גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לצבור דירות או לעשות סיבוב מהיר? המומחים מתווכחים

איזה סוג של השקעת נדל"ן הוא נכון יותר – צבירת נכסים רבים לאורך זמן או רכישת נכס ומכירתו כעבור זמן קצר ברווח? ● אירוע הלייב הראשון של הפודקאסט "כסף בקיר" הפגיש בין שני משקיעים שחלוקים בעיניהם בשאלה זו, ד"ר אלחנן מגידוביץ' ואביחי איל ● דיברנו עמם גם על רכישת נכסים מתחת למחיר השוק ומה נכון לעשות כעת, בתקופה של ריביות עולות ● האזינו 

מימין לשמאל: ד''ר אלחנן מגידוביץ', גיא ליברמן ואביחי איל באירוע הלייב של "כסף בקיר" / צילום: הילה ויסברג
מימין לשמאל: ד''ר אלחנן מגידוביץ', גיא ליברמן ואביחי איל באירוע הלייב של "כסף בקיר" / צילום: הילה ויסברג

העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה שנכנסה לתוקף בנובמבר האחרון, כבר הביאה להתקררות מסוימת בשוק. עם זאת ישנם משקיעים שהעלאת המיסוי מ-5% לכדי 8%, לא תוציא אותם מהשוק.

במסגרת אירוע לייב שקיים פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס,"כסף בקיר", מול קהל ב"באסטה 43" שבפתח תקווה, הסביר המשקיע, ד"ר אלחנן מגידוביץ' מדוע הוא מאמין שמתווה של צבירת נכסים, הינו נכון יותר מדרך של "פליפים" או "סיבוב" - הכוונה למשקיעים שרוכשים נכסים, משביחים אותם, ומוכרים ברווח. "בסופו של דבר אני לא חושב שיש גישה שהיא נכונה או לא נכונה. לכל משקיע יש את האופי שלו וסדרי העדיפויות שלו בחיים. אישית אני תמיד מסתכל על העברת הון בין-דורית. אני חושב שאולי לא אני אהיה זה שייהנה ממה שאני עושה כיום, ומכיוון שהעולם משתנה והכסף מדבר, המטרה שלנו כהורים היא לתת את המקפצה הטובה ביותר עבור הילדים שלנו", אמר מגידוביץ'. "השאלה היא איך אנחנו עושים את זה. אפשר לעשות את זה בשיטה של פליפים, אבל אני עושה את זה בצורה של ריבוי נכסים כי מעניין אותי תזרים מזומנים".

בנוסף לכך אמר מגידוביץ' כי בשיטה זו "אני מייצר מנגנון שהשוכרים קונים עבורי את הנכס וזה משמעותי. בנוסף, כשאני קונה נכס עם משכנתה, אני קונה ביטוח, כי יש ביטוח חיים. אני מקווה שכולנו נחיה לנצח אבל כנראה שלא כל כך. אם קורה לנו משהו הילדים מקבלים מיד את הנכסים".

לצידו של מגידוביץ' לקח חלק באירוע המתווך ומלווה המשקיעים, אביחי איל, שמחזיק בגישה אחרת ששמה דגש על "פליפים", וזאת לדבריו, בין היתר, בשל האפשרות להגיע יחסית מהר להשבחה שתניב רווח משמעותי. "מבחינתי מה שיש בתוך הדירה לא ממש מעניין. פעם אפילו קניתי דירה בלי לראות אותה מבפנים, כי השוכרים היו בחו"ל. ידעתי מה המבנה, הצצתי אצל השכנים וידעתי שאני ממילא עומד להפוך אותה מדירת שני חדרים לשלושה חדרים... צריך לדעת מה אתה עושה. אני משרטט את הדירות עם תוכנה ומודד עם מד לייזר. ועושה הכל ברמה אדריכלית ויסודית ובהתחלה טעיתי והרווחתי פחות ולא מיקסמתי וגם כיום אני טועה אבל פחות".

לקנות נכס רק מתחת למחיר השוק? לא בטוח

כחלק מהשיחה נשאלו השניים גם על החשיבות של לרכוש דירה "מתחת למחיר השוק", כפי שמשקיעים רבים מחפשים. לדברי מגידוביץ', לא תמיד המחיר שווה לו את הזמן שמושקע בחיפוש דירה שכזו. "כל אחד רוצה לקנות כמה שיותר זול. אף אחד לא אוהב לשלם יותר ואם יתנו לי דירה מתחת למחיר השוק אני אקנה. השאלה היא אסטרטגית. איפה אני משקיע את הזמן שלי? בעיקר כשאני משקיע לטווחים ארוכים. להתעסק בלמצוא רק עסקה מתחת למחיר שוק, עשוי לגבות ממני הרבה מאוד זמן והרבה מאוד אנרגיה. לפעמים זה עשוי להביא לייאוש. כשאני משקיע לטווח ארוך אני רוצה לקנות נכס, כמה שיותר מוקדם כדי שהוא יתחיל לעבוד, וזה לא פחות חשוב".

איל: "בטוח לא לקנות מעל למחיר השוק אבל אפשר לקנות במחיר השוק, ואם מתחת - אז מה טוב. לתפיסתי יש כמה ערוצים נוספים שאפשר להרוויח בהם, כן אני חושב שאפשר להרוויח מכמה ערוצים. כמו שאמרתי אפשר להרוויח מהשבחה נכונה. למשל דירת 4 חדרים שהופכת לחמישה. אפשר להרוויח אם ידעתם לדוגמה לשפץ ב-75 אלף שקל, בזמן שכל השאר יודעים לעשות את זה ב-100 אלף שקל, וזה כי קניתם ריצוף ואלומיניום נכונים ועוד הרבה דברים אחרים. בסוף אפשר להרוויח טיפה יותר במכירה. אם הייתם יותר סובלניים והתאמצתם יותר בשביל להביא את השוכרים או הקונים שלכם אז אפשר להרוויח בכמה ערוצים וכל ערוץ כזה הוא רשת ביטחון לתוכנית העסקית שלי".

לשיחה המלאה כנסו ל"כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס.

עוד כתבות

"אם יש מפלצת רב ראשית בעולם הכלכלי - זו סטגפלציה"

משבר הקורונה, סגרים שעדיין קיימים בסין, מלחמה במזרח-אירופה ומשבר כלכלי - כל האלה משנים את יחסי הכוחות שבין המעצמות הגדולות בעולם. איך הגיאופוליטיקה מעצבת ומשפיעה על הכלכלה ומה הקשר לחיינו בישראל ● פאנל גיאופוליטיקה מתוך כנס "כלכלה בטלטלה" בגרסת הפודקאסט ● האזינו

הסימנים שהרעיון המצוין  שלכם עומד בפני כישלון / צילום: Unsplash, Jasmin Egger

כל הסימנים שהרעיון המצוין שלכם עומד בפני כישלון

במשך שנים מנסה הכלכלן פרופ’ ג’ון א. ליסט להבין מדוע רעיונות שנראים מבטיחים נכשלים לבסוף כשמיישמים אותם בקנה מידה גדול ורחב • הוא מצא חמש סיבות עיקריות, והוא אופטימי לגבי האפשרות להתגבר עליהן

בני גנץ, גיל עומר, מיכל רפאל כדורי וגלית אלטשטיין / צילום: ויקימדיה-רפי דלויה, רמי זרנגר, גל''צ

איך ישפיע המשבר הפוליטי על מינוי מפקד גל"צ?

ההחלטה על פיזור הכנסת עלולה לטרוף את הקלפים סביב מינוי מפקד גל"צ, שתלוי בשר הביטחון - אך במשרדו לא ממהרים לפנות ליועצת המשפטית לממשלה לקבלת הנחיות ● לעומת זאת, המינוי של מנכ"ל לתאגיד אינו נוגע לגורמים פוליטיים, ולכן יש לו יותר סיכוי להתממש

קריית שמונה / צילום: Shutterstock

אושרה מסילת הרכבת לקריית שמונה: למה התחנה תיבנה מחוץ לעיר

התוכנית למסילת רכבת בין כרמיאל לקריית שמונה, בעלות של כ־12 מיליארד שקל, אושרה להפקדה • מומחים מבקרים בחריפות את קידום תחנות הרכבת מחוץ למרחבים העירוניים • ראש העיר: "יהיה פיתוח עתידי מסביב לתחנה"

מיכל אדם, סמנכ''לית משאבי אנוש בחברת פיוניר / צילום: איל יצהר

בכירה בפיוניר: "לא סביר שעובד יעבור ממקום למקום וידרוש העלאת שכר של 80%"

מיכל אדם, סמנכ"לית אנשים בחברת הפינטק Payoneer, כמעט עשתה הסבה לניהול בית ספר, אבל המנהלת שלה שכנעה אותה להישאר לעוד תפקיד אחד ● מאז היא בחברה שעובדיה פזורים ב-28 מדינות ● בשיחה עמה, היא מדברת על גיוס בזום, חיבור עובדים מיבשות שונות ועל דרישות השכר המופרזות שנתקלה בהן, גם של מגייסות

זינוק של 430 אלף אחוזים מאז ההנפקה / צילום: Shutterstock, Volodymyr Plysiuk

אלף דולר הפכו למיליונים: כמה הרוויח מי שהשקיע בהנפקת מיקרוסופט?

המניה של ענקית הטכנולוגיה שהונפקה ב-1986 זינקה במאות אלפי אחוזים מאז, ומשקיעים שמחזיקים במניה עד היום הפכו למיליונרים ● ומה עשו הנאסד"ק וה-S&P 500 בתקופה הזו?

מליאת הכנסת / צילום: יוסי זמיר

הושגו הסכמות: הכנסת תפוזר ביום רביעי, חוק הנאשם לא יעלה

טרם הושגו הסכמות על תאריך הבחירות ● שר האוצר ליברמן העריך כי עסקת החבילה במשק לא תצא לפועל ● ח"כ סמוטריץ': "סיכמנו בישיבת ראשי אופוזיציה לעשות הכל כדי לדחות את פיזור הכנסת לשבוע הבא ובימים האלה נהפוך כל אבן כדי למנוע את ההליכה המיותרת הזו לבחירות"

בית רומנו בתל אביב / צילום: יח''צ

משקולת החוב מכבידה על נכסים ובניין: מאחורי ירידה של 40% במניית הנדל"ן

המהלכים האחרונים שביצעה יזמית הנדל"ן למגורים הגדילו את את החוב הפיננסי שלה  לכ-5.2 מיליארד שקל ● כשברקע מגמה שלילית בשווקים הגיעה החברה לשווי של כ-2 מיליארד שקל

אלון עמרם, יו''ר עמרם אברהם, ופרויקט של החברה בחדרה / צילום: עינת לברון

מהשבי בלבנון לפרויקטים של מחיר למשתכן: חברת הנדל"ן הוותיקה מגייסת חוב ומחירי הדירות נחשפים

עמרם אברהם, אחת מחברות הבנייה הגדולות, הרווחיות והלא מוכרות בישראל, סיימה את השנה החולפת עם רווח של יותר מ־120 מיליון שקל ● החברה, שמקימה דירות בעיקר בערי הפריפריה, מכרה ברבעון הראשון של השנה כ-100 דירות במחיר ממוצע של 2.1 מיליון שקל לדירה

ברק רוזן / צילום: איל יצהר

מתנה לשחרור? זו הסיבה שברק רוזן העביר לבנו מניות בחברת הקנאביס

בנו של יזם הנדל"ן, שהשתחרר לאחרונה מצה"ל, קיבל לידו 17.7% ממניות תיקון עולם, ששוות כ-19 מיליון שקל ● הסיבה: רוזן לא קיבל אישור מן המשטרה להחזיק מניות בחברת קנאביס, ולכן החזיק אותן בנאמנות ומאוחר יותר העביר לאשתו

אילוסטרציה - בורסה ת''א / צילום: שלומי יוסף

הבורסה: חברות שרשומות למסחר מעסיקות בממוצע כפול ממספר העובדים בחברות פרטיות

לפי הבורסה, בניגוד למדינות אחרות, ממשלות ישראל לא שמו דגש על הקשר בין בורסה חזקה ודומיננטית לבין ההשפעה על צמיחת המשק ויצירת מקומות עבודה, ולא הובאו תוכניות ארוכות טווח לתמריצים שיעודדו השקעות דרך הבורסה

שרת התחבורה מרב מיכאלי / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

פתרון או פלסטר בשווי 100 מיליון שקל? זו התשובה של מרב מיכאלי לנהגי האוטובוסים

השרה מרב מיכאלי אמרה על נהגי האוטובוסים השובתים כי הם "צודקים לחלוטין", וטענה כי הביאה להם "כל מה שאפשר" מתקציב משרד התחבורה ● אך הנהגים דורשים כ-600 מיליון שקל להעלאת שכרם - והסכום שמשרד התחבורה מעמיד עבורם הוא כ-100 מיליון שקלים בלבד

בורסת וול סטריט / צילום: Shutterstock

נעילה שלילית בוול סטריט; נוירוסנס זינקה ב-49%, טבע קפצה ב-6%

בורסות אירופה ננעלו במגמה מעורבת - מדד הדאקס רשם עלייה של 0.5% ואילו הקאק ירד ב-0.4% ● עליות של כ-2% נרשמו במסחר בחוזים על הנפט הגולמי ● התשואה על אג"ח הממשל האמריקאי ל-10 שנים עלתה ב-8 נקודות בסיס ל-3.20%

נשיא רוסיה ולדימיר פוטין, ונגידת הבנק הרוסי,  אלווירה נביולינה / צילום: Reuters, RIA Novosti

100 מיליון הדולר שהפילו את מוסקבה: כל מה שכדאי לדעת על פשיטת הרגל של רוסיה

לראשונה מאז המהפכה הבולשביקית, נושי חוב ממשלתי רוסי לא קיבלו את תשלומי הריביות שהובטחו להם, זאת למרות מאבק של מוסקבה לנסות ולהעביר את הכסף ●  המשמעות: רוסיה נכנסה למצב של "חדלת פירעון" לאחר שהסנקציות המערביות שהוטלו עליה בעקבות הפלישה לאוקראינה, מנעו ממנה להעביר כ-100 מיליון דולר לנושים ● בעלי החוב צפויים לחכות לפני שיגישו תביעות לסילוקו

מטוס של ארקיע / צילום: יח''צ

המיזוג עם אל על מתרחק? ארקיע במגעים עם רוכשים פוטנציאליים

לגלובס נודע כי ארקיע מנהלת מגעים עם רוכשים חלופיים לרכישת חלקם של בעלי השליטה האחים נקש ● חברת התעופה העניקה לאל על בלעדיות עד ה-29 ביוני שמנעה ממנה לחפש קונים, אך כעת ארקיע מסרבת להאריך אותה

עורכי הדין של ההייטק לא מתרגשים מהפיטורים בענף / צילום: Shutterstock

עורכי הדין של ההייטק לא מתרגשים מהפיטורים בענף: "דירקטוריונים לחוצים"

למרות התמורות בשוק ההייטק הישראלי, עורכי דין מובילים שמלווים את התעשייה סבורים שכרגע היא לא נמצאת במשבר ● הם רואים יותר סטארט-אפים לא רווחיים שנמכרים אבל מזהירים חברות מצעדים פזיזים: "אתה לא יכול לקצץ את כל המכירות ולצפות להמשיך לחיות"

מנכ''לית אינקרדיבילד, תמי מזאל-שחר / צילום: חיים ברגיג

אינקרדיבילד הישראלית הכפילה את השווי ומגייסת לפי 400 מיליון דולר

החברה העוסקת בהאצת תהליכי פיתוח תוכנה הודיעה על גיוס 35 מיליון דולר ● אינקרדיבילד, שקמה ב-2002, פעלה לאורך שנים רבות ללא השקעה חיצונית

פריקת קרונות רכבת בנמל אשדוד / צילום: שמואל רחמני

התערבויות, סכסוכים והפרעה לממשל תקין: האם בכלל יש צורך בדירקטוריונים בחברות תשתיות ממשלתיות?

שורת סכסוכים ועימותים, מהרכבת דרך נתיבי ישראל ועד נמל אשדוד, מעלה תהיות בנוגע לנחיצות דירקטוריונים בחברות תשתית ממשלתיות מתוקצבות, שהמדינה ממילא קובעת את יעדיהן ומפקחת עליהן באופן צמוד ● מה אפשר לעשות אחרת, ומדוע יש מי שסבורים שזה הרע במיעוטו

טקס פתיחת המסחר של פאגאיה בנאסד''ק / צילום: יח''צ - עידו איז'ק

סופו של טרנד: שוק הנפקות ה־SPAC בוול סטריט חזר לרמתו מלפני 2020

היקף גיוסי ההון בהנפקות ראשוניות נחתך במחצית השנה ב-95% ● Renaissance: "שוק ה-SPAC המשיך להתרסק ברבעון השני, ורק 14 חברות הונפקו" ● שווי פאגאיה הישראלית נחתך לרמה של כ-4 מיליארד דולר על פי בלומברג

ניתוח טכני

ניתוח טכני: ככל ש-S&P 500 יטפס, כך תורגש נחת זרועם של המוכרים

מדד S&P 500 סיים שבוע בירוק, אבל רמת הסיכון בשוק המניות האמריקאי לא ירדה, תחתית משמעותית לא נראית באופק, והגרף הטכני מלמד שהעלייה הנוכחית אמורה להיות זמנית בלבד