גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחירי הדיור גבוהים יותר מכפי שחושבים? זו הסיבה לפער בנתוני הלמ"ס

חרף העליות החדות במחירי הדירות החדשות שנמכרות כיום בשוק החופשי, מדד מחירי הדירות החדשות של הלמ"ס משקף עלייה נמוכה יחסית של המחירים ● ההחלטה מ־2017 לכלול את דירות מחיר למשתכן המסובסדות מצליחה לצנן את העליות במדד, אבל לא את העליות בשוק

אתר בניה ברחובות. הרוכשים מעדיפים דירות חדשות / צילום: כדיה לוי
אתר בניה ברחובות. הרוכשים מעדיפים דירות חדשות / צילום: כדיה לוי

אם לא יירשמו עליות חריגות בהמשך, מחירי הדירות ב־2021 ירשמו עלייה שנתית של 11%-11.5%. ואולם מהו סוג הדירות שגורר את השוק כלפי מעלה? האם מדובר בדירות יד שנייה, או בדירות החדשות? מבדיקה שנערכה על ידי גלובס עבור החודשים ינואר עד אוקטובר עולה כי אף שהדירות יד שנייה הן שמובילות את העליות, לפי המדדים הרשמיים של הלמ"ס, המצב בפועל שונה - ומי שרושם את העליות החדות ביותר הן הדירות החדשות.

סוגייה זו לא כלולה במדדי הלמ"ס, משום שמדד מחירי הדירות החדשות כולל דירות שנמכרו במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". התוצאה: בעוד ששוק הדירות החדשות "לוהט", המדד שאמור לשקף אותו - הצביע על עליות מתונות יחסית.

מדוע הביקוש לדירות חדשות גובר?

במדד האחרון שפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לאוקטובר 2021, נרשמה עלייה חודשית של 1.4% במדד מחירי הדירות הכללי, אחת העליות הגבוהות שפורסמו בישראל בשנים האחרונות. הוא היה אמנם חריג, אך לא מפתיע, שכן היה ברור כי החלטות הממשלה להעלות את מס הרכישה למשקיעים, תדרבן אותם לבצע עסקאות בהולות.

על פי הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, המשקיעים החלו את מסע הרכישות המזורז שלהם בסוף אוקטובר. בחודשיים הללו נרשמה עלייה במחירי הדירות החדשות, שבאה לידי ביטוי במדד האחרון, ותורגש היטב גם במדד הבא.

הלמ"ס פרסמה בימים האחרונים, כי בנובמבר נרכשו 6,155 דירות חדשות, שיא של כל הזמנים. זה משתלב עם העובדה שאחד מהשינויים הבולטים בשנים האחרונות הוא ההעדפה הציבורית ההולכת וגדלה לדירות חדשות "מהניילון". בעבר, נתח הדירות החדשות מכלל השוק הגיע ל־20%-25%; וכיום הוא מגיע לכשליש, ולעיתים גם יותר.
מדוע זה קורה? כמה סיבות: ראשית, המפרטים הטכניים של הדירות והטעמים המשתנים של הציבור. אם פעם רכישת דירה בשיכון בן כמה עשרות שנים נחשבה לנורמטיבית, בעיקר בקרב זוגות צעירים, כיום המצב כבר לא כזה. בתקופה שהעבודה מהבית נעשית פופולרית יותר, אורח חיים מקוון יותר, ודרישה לדירות מרווחות שמספקות עזרים כמו אינטרקום, מעליות, מחסנים, מרפסות ומקומות חניה - הרוכשים דורשים הרבה יותר בעבור הכסף הרב שהם משלמים.

שנית, שיטת התשלום. כאשר רוכשים דירה מיזם, ניתן לקבל כמעט בצמוד משכנתה, פיזור התשלומים לפי נוחות הרוכשים, ואולי גם סיוע מהיזם באמצעות הלוואות משלימות. הרי לא פעם הרכישה מלווה בהנחה. עם זאת, כל זה אינו קורה כשהרכישה היא דירת יד שנייה. קשה מאוד להתמקח עם בעלי הדירה על המחיר, לא כל שכן על תנאי התשלום. כמו כן, לא פעם הרוכשים הפוטנציאליים כבר מסמנים לעצמם הוצאות שיפוץ גבוהות על הדירה הישנה, מתאכזבים מהמחסור בכל העזרים שנלווים לדירות חדשות (למשל, מרפסת), ובסופו של דבר מגיעים למסקנה שלא כדאי לרכוש אותה.

הסיבה השלישית שהציבור מתעניין יותר בדירות חדשות היא הנחות מיוחדות לחברים. חברים במועדונים כמו "חבר", "הוט" ואחרים נהנים מהנחות מוגדלות מהיזמים, ואין זה פלא שרבים מהמשקיעים בישראל הם אנשי מערכת הביטחון ועובדי מדינה.
סיבה נוספת, שהיא כאמור מרכזית במיוחד בהשפעתה על מדד מחירי הדירות החדשות, היא שממשלות ישראל מעודדות רכישת דירות חדשות. המקרה הבולט ביותר הוא "מחיר למשתכן", אבל לא רק. הפרויקטים של "מחיר למשתכן" כוללים לא מעט דירות שנמכרות במחירים פחותים, בדרך כלל, ממחירי השוק - ורבים מסתערים גם על דירות אלה.

החל מסוף 2017, הלמ"ס עוקבת אחרי שוק הדירות החדשות, באמצעות מדד מחירים מותאם שיועד באותה תקופה להציג ירידות במחירי הדירות החדשות בהשפעת "מחיר למשתכן". בניית המדד לוותה בוויכוח בין אנשי שוק ואקדמיה, האם יש לכלול בו את הדירות החדשות שנמכרות במסגרת "מחיר למשתכן". המצדדים בהכללת מחיר למשתכן במדד טענו כי הדבר חשוב, משום שמדובר בעסקאות שמבוצעות בשוק, ולא ניתן להתעלם מהן. מן הצד השני, טענו המתנגדים כי העסקאות הללו לא רלוונטיות למדד, שכן המחירים שלהן אינם מחירי שוק, ואינם מושפעים כלל מהשוק או משפיעים עליו. לכן, הכללתן במדד עלולה לשבש את המדד החדש.

שינוי שיטה שלא מועיל להבנת המצב האמיתי

לפני כשלוש שנים החליטה ועדה ציבורית מייעצת בנושאי בינוי, דיור ונדל"ן, שהוקמה על ידי הוועדה המייעצת של הלמ"ס , לכלול את הדירות שנמכרות במסגרת "מחיר למשתכן" במדד החדש - וברוח זו פועלת כיום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

עד לחודשים האחרונים, הלשכה פרסמה את מדד מחירי הדירות החדשות לפי השיטה הזו בלבד. ואולם החל מפברואר 2021, הלשכה דואגת לעדכן נתונים גם בניכוי הדירות של "מחיר למשתכן", כך שניתן לנתח את ההתפתחויות האמיתיות בשוק הדירות החדשות. הנתונים, שאותם אנחנו מנתחים, הופכים כאמור את התמונה, לפיה הדירות שמעלות את המדד הן הדירות יד שנייה.

 

מתברר, כי בין החודשים ינואר-אוקטובר 2021, מדד מחירי הדירות הכולל (לרבות דירות שאינן חדשות) עלה בשיעור 8.7%, ואילו מדד הדירות החדשות, שכולל את דירות "מחיר למשתכן", עלה ב־7.3% בלבד. אך בניכוי הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" משתנה תמונת המצב לחלוטין: מחיר דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי עלה בתקופה זו בלא פחות מ־11.5%. כיצד נפתח הפער האדיר הזה? מחירי הדירות של "מחיר למשתכן" היוו בחודשים האחרונים בין חמישית לרבע מכלל הדירות החדשות שנרכשו. היות ושווי דירות ה"מחיר למשתכן" צמוד למחירים שנמדדו לפני כשש שנים, הם "מושכים" לרוב את מחירי הדירות החדשות כלפי מטה - ובאופן ניכר.

ממצאי המדד המנוכה מנתוני "מחיר למשתכן", מתיישבים היטב עם ההתנפלות על דירות חדשות שנרשמה בעת האחרונה, שבאה לידי ביטוי גם בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. יזמים רואים את הרוכשים הרבים - ומעלים מחיר. אנשי נדל"ן מדווחים על כך, שבפרויקטים מבוקשים במיוחד יש יזמים שמעלים מחירים כמעט מדי יום. נתון זה גם מעורר סימני שאלה לגבי גובה ההנחות האמיתיות שהיזמים נותנים ללקוחותיהם.

עליות גם במדד תשומות הבנייה

לנתונים אלו צריך להוסיף את מדד תשומות הבנייה, שעלה בשנה האחרונה ב-5.6%. מדד זה הוא "הרוצח השקט" של תוכניות ותקוות רוכשי הדירות החדשות, שפחות ערים לעובדה שהמחיר צמוד למדד הזה - מה שתורם להתייקרות הדירות החדשות בעשרות אלפי שקלים לפחות.

משרד השיכון החליט לאחרונה לשנות את שיטת ההצמדה של מדד תשומות הבנייה, ואולם טרם נקבעה שיטה אחרת. בינתיים, המונה של המדד הזה ממשיך לעלות ולהכאיב לעשרות אלפי רוכשי דירות.

הוויכוח סביב שיטת המדידה של מחירי הדירות החדשות על ידי הלשכה המרכזית יימשך מן הסתם. עם זאת, המדד כפי שהוא מוצג כיום, טוב כנראה בעיקר לצרכים אקדמיים. לעומת זאת, האלטרנטיבה שהוצגה בניתוח הזה נכונה יותר לבדיקה שוטפת של התנהלות השוק.

עוד כתבות

ירידה בהיקף המשכנתאות בחודש אפריל / צילום: Shutterstock, jaturonoofer

היקף המשכנתאות באפריל צנח ב-22% לעומת השיא במרץ

באפריל נלקחו משכנתאות בהיקף של 10.5 מיליארד שקל ● על פי הערכות, הירידה בהיקף היא כתוצאה מחג הפסח ומכך שרוכשי הדירות העדיפו לסגור משכנתאות במרץ כדי להקדים את העלאת הריבית

פועל בייצור חיטה בהודו / צילום: Associated Press, Channi Anand

כשמשבר האקלים הופך למשבר אספקה יש לזה מחיר כלכלי

גם אם הימים האחרונים נחווים כמשבר נקודתי, מדעני האקלים חוזים אופק רותח וגרוע בהרבה עבור דרום אסיה ואזורים רבים בעולם ובהם המזרח התיכון, ככל ששינויי האקלים ידהרו קדימה, בהלימה לקצב פליטות גזי החממה של החברה האנושית

אילת / צילום: Shutterstock

הממשלה אישרה תוכנית לפיתוח אילת. השאלה: מתי תיושם בפועל?

היקף ההשקעה בפרויקט יעמוד על 170 מיליון שקל, במסגרת תוכנית רב־שנתית לפיתוח אילת וחבל אילות ● שלוש החלטות ממשלה קודמות לעיר, כמה מהן בנות יותר מעשר שנים, טרם יושמו במלואן

עליות השערים החזקות השנה תרמו לתשואות הקופות / צילום: Shutterstock, Lady_Luck

קרנות הפנסיה וההשתלמות רשמו עוד חודש קשה. מי בלטה לרעה במיוחד?

הירידות שהחלו בסוף השבוע האחרון של אפריל הביאו את קרנות הפנסיה לתשואה שלילית של 1.5% במסלול הצעירים ● קרנות ההשתלמות במסלולים המנייתיים ירדו בממוצע בכ-3% באפריל, בהובלת אלטשולר שחם שסיים עם תשואה שלילית של 4.4%

ראשת ממשלת שבדיה, מגדלנה אנדשון / צילום: Shutterstock

אחרי פינלנד: גם שבדיה הודיעה על כוונתה להצטרף לנאט"ו

ראשת הממשלה מגדלנה אנדשון אמרה הערב כי אם שבדיה תהיה המדינה היחידה באזור הנורדי והסקנדינבי שאינה חברה בנאט"ו, הדבר יציב אותה בעמדה מסוכנת ● מחר ידונו הפרלמנטים של שתי המדינות בהצטרפות לברית הצבאית, נושא שהיה שנוי במחלוקת במשך עשורים רבים בהן

אבישי אברהמי WIX / צילום: שלומי יוסף

קפיצה בהפסדי וויקס ברבעון הראשון; האם החברה בדרך לפיטורי עובדים?

החברה הציגה ברבעון הראשון הכנסות של כ-342 מיליון דולר, גבוה מעט מתחזיות האנליסטים ● המנכ"ל אבישי אברהמי: "על רקע חוסר היציבות והתנודתיות בשוק בחודשים האחרונים, אנחנו שמים את הפוקוס על מה שבשליטתנו"

מדד המחירים

האינפלציה בישראל בשיא של 11 שנה; מחירי הדירות משלימים זינוק של 16.3%

מדד המחירים לצרכן עלה ב-0.8% בחודש אפריל, בהתאם לציפיות ● מדובר בקצב שנתי של 4% ● מחירי הדיור לא עוצרים, ומשלימים עלייה שנתית של מעל 16%

הבורסה בתל אביב / צילום: שלומי יוסף

נעילה חיובית בת"א: אינטרקיור קפצה ב-14%, אל על ב-8.3%

מדד ת"א 35 ננעל בעלייה של 0.95% ומדד ת"א 90 טיפס ב-1.15% ● עליות חדות רשמו אלקטריאון, דלתא, שופרסל, אינרום, קבוצת דלק, פריון ונופר אנרג'י ● בערב יפורסמו נתוני האינפלציה במשק

אבירם נאה, סמנכ''ל השקעות במיטב ניהול תיקי השקעות / צילום: יח''צ

נדל"ן, תשתיות או אנרגיה: מומחים מייעצים במה להשקיע כשהשווקים נופלים

מנהלי ההשקעות בשוק הישראלי מאמינים כי אסור לנסות לתזמן את סוף הירידות, אך המניות ירדו להערכתם מספיק כדי לייצר הזדמנויות השקעה • אבירם נאה, מיטב: "זה אומנם הפוך מהאינסטינקט שלנו, אבל כל מי שעוסק בשוק ההון יגיד שאת המציאות הכי טובות מוצאים בזמנים כאלו"

אלון מאסק, מנכ''ל ומייסד טסלה / צילום: Reuters, Joe Skipper

מיקוח על המחיר או הטרלה של מאסק? מה עומד מאחורי הקפאת עסקת טוויטר

הציוץ של איל ההון מיום שישי האחרון, לפיו רכישת טוויטר נדחית עד השלמת הבדיקה על היקפם של חשבונות מזויפים, עורר שאלות ברחבי העולם • בין אם הציוץ היה בגדר בדיחה או ניסיון להשפיע על העסקה, מניית הרשת החברתית ירידה בחדות לאחר פרסומו

אייפון / צילום: Shutterstock

כבל הטעינה יתחלף? השינוי הגדול שאפל בוחנת באייפון

על פי דיווח בבלומברג, יצרנית האייפונים בוחנת שינוי של שקע הטעינה במכשיריה לזה הקיים במכשירי אנדרואיד ● הסיבה העיקרית: לחץ של האיחוד האירופי במטרה לצמצם פסולת אלקטרונית

הבורסה בת''א / צילום: שלומי יוסף

ירידות קלות בבורסה; נכסים ובנין צונחת ב-4.4%, פתאל יורדת ב-2%

מדד ת"א 35 נסוג ב-0.4% ומדד ת"א 90 יורד ב-0.1% ● מליסרון דיווחה על רווח נקי של 225 מיליון שקל ברבעון הראשון ● ומה חושבים בפסגות על מדיניות בנק ישראל לאחר נתוני האינפלציה שפורסמו אתמול?

הנפילות במניות נדל”ן

הנפילות האחרונות במניות נדל"ן: תגובת יתר של השוק או תיקון מוצדק?

את הירידות בבורסה בשבועות האחרונים הובילו מניות הנדל"ן, גם של חברות הנדל"ן המניב וגם של חברות הייזום ● אבל אם מסתכלים שלוש שנים אחורה הן עדיין רשמו תשואות מרשימות, ויש בסיס חזק של ביקושים, גם במגורים וגם במשרדים

מה אפשר לקנות ב-2.6 מיליון באזור יהודה ושומרון / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

מה אפשר לקנות ב-2.6 מיליון שקל באזור יהודה ושומרון

דירות גן בנות 4 חדרים במעלה אדומים או בגבעת זאב, קוטג' בן 6 חדרים בניל"י או בבית אריה ● בעסקה אחרת בגבעת זאב נמכר בית ב-3.7 מיליון שקל

הראל ויזל / צילום: איל יצהר

הירידה בסחר האונליין פגעה גם בטרמינל X: שוויה נחתך במיליארד שקל בחצי שנה

אתר האונליין של קבוצת פוקס סיים את הרבעון הראשון ב־2022 עם הפסד של 2.7 מיליון שקל ועומד על נתונים שליליים רבעון שני ברציפות • ברקע, ירידה בהוצאה העולמית על מסחר מקוון מאז סיום סגרי הקורונה

מסחר בבורסה / צילום: Shutterstock

מגמה שלילית באירופה; הביטקוין מאבד גובה ויורד מתחת ל-30 אלף דולר

בסין פורסם היום שהמכירות הקמעונאיות צנחו ב-11.1% באפריל, לעומת צפי כלכלנים לירידה של כ-6% ● במסחר בחוזים עתידיים על מדדי בורסות ארה"ב נרשמות ירידות של 0.5%-0.9% ● החוזים על הנפט יורדים ביותר מ-1%

בחברות ההייטק מתרגלים למציאות חדשה / איור: גיל ג'יבלי

הגיוסים נעצרים, השווי נחתך בעשרות אחוזים: בחברות ההייטק מתרגלים למציאות חדשה

מניות טכנולוגיה מישראל כקורנית, איירון סורס, פייבר ואאוטבריין איבדו עשרות אחוזים משוויין לאחר פרסום הדוחות הכספיים ● סרגיי וסצ'ונוק, אופנהיימר: "משקיעים יצאו מנקודת הנחה שתהיה צמיחה מטורפת, ואם הצמיחה מאיטה הם לא שואלים פעמיים, לא בודקים לעומק. דברים כאלה יוצרים הזדמנות השקעה"

איתמר ג'ובאני ועודד זהבי / צילום: אור קפלן, הגר בדר

שתי חברות ישראליות מסייעות לחדי הקרן למנוע בזבוזים. מי מהן תשלוט בשוק?

עם פרוץ מגפת הקורונה ופיזור העובדים לבתיהם, גבר הצורך בבקרה ניהולית בחברות ● עבור הסטראט-אפים הישראלים, מאש פיימנטס ופאיים, זו הייתה הזדמנות לפרוץ ● הם מנפיקים כרטיסי אשראי, מפעילים מערכות ניהול ועוזרים לחברות להתייעל כלכלית ● המשבצת, מדור חדש

מנסור עבאס / צילום: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת

מועצת השורא? זה מה שקיבלה רע"ם תמורת חזרתה לקואליציה

הדרישה להעברת הכספים הייתה התנאי העיקרי של יו”ר רע”ם מנסור עבאס להשתתפות הסיעה בהצבעות עם הקואליציה ● במשרד הפנים דרשו מנגנוני פיקוח שימנעו הגעת הכסף לגורמי פשיעה

ליאור פייס, מנכ''ל רוסאריו / צילום: אלון רון

פרשת מידע הפנים שהסעירה את השוק: מנכ"ל רוסאריו ישלם מאות אלפי שקלים

שנתיים וחצי לאחר סיום החקירה, חתם ליאור פייס מנכ"ל ראסריו קפיטל על הסדר לסגירת ההליך הפלילי נגדו ● פייס וחברת הבת ראסריו חיתום הודו במסגרת ההסכם כי שילמו עמלות הפצה בניגוד לחוק לאיש שוק ההון מנחם ויינברג וישלמו 650 אלף שקל ● מדובר בתיק החקירה הרביעי שנסגר במסגרת הפרשה ● עניינו של ויינברג, החשוד המרכזי בשימוש במידע פנים, עוד לא הוכרע