גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תסתכלו על פריז ותחשבו על ת"א: איך להגדיל את הצפיפות גם בלי לבנות מגדלים

המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה בשבוע שעבר את תיקון 4 לתמ"א 35, המאפשר לצופף עוד יותר את המרחב האורבני בישראל ● כיצד זה יקרה בפועל, וכיצד ייראו הערים שלנו בעתיד

העיר מודיעין. כלים ליצירת תכנון גמיש יותר / צילום: Shutterstock
העיר מודיעין. כלים ליצירת תכנון גמיש יותר / צילום: Shutterstock

השבוע החולף הביא איתו בשורה בעלת פוטנציאל לשינוי משמעותי במרחב האורבני בישראל: המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה את תיקון 4 לתמ"א 35 (תוכנית המתאר הארצית המשולבת), שמטרתו עדכון משמעותי של צפיפות המגורים במרחב העירוני. זאת, כחלק מהתפיסה הכוללת העדכנית של גופי התכנון, אשר גורסת כי ערי ישראל חייבות להצטופף הרבה יותר בהשוואה למצב היום.
גלובס עושה סדר בתיקון ובמשמעויות שלו.

מה הם עיקרי המדיניות שנידונו השבוע בנושא הצפיפות למגורים בערים?
תמ"א 35 נוסחה על ידי מינהל התכנון ככלי ליישום הוראותיה של התוכנית האסטרטגית לדיור 2040, שמגדירה למדינה יעד של בניית 1.5 מיליון יחידות דיור חדשות. לשם כך הוחלט על הגדלת הצפיפויות המתאפשרות במסגרתה, עד כדי הכפלת הצפיפות.
כך למשל, אם במקור קבעה התוכנית צפיפות של עד 12 יחידות דיור לדונם בירושלים, ועד 16 יחידות דיור לדונם בתל אביב, התיקון מאפשר ציפוף של עד 30 יחידות דיור לדונם בערים שבהן יותר מ-500 אלף איש וב"יישובי גלעין מטרופוליני" .

עוד כולל התיקון הנחיה כי כל תוכנית שבה יותר מ-100 יחידות דיור, תקצה 50% מהשטח לפחות למגורים.

התיקון קובע דבר חשוב נוסף: חישוב צפיפות המגורים ייעשה ברוטו, תוך הסתכלות על כלל שטחי התוכנית ולא רק על מגרשי המגורים. כך יתאפשר בינוי מגוון - מגדלים לצד מבנים בבנייה מרקמית, למשל - שיספק כלים ליצירת מציאות תכנונית גמישה יותר בכל תא שטח.

למה בכלל להצטופף עוד?
על פי מינהל התכנון, צפיפות המגורים הממוצעת באתונה גבוהה מהצפיפות הממוצעת בירושלים ובתל אביב פי שניים ויותר, בפריז פי שלושה ובברצלונה פי ארבעה.

מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר, שמנסה לקדם את הגדלת הציפוף כבר כמה שנים, סבורה שהגדלת הציפוף תאפשר יצירת מרחב עירוני פעיל לאורך כל שעות היום, תוך נגישות מרבית לתחבורה ציבורית ולשירותים עירוניים. היא מגדירה את התיקון שאושר "מהפכה בארגון מחדש של המרחב העירוני, באופן שיביא לשיפור איכות חיי התושב", שכן הרציונל הוא שצפיפות גבוהה מובילה לשינוי התפיסה התכנונית כולה בעיר: עידוד עירוב שימושים בהיקפים גדולים, יכולת לתכנן מערכות תחבורה ציבורית יעילות יותר ולכן גם עידוד הליכתיות מול צמצום השימוש ברכב הפרטי, ובשורה התחתונה - התהוות של רחובות עירוניים עשירים ומגוונים.

דלית זילבר / צילום: איליה מלינקוב

בחוברת "גיוון הבינוי בצפיפויות מגורים משתנות" שפרסם משרד השיכון בהקשר של הגדלת הצפיפות מוזכרת דרך שאינה נפוצה כל כך בארץ כאפשרות להגדלת הצפיפות: בנייה בקו בניין 0 - כלומר בקו הרחוב - השכיחה מאוד בערים בחו"ל. בנייה כזו מאפשרת בנייה בגבהים נמוכים גם בצפיפות גבוהה. יש לה יתרון נוסף: הבניינים מצלים על הרחוב

האם אנו צפויים לראות עכשיו עוד הרבה יותר מגדלים?
במינהל התכנון ובמשרד השיכון חוזרים אומרים שבהגדלת הצפיפות אין הכוונה דווקא להגדלת מספר המגדלים - שתחזוקתם יקרה ומסובכת יותר. הכוונה היא לעודד שילוב בין טיפוסי בנייה שונים - מגדלים, בנייני מגורים סטנדרטיים ואפילו בנייה צמודת קרקע במקרים מסוימים.

כך לדוגמה, 500 יחידות דיור בשכונה חדשה אפשר להכניס בחמישה מגדלים בני 25 קומות ו-100 דירות בכל אחד. אבל אפשר גם לחלק אותן אחרת. למשל, מגדל אחד של 25 קומות שלצדו שמונה בניינים נמוכים יותר, או אפילו שני מגדלים, שני בניינים בני עשר קומות, ועוד דירות שייבנו מעל מבני ציבור או קומות מסחר, בעירוב שימושים.
כיצד הגדלת הצפיפות

תשפיע על החניה?
בחוברת ההנחיות שפרסם משרד השיכון נאמר כי "תקן חניה נמוך (פחות מחניה אחת לכל דירה) מאפשר יצירת טיפוסי בנייה בצפיפות גבוהה יחסית, ללא פתרון יקר לחניה וללא צורך בבנייה לגובה, הודות להגדלת תכסית הבנייה (חלק המגרש ש’מכסה’ האזור הבנוי)". עוד מציינים במשרד השיכון כי תכנון מפלס חניה נוסף בתת-הקרקע יכול להכפיל את הצפיפות ללא תוספת קומות, ומדגישים כי ככל ששטח המגרש המתוכנן לבנייה גדול יותר, כך קל יותר לתכנן בו חניה תת-קרקעית, "על כל מרכיביה ומפלסיה".

מתי השינוי בתמ"א 35 ייכנס לתוקף?
במציאות הפוליטית הנוכחית - קשה לדעת. המועצה הארצית, בעצם אישור התיקון, למעשה המליצה לממשלה לאשר את פרטי התיקון המוצע, הכולל את הפרטים שצוינו לעיל. מדובר בשלב חשוב בתהליך שינוי תוכנית המתאר הארצית, אך בשל אי-היציבות הקואליציונית, אין לדעת מתי הנושא יועלה לדיון בפני הממשלה לטובת אישורו הסופי.

עוד כתבות

רובין הוד. בעיגול: מנכ''ל פלטפורמת המסחר, ולד טנב / צילום: Associated Press, Mark Lennihan

דוח חדש חושף איך קדחת מניות גיימסטופ הביאה את רובין הוד לסף פשיטת רגל

פרקטיקות עסקיות בעייתיות, ניהול סיכונים לא ראוי והעדפה של צמיחה על פני יציבות ● דוח של הוועדה לשירותים פיננסים בבית הנבחרים האמריקאי בחן את אירועי ינואר 2021, וגילה כי שגעת מניית גיימסטופ הקפיצה את הכנסות רובין הוד, אך גם כמעט חיסלה אותה

אייפון / צילום: עינת לברון

15 שנה לאייפון: איפה נמכרים הכי הרבה מכשירים ומה עשתה המניה מאז?

בחודש ינואר בשנת 2007, סטיב ג'ובס הכריז על האייפון הראשון, שהתחיל להימכר ב-29 ביוני 2007 ● כמה אייפונים נמכרו עד כה, כמה אפל הרוויחה לאורך השנים ממכשירי ואיפה נמכרים הכי הרבה מכשירי אייפון? ● שאלות ותשובות

ירידות בבורסה / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

ת"א ננעלה בירידות קלות; קבוצת דלק ואורמת זינקו, דסק"ש נסקה ב-10%

מדד ת"א 35 ננעל בדומה לרמת הפתיחה, ת"א 125 השיל 0.1%, ת"א 90 נחלש ב-0.5% ● ירידות באירופה, מגמה מעורבת בוול סטריט ● הדולר מתחזק, הנפט בעלייה קלה

משרדי סלקום / צילום: איל יצהר

צחי נחמיאס והאחים זלקינד מוציאים לדרך את האסטרטגיה של דסק”ש

בעלי השליטה החדשים בדסק"ש, שנכון להיום מופסדים על השקעתם בה, מקווים להשיג פרמיית שליטה מהותית במכירת מניות סלקום ● המתעניינים ברכישה, ובהם קרנות הפרייבט אקוויטי סקיי ואייפקס, יידרשו להתמודד עם חוב פיננסי של 2.8 מיליארד שקל ועם סימני שאלה על עתיד החברה בתוך ענף התקשורת

אבי זינגר, מנכ''ל ובעלים בן & ג'ריס ישראל / צילום: אלי דסה

כולל יהודה ושומרון: בן אנד ג'ריס תמשיך למכור גלידה בכל רחבי ישראל

בהסדר שנחתם עם חברת יוניליוור העולמית הוסכם כי בן אנד ג'ריס הישראלית תמשיך לייצר ולמכור גלידה בכל רחבי ישראל כולל ביהודה ושומרון ● בכך מסתיימת הסערה שהחלה לפני שנה סביב חברת הגלידות

בניין הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: שלומי יוסף

המדד שקפץ ב-36% והאפיק הסולידי שאכזב: כך נראתה המחצית הראשונה בבורסה בת״א

הסערה בשווקים הובילה לירידות חדות במניות השורה השנייה ובאג"ח הממשלתיות ● מניות הנפט והגז זינקו, הנדל"ן והבנקים נסוגו וגל ההנפקות נבלם ● עלייה משמעותית במחזורי המסחר בתל אביב

מלך ומלכת ספרד, פליפה ולטיסיה (במרכז) עם מנהיגי נאט''ו בארמון המלוכה במדריד, שלישי / צילום: Associated Press, Andrea Comas

הברית הצבאית של העולם החופשי תוהה איך להתגונן מפני רודנים

נאט"ו קמה לפני 73 שנה כדי לבלום דיקטטורה שוחרת כיבושים באירופה ● המשימה לא השתנתה, אבל עכשיו יש גם דיקטטורה באסיה ובאוקיאנוס השקט ● המערב חוזר ומזכיר שהוא מוכן להגן על עצמו ומרחיב את הגדרת ההתגוננות שלו

יאיר לפיד במליאת הכנסת / צילום: רפי קוץ

פיזור הכנסת אושר במליאה: הבחירות יתקיימו ב-1 בנובמבר

חוק מימון מפלגות אושר בהתאם להמלצות הוועדה הציבורית ● בוועדת חוקה אושר חוק הבחירות לכנסת ה-25 שכולל חובת שקיפות לכל פרסום של מפלגה או פרסום המופץ בתשלום, כולל טוקבקים

גלעד קריב, העבודה אופירה וברקוביץ’, קשת 12, 16.7.21 / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

האם כרבע מבנות ה-12 בישראל עושות בת מצווה בסגנון רפורמי?

ח"כ גלעד קריב טען שרבע מבנות ה-12 בישראל עולות לתורה. בדקנו ● המשרוקית של גלובס

תחנת דלק / צילום: איל יצהר

מחיר הדלק עבר את ה-8 שקלים: יעלה מחר בחצות ב-36 אגורות

המשמעות של העלייה במחיר הדלק היא התייקרות של כ-15 שקל נוספים בכל תדלוק בממוצע ● באוצר מקדמים את הארכת ההפחתה במס הבלו, אך לא בטוח אם היוזמה תצא לפועל על רקע היציאה לבחירות

זהות המעסיק ותדמיתו נושאים על גבם את עיקר ערך המותג של עובדים / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

תגידו מי המעסיק שלכם, ונדע מה הערך שלכם בשוק העבודה

הארגון ומיצובו בשוק חשובים להצלחה בקריירה יותר מהעובד, מכישוריו, התפקיד שהוא ממלא, ומהמגזר שבו הוא מועסק

סניף חברת האשראי החוץ-בנקאי יונט קרדיט בחולון / צילום: יוסי כהן

"הפרת אמונים כלפי החברה": מנכ"ל יונט קרדיט פוטר

ביונט מציינים כי החברה פנתה למנכ"ל המפוטר אזר להשיב לה במיידי, את כל הכספים שנטל ממנה שלא כדין ● כמו כן, בכוונת החברה "לנסות ולהיפרע מאזר בגין כל הנזקים שנגרמו לה" ● לאחרונה התגלו אי סדים בפעילות הצ'קים של יונט וחוסרים של מיליוני שקלים עליהם דיווחה החברה

מליאת הכנסת / צילום: יוסי זמיר

מאות הסתייגויות הוגשו: מאבק על חוק המטרו מאיים לדחות את פיזור הכנסת

בקואליציה דורשים להכניס את חוק המטרו לרשימת החוקים שיאושרו במליאת הכנסת הערב ומגישות מאות הסתייגויות ● ח"כ אחמד טיבי: "יש לנו אינטרס שהחוק יתעכב עד מחר בחצות ותקנות מסוימות (יו"ש) יפוגו" ● הצעת חוק התפזרות הכנסת עברה להכנה בוועדת הכנסת לקראת קריאה שנייה ושלישית שם גם יוכרע תאריך הבחירות

דרור בין, מנכ''ל רשות החדשנות / צילום: איל יצהר

מנכ"ל רשות החדשנות: "לא להעביר את הרשות למשרד המדע לפני הבחירות"

במסגרת ההסכמים הקואליציוניים להקמת הממשלה ה-36, הוחלט להעביר את רשות החדשנות ממשרד הכלכלה למשרד המדע ● אלא שהממשלה לא השלימה את שינויי החקיקה הדרושים וכעת רוצה לאשר אותם רגע לפני הבחירות

ירידות שערים בבורסות אירופה / צילום: Shutterstock, Blue Planet Studio

ירידות חדות בשוקי אירופה ובחוזים העתידיים; הביטקוין שוב מתחת ל-20 אלף דולר

ירידות של יותר מ-2% בבורסות אירופה המרכזיות ● מדד ניקיי בטוקיו ירד ב-1.6%, הונג קונג גם נסוגה ואילו בסין המדדים טיפסו לאחר שיפור במדד מנהלי הרכש ● תשואות האג"ח של ממשל ארה"ב יורדות, החוזים העתידיים נסוגים בעד 1.5%

מטבעות קריפטו / צילום: Shutterstock

המשבר תפס אותה: ענקית השקעות הקריפטו מסינגפור התמוטטה לחדלות פירעון

קרן הגידור הממוקדת קריפטו Three Arrows Capital (3AC), שנקלעה לבעיות נזילות מוקדם יותר החודש, נכנסה למצב של פירוק וסילוק חוב ● שותפי הקרן Teneo באיי הבתולה הבריטיים מונו לטפל בחובותיה

טיפול בטכנולוגיה של אלפא תאו / צילום: יח''צ

חברת הביומד הישראלית אלפא תאו מפתחת טיפול חדשני לסרטן. האם היא תצליח?

עוזי סופר, מנכ"ל אלפא תאו שפיתחה טיפול לסרטן, מספר על המיזוג ל-SPAC ועל הצלחת המוצר ("אפשרנו למטופלים להגיע לטיפול חוזר, בינתיים אף אחד מהם לא הגיע") ● האם היא תוכיח יעילות יוצאת דופן ותשמור על שווי גבוה?

שר השיכון, זאב אלקין / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

ייהנו יותר מרוכשי הדירות: רפורמת הדגל של אלקין מחלקת סוכריות לקבלנים

במשרד הבינוי והשיכון הבטיחו "בשורה משמעותית לרוכשי הדירות בישראל", אך השפעת התיקון לחוק המכר שעבר היום בוועדת הכספים מועטת ● כך לצד הנחות בהיקף מצומצם לרוכשי הדירות, התיקון משנה את מתווה הפיצויים על איחור במסירת דירות לטובת הקבלנים

וול סטריט, ניו יורק / צילום: Shutterstock, Christopher Penler

נעילה מעורבת בוול סטריט אחרי יום הפכפך; חברות הקרוזים התרסקו

תשואות האג"ח של ממשל ארה"ב נפלו ● פאגאיה הישראלית מחקה מעל 65% מאז שהצטרפה לנאסד"ק בשבוע שעבר ● נעילה שלילית בבורסות אירופה ● מחירי הנפט ירדו ב-2% ● האינפלציה בספרד הגיעה ביוני לקצב שנתי של 10.2%, מעל התחזיות ● לאחר אומדן סופי של התמ"ג, הכלכלה האמריקאית התכווצה ב-1.6% ברבעון הראשון

בנייה במרכז הארץ. ''אנחנו חייבים להיות אחראים'' / צילום: Shutterstock

מדד תשומות הבנייה מזנק והקונים מבקשים להקדים תשלומים. מה עושות החברות?

מדד תשומות הבנייה הקפיץ את התשלומים על דירות חדשות, ומאות רוכשים מבקשים לפרוס את התשלומים מחדש • מי מאפשר לדחות את התשלומים? מי מגדר את גבוה המדד? ואילו חברות לא מוכנות לבוא כלל לקראת הקונים?