גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מיסוי עסקת תמורות: איך קובעים את שווי העסקה

ביהמ"ש המחוזי נדרש להחליט לפי מה מחשבים את שווי העסקה בעסקת תמורות: בהתאם לשווי הקרקע ביום העסקה - או לפי התמורות הצפויות ממכירת הדירות

 

משמעות פסק הדין במישור המעשי היא שבעסקת תמורות יש לקבוע את שווי העסקה לפי שווי שוק / צילום: Shutterstock, Pormezz
משמעות פסק הדין במישור המעשי היא שבעסקת תמורות יש לקבוע את שווי העסקה לפי שווי שוק / צילום: Shutterstock, Pormezz

הכותב מבעלי משרד מאיר מזרחי ושות’

עסקת תמורות היא אחת מסוגי העסקאות בין יזם לבעל קרקע, שהפכה בשנים האחרונות לנפוצה יותר בשוק המקרקעין. תוכן העסקה הינו מכירת כל הקרקע מבעליה ליזם, אשר כנגד המכירה יקבל בעל הקרקע חלק מתמורות המכירה של הדירות שייבנו על הקרקע ויימכרו על ידי היזם לרוכשי דירות. הדבר שונה למשל מעסקת קומבינציה, שבה נמכר חלק מהקרקע ליזם, אשר בתמורה בונה לבעל הקרקע את חלקו בבנייה, על חלק הקרקע שלא נמכר ונשאר בבעלות בעל הקרקע.

השאלה המעניינת בעסקת תמורות היא כיצד יש לחשב את שווי העסקה לצורכי תשלום מס השבח ומס הרכישה, שכן זו עסקה שלגביה לא נקוב מחיר והיא תלויה בתמורות עתידיות שקשה לצפות אותן.

עובדות המקרה: בפסק דין אזורים, שניתן בשבוע שעבר, דן בית המשפט בשאלה זו כאשר ההתלבטות היא האם יש לקבוע את שווי העסקה בהתאם לשווי הקרקע ביום העסקה, או שיש להעריך את התמורות הצפויות ממכירת הדירות תוך התאמתן למועד העסקה.

בנושא זה הייתה מחלוקת בין השופטים, והתקבלה ברוב דעות דעתה של השופטת ירדנה סרוסי (השופט רו"ח צבי פרידמן היה בדעת מיעוט). נקבע כי אומנם לפי הגדרת שווי, בחוק מיסוי מקרקעין, הכלל הינו קביעת השווי בהתאם לשווי השוק, אך אם התמורה נקבעה בתום לב בין צדדים שאינם קשורים, יש לקבוע את השווי לפי התמורה.

ואולם במקרה הנדון יש לדעתה לסטות מן הכלל שכן הצדדים כשלו במקרה זה לקבוע מהן התמורות הצפויות ולכן יש לקבוע את השווי לפי שווי השוק ביום העסקה.

נוסף לכך קבעה השופטת כי יש להפחית משווי זה את עלויות הפיתוח הצפויות, עלות פינוי הדיירים המוגנים כולל עלות בניית הדירות עבורם, וכן הפחתה בגין הדחייה להכנת ולאישור תוכנית מפורטת. מנגד, אין להפחית את היטל ההשבחה העתידי, שכן הוא לא נכלל בשווי שנקבע.

פרשנות: משמעות פסק הדין במישור המעשי היא שבעסקת תמורות יש לקבוע את שווי העסקה לפי שווי שוק, שכן כפי דברי השופט צבי פרידמן, מאז שחרב המקדש ניתנה הנבואה לשוטים ומי יכול להעריך היום תמורות עתידיות שיתקבלו בעוד 12 שנים (והמצב הנוכחי בשוק המקרקעין יעיד על כך יותר מכל).

נקודה חשובה נוספת היא באמירתה של השופטת ביחס להפרש העלול להיווצר בין שומות מס השבח לתמורות בפועל וקביעתה כי ההפרש חייב במס. נזכיר כי ביחס להפרש זה קיימת חובת דיווח לפקיד השומה, החל מ-2017.

נראה כי הראוי הוא לתקן בחקיקה או בנוהל מוסכם את אופן המיסוי של עסקת התמורות כדי לייתר את אי הוודאות בשוק, וייתכן שהפתרון הנכון הוא לאפשר את דחיית אירוע המס עד לקבלת התמורות בפועל, דחייה שתקל מחד על בעל הקרקע באי תשלום המס כבר היום ובכל אופן בכך שלא יצטרך לשלם הפרשי הצמדה וריבית על השומה שנקבעת היום, ותביא מאידך לתשלום מס אמת לרשויות המס.

י"ע 2272/20

עוד כתבות

הסדרה ''מנייאכ'' / צילום: רואי רוט - באדיבות כאן 11

האם האירועים בסדרה "מנאייכ" יכולים להתרחש במערכת אכיפת החוק של 2022?

בניגוד לעלילת סדרת הדרמה המשטרתית, שמציגה את גורמי אכיפת החוק תחת עננת שחיתות כבדה, היכולת לטייח פשע ארגוני רוחבי היא אפסית ● אמנם ידי הפרקליטות והמשטרה אינן טהורות, אך אם היו תופרים תיקים באופן ממוסד, כפי שנטען סביב האישומים נגד נתניהו - כבר היינו יודעים מזה

מארי אואנס־תומסן / צילום: יאט''א

"החברות לא נערכו": יותר מ-5,000 טיסות בוטלו ביומיים

משבר הטיסות העולמי הולך ומחריף, ונמלי תעופה בכל העולם קורסים תחת העומס ● בכנס של ארגון התעופה העולמי יאטא הציגו שיפור בתוצאות הכספיות של חברות התעופה מאז הקורונה, אבל ברקע מחירי הדלק מזנקים, ולמחסור האדיר בכוח אדם לא נמצא פתרון ● הכאוס בתעופה, פרויקט מיוחד 

מטבעות דיגיטליים. כללים לדיווח נכון של רווחים והפסדים / אילוסטרציה: Shutterstock

איך מחשבים את המס על הביטקוין, איך משלמים אותו, ומה עושים כשיש הפסדים - מדריך מיסוי קריפטו

האם ניתן לקזז הפסדים מהשנה עם הרווחים מ-2021? כיצד מוודאים העברה מסודרת של כספים לחשבון בנק ישראלי ואיך פועל מיסוי הקריפטו ● גלובס יחד עם רו"ח  גיא רשטיק עושים סדר

ראש הממשלה בנט מחשב מסלול מחדש / צילום: יוסי זמיר

זמן לסיכומים: המרוץ של בנט לעיצוב המורשת שלו, והדילמה של איילת שקד

במשך שנה נפתלי בנט ניסה לשכנע את בוחריו, ואת עצמו בעיקר, שהקמת הממשלה הייתה ההחלטה הנכונה ● אך התלות במשותפת לא נתנה סיכוי, הקשרים עם שקד עלו על שרטון וכשבנט הבין השבוע שהסיפור נגמר, הוא העדיף להודיע בעצמו על מסיבת הסיום ● כעת הוא מחשב מסלול מחדש, בוחן אפשרות לפרוש זמנית, ואף מנסה לעצב את המורשת שלו כראש הממשלה

הפגנות מחוץ לבית המשפט העליון בוושינגטון בעקבות ההחלטה לבטל את רו נגד ווייד / צילום: Associated Press, Gemunu Amarasinghe

״פצצה גרעינית״: בית המשפט העליון של ארה״ב מבטל את הזכות החוקתית להפלות מלאכותיות

רוב ימני של בית המשפט מוחק תקדים בן 49 שנה ● הפלות מלאכותיות הופכות היום ללא-חוקיות ב-13 מדינות של ארה״ב, ורבות נוספות עומדות להצטרף ● התרת ההפלות התחילה תגובת נגד רחבת-ממדים של הימין; האם איסור ההפלות יביא התארגנות דומה של השמאל?

זיו פופלבסקי ואבי רומנו, חברת ray tlv / צילום: איל יצהר

זכויות בנייה ל־250 אלף מ"ר: היזמים שמייצרים קרקעות לבנייה בתל אביב

אבי רומנו וזיו פופלבסקי, בעלי RAY TLV, מוצאים קרקעות בתל אביב עם פוטנציאל השבחה גבוה, ומכינים אותן לייזום פרויקטים, לאחר שהם רוכשים את חלקם של בעלי הנכסים • קשיים בהייטק? הם בטוחים שהביקוש למשרדים בתל אביב לא ייעלם

מימין: הראל, טלי, חן, לשכת שר האוצר / צילום: איל יצהר

"זאת עבודה כזאת שכולם צועקים עליך, ולמחרת זה בעיתון": ביקור במשרד האוצר

רכז התחבורה שמנסה להימלט בעצמו מהפקקים, הפקידה שנמצאת בלב המו"מ עם המורים והתסכול מתקופה נוספת של אלתור תקציבים ● ביקור במשרד האוצר

בניין הנאסד''ק בניו יורק / צילום: תמר מצפי

בורסות וול סטריט ננעלו בעליות; הנאסד"ק קפץ ב-3.3%

המהלכים של הבנקים המרכזיים לעצירת האינפלציה הובילו לעליות בבורסות אירופה ● בורסות אסיה ננעלו בעליות ● הנפט עלה בכ-3%

בורסת הנאסד''ק בניו יורק / צילום: Shutterstock

נעילה ירוקה בוול סטריט; מניות הטק הישראליות זינקו, פאגאיה צנחה 15%

לאחר יום תנודתי, נאסד"ק קפץ ב-1.6%, S&P500 הוסיף כ-1% לערכו ודאו ג'ונס התקדם ב-0.6% ● נעילה שלילית באירופה; דויטשה בנק הגרמני צנח ב-12% ● התשואה על אג"ח הממשל האמריקאי ל-10 שנים נפלה ל-3.08% ● הנפט נסוג ב-2%, שוק הקריפטו יציב

נועה קירל / צילום: צילום מסך מיוטיוב

בהיעדר קריאטיב מבריק, גם הפרזנטוריות המפורסמות ביותר זוכות לאהדה מוגבלת

ההומור של אודי כגן וחברת הביטוח 9 מתקבל היטב אצל הצופים, כך עולה מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● הבחירה של רשת אופטיקנה לתת לפרזנטור עומר אדם להקריא את התגובות נגדו עדיין לא מוכיחה את עצמה

נטפליקס נגד דיסני פלוס / צילום: Shutterstock, Ivan Marc

נטפליקס מול דיסני פלוס: בדקנו איזה שירות סטרימינג עדיף בישראל

דיסני פלוס הגיע לארץ, ועכשיו לשירות הסטרימינג המבוסס והמצליח נטפליקס יש מתחרה חדש וחזק שמנסה להשתלט על השוק המקומי ● למי מהם יש איכות צפייה טובה יותר, מה המחיר האטרקטיבי יותר ואיפה יש יותר תכנים? ● גלובס עושה סדר

נשיא אוקראינה ולודימיר זלנסקי / צילום: Associated Press

האיחוד האירופי הכיר באוקראינה ובמולדובה כמדינות מועמדות להצטרפות עתידית

האיחוד האירופי הכריז על מולדובה ואוקראינה כמועמדות להצטרף לאיחוד, אךההכרזה הערב היא בעיקר סמלית, ללא השלכות מעשיות רבות: הזמן עד להצטרפות עתידית תלוי בנסיבות רבות, ומקדוניה, למשל, שהפכה למועמדת בשנת 2005 - לא הצטרפה עד כה לאיחוד

ההייטק נכנס בסערה לתחום בריאות הנפש / צילום: Shutterstock

האם טיפול פסיכולוגי יהפוך להיות מוצר לעשירים בלבד?

אנחנו מתקרבים בצעדי הענק לעבר עתיד שבו טיפול רגשי אחד על אחד, עם פסיכולוג בשר ודם, יהפוך להיות מוצר לעשירים בלבד ● כבר היום העומס על המערכת עצום, וכדי לקבל תור צריך לחכות כמעט שנה ● כעת יוזמות שונות מנסות לתת מענה בדמות פיתוחים טכנולוגיים שיסייעו למטפלים, גישה לטיפול דרך מקום העבודה וגם שיטות מימון יצירתיות שמגיעות משוק ההון

 

דירת שלושה חדרים ברמת גן הייתה רק חודש על המדף. בכמה היא נמכרה?

הדירה ברחוב החשמונאים היא בשטח 75 מ"ר, עם מרפסת בשטח 10 מ"ר, בקומה 3 מתוך 8, בבניין עם שתי מעליות, עם חניה, והיא נמכרה ב־3.1 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

נתיבי אופנים בבוגוטה / צילום: Shutterstock

נתיבי אופניים, לא מה שחשבתם: מה אפשר ללמוד מהעולם

הולנד, נורווגיה ואפילו קולומביה מקדימות את ישראל בהרבה בקידום תשתיות בטוחות ומזמינות לרוכבי אופניים • בארץ נרשם אומנם שיפור בשנים האחרונות, אך עדיין ההתקדמות איטית • למה זה עדיין לא עובד בישראל ומה ניתן לעשות?

פרשת השבוע: קרח / איור: תחריט גוסטב דורה / wikimedia

מאחדים את האינטרסים של האזרחים והפקידים: שכר הלויים הוצמד להצלחות הכלכליות של המדינה

הכוהנים והלוויים מקבלים מעשרות מהעם כך ששכרם הוא פונקציה ישירה של ההצלחות בענפי המשק השונים ● כך מונעת התורה מצב שמקורבים לשלטון נהנים ממשכורות מובטחות ● פרשת השבוע במבט כלכלי, מדור חדש

הבנק המרכזי ביפן / צילום: Shutterstock

הבנק היפני לא רואה אינפלציה והספקולנטים הפסידו בענק

למרות היחלשות מטבע הין היפני לשפל של 24 שנה, הבנק היפני לא רואה את סיכוני האינפלציה מספקים כדי לשנות מדינות ● במשך שנים קראו לפוזיציה של הימור נגד מדיניות בנק מרכזי "יצרן האלמנות", והספקולנטים שהימרו נגד הבנק היפני נכנסו גם הפעם לסטטיסטיקה

חולוד אבו חרפה / צילום: ענת קאזולה לחברת Q Elite Beauty

גידלו אותה להיות מורה, אבל היא הפכה לספקית האינטרנט של המגזר הערבי

חולוד אבו חרפה גדלה במשפחה בת 9 נפשות במעלות תרשיחא, וכבר בתיכון חלמה להקים חברה משלה. את העסק הראשון פתחה לבדה בחדר של 3X4 מטרים, עד שצמחה להיות ספקית האינטרנט המרכזית של המגזר הערבי. עכשיו היא פועלת להעניק כלים עסקיים לנשים נוספות ● "יש חסמים רבים לאישה ערבייה", היא אומרת, "אבל מי שיבוא אליי לחברה יראה ישיבות הנהלה שבהן כולן נשים"

ח''כ משה ארבל / צילום: איל יצהר

ח"כ משה ארבל דורש מהיועמ"שית לעצור מינוי יו"רים לוועדות המחוזיות לתכנון ובנייה

ח"כ מש"ס טוען כי "מדובר במינויים חשובים ומרכזיים ביותר שנועדו לשקף את מדיניותה של הממשלה והשר המכהן ולקדמה ומובאים לאחר שהצביעה הכנסת על התפזרותה בקריאה טרומית" ● לשכת שקד: "מדובר במינויים תקינים, חשובים ונחוצים שבוצעו בהליך ארוך שכלל ועדת איתור, ראיונות של המועמדים ובחינה של הלשכה המשפטית"

מימין לשמאל: לו פל, ד''ר ארז און , לין פל, ד''ר אורי גייגר וקרן גייגר / צילום: ילנית סולומונוביץ חבוט

הגיוס המשולש של ד"ר אורי גייגר, מייסד אקסלמד

וגם: מוצ'ילרו בהווה, סטודנט לעתיד? ● מיליון דולר בהפתעה ● מצנח הזהב ● וחדשות טובות ● אירועים ומינויים