גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האם ניתן לקזז פיצוי על איחור במסירה מיתרת תמורת הדירה, ומה מעמדו של הבנק המלווה בהחלטה

רוכשים ביקשו לקזז את הכסף שחייב להם היזם בגין פיצוי על איחור, מהתשלום האחרון על הדירה ● הבנק המלווה התנגד ● מה קבע ביהמ"ש?

אתר בנייה. יתרת התשלום על הדירות שועבדה לבנק / צילום: שלומי יוסף
אתר בנייה. יתרת התשלום על הדירות שועבדה לבנק / צילום: שלומי יוסף

הכותב מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית

רוכש דירה מיזם מצפה לקבל את הדירה שרכש במועד שנקבע בהסכם הרכישה ללא איחורים. אלא שלעתים היזם מאחר ומסירת הדירה לרוכש מתעכבת. בגין תקופת האיחור במסירה חייב היזם בתשלום פיצוי כספי לרוכש בהתאם לחוק (150% מדמי השכירות של הדירה החדשה למשך שמונה חודשי האיחור הראשונים ולאחר מכן פיצוי של 125%).

מן העבר השני קובע הסכם הרכישה כי על מנת לקבל את הדירה החדשה, על הרוכש לשלם ליזם את יתרת תמורת הדירה (התשלום בגין הדירה החדשה נפרס על פני תקופת הבנייה והתשלום האחרון משולם בדרך-כלל כנגד מסירת הדירה לרוכש).

נשאלת השאלה מה קודם למה? ומה עושים במצב שבו מחד על הרוכש לשלם ליזם כספים כתנאי לקבלת הדירה ומנגד על היזם לשלם לרוכש פיצוי בגין איחור במסירה? האם רשאי הרוכש לקזז את חוב היזם כלפיו מיתרת הכספים שעליו לשלם ליזם? והיכן בכל אלה מקומו של הבנק המלווה אשר העניק ליווי פיננסי לפרויקט?

עובדות המקרה: סוגיות מהותיות אלה נדונו לאחרונה בבית המשפט המחוזי בחיפה במסגרת דיון בתביעה שהגישו רוכשי דירות נגד יזם שמכר להם דירות בפרויקט ביהוד מונוסון. הרוכשים תבעו את היזם בגין נזקים שנגרמו להם בשל איחור משמעותי (18-31 חודשים) במסירת הדירות. בית המשפט קיבל את תביעתם.

מכיוון שלצורך קבלת הדירות החדשות על הרוכשים לשלם ליזם את יתרת תשלום התמורה, ונוכח חובו של היזם כלפיהם בגין פסק הדין, עתרו הרוכשים לבית המשפט שיורה על עיקול זמני של כספי יתרת התמורה שכל אחד מהם נדרש לשלם ליזם עבור הדירה, וזאת עד לגובה סכום הפיצוי שהיזם חייב לשלם להם.

הרוכשים טענו כי קיים חשש ממשי לכך שהיזם לא יוכל לשלם להם את הפיצוי שנפסק נגדו, זאת נוכח התבטאויות שנשמעו לטענתם מצד היזם על כך שלא יהיה בידו לשלם את החיובים הרבים בהם חוייב, בשל כמות התביעות התלויות ועומדות נגדו, ובעיקר בשל סכומן מצטבר (שמונה תביעות אזרחיות נפרדות שהוגשו על ידי 87 תובעים, בסכום מצטבר של יותר מ-12.3 מיליון שקל).

עמדת הבנק המלווה: לעתירת הרוכשים התנגד הבנק המלווה של הפרויקט (בנק הפועלים) אשר טען כי זכויות היזם לקבל כספים מאת הרוכשים שועבדו לטובת הבנק המלווה ולכן אין לרוכשים כל זכות לעקל זכויות השייכות לבנק המלווה, ושכלל אינן שייכות ו/או אמורות להיות משולמות ליזם.

הבנק הדגיש כי הוא איננו צד לתביעה בין הרוכשים ובין היזם ואינו אחראי לאיחור במסירת הדירות, אך הבהיר, כי היזם המחה לבנק, על דרך השעבוד, את כל זכויותיו לקבלת כספים מהרוכשים ונתן הוראה בלתי חוזרת לרוכשים לשלם את כל הכספים והתשלומים המגיעים ליזם על פי הסכם הרכישה ישירות לחשבון הליווי בבנק ולא ליזם, וכנגד זאת הנפיק הבנק ערבויות חוק מכר לרוכשים. לכן, טען הבנק, זכויות הבנק בכספי הפרויקט גוברות על זכויות הרוכשים.

ההחלטה: לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לקבל את טענת הבנק ולדחות את עתירת הרוכשים. נקבע כי אכן תביעת הרוכשים נגד היזם התקבלה והיזם חויב על פי פסק דין לשלם להם סכומים לא מבוטלים, אך זכותו של הבנק בכספי התמורה שעל הרוכשים לשלם עבור הדירה גוברת על זכויות הרוכשים בהם. בית המשפט ציין כי ליזם אין כלל זכויות בכספים אותם מבקשים הרוכשים לעקל בסעד זמני עצמי.

נמצאנו למדים כי זכויות הבנק המלווה בכספי התמורה שעל הרוכשים לשלם עבור הדירה שרכשו גוברות על זכותו של היזם ועל כן כדי לקבל את הדירה החדשה יהיו חייבים הרוכשים להשלים ולשלם את יתרת התשלומים לבנק, ויהיה עליהם לפעול לגביית חובו של היזם כלפיהם (בגין האיחור במסירה) בדרך אחרת.

ת"א 7971-11-19 

עוד כתבות

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

ישראל תקפה בשדה התעופה בסוריה / צילום: נלקח מרשתות חברתיות לפי סעיף 27 א' לזכויות יוצרים

דיווח: לפחות 33 נהרגו בתקיפה בחלב, בהם אנשי חיזבאללה ואזרחים

בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

בורסת טוקיו / צילום: Associated Press, Eugene Hoshiko

נעילה ירוקה באסיה. מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8%

היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות באירופה ובוול סטריט ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה ● מחיר הביטקוין עומד על 70.5 אלף דולר למטבע ● מדד שנגחאי עלה ב-1%

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת