שמקפיץ את מניית גוגל ב-5% במסחר המוקדם

מערכת ה-AI של גוגל עשויה להגיע למכשירי אפל כבר השנה, אם שיתוף הפעולה המתקיים בין החברות יושלם ● הדיווח על שיחות שיתוף הפעולה נחשף בבלומברג ומקפיץ את מניית אלפאבית בכ-5% במסחר המוקדם

לימסול, קפריסין. מקלט המס הכי נגיש לישראלים / צילום: Shutterstock

רשות המסים פתחה במבצע לאיתור נכסים ביעד ההשקעה הפופולרי

רשות המסים פתחה במבצע לאיתור נכסים, הכנסות וחברות של ישראלים בקפריסין, שהפכה ליעד השקעה פופולרי הודות למדיניות מס אטרקטיבית ● גורם ברשות: "חברות רבות רשומות בקפריסין כשהשליטה והניהול מתבצעים מהארץ" ● עסקי הנדל"ן להשקעה בסכנה למיסוי של עד 50%

הצבת מיגוניות בתחנות הסעה ביישובי קו העימות על ידי הקרן לידידות / צילום: רענן כהן, הקרן לידידות

בעקבות ההסלמה בצפון, הקרן לידידות תציב 123 מיגוניות באזור

המיגוניות יוצבו בתחנות הסעה שטרם מוגנו ב־42 יישובים, בהם נהריה, מעלה יוסף ומעלות תרשיחא ● עלות הפרויקט עומדת על 6.7 מיליון שקל, והוא נעשה לבקשת ראשי הרשויות באזור ● ישראל מתגייסת

חנות משקפיים. ענף האופטיקה מתאושש / צילום: תמר מצפי

לראשונה מתחילת המלחמה: מחזורי הקניות בכל הענפים הבולטים במגמת עלייה

גלובס מציג מדד הבוחן את היקף הקניות בכרטיסי אשראי בישראל ● מנתוני הפניקס גמא עולה כי שורת קמפיינים בענף האופטיקה הובילו ל"חזרה לשגרת קניות כמעט מלאה"

יו''ר טקטונה, יריב גילת / צילום: יח''צ

ותודה לביטקוין: המניה בבורסת תל אביב שזינקה ב-271% בתוך שבוע

שווי השוק הנוכחי של טקטונה עומד על כ-170 מיליון שקל, עלייה של יותר מ-100 מיליון שקל בתוך שבוע ● בשבוע שעבר פרסמה את התוצאות הכספיות לסיכום שנת 2023, שמהן עלה כי עברה לרווח של 700 אלף דולר בסיכום אותה שנה

צילום: AP - Manu Fernandez

המבצע הצבאי של טורקיה ועיראק להקמת מסדרון יבשתי למפרץ הפרסי

שתי המדינות מנצלות את העיכובים במסדרון היבשתי שמתכננת ארה"ב דרך ישראל וערב הסעודית, כדי להתקדם בפרויקט ● את הכוחות הן מרכזות במבצע נגד המחתרת הכורדית שמאיימת על טורקיה

הוות''ל לא עוזרת בהורדת מחירי הדיור / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

הוותמ"ל תהפוך קבועה ובענף זועמים: "זלזול בדמוקרטיה וברשויות המקומיות"

אנשי מקצוע מותחים ביקורת קשה על הממשלה, שעומדת להחליט על הפיכת הוועדה למתחמי דיור מועדפים לוועדת קבע ● זאת בטענה לרמיסת הרשויות המקומיות, תוכניות מתאר קיימות ומתנגדים, וליצירת מאגר של מלאי תכנוני לא מעודכן, שאינו תורם לירידת מחירי הדירות

סניף של סופר פארם / צילום: בר - אל

מכה לסופר פארם: בוועדת הכלכלה מקדמים חקיקה שתחליש את כוחה

לפי הצעת החוק שמקדמת ועדת הכלכלה, בכל קניון חדש שייפתח בחמש השנים הבאות - חנות הפארם הראשונה בו לא תהיה של סופר פארם ● נכון ל-2021, נתח השוק הכספי של הרשת היווה כ-85% עם כ-7.5 מיליארד שקל הכנסות

בורסת טוקיו / צילום: Associated Press, Eugene Hoshiko

מגמה מעורבת באסיה; ההנג סנג יורד ב-1.2%

הניקיי עולה ב-0.7% ● לראשונה מזה 17 שנה, הבנק המרכזי ביפן העלה את הריבית במדינה ● החוזים העתידיים בארה"ב נסחרים בירידות ● בנק אוף אמריקה: ייתכן שהשוק מתחיל לפקפק בכך שהפד יבצע הפחתות ריבית של 75 נקודות בסיס בשנת 2024

העסקאות ממשיכות ליפול / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: ניומד, ענבל מרמרי, איל יצהר, אלבטרוס, shutterstock,

עסקאות במיליארדים? לאן נעלמה ההבטחה הגדולה של הקשרים עם האמירויות

חברת הנפט של אבו דאבי תכננה לרכוש 50% מניו־מד יחד עם BP, אך הקפיאה את המו"מ בגלל המלחמה ● זו אינה הפעם הראשונה שהשקעה אמירתית לא מבשילה ● מאז הסכמי אברהם, הציפיות לגל עסקאות פגשו רגולציה ושיקולים ביטחוניים ● מנגד, התיירות פורחת והנוכחות האמירתית בקרנות ההון סיכון בעלייה

רינת אשכנזי, הכלכלנית הראשית, הפניקס בית השקעות / צילום: טומי הרפז

הכלכלנית הבכירה שלא חוששת להשקיע "גם במקומות אקזוטיים כמו הודו ויפן"

רינת אשכנזי מהפניקס בית השקעות טוענת שהמניות בת"א דווקא הציגו תשואה סבירה בשנה האחרונה, וכי ההשוואה למדדי וול סטריט עושה להן עוול ● היא סבורה שסוכנויות הדירוג יופתעו לטובה מהכלכלה המקומית, ממליצה לפזר את ההשקעות ומאמינה בבנקים, חברות ביטוח ורשתות מזון

שיאן השכר בתקשורת נמצא במגזין אוטו / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

2.7 מיליון שקל בשנה: זה כנראה איש התקשורת הכי עשיר בישראל

טל חמו, מנכ"ל מגזין הרכב "אוטו", מחזיק ב-20% ממניות מהמגזין שבשליטת מימון ישיר ● עפ"י תנאי העסקתו הוא זכאי, בין היתר, למענק חתימה של מיליון שקל ולמענק התמדה בסכום כפול ● המגזין הרוויח אשתקד 2.4 מיליון שקל

תל אביב. החלטת ביהמ''ש הפחיתה משמעותית ואף ביטלה תשלום היטלי השבחה ברבעים 3 ו-4 / צילום: שלומי יוסף

עיריית תל אביב או בעלי הדירות: מי ינצח במאבק ששווה מיליארדים

לאחר שביהמ"ש ביטל היטלי השבחה לרובעים 3 ו-4 בת"א בהיקף של מיליארד שקל לפחות, עיריית ת"א מנסה להילחם על גביית הכספים והגישה בקשת ערעור לעליון ● לטענת העירייה, כיום ישנם 1,900 הליכי ערר על גביית היטלי ההשבחה ברובעים אלה

ולדימיר פוטין בנאום לאחר הבחירות ברוסיה. נבחר ל-6 שנים נוספות / צילום: ap, Alexander Zemlianichenko

פוטין נבחר לנשיא בפעם החמישית. מה צפוי עכשיו לרוסיה?

בעוד שהניצחון של ולדימיר פוטין בבחירות לנשיאות רוסיה לא מפתיע, היקף הניצחון שלו - עם כ-88% מהקולות - עלול לתת לגיטימציה למורשת ולמלחמה התוקפנית שלו ● הקדנציה החמישית בתפקיד תתמקד ככל הנראה במלחמה באוקראינה - ובלוודא שהרוסים ימשיכו לתמוך בה

גל רכישות בסייבר הישראלי / אילוסטרציה: Shutterstock

הפרדוקס בענף הסייבר: איך קורה שחברה נמכרת בשווי של פי 100 מההכנסות שלה?

בחצי השנה האחרונה נרכשו שמונה סטארט־אפים ישראלים בתחום הסייבר - כולם בשווי שגבוה פי עשרות ביחס להכנסות שלהם ● הסיבה מאחורי האקזיטים הנדיבים: הענקיות הזרות בונות על המוצרים של החברות הצעירות, כהבטחה להגדלת המכירות ● האם זו רק ההתחלה?

רונן דר ועומרי גלר, Run:AI / צילום: Run:AI

החברה שמשגעת את העולם עומדת לקנות אותם בעסקת ענק: הכירו את רונן דר ועמרי גלר

בזמן שהיו דוקטורנטים להנדסת חשמל בתל אביב, הרבה לפני ש-AI הפך לטרנד הלוהט של השווקים, חברו להם יחד עמרי גלר ורונן דר להקמת חברה בתחום - Run:AI ● מי הייתה המשקיעה הראשונה שהביעה בהם אמון, מתי הבינו שבינה מלאכותית תהיה הדבר הבא ואיך השפיעה עליהם המלחמה ● "לעובדים היה קשה לתפקד דווקא כשהבינה המלאכותית 'התפוצצה'"

יניב פרטוש (מימין) וניב חורש / צילום: שי פרנקו

יניב פרטוש מונה למנכ"ל משותף בסוכנות הדיגיטל ארלו של ראובני־פרידן

פרטוש יכהן בתפקיד במקביל לניב חורש, מבעלי הקבוצה, שביצע את התפקיד עד כה לבדו ● במקביל למהלך בוצעה שורה של מינויים נוספים בסוכנות