גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הסימן שמבשר על סוף עידן הכסף הזול של חברות הנדל"ן

מדי שנה מגייסות החברות הנסחרות בת"א עשרות מיליארדי שקלים בשוק החוב, שהתאפיין בשנים האחרונות בריביות נמוכות וברמת ביטחון גבוהה ● כעת השוק משנה כיוון: "עליית התשואות תייקר את עלויות המימון של החברות" ● האם אנחנו על המסלול למשבר שיוביל לקשיי פירעון?

המרוץ של המשקיעים הקפיץ את מחירי הדירות / צילום: Shutterstock
המרוץ של המשקיעים הקפיץ את מחירי הדירות / צילום: Shutterstock

התשואה לפדיון באג"ח משקפת את רמת הסיכון שרואה השוק, ומשפיעה על יכולתן של החברות להמשיך ולגייס חוב חדש בעתיד. היא מבטאת את הריבית בפועל שרואה לפניו משקיע הרוכש את האג"ח, וככל שהריבית גבוהה יותר, כך הופך גיוס חוב חדש לכדאי פחות מבחינת החברה.

וכך, האינפלציה שנראה שיצאה משליטה ברחבי העולם, מובילה להעלאת ריבית, פוגעת בשוקי המניות ובמקביל מייקרת את גיוסי החוב של החברות. העלייה בסיכון שרואים המשקיעים גורמת לפתיחת המרווחים בין הריביות שנושאות האג"ח הממשלתיות לאלה של האג"ח הקונצרניות, ומייקרות את גיוסי הכספים עבור החברות. מצב זה עלול להוביל אצל חלקן לקושי בעת מיחזור החוב, שעלול להפוך לקשיי נזילות.

כך למשל, מדד תל בונד 60, המאגד בתוכו את סדרות האג"ח הקונצרניות הגדולות בת"א, נפל מתחילת החודש ב-2.5%, ומתחילת השנה ב-6.2% - ירידה חדה בשביל מדד אג"ח.

התוצאה היא שהתשואה לפדיון ברוטו שגלומה במדד טיפסה ל-0.9%. רק בתחילת 2022 הייתה תשואת המדד (ברוטו) שלילית ונעה סביב מינוס 1%. הזינוק בתשואה משקף את רמת הסיכון שעלתה בעיני המשקיעים בחוב של החברות, וכאמור, הוא עלול לייצר זעזועים בהמשך.

מדד אחר שמספק אינדיקציה לנעשה בשוק מסמן שעדיין לא מדובר במשבר חמור. מדד תל בונד גלובל, המאגד אג"ח שהנפיקו בת"א חברות נדל"ן מניב הפועלות ארה"ב, "חוטף" יותר במצבי משבר, והתשואה הגלומה בו היא הגבוהה בין מדדי החוב הקונצרני של תל אביב. כיום, תשואה המדד עומדת על 5.5%, ומשקפת היעדר היסטריה. בפרוץ משבר הקורונה עמדה התשואה במדד זה באזור ה-17%.

 

גיוס של 30 מיליארד שקל בשליש הראשון השנה

בשנת 2021 לבדה  גויסו בשוק החוב הקונצרני כ-76 מיליארד שקל (לעומת 52 מיליארד שקל ב-2020) ובשליש הראשון של השנה הנוכחית זירזו החברות את קצב ההצטיידות שלהן במזומנים, והשלימו גיוסי חוב של כ-30 מיליארד שקל, עלייה של 83% בתוך שנה, ככל הנראה על רקע הציפיות להעלאת הריבית.

"עליית התשואות היא תהליך שצפוי להימשך", אומר מנכ"ל חברת מידרוג אבי שטרנשוס. "כל עוד האינפלציה מטפסת בארץ ובעולם, כך תימשך גם עליית התשואות קדימה. היסטורית הגענו לריביות נמוכות מאוד בתחילת השנה, שהתחילו לטפס. ברמה ארוכת-טווח הריבית כיום לא נמצאת בשיא שראינו לפני הרבה שנים".

כיצד זה ישפיע על גיוסי החוב של החברות?
"בשוק ההון יש עדיין הרבה כסף אצל המוסדיים והם צריכים להשקיע אותו, ככה שיש להם יותר הזדמנויות היום. החברות הטובות ימשיכו להגיע לשוק. המוסדיים יהפכו סלקטיביים יותר כשחברות חלשות יותר יידרשו להציג ביטחונות או קובננטים משופרים. ככל שהתשואה תהיה גבוהה יותר, המשקיעים ככלל יגידו: 'לא בכל מחיר'. בסיכומו של דבר זה תהליך בריא, משום שהשוק היה צריך לעשות התאמה מסוימת".

עם זאת, שטרנשוס לא רואה תרחיש משברי בקרוב. "אנחנו לא הולכים להתפרקות, המשק הישראלי במצב טוב כיום. אני לא חושב שתהיה כאן השפעה קיצונית. עם זאת, הריביות יהיו קיצוניות יותר בענפי הנדל"ן והפיננסים".

הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אי.בי.אי, רפי גוזלן, מעריך בשיחה עם גלובס כי המגמה השלילית בשוק האג"ח הקונצרני צפויה להימשך, אך כרגע עדיין לא מדובר במשבר. גוזלן מציין כי "עליית התשואות בשוק הקונצרני מגיעה מקפיצה גבוהה יחסית בחודשים האחרונים ביחס לבנצ'מארק (האג"ח הממשלתיות, ח' ש') וזו מגמה שהחלה עוד מתחילת השנה. הסיבה היא שאנחנו מגיעים מסביבת ריבית נמוכה מאוד, שבה התכווצו המרווחים בין האג"ח הממשלתיות לאלה הקונצרניות. זו תופעה עולמית שנבעה מכך שהרבה כסף זרם לשווקים".

לדברי גוזלן, "בשלב הראשון ראינו עלייה בתשואות האג"ח הקונצרניות בלי פתיחת מרווחים, וכרגע, בשלב הזה החלה פתיחת מרווחים. זה שילוב של מחשבה קדימה על סביבת צמיחה טובה פחות, וגם בעיות של נזילות. אלה שני דברים שהתחילו לחלחל לשווקים וצפויים להימשך כל עוד אין שליטה באינפלציה. חברות נדל"ן הן גם יותר רגישות בנושא העלאת הריבית. ככל שהסיכויים למיתון ילכו וייערמו בשנה הבאה, חלק מהחברות יתקשו בהחזרי החוב".

"העליות בתשואות ישפיעו מהותית על השוק"

 "העליות בתשואות האג"ח הקונצרניות ישפיעו מהותית על השוק", אומר גורם בכיר בשוק ההון. "מדי שנה מתבצע בת"א מיחזור חובות אג"ח בהיקף של כ-50 מיליארד שקל. עליית התשואות תייקר את עלויות המימון של החברות בצורה ניכרת, וככל שהן ישלמו ריבית גבוהה יותר לרוכשי האג"ח שלהן, הדבר יפגע בתזרים, ברווח ובשווי שלהן". 

רונית הראל בן זאב, מנכ"לית חברת הדירוג S&P מעלות, מוסיפה כי "אנו נמצאים בסביבת ריבית חדשה ואינפלציה עולה, הן בשווקים הגלובליים והן בישראל. בחודשים האחרונים התשואות עלו באופן חד בכ-2%".

עוד היא מציינת, כי "מבחינת סקטור הנדל"ן, החברות הגדולות המדורגות נהנו מעשור של תנאי מימון נוחים מאוד, וחברות רבות שיפרו וחיזקו את מבנה ההון שלהן, והצטיידו במשאבים. לכן הן ערוכות להתמודד עם תנאים מאתגרים יותר, הן ברמה הפיננסית והן ברמה העסקית.

"לחברות בדירוגים נמוכים יחסית, שלא נערכו, התקופה עשויה להיות מאתגרת יותר. מנפיקים אלו תלויים יותר בביצועים תפעוליים או בנזילות נוספת ממקורות חיצוניים, כגון גישה לשוקי הון, מימוש נכסים או הזרמת הון על ידי בעליהם".

רוזן וטוכמאייר הכריזו על רכישה עצמית של אג"ח

בחינה פרטנית של האג"ח הנסחרות מלמדת, למשל, כי אצל ישראל קנדה, מחברות ייזום הבנייה למגורים הבולטות בישראל בשנים האחרונות, אשר לה שתי שתי סדרות אג"ח, הארוכה ביניהן (ז') נסחרת כיום בתשואה לפדיון של 6.1%, לעומת פחות מ-4% בתחילת השנה.

לנוכח הזינוק בתשואה דיווחה השבוע החברה, שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, כי תבצע רכישה עצמית של אג"ח בהיקף של 100 מיליון שקל, לאחר שהמחיר הפך לדברי ההנהלה אטרקטיבי ומהווה הזדמנות עסקית. הרכישות יתחילו רשמית ב-25 בחודש, אבל להכרזה כבר היתה השפעה ראשונית, שכן התשואה, שכבר עמדה בתחילת השבוע על 6.7%, ירדה כאמור ל-6.1%.

ישראל קנדה, שביצעה בשנים האחרונות רכישות ענק, ושהיקף החוב שלה למחזיקי האג"ח עומד על כמיליארד שקל, אינה מקרה יחיד. ירידות נרשמו באג"ח של חברות נדל"ן נוספות, יזמיות בנייה למגורים וגם כאלה שמחזיקות בנכסים מניבים.

פרויקט מיקרוסופט של ישראל קנדה בהרצליה / צילום: זיו קורן

כך, התשואה לפדיון בסדרת אג"ח י' שהנפיקה חברת מגה אור של צחי נחמיאס, המחזיקה בין היתר במרכזים לוגיסטיים ובמניות שליטה בדיסקונט השקעות, עלתה מ-0.06% בתחילת השנה ל-2.56% כיום (לחברה חוב אג"ח כולל של מעל 3 מיליארד שקל). אצל יזמית הבנייה חנן מור, בעלת חובות אג"ח של כ-700 מיליון שקל, קפצה התשואה של האג"ח מסדרה י"ג מ-3.7% בתחילת השנה למעל ל-5% כיום.

עליית התשואות כבר הגיעה להנפקות החוב שבוצעו בשבוע האחרון: חברת פאי סיאם, המקימה בתי מלון ומוחזקת בידי קבוצת אספן של רוני צארום, השלימה השבוע גיוס חוב בהיקף של 100 מליון שקל, והאג"ח החדשות נסחרות בתשואה של קרוב ל-6%.

גיוס חוב ביצעה גם קרן הריט סלע קפיטל נדל"ן, שרכשה לאחרונה את בניין ההנהלה של בנק לאומי בת"א תמורת 623 מיליון שקל.

בניין ההנהלה של בנק לאומי בתל אביב / צילום: איל יצהר

המחיר ששילמה סלע הסעיר את שוק ההון, שכן בתחילת המכרז הוערך שוויו של הבניין ב-350 מיליון שקל. המחיר ששילמה נחשב לנדיב מאוד, וגילם תשואה שסלע מעריכה ב-5%, אך בשוק סבורים שתהיה נמוכה יותר, בשל הצורך לשפץ את הנכס ולהשכירו.

השבוע השלימה סלע נדל"ן גיוס אג"ח של 360 מיליון שקל למימון עסקיה, שזכה אומנם לביקושים גדולים, שיצרו ריבית נמוכה מעט מהנהוג בשוק כיום, אך זו עדיין גבוהה ממה שניתן היה לקבל עד לאחרונה. כך לדוגמה, סדרה ד' הורחבה בתשואה של 2.14%, שמייצרת מרווח מצומצם למדי ביחס לנכס שרכשה. אותה איגרת חוב נסחרה בתשואה שלילית (ברוטו) בתחילת השנה.

עוד כתבות

ברוסקטה עם שכבת שומן בקר קצוץ ותמרים ב''תרצה'' / צילום: חיים יוסף

6 ברוסקטות משובחות עם כוס יין - בפחות מ-100 שקל

הברוסקטה, הדבר הכי נכון לעונה ולתקופה: לחם קלוי עם ירקות וגבינות, עם מוח מתובל בעמבה, עם שרימפס בחמאה, וגם קיגל בנוסח בני ברק ● ואפילו במחיר סביר, שלא כמקובל במקומותינו

מלון ליר סנס בגדרה / צילום: סימפלקס 360

הכניסה למושבה לא מסגירה שבמרכזה מסתתרות כמה פנינים של ממש

מסע דילוגים בין בילויים לביל"ויים: בראנץ' נפלא ומלון בוטיק בטעם טוב ומדויק, שלל עיסויים ופינוקים, מבנים היסטוריים וגן פסלים

נועה קירל / צילום: צילום מסך מיוטיוב

בהיעדר קריאטיב מבריק, גם הפרזנטוריות המפורסמות ביותר זוכות לאהדה מוגבלת

ההומור של אודי כגן וחברת הביטוח 9 מתקבל היטב אצל הצופים, כך עולה מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● הבחירה של רשת אופטיקנה לתת לפרזנטור עומר אדם להקריא את התגובות נגדו עדיין לא מוכיחה את עצמה

מטבעות דיגיטליים. כללים לדיווח נכון של רווחים והפסדים / אילוסטרציה: Shutterstock

איך מחשבים את המס על הביטקוין, איך משלמים אותו, ומה עושים כשיש הפסדים - מדריך מיסוי קריפטו

האם ניתן לקזז הפסדים מהשנה עם הרווחים מ-2021? כיצד מוודאים העברה מסודרת של כספים לחשבון בנק ישראלי ואיך פועל מיסוי הקריפטו ● גלובס יחד עם רו"ח  גיא רשטיק עושים סדר

ח''כ משה ארבל / צילום: איל יצהר

ח"כ משה ארבל דורש מהיועמ"שית לעצור מינוי יו"רים לוועדות המחוזיות לתכנון ובנייה

ח"כ מש"ס טוען כי "מדובר במינויים חשובים ומרכזיים ביותר שנועדו לשקף את מדיניותה של הממשלה והשר המכהן ולקדמה ומובאים לאחר שהצביעה הכנסת על התפזרותה בקריאה טרומית" ● לשכת שקד: "מדובר במינויים תקינים, חשובים ונחוצים שבוצעו בהליך ארוך שכלל ועדת איתור, ראיונות של המועמדים ובחינה של הלשכה המשפטית"

זיו פופלבסקי ואבי רומנו, חברת ray tlv / צילום: איל יצהר

זכויות בנייה ל־250 אלף מ"ר: היזמים שמייצרים קרקעות לבנייה בתל אביב

אבי רומנו וזיו פופלבסקי, בעלי RAY TLV, מוצאים קרקעות בתל אביב עם פוטנציאל השבחה גבוה, ומכינים אותן לייזום פרויקטים, לאחר שהם רוכשים את חלקם של בעלי הנכסים • קשיים בהייטק? הם בטוחים שהביקוש למשרדים בתל אביב לא ייעלם

חצי שעה של השראה. עם עו''ד דני גבע / צילום: איל יצהר, מנחם רייס

עורך הדין שמנהל 150 שותפים: ״מגדירים עקרונות ברזל - וביתר מתגמשים״

עו"ד דני גבע הוא השותף הבכיר במיתר, משרד עורכי הדין הגדול בישראל, עם 700 עובדים, מתוכם 150 שותפים ● איך מקבלים החלטות עם כל כך הרבה פרטנרים, איך מטפלים בהתנגדויות מבפנים ואיך מנהלים משא ומתן בסביבה מלאת אגו

אלפרד אקירוב / צילום: בן יוסטר

לא רק פרנקל: אקירוב רכש מניות לאומי ב-100 מיליון שקל

אלרוב נדל"ן שבשליטת אלפרד אקירוב השתתפה בהנפקה ורכשה שוב מניות של הבנק, לאחר שבמהלך הרבעון הראשון של השנה מכרה את שארית החזקותיה • הרוכש הגדול בהנפקה היה המיליארדר אהרון פרנקל שרכש מניות לאומי בכמעט מיליארד שקל

הבנק המרכזי ביפן / צילום: Shutterstock

הבנק היפני לא רואה אינפלציה והספקולנטים הפסידו בענק

למרות היחלשות מטבע הין היפני לשפל של 24 שנה, הבנק היפני לא רואה את סיכוני האינפלציה מספקים כדי לשנות מדינות ● במשך שנים קראו לפוזיציה של הימור נגד מדיניות בנק מרכזי "יצרן האלמנות", והספקולנטים שהימרו נגד הבנק היפני נכנסו גם הפעם לסטטיסטיקה

חולוד אבו חרפה / צילום: ענת קאזולה לחברת Q Elite Beauty

גידלו אותה להיות מורה, אבל היא הפכה לספקית האינטרנט של המגזר הערבי

חולוד אבו חרפה גדלה במשפחה בת 9 נפשות במעלות תרשיחא, וכבר בתיכון חלמה להקים חברה משלה. את העסק הראשון פתחה לבדה בחדר של 3X4 מטרים, עד שצמחה להיות ספקית האינטרנט המרכזית של המגזר הערבי. עכשיו היא פועלת להעניק כלים עסקיים לנשים נוספות ● "יש חסמים רבים לאישה ערבייה", היא אומרת, "אבל מי שיבוא אליי לחברה יראה ישיבות הנהלה שבהן כולן נשים"

מימין לשמאל: לו פל, ד''ר ארז און , לין פל, ד''ר אורי גייגר וקרן גייגר / צילום: ילנית סולומונוביץ חבוט

הגיוס המשולש של ד"ר אורי גייגר, מייסד אקסלמד

וגם: מוצ'ילרו בהווה, סטודנט לעתיד? ● מיליון דולר בהפתעה ● מצנח הזהב ● וחדשות טובות ● אירועים ומינויים 

מנכל אנרג'יאן, מתיוס ריגאס / צילום: איל יצהר

מנכ"ל אנרג'יאן מכר מניות בכ-230 מיליון שקל

מתיוס ריגאס מכר 2.8% ממניות החברה למוסדיים באמצעות ברק קפיטל ובנק אוף אמריקה בהנחה של 5.6% על מחיר השוק ● בשנה האחרונה הניבה המנייה תשואה של כ-50%

ראש הממשלה בנט מחשב מסלול מחדש / צילום: יוסי זמיר

זמן לסיכומים: המרוץ של בנט לעיצוב המורשת שלו, והדילמה של איילת שקד

במשך שנה נפתלי בנט ניסה לשכנע את בוחריו, ואת עצמו בעיקר, שהקמת הממשלה הייתה ההחלטה הנכונה ● אך התלות במשותפת לא נתנה סיכוי, הקשרים עם שקד עלו על שרטון וכשבנט הבין השבוע שהסיפור נגמר, הוא העדיף להודיע בעצמו על מסיבת הסיום ● כעת הוא מחשב מסלול מחדש, בוחן אפשרות לפרוש זמנית, ואף מנסה לעצב את המורשת שלו כראש הממשלה

הפקולטה לניהול / צילום: Shutterstock

חברה יצאה בקמפיין פרסומי אגרסיבי - מה זה עשה לשווי שלה?

סיפור ההנפקה לציבור של חברת פיתוח התרופות מקנאביס EPM, שהושעתה ובוטלה, מעוררת שאלות ומחשבות על השימוש שעושות חברות ציבוריות במדיה כדי למשוך את תשומת לבם של המשקיעים ● הפקולטה, מאמרים של חוקרי הפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב 

מזרח ירושלים / צילום: Shutterstock

במקום "נוהל מוכתר": המהפך בתנאים להוכחת בעלות על קרקע במזרח ירושלים

משרד המשפטים מבטל את הנוהל שקבע כי תצהיר של שני מוכתרים מספיק כדי להוכיח בעלות על קרקע באזור ● השינוי מגיע ברקע ויכוח פוליטי על הנוהל הישן: בימין טענו כי הוא פותח פתח לשחיתות ובשמאל גרסו שזו הדרך היחידה של פלסטינים להוכיח בעלות על קרקע

איימן עודה וחברי הרשימה המשותפת / צילום: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת

בבחירות הקודמות זו הייתה רע"ם, כעת המפלגה הזו תהיה לשון המאזניים

חרף ההצהרות, לפי הסקרים אין לאף גוש את הרוב הנכסף של 61 מנדטים ● בינתיים, נתניהו ולפיד ימשיכו להוביל לבחירות עד שיפול לאחד מהם האסימון: ההכרעה היא בידי חברי הכנסת מהרשימה המשותפת ● וגם: מאחורי הקלעים סביב ההחלטה לפזר את הכנסת, ומעורבות ח"כ רינאוי זועבי בה

פרשת השבוע: קרח / איור: תחריט גוסטב דורה / wikimedia

מאחדים את האינטרסים של האזרחים והפקידים: שכר הלויים הוצמד להצלחות הכלכליות של המדינה

הכוהנים והלוויים מקבלים מעשרות מהעם כך ששכרם הוא פונקציה ישירה של ההצלחות בענפי המשק השונים ● כך מונעת התורה מצב שמקורבים לשלטון נהנים ממשכורות מובטחות ● פרשת השבוע במבט כלכלי, מדור חדש

בחירות / צילום: מארק ישראל סלם - הארץ

איזו מדינה מחזיקה בשיא פרק הזמן הקצר בעולם בין מערכות בחירות?

עם מי מתחרה נפתלי בנט על תואר ראש הממשלה עם זמן הכהונה הקצר ביותר, וכמה עלה בקבוק וודקה בהופעה של אייל גולן בבלומפילד? ● הטריוויה השבועית

נשיא אוקראינה ולודימיר זלנסקי / צילום: Associated Press

האיחוד האירופי הכיר באוקראינה ובמולדובה כמדינות מועמדות להצטרפות עתידית

האיחוד האירופי הכריז על מולדובה ואוקראינה כמועמדות להצטרף לאיחוד, אךההכרזה הערב היא בעיקר סמלית, ללא השלכות מעשיות רבות: הזמן עד להצטרפות עתידית תלוי בנסיבות רבות, ומקדוניה, למשל, שהפכה למועמדת בשנת 2005 - לא הצטרפה עד כה לאיחוד

הפגנות מחוץ לבית המשפט העליון בוושינגטון בעקבות ההחלטה לבטל את רו נגד ווייד / צילום: Associated Press, Gemunu Amarasinghe

״פצצה גרעינית״: בית המשפט העליון של ארה״ב מבטל את הזכות החוקתית להפלות מלאכותיות

רוב ימני של בית המשפט מוחק תקדים בן 49 שנה ● הפלות מלאכותיות הופכות היום ללא-חוקיות ב-13 מדינות של ארה״ב, ורבות נוספות עומדות להצטרף ● התרת ההפלות התחילה תגובת נגד רחבת-ממדים של הימין; האם איסור ההפלות יביא התארגנות דומה של השמאל?