גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ממתחם האלף בראשל"צ ועד נצרת: מיזמי התחבורה שצפויים להעלות את ערך הנכסים שבסביבה

הקו החום שיחבר את לוד לראשון לציון והרכבת הקלה שתחבר את נצרת לחיפה הם שני פרויקטים תחבורתיים בעלי פוטנציאל להעלות את שווי הנדל"ן לידם, כפי שקרה לאורך הקו האדום

יועד שחר ואיציק אורון / צילום: איל יצהר
יועד שחר ואיציק אורון / צילום: איל יצהר

אם התחזיות של החברה הממשלתית נת"ע יתממשו, מי שירצו להגיע מפתח תקווה לבת ים החל מנובמבר הקרוב, יוכלו לדלג על הפקקים ולעשות זאת באמצעות הקו האדום של הרכבת הקלה.

אף שמדובר רק בקו אחד מבין שלושה (השניים הנוספים - הירוק והסגול צפויים להיפתח בעוד כחמש שנים - ג.ל) הפעלת הרכבת צפויה להשפיע מיידית על הנגישות התחבורתית באזור.

עם זאת, את ההשפעה של הפרויקט על עליית מחירי הנדל"ן בקרבתו, מכירים בעלי הנכסים כבר כמה שנים. "פרמיית הרכבת הקלה", מכנים זאת לעתים אנשי נדל"ן שמנסים להסביר את הקפיצה במחירים של נכסים שונים.

לטובת המשקיעים שתרים אחרי פרויקטים מחוללי שינוי, בניסיון ליצור לעצמם יתרון, כחלק מ"כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס - כיוונו זרקור לשני מיזמי תחבורה גדולים שעשויים לחולל שדרוג משמעותי בסביבתם.

הקו החום: 46 תחנות בין לוד לראשון לציון

יועד שחר הוא ראש אגף בקרה ואינטגרציה בחברת נתיבי איילון , ולמעשה חי ונושם כיום את מה שכולנו אמורים להכיר בשנת 2027. זאת בהנחה שהצפי של החברה להפעלת הפרויקט אכן יתממש. "הקו החום הוא לא Stand Alone. הוא חלק ממערכת תחבורה ציבורית שמתוכננת במטרופולין תל אביב, נתיבי העדפה לתחבורה ציבורית ועוד", הוא מסביר.

 

לא מדובר ברכבת וגם לא באוטובוס: "מדובר במערכת רבת קיבולת על גלגלים, שבנויה על מרכב ארוך יותר מהאוטובוסים המפרקיים שאנחנו מכירים. הוא חשמלי ומדמה נסיעה ברכבת קלה, פשוט על כביש, מה שנותן לו את היעילות של מערכת רכבות קלות ואת הגמישות של אוטובוס", מסביר שחר.

כמה תחנות מתוכננות בקו החום?
"46 תחנות. כדי לייצר לאנשים נגישות גבוהה למוקדי התחבורה, התחנות יהיו מצומצמות יותר בשטח מהתחנות שאנחנו מכירים במערכות כמו הרכבת הקלה".

"הקו החום מתחיל ממתחם האלף המתפתח של ראשון לציון, שבו מתוכננות מאות רבות של דירות מגורים, מרכזי עסקים, מסחר, תרבות, פנאי ונמצא ממש בצד השני של מחלף משה דיין", אומר שחר. "בעתיד יהיה המקום 'האב' תחבורתי משמעותי, היות שהוא יהווה נקודת מפגש לכמה מערכות תחבורה - לרבות רכבת ישראל (שתחנה שלה כבר קיימת ופעילה באזור- ג.ל), הארכה של הקו האדום של הררכבת הקלה עד למתחם האלף ועוד. לכן המקום צפוי להיות נגיש במיוחד".

מהתחנה הזו הנוסעים ימשיכו מזרחה לתחנות נוספות בעיר - בסמוך למכללה למינהל, במפגש הרחובות רוטשילד והרצל במרכז העיר, ומשם הקו ימשיך למתחם המתפתח בצריפין.

"הקו יעבור דרך בית חולים אסף הרופא, וימשיך לבאר יעקב שצפויה לשלש או לרבע את עצמה בשנים הקרובות - כלומר להפוך להיות עיר של ממש", מדגיש שחר.

הוא מסביר כי "הקו, שמתחיל בעיר לוד, ימשיך למרכז העיר רמלה. המטרה שלנו היא להחזיר את הרחובות הישנים של פעם לתפקד כמו שהיינו רוצים שיתפקדו בעיר טובה. ברמלה, צריך להגיד, הרחוב כבר מתפקד ככזה". שחר ממשיך ומסביר כי הקו ימשיך דרך העירייה, מתחם השוק ואז יגיע למרכז העיר לוד, כשהמסלול בעיר יסתיים באזור התעשייה הצפוני.

הרכבת הקלה נופית: 20 תחנות בין נצרת לקריית אתא

חברת "חוצה ישראל" מזוהה עם כביש 6, אך כיום פרויקט הדגל שלה הוא רכבת קלה. מדובר ברכבת הקלה נופית שעתידה לפעול ב-2028 ולחבר בין נצרת לחיפה. העלות: למעלה משבעה מיליארד שקל. מי שמוביל את הפרויקט מטעם החברה הוא מנהל חטיבת הרכבות הקלות, איציק אורון, שמגדיר את הפרויקט "בשורה אדירה לתושבי הצפון". אורון ניסה להמחיש לנו היכן בדיוק יעבור הפרויקט שיכלול בסך הכול 20 תחנות, ושאורכו יעמוד על 41 ק"מ.

 

"אנחנו יודעים שגם בשנת 2040 האוכלוסייה בצפון תגדל בכ-40% וגם הדרישה למקומות עבודה תגדל ב־60%. אם לא ניתן את הפתרון שאנחנו מתכננים היום, הבעיות והמשברים התחבורתיים שאנחנו חווים היום במרכז יעברו גם לצפון. ההחלטות התקבלו במועד וככל שנעמוד בלוחות הזמנים, אנחנו נמנע את המשברים שקורים היום במרכז. כמובן שכל עיכוב יביא איתו גם מחיר, אבל אני כרגע צופה שאנחנו נעמוד ביעדים".

"התחנה הראשונה תהיה במרכזית המפרץ בחיפה - שם יהיה 'האב' תחבורתי גדול מאוד, לדעתי הכי גדול במזרח התיכון". משם תמשיך הרכבת צפונה לתחנת דיין שתיבנה באזור התעשייה המתפתח קישון שמשרת בין היתר את נמל המפרץ הפרטי ואת נמל מספנות ישראל.

מחיפה תגיע הרכבת לפאתי קרית אתא. "תחנת אתא דרום תהיה קרובה למרכז המסחרי שבו יושבות חברות כמו איקאה, רדיזיין ועוד. משם הרכבת נכנסת ממש למרכז העיר, לציר המע"ר (מרכז עסקים ראשי - ג.ל) העתידי של העיר קריית אתא. העיר הולכת כמעט להכפיל את עצמה במסגרת הסכם גג. בהמשך ייבנו עוד כמה תחנות בקריית אתא (כולל במשולש גילעם) שתהיה ללא ספק אחת הנהנות הגדולות של רק"ל נופית", אומר אורון. 

בהמשך תעבור הרכבת בשפרעם (שתי תחנות), תעבור בסמוך לביר אל מכסור, ובהמשך תהיה תחנה שתיתן פתרון תחבורתי ליישובים כמו ריינה ומשהד. בהמשך הקו, הרכבת תגיע לנוף הגליל, ותעבור ליד מקומות מרכזיים כמו קריית הממשלה בנוף הגליל.

"תחנת הקצה היא תחנת זיאד, שמתוכננת ממש בתוך העיר נצרת בסמיכות לבניין העירייה ולמרכז התרבות, ולאזור הרווחה שמוקם בימים אלה על ידי העירייה", מספר אורון. "בצפון עדיין אין משבר, אבל אנחנו כבר מזהים את הניצנים של הצרכים המידיים. כבר היום יש פקק תנועה לאורך התוואי של רק"ל נופית".

באזור של חלק מהתחנות בקו האדום המחירים כבר עלו ב-75% |
נחמה בוגין, פרשנות

הכותבת שמאית מקרקעין ומשפטנית

השקה של פרויקטים תחבורתיים יכולים להיות דרמה מבחינת המחירים. זה נכון, אגב, לא רק מגורים אלא לייעודים נוספים.

ניקח להמחשה את הקו האדום של הרכבת הקלה, שצפוי להיפתח בסוף השנה, ועובר מפתח תקווה, דרך בני ברק, רמת גן ותל אביב, עד בת ים. העבודות עליו התחילו בסביבות שנת 2015. עשיתי בדיקה ומצאתי שמ-2015 ועד לאחרונה, דווקא בפתח תקווה בתחנת דנקנר, ובתל אביב באזור קרליבך, עליית המחירים היתה בסביבות 25% - די תואמת את עליית המחירים הכללית שהיתה באותה תקופה.

לעומת זאת, ברחוב אבא הלל ברמת גן אנחנו רואים קפיצה מטורפת של 75% - ממחיר של 2.1 מיליון שקל לדירה ממוצעת, ל-3.7 מיליון שקל לדירה ממוצעת. זו קפיצה דמיונית. ביפו, באזור תחנת מחרוזת, יש קפיצה של 120%. גם בבת ים יש קפיצה לא רעה של למעלה מ-30%, וזה עוד לפני שהקו נפתח.

נחמה בוגין, שמאית מקרקעין / צילום: יח''צ

להערכתי, תהיה עוד עליית מחירים סביב הקו. יש התחלה של עלייה בתקופת העבודות. למרות כל המטרד הנוראי שיש בתקופת העבודות, השוק מסתכל קדימה.

באותם אזורים שממילא נמצאים במגמת עלייה ופיתוח כמו פרויקטים של התחדשות עירונית, החיבור בין פיתוח תחבורתי לבין פיתוח אחר, מעלה בצורה מעריכית כמעט את המחירים. ההשפעה של התחבורה היא יחסית למה שקורה בסביבה.

תל אביב שנמצאת כבר היום במגמת מחירים מאוד גבוהה, לא תקפוץ כמו מקומות אחרים לכן צריך לעשות הצלבה - לא להסתכל רק על ערוצי תחבורה, אלא על מה שקורה בכלל באותו אזור.

גורמים בשוק חלוקים בשאלה מה הטווח של פרויקט תחבורתי? דקות הליכה? טווח מרחק? ואם במרחק, מהו? יש חשיבות גדולה למיקום של הנכס ביחס לקו התחבורה. חשוב מאוד להפריד בין נכס שיושב על הקו עצמו שלרוב נפגע משמעותית, לבין מי שנמצא בשורה השנייה. על התוואי יש תקופת עבודות ארוכה, מטרד כמעט בלתי נסבל לאורך זמן.

יש מחקרים שונים בעולם ואף אחד מהם לא בדק את מה שקורה כאן, אבל חוק המטרו בישראל קובע אמת מידה לטווח השפעה לצורך תכנון התחנות - 800 מטר מתחנה. זה מאוד משתנה כי בעולם הנדל"ן אף משתנה לא עומד בפני עצמו, ותמיד צריך לבחון גורמים מפרים או גורמים מפריעים.

עוד כתבות

דליפת דלק בקו קצא''א במועצה האזורית חוף אשקלון, לפני כשנה / צילום: המשרד להגנת הסביבה

באשקלון חולים בסרטן יותר מהממוצע הארצי, אך הממשלה לא טורחת לחקור מדוע

"במחוז אשקלון רואים רמת תחלואה משמעותית במחלות הסרטן באופן יחסי לממוצע הארצי", אמרה ד"ר איזבלה קרקיס, מנהלת המחלקה לאפידמיולוגיה סביבתית במשרד הבריאות, בדיון הוועדה לפניות הציבור בכנסת ● במשרד הבריאות מציינים כי אין להם מנדט לבדוק חשיפה לחומרים מסוכנים שנמצאים באוויר, ומפנים את הזרקור לעבר המשרד להגנת הסביבה - שטוען כי דווקא מדובר באחריות משרד הבריאות

מליאת הכנסת / צילום: יוסי זמיר

הושגו הסכמות: הכנסת תפוזר ביום רביעי, חוק הנאשם לא יעלה

טרם הושגו הסכמות על תאריך הבחירות ● שר האוצר ליברמן העריך כי עסקת החבילה במשק לא תצא לפועל ● ח"כ סמוטריץ': "סיכמנו בישיבת ראשי אופוזיציה לעשות הכל כדי לדחות את פיזור הכנסת לשבוע הבא ובימים האלה נהפוך כל אבן כדי למנוע את ההליכה המיותרת הזו לבחירות"

יריב פז, בעלי פז גרופ, חברה להשקעות נדל''ן / צילום: אייל פישמן

ב־2005 יריב רכש דירה להשקעה, היום הוא עוזר לאחרים: "הממשלה סימנה אותנו כאשמים בעליית מחירי הנדל"ן"

יריב פז, תושב תל אביב, בן 50 ● בזוגיות פלוס 3 ילדים ● בעלי פז גרופ, חברה להשקעות נדל"ן ● "עולם הנדל"ן פותח לכל אחד ואחת הזדמנויות חסרות תקדים להשקעה ולהגדלת ההון העצמי" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז

עורכי הדין של ההייטק לא מתרגשים מהפיטורים בענף / צילום: Shutterstock

עורכי הדין של ההייטק לא מתרגשים מהפיטורים בענף: "דירקטוריונים לחוצים"

למרות התמורות בשוק ההייטק הישראלי, עורכי דין מובילים שמלווים את התעשייה סבורים שכרגע היא לא נמצאת במשבר ● הם רואים יותר סטארט-אפים לא רווחיים שנמכרים אבל מזהירים חברות מצעדים פזיזים: "אתה לא יכול לקצץ את כל המכירות ולצפות להמשיך לחיות"

חנות לגו / צילום: LEGO

בעוד שבועיים יושקו החנות הראשונה והאתר של לגו בישראל

במקביל לפתיחת החנות הפיזית בדיזנגוף סנטר בתל אביב, יושק באותו היום גם אתר האינטרנט הרשמי של LEGO בישראל ● החנות תציע מגוון של מוצרים, ביניהן כאלה שניתן למצוא אך ורק בחנויות הרשמיות

“יש תוכנית מסודרת שנועדה למנוע מכם לטוס'' / צילום: מתוך ציוץ ויראלי בטוויטר, 2.6.22

הפייקים מהרשתות שמנסים להסביר את הכאוס העולמי בנמלי התעופה

תיירים בכל העולם סובלים מהמשבר בעולם התעופה. אבל גם בכאוס צריך לעשות סדר ● המשרוקית של גלובס

ניתוח טכני

ניתוח טכני: ככל ש-S&P 500 יטפס, כך תורגש נחת זרועם של המוכרים

מדד S&P 500 סיים שבוע בירוק, אבל רמת הסיכון בשוק המניות האמריקאי לא ירדה, תחתית משמעותית לא נראית באופק, והגרף הטכני מלמד שהעלייה הנוכחית אמורה להיות זמנית בלבד

דיור בר השגה בקרית אונו / הדמיה: חן אדריכלים

מנכ"ל משרד השיכון: 83% מהדירות בארץ נמסרות באיחור העולה על 60 ימים ומעל 40% באיחור של יותר משנה

בדיון בוועדת הכספים של הכנסת הציג מנכ"ל משרד השיכון, אביעד פרידמן, נתונים המראים כי יותר מ-83% מהדירות שנבנו בשש השנים האחרונות נמסרות באיחור של מעל חודשיים, וכ-40% מהן נמסרות באיחור של יותר משנה ● "אירוע של איחור במסירת דירות ואי תשלום פיצויים על פי חוק אינו אירוע חריג בענף הנדל"ן"

רפי אלמליח, ראש מינהל התכנון החדש / צילום: דוברות רמ״י

מנהל מינהל התכנון החדש יהיה מנוע מלטפל בתוכניות לעשרות אלפי יחידות דיור

מחשש לניגוד עניינים מנהל מינהל התכנון החדש, רפי אלמליח, יהיה מנוע מלטפל בתפקידו החדש ב-32 תוכניות לעשרות אלפי יחידות דיור, כך עולה ממכתבו לשרת הפנים איילת שקד בו הוא הסביר כי לנוכח תפקידו הקודם ברמ"י לא יוכל להיות מעורב בפרויקטים

עמדת טעינה / צילום: Shutterstock

פיזור הכנסת עלול להוביל לכאוס צרכני בשוק הרכב החשמלי

הפלונטר הפוליטי מתרחש בשלב קריטי עבור שוק הרכב, זמן קצר לאחר פרסום טיוטת חוק ההסדרים להחלת תקנות רגולטוריות על המכוניות החשמליות • יישום הרפורמות יוקפא למשך חודשים, וקיים ספק אם הן בכלל יאושרו בממשלה העתידית • החשש: עיכובים בפריסת עמדות טעינה והטלת מס נסועה

נשיא רוסיה ולדימיר פוטין, ונגידת הבנק הרוסי,  אלווירה נביולינה / צילום: Reuters, RIA Novosti

100 מיליון הדולר שהפילו את מוסקבה: כל מה שכדאי לדעת על פשיטת הרגל של רוסיה

לראשונה מאז המהפכה הבולשביקית, נושי חוב ממשלתי רוסי לא קיבלו את תשלומי הריביות שהובטחו להם, זאת למרות מאבק של מוסקבה לנסות ולהעביר את הכסף ●  המשמעות: רוסיה נכנסה למצב של "חדלת פירעון" לאחר שהסנקציות המערביות שהוטלו עליה בעקבות הפלישה לאוקראינה, מנעו ממנה להעביר כ-100 מיליון דולר לנושים ● בעלי החוב צפויים לחכות לפני שיגישו תביעות לסילוקו

הבורסה בתל אביב / אילוסטרציה: שלומי יוסף

ירידות בנעילה בת"א; אלקטריאון קפצה ב-8.5%, ג'נסל בכ-7%

מדד ת"א 35 רשם ירידה של 0.5%, ת"א 90 נסוג ב-0.7% ואילו מדד מניות הקנאביס עלה ב-1.2% ● מחזור המסחר הסתכם בכ-2.2 מיליארד שקל

קריית שמונה / צילום: Shutterstock

אושרה מסילת הרכבת לקריית שמונה: למה התחנה תיבנה מחוץ לעיר

התוכנית למסילת רכבת בין כרמיאל לקריית שמונה, בעלות של כ־12 מיליארד שקל, אושרה להפקדה • מומחים מבקרים בחריפות את קידום תחנות הרכבת מחוץ למרחבים העירוניים • ראש העיר: "יהיה פיתוח עתידי מסביב לתחנה"

שכונת פסגת זאב בירושלים / צילום: Shutterstock

מתל השומר ועד פסגת זאב: אלו השכונות הצפויות להיכלל בהגרלת "דירה בהנחה"

שכונת חבצלת בנתניה, המבואות הדרומיים בחיפה ופסגת רמות בבאר שבע אמורות להיכלל בהגרלה הקרובה של משרד הבינוי והשיכון, שתיפתח בשבוע הבא ● ברוב הפרויקטים טרם הוגשה בקשה להיתר בנייה ● מאז אפריל נוספו 23,047 איש לרשימת הזכאים להשתתף בהגרלות

מכולות  Alibaba.com עם מיתוג של צים / צילום: יח''צ

אחרי חמש שנים: עליבאבא סוגרת את מרכז הפיתוח שלה בישראל

עליבאבא, שפעילה בישראל מ-2017, סוגרת את מרכז הפיתוח במגדלי עזריאלי ● המהלך יגרור את פיטוריהם של כ-60 מהנדסים וחוקרים

פריקת קרונות רכבת בנמל אשדוד / צילום: שמואל רחמני

התערבויות, סכסוכים והפרעה לממשל תקין: האם בכלל יש צורך בדירקטוריונים בחברות תשתיות ממשלתיות?

שורת סכסוכים ועימותים, מהרכבת דרך נתיבי ישראל ועד נמל אשדוד, מעלה תהיות בנוגע לנחיצות דירקטוריונים בחברות תשתית ממשלתיות מתוקצבות, שהמדינה ממילא קובעת את יעדיהן ומפקחת עליהן באופן צמוד ● מה אפשר לעשות אחרת, ומדוע יש מי שסבורים שזה הרע במיעוטו

חנות word בקניון G, כפר סבא / צילום: ערן לם

מה עומד מאחורי רשת האופנה החדשה WORD, ולמה היא תפעל רק מחוץ לתל אביב?

רשת האופנה החדשה WORD, שהקימה קבוצת 911 אופנה של אורי רייז, פתחה עד כה ארבעה סניפים: באילת, כפר סבא, נתניה ובבאקה אל-גרבייה ● לדברי רייז, שמשמש גם כמנכ"ל, "בהמשך השנה נפתח חמישה סניפים נוספים - בחיפה, יהוד, פתח תקווה, הקריות ואזור חדרה, ואנחנו במו"מ למקומות נוספים" ● אירועים ומינויים

ברק רוזן / צילום: איל יצהר

מתנה לשחרור? זו הסיבה שברק רוזן העביר לבנו מניות בחברת הקנאביס

בנו של יזם הנדל"ן, שהשתחרר לאחרונה מצה"ל, קיבל לידו 17.7% ממניות תיקון עולם, ששוות כ-19 מיליון שקל ● הסיבה: רוזן לא קיבל אישור מן המשטרה להחזיק מניות בחברת קנאביס, ולכן החזיק אותן בנאמנות ומאוחר יותר העביר לאשתו

תמיר פרדו, נעם ארז, ובועז גורודיסקי / צילום: יורם רשף

חברת הסייבר של יוצאי המוסד מבצעת רכישה מקומית ב-30 מיליון דולר

אקס אם סייבר רוכשת את הסטארט-אפ הישראלי סייבר אובזרוור, שהוקם ב-2012 על ידי יוצאי יחידת המחשוב במשרד ראש הממשלה ● אקס אמ סייבר נרכשה אשתקד על ידי תאגיד הקמעונאות האירופאי שוורץ גרופ ב-700 מיליון דולר

בורסת וול סטריט / צילום: Shutterstock

נעילה שלילית בוול סטריט; נוירוסנס זינקה ב-49%, טבע קפצה ב-6%

בורסות אירופה ננעלו במגמה מעורבת - מדד הדאקס רשם עלייה של 0.5% ואילו הקאק ירד ב-0.4% ● עליות של כ-2% נרשמו במסחר בחוזים על הנפט הגולמי ● התשואה על אג"ח הממשל האמריקאי ל-10 שנים עלתה ב-8 נקודות בסיס ל-3.20%