גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הפוטנציאל האבוד של עכו: למה העיר העתיקה מתקשה להתרומם?

לעיר הצפונית יש את כל הנכסים והיתרונות התחרותיים שיכלו להביא אותה לקדמת שוקי התיירות, המסחר והמסעדנות, אך היא אינה מנצלת אותם ● כיום עכו זקוקה לתוכנית אסטרטגית שיווקית, לצד חברת ניהול לשוק ולעיר העתיקה, בניית מאות חדרי מלון ושדרוג רצועת החוף

מבט אווירי על עכו. תוכנית המתאר מציעה להגדיל את שטחי המסחר פי 5 / צילום: Shutterstock
מבט אווירי על עכו. תוכנית המתאר מציעה להגדיל את שטחי המסחר פי 5 / צילום: Shutterstock

 לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ואילו מגמות ייכחדו? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? מדור שבועי חדש ינתח את המצב בענף ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il  

לעיר עכו יש את כל הנכסים והיתרונות התחרותיים להיות המקום שתיירי החוץ והפנים ינהרו אליו - מעין מיקונוס הישראלית. יש לה עבר היסטורי מרתק, עיר עתיקה יפה, שוק מזון והסעדה שיכול להיות מיוחד, נמל, חוף ים ואתר עולמי של הבהאים. בפועל, הנהגת העיר ותושביה עושים כמעט הכול כדי שכל זה לא יתממש, ושהמבקרים לא יגיעו.

עכו סבלה כזכור מאירועי "שומר החומות" שהתרחשו במאי 2021, והשפעתם ניכרת גם כיום על עסקי המסחר בה - חלקם נטשו אותה, כמו מסעדת מרקטו למשל - ועל גודל ומאפייני המבקרים בתחומה. כאן נציג תמונת שוק ביחס לגודלה, למאפייניה ולתפקודה של מערכת המסחר בעכו.

יעדים לא ריאליים

לעכו נתוני פתיחה כלכליים טובים יחסית, שיכולים וצריכים לאפשר לה להשקיע בתושביה, בתשתיות ובפיתוח כלכלי ועסקי. בהתאם לדוחות הכספיים של העיר משנת 2019, העיר השקיעה בתושב נטו כ-4,800 שקל, גבוה מהממוצע בישראל (כ-4,400 שקל בלבד), והייתה מדורגת במקום ה-35 מבין ערי ישראל ברמת השקעה בתושב. בעיר יש 26 מ"ר של נדל"ן מניב לתושב, וגובה הארנונה השנתית הממוצעת הוא כ-1,500 שקל לתושב (גבוה מהממוצע בישראל: 22 מ"ר, ופחות מ-1,200 שקל לתושב.

בשנת 2019 מנתה העיר כ-50 אלף תושבים, שהוגדרו בכ-17 אלף משקי בית. לפי תוכנית המתאר המאושרת של עכו, משנת 2017, אוכלוסיית העיר צפויה למנות כ-85 אלף תושבים (תוספת של כ-35 אלף איש, אולם לא נכתב באיזו שנה הדבר אמור לקרות). כלומר, גידול של כ-70% בהיקף האוכלוסייה.

מספר מטרות נקבעו בתוכנית המתאר: "התחדשות עירונית של המרקם הקיים, הקצאת שטחים נוספים למגורים מגוונים שיספקו את צרכי העיר בטווח הארוך עבור כ-85 אלף תושבים (כולל בשטח בייעוד לתכנון עתידי), לרבות שטחי הציבור הנדרשים.

 

"יצירת מערך דרכים עירוני מדרגי וברור, יצירת נגישות מתאימה לעיר העתיקה, וחיבור חלקי העיר לרצף עירוני שלם; פיתוח מרכז עירוני כמרכז בילוי ומסחר אזורי; פיתוח מערך אכסון מלונאי מגוון וייחודי, הנשען על נכסים קיימים; שדרוג אזור התעשייה כך שיכלול מגוון שימושים; פיתוח מערך שטחים פתוחים היררכי, מסלולי הליכה ואופניים; וקביעת הנחיות לשימור, שחזור, שיקום והחייאה של אוצרות המורשת והתרבות של העיר".

כתמיד, הגדרת המטרות היא כוללנית ומתאימה כמעט לכל עיר. בנוסף, בבסיס חסרה תוכנית אסטרטגיה כלכלית ותוכנית פעולה למימוש.

במקביל חתמה העיר הסכם גג לפיתוח 17-21 אלף יחידות דיור בעכו עד שנת 2023 - יעד שאינו ריאלי, ודומה למשחק במספרים אקראיים. נקבע שיחידות הדיור ישווקו וייבנו בשני שלבים: בשלב הראשון, 17.8 אלף יחידות דיור, מסחר ותעסוקה. בשלב השני עשויות להתווסף כ-3,500 יחידות דיור, באישור הוועדה המקומית.

כחלק מהסכם הגג נדרשה עכו לבנות כ-2,000 יחידות דיור בכל שנה. בפועל, בעשור הקודם נבנו פחות מ-200 יחידות דיור בשנה בממוצע. כלומר, לא קיים מתאם בין הכלכלה המאפשרת לבין התכנון הרצוי.

העוגנים המוזנחים

עכו אינה שחקנית בשוק התיירות הלאומי. בפועל, היא לא קיבלה אפילו "שורה" בדיווחי הלמ"ס ביחס להיצע בתי המלונות בעיר, וההתייחסות היא לכלל נפת עכו, ולערים נהריה וצפת בנפרד. העיר התיירותית המרכזית בנפה היא נהריה, התופסת כ-30% מכלל הלינות. ברם, שיעורי התפוסה במלונותיה הוא הנמוך בישראל. הלינות במרחב הכפרי בנפת עכו מהוות כ-46% מכלל הלינות.

שיעור התפוסה בנפת עכו נמצא במגמת ירידה בעשור שקדם לקורונה. בעכו עצמה ישנם מספר מלונות בוטיק (כמו האפנדי וערבסק), אך היקף החדרים הכולל קטן. בימים אלה נבנה מלון של משפחת נקש בחאן אל עומדן המשופץ.

באשר למערכת המסחר בעיר, כוח הקנייה החודשי שנמצא בידי משקי הבית נאמד בכ-70 מיליון שקל. בהנחת משק סגור, ללא דליפות או כניסות מבחוץ, כוח קנייה כזה יכול לתמוך ב-50-55 אלף מ"ר של שטחי מסחר ברוטו, ו-40-45 אלף מ"ר נטו.

על בסיס ספירות שביצעה צ'מנסקי בן שחר ושות' בשטח, קיימים בעכו כ-73 אלף מ"ר ברוטו של שטחי מסחר, וכ-56 אלף מ"ר נטו. משמע, מתקיים איזון בין הביקוש לבין ההיצע, בתחשיב הכולל את הדליפות מהעיר (אל האונליין, ואל המרכזים שבקריות, ירכא, ביג רגבה, פייסל ואחרים) - מול כניסת כוח קנייה אליה מתושבי היישובים שסביבה ומבקרים.

מהם העוגנים שפעילים בעיר? ראשית, בשוק ובעיר העתיקה קיימים מעל 10,000 מ"ר נטו. מביקור בשוק בעת האחרונה עולה כי הוא מוזנח, מלוכלך, אינו מזמין ונעדר חווית קנייה ושהות. האותנטי, הפשוט, האמיתי ובגובה העיניים, הטעים והמזמין - הכול נעלם.

תמיר בן שחר / צילום: ארז בן שחר

לכן, יש לייצר לשוק ולמסחר בעיר העתיקה קונספט ותמהיל של עסקי מזון עם מעט עסקי לא-מזון (ייחודיים וכאלה הנשענים על המורשת ההיסטורית של העיר, וגם גלריות), זאת לצד הסעדה על כל גווניה שתציע את חווית המטבח הים-תיכוני והערבי.

השוק העירוני ממוקם במרכז העיר, סמוך לתחנה המרכזית, בשטח של מעט יותר מאלף מ"ר נטו. הוא שייך ל"דור הישן", ואינו מנוהל ומתוחזק. קניון עזריאלי עכו הוא קניון עירוני "רגיל" שיורחב, וכיום הוא מכיל תמהיל חנויות בסיסי ומספק מענה לצרכים העירוניים. שטחי המזון והסופרמרקט מהווים בעכו כ-27%, לעומת 26% בממוצע בישראל כולה.

שיעור שטחי ההסעדה ובתי הקפה עומד על 15%, גבוה מהממוצע הארצי של כ-10%, בזכות ההיצע העיר העתיקה. שיעור זה נדרש כדי להוות יתרון תחרותי מובהק - כמו מוקדי המשיכה בנמל ת"א, בשוק מחנה יהודה, בשוק לוינסקי או בשוק הפשפשים. בנוסף, קיים היצע ריק של 7% - גבוה מעט מההיצע הריק בכלל ישראל, 6%.

תוכנית המתאר מייעדת 378 אלף מ"ר בעיר לצורכי מסחר - פי 5 מהמצוי, ובהכרח היצע תכנוני שאינו נדרש בגודלו. ברם, טרם פורסמו תוכניות למרכזי מסחר חדשים ומוגדרים, מלבד מספר מרכזי מסחר שכונתיים.

להביא את הטברנות

לעכו יש את הפוטנציאל להיות ממוקמת בקדמת שוקי התיירות, המסחר וההסעדה. בפועל, העיר אינה מממשת את האפשרי בתחומה בכלל, וכעיר עתיקה ושל תיירות עולמית ולאומית ומסחר בפרט.

כדי לשנות מציאות זו נדרש לשדרג את העיר (תשתיות, תוספת בנייה), לייצר תוכנית אסטרטגית שיווקית וכן תוכנית פעולה למימוש, ולהקים חברת ניהול לשוק ולעיר העתיקה. בנוסף יש לבנות מאות חדרי מלון, הוסטלים ואכסניות בעיר העתיקה, וגם במפרץ שבדרומה, וליצור חוף עם טברנות לאורכו (תוכנית כזו עוצבה על ידי משרד מייזליץ, כסיף, רויטמן אדריכלים). למעשה, עכו צריכה להיות "רק עכו", ובהתאם לפוטנציאל הגלום בה. הפשוט יכול להיות כל כך פשוט, בעשייה מתוכננת נכון ומתממשת.

עוד כתבות

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

חצי שעה של השראה. ערן גפן בשיחה עם ינון קוסטיקה / צילום: עומר הכהן, מנחם רייס

המייסד של החברה בעלת הצמיחה המהירה בעולם מגלה את הסוד

הסטארט-אפ הראשון שהקימו נמכר למיקרוסופט, חברת אבטחת הענן שלהם מכניסה 350 מיליון דולר בשנה, ורק החודש הם עשו עסקת ענק נוספת ● ינון קוסטיקה, שותף-מייסד ב-Wiz, בשיחה עם ערן גפן על הדרך שלו ושל שותפיו, שהתחילה על האוטובוס בדרך לבקו"ם, הרגע שבו הבינו איך הם הופכים את השוק והטריק שמאפשר להם לעבוד בצוות ● חצי שעה שלה השראה

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

הפגנה הקוראת לשוויון בנטל. בלי נתונים מסולפים / צילום: שב״פ sha_b_p@

אותה אוזלת היד מאפשרת למגזר גדול לא לשאת בנטל וחונקת אותנו בפקקים

משבר הגיוס הוא משבר המטרו: שניהם יחד הוא אותו כישלון תשתיות ענק, של התחבורה המקרטעת פה ושל יסודות המדינה המתפוררים אחרי 76 שנותיה ● הסטטוס קוו מת. הגיע הזמן להיפרד מפתרונות הישראבלוף

מנות במחתרת התאילנדית / צילום: דניה ויינר

אחת המסעדות התאילנדיות הטובות בישראל מסתתרת בכלל בחצר של בית

עגלת קפה שמגישה מאפה פיסטוק נדיר, מרכז הוליסטי שגם הציניקנים יתמסרו לו, מיזם אמנות נשי ומסעדה שאפשר למצוא בה בננה לוטי משובחת ● יום בפרדס חנה כרכור

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט