גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

המחוזי חיזק: התמורה בפינוי-בינוי נמדדת לפי התוספת במ"ר ולא לפי השווי הכספי

בעלת דירה בקומת קרקע התנגדה לפרויקט תמ"א בבניין משום שקיבלה דירה בקומה השנייה • המפקחת על המקרקעין קיבלה את טענתה אולם המחוזי הפך את ההחלטה

פינוי בינוי בתל אביב / צילום: ינאי אלפסי
פינוי בינוי בתל אביב / צילום: ינאי אלפסי

הכותב שותף במשרד מינצר־כרמון, נסים המתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית 

האם דירת 36 מ"ר בבניין ישן שווה כמעט בערכה לדירת 57 מ"ר בבניין חדש? שאלה זו הגיעה לאחרונה לבית המשפט.

עובדות המקרה: תשעה בעלי דירות מתוך 11 בבניין ברח’ רד"ק 9 בר"ג חתמו על הסכם לביצוע תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), שבמסגרתו נקבע כי הבניין הישן ייהרס וחדש ייבנה תחתיו. בבניין החדש, כל דירה תמוקם בשתי קומות מעל מיקומה הנוכחי, הדירות יורחבו בממוצע בכשלושה מ"ר וייהנו מתוספת של מרפסת בשטח של כ-6 מ"ר וחניה תת קרקעית.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קבעה כי לא תאושרנה דירות הקטנות מ-50 מ"ר. לאור כך נקבע כי בעלת דירת הקרקע בשטח של כ-36 מ"ר, תקבל דירה חדשה בשטח של 57 מ"ר (כלומר תוספת של כ-50% לשטחה המקורי) וכן מרפסת וחניה. אף שדירה זו קיבלה את ההגדלה המשמעותית ביותר בפרויקט, בעלת הדירה המתנגדת טענה כי אין לאכוף כנגדה את הסכם התמ"א, בעיקר, מן הטעמים הבאים: שינוי במיקום דירתה מקומת קרקע לדירה בקומה השניה; שווי דירת התמורה נמוך בהרבה משווי דירתה הקיימת; אין בביצוע הפרויקט כדאיות כלכלית לבעלי הדירות ולכן אין לאכוף את ההסכם: כי עליית הערך של דירת הסרבנית נמוכה משמעותית מעליית ערכן של יתר הדירות.

פס"ד המפקחת: המפקחת מינתה שמאי מטעמה שיבחן את הטענות האמורות של הסרבנית. בחוות דעתו, קבע השמאי כי הפרויקט נעדר כדאיות כלכלית מבחינת בעלי הדירות ודירת הדיירת מושבחת בסכום זניח של 17 אלף שקל בלבד - אף ששטחה גדל בלמעלה מ-20 מ"ר ונוספות לה חניה ומרפסת, בעוד שדירות יתר הבעלים מושבחות בממוצע בסכום של 167,909 שקל, עובדה העומדת כשלעצמה בסתירה מוחלטת לטענת השמאי כי הפרויקט אינו כלכלי לבעלים. בפסק דינה דחתה המפקחת את מרבית טענות הדיירת וחלק ניכר מקביעות השמאי, ואף על פי כן אימצה ככלל את חוות דעתו של השמאי וקבעה כי יש לאכוף את ההסכם על הסרבנית כנגד תשלום סך של 150,909 שקל, ההפרש בין השבחת דירת הסרבנית ליתר דירות הבעלים.

פסק הדין בערעור: שני הצדדים, הבעלים והדיירת, הגישו ערעור. הסרבנית טענה כי הפיצוי נמוך מדי וכי לא ניתן לאכוף עליה להסכים למיקום דירתה בקומה השנייה. הבעלים טענו כי יש לאכוף את הסכם התמ"א ללא כל פיצוי מצידם.

ביהמ"ש המחוזי קיבל את ערעור הבעלים ודחה את ערעור הסרבנית. ראשית חזר ביהמ"ש על כך שהשוויון שיש להקפיד עליו הוא השוויון המהותי, קרי תוספת במ"ר לכל דירה, ולא שוויון כלכלי. לדידו של ביהמ"ש, כפי שכבר נקבע בעבר בפסק דין ניסני ( עש"א 13039-12-20 ניסני נ’ חביב). שווי דירת המקור, בין אם היא משופצת ובין אם היא גדולה יותר, אינו רלוונטי ליזם ולמערכת היחסים בין היזם לבעלי הדירות. לפיכך כלל האצבע לעניין השוויון בין הדירות היא האם כל אחת מהדירות "זוכה לתוספת שטחים דומה במהותן".

שנית, ביהמ"ש קבע כי שגתה המפקחת עת אימצה את חוות דעת השמאי מטעמה, וזאת הגם שרק לעיתים רחוקות תתערב ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים.

פרשנות: דומני כי כלל לא היה צורך למנות שמאי במקרה הנדון או במקרים דומים, שכן המפקחת יכולה להכריע האם התמורה הכמותית היא זהה ושוויונית מבלי להסתייע בשמאי. טוב כי ביהמ"ש המחוזי תיקן את הדברים בפס"ד ראוי ונכון שאיזן את העיוות שיצר שמאי המפקחת.

עש"א 14413-02-22

עוד כתבות

מרכז שליטה של לוחמה רב מימדית / צילום: אלביט מערכות

אלביט דיווחה אתמול והיום על שני חוזים בהיקף כולל של 768 מיליון דולר באסיה פסיפיק

הבוקר דיווחה החברה לבורסה על חוזה בסך 548 מיליון דולר לאספקת יכולות לוחמה רשתית רב-ממדית למדינה באסיה פסיפיק, לאחר שאתמול דיווחה על חוזה של 220 מיליון דולר לאספקת פתרון חימוש מונחה מדויק אווירי ● במקביל הודיעה כי הושלמה מכירת השליטה בעשות אשקלון לקרן פימי

שיעור העלייה של יתרות החוב במשקי הבית בישראל

תוך 4 שנים: חובות הדיור בישראל זינקו ב־38%

בואו לצלול איתנו למספרים ולנתונים שמאחורי החיים עצמם ● והפעם: עליית מחירי הנדל"ן משפיעה גם על חובות הדיור, שזינקו בשנים האחרונות

מליאת הכנסת היום / צילום: דני שם טוב, דוברות הכנסת

73 חוקים חדשים ושיא בח"כים נורבגים: כך נראתה הכנסת שפוזרה במספרים

הכנסת ה-24 פוזרה אחרי שנה ושלושה חודשים בלבד ● מה היה בה? חוק הסדרים חסר תקדים, מפלגה ערבית בקואליציה, שלוש העלאות מסים ורק ראשת מפלגה אחת ● וכמה מחברי הכנסת עשויים להישאר בחוץ?

לימור בוזגלו / צילום: יח''צ

מי המנהלת החדשה באל על שתידרש לפתור את המחלוקת עם הטייסים?

לימור בוזגלו שמונתה לסמנכ"לית משאבי אנוש באל על נדרשת להמשיך היכן שהפסיקה קודמתה ולנסות להשכין שקט סביב המחלוקת בחברה ● הטייסים מבקשים להחזיר את רמת השכר טרום קורונה, להיפרד מהוועד ולפעול כיחידת מקח עצמאית ● אל על הגישה בקשה לצו נגד הטייסים אך סורבה ונדרשת לחזור למו"מ

רובין הוד. בעיגול: מנכ''ל פלטפורמת המסחר, ולד טנב / צילום: Associated Press, Mark Lennihan

דוח חדש חושף איך קדחת מניות גיימסטופ הביאה את רובין הוד לסף פשיטת רגל

פרקטיקות עסקיות בעייתיות, ניהול סיכונים לא ראוי והעדפה של צמיחה על פני יציבות ● דוח של הוועדה לשירותים פיננסים בבית הנבחרים האמריקאי בחן את אירועי ינואר 2021, וגילה כי שגעת מניית גיימסטופ הקפיצה את הכנסות רובין הוד, אך גם כמעט חיסלה אותה

ראובן קרופיק, בת שבע משה ויאיר סרוסי / צילום: Neo Media

המפגש המרגש בין בכירי המשק ליזמיות בבת ים ויפו

עשרות בכירים במשק הישראלי הלכו לפגוש יזמיות צעירות במהלך שפועל להעצמה כלכלית של אלפי נשים מהפריפריה ● אירועים ומינויים 

מגייסים עובדים ומתחרטים / צילום: Unsplash

משבר התעסוקה: עובדים עושים "גוסטינג", חברות מגייסות ואז מודיעות "סליחה, החלטנו לבטל"

על רקע הטלטלה בשוק העבודה, יותר ויותר מועמדים מדווחים כי מעסיקים הודיעו על הצעד הדרמטי לאחר שכבר התפטרו מעבודתם, ואף דחו הצעות נוספות ● מנגד, מגייסים מספרים על מקרים שבהם עובדים התקבלו למשרה, ואז נעלמו ● מומחית בדיני עבודה: "העובדים יכולים לתבוע"

אבא אבן 8, הרצליה / צילום: צחי קיבנשטיין

50 מיליון שקל לדונם: קרן ריאליטי רכשה 4 דונם בהרצליה פיתוח בכ-200 מיליון שקל

קרן ריאלטי תקדם תוכנית לעירוב שימושי במגרש שרכשה בהרצליה, שתכלול מגורים, תעסוקה, מסחר ושטחי ציבור

מלך ומלכת ספרד, פליפה ולטיסיה (במרכז) עם מנהיגי נאט''ו בארמון המלוכה במדריד, שלישי / צילום: Associated Press, Andrea Comas

הברית הצבאית של העולם החופשי תוהה איך להתגונן מפני רודנים

נאט"ו קמה לפני 73 שנה כדי לבלום דיקטטורה שוחרת כיבושים באירופה ● המשימה לא השתנתה, אבל עכשיו יש גם דיקטטורה באסיה ובאוקיאנוס השקט ● המערב חוזר ומזכיר שהוא מוכן להגן על עצמו ומרחיב את הגדרת ההתגוננות שלו

הנסיך צ'ארלס / צילום: Shutterstock

אחרי החשיפה בתקשורת, הנסיך צ'ארלס לא יקבל יותר מזוודות מזומנים

ביום ראשון האחרון פורסם ב"סאנדיי טיימס" דיווח לפיו צ'רלס קיבל "תיקים מלאים" ו"מזוודות" בהם היו לא פחות מ-2.5 מיליון ליש"ט במזומן ● כעת עידכן מקור אנונימי בבית המלוכה כי הנוהג ייפסק: "זה היה אז, ועכשיו הדברים יהיו אחרת"

השופטת תמר בר־אשר / צילום: אתר הרשות השופטת

השופטת איימה לזכות נאשם בעבירות נשק בגלל קושי בתיאום תאריכי דיונים

שופטת בית המשפט המחוזי תמר בר אשר איימה על הפרקליטות במחיקת הליך וזיכוי חשוד בעבירת נשק בגלל בעיות הנוגעות לתיאום דיונים בתיק ● זו לא הפעם הראשונה שהשופטת מתנהלת באופן תמוה

נשים מהחברה החרדית בחברת הייטק. בשנים האחרונות חלה עלייה בביקוש להשתתפות בתוכנית / צילום: Reuters, Darren Whiteside

ללא צורך בתעודת בגרות: התוכנית שמשלבת נשים חרדיות בעולם ההייטק צוברת תאוצה

בחברה החרדית הביקוש למקצועות ההוראה מצוי בעודף ובשנים האחרונות יותר נשים עוברות להייטק ● בשל כך, הוקמה תוכנית הסבה לנשים חרדיות המשלבת לימודי הנדסה בסמינרים להוראה, ונשענת על מודל מעניין: במקום זכאות לבגרות מלאה, הן עושות בגרות רק במתמטיקה, באנגלית ובעברית

יו''ר הפדרל ריזרב ג'רום פאוול, נשיאת הבנק המרכזי האירופי כריסטין לגארד ונגיד בנק אנגליה אנדרו ביילי / צילום: Reuters, European Central Bank

החזון הקודר לגבי האינפלציה: שלושת נגידי הבנקים המרכזיים נפגשו על בימה אחת

יו"ר הפדרל ריזרב, נגיד בנק אנגליה ונשיאת הבנק המרכזי האירופי נפגשו בפורטוגל ודנו באינפלציה, מדיניות מוניטרית והציגו תחזית קודרת בנוגע לעתיד הכלכלי של העולם ● נשיאת הבנק המרכזי האירופי: "אני לא חושבת שאנחנו הולכים לחזור לסביבה הכלכלית של אינפלציה נמוכה"

ירידות שערים בבורסות אירופה / צילום: Shutterstock, Blue Planet Studio

ירידות חדות באירופה בהובלת מניות הבנקים, הביטקוין צולל ל-19 אלף ד'

ירידות של יותר מ-2.5% בבורסות אירופה המרכזיות ● מדד ניקיי בטוקיו ירד ב-1.6%, הונג קונג גם נסוגה ואילו בסין המדדים טיפסו לאחר שיפור במדד מנהלי הרכש ● תשואות האג"ח של ממשל ארה"ב יורדות, החוזים העתידיים נסוגים בעד 1.8%

ג'וני סרוג'י / צילום: אפל

מחיפה לעמק הסיליקון: הישראלי הבכיר באפל מבקר בארץ ומייעץ להייטקיסטים לעתיד איזה מקצוע ללמוד

ג'וני סרוג'י, סגן נשיא בכיר לטכנולוגיות חומרה של ענקית הטכנולוגיה האמריקאית, מספר לגלובס על ההחלטה להקים מרכז פיתוח ברשות הפלסטינית ● סרוגי התייחס גם לתרומת המרכז של החברה בישראל לפיתוח גרסת הפרימיום של שבב M1 פורץ הדרך: "הצוות הישראלי נגע בכל נקודה, הוא היה קריטי עבורנו" ● וגם: הטיפ שלו למי שרוצה לעבוד בהייטק ● ראיון בלעדי

הרפורמה מתכווצת. כמה ישלמו הרוכשים?

בדקה ה-90: הרפורמה המובטחת במדד תשומות הבנייה מתכווצת. כמה ישלמו הרוכשים?

ועדת הכספים אישרה הבוקר תיקון לחוק המכר, שכולל הצמדה של רק 40% ממחיר דירה חדשה לרכיב הבנייה במדד • המשמעות: ההוזלה שהבטיח לקדם שר הבינוי והשיכון זאב אלקין מצטמצמת, ורוכשי הדירות יפסידו אלפי שקלים שהובטחו להם

צילום: יוסי זמיר

ביום האחרון לחקירתו של פילבר הציגה התביעה מועדים אפשריים לשיחת ההנחיה

עד המדינה שלמה פילבר סיים את עדותו לאחר 28 ימים על פני 3 חודשים, התביעה הציגה אפשרויות למועדים לקיום פגישת ההנחיה, כאשר ההגנה טענה בתוקף כי לא יכלה להתקיים לפני מינוי של פילבר וגם לא בסמוך למינוי ● פילבר חזר על עדותו כי הפגישה התקיימה אחרי מינויו

נפתלי בנט בנאומו הערב / צילום: רפי קוץ

בנט הודיע שלא יתמודד בבחירות הקרובות; פיזור הכנסת נדחה לחמישי

בנט הודיע שישאר בתפקידו כרה״מ חלופי ● בנאומו אמר בנט שהוא "משאיר מדינה משגשגת. הממשלה בראשותי הצליחה בשנה מה שממשלות אחרות לא"

ירידות בבורסה / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

מגמה שלילית חזקה בבורסה; מניות הנפט והנדל"ן צונחות, הדולר מזנק

אחרי יונט קרדיט, גם חברת האשראי החוץ בנקאי גאון אחזקות בהפסקת מסחר מלאה בשל חשש להתנהלות לקויה ● ירידות חדות בשוקי אירופה, גם החוזים העתידיים בוול סטריט אדומים ● אלביט דיווחה על שני חוזים בהיקף כולל של 768 מיליון דולר ● יציבות במחירי הנפט, ירידות בקריפטו

מטבעות קריפטו / צילום: Shutterstock

המשבר תפס אותה: ענקית השקעות הקריפטו מסינגפור התמוטטה לחדלות פירעון

קרן הגידור הממוקדת קריפטו Three Arrows Capital (3AC), שנקלעה לבעיות נזילות מוקדם יותר החודש, נכנסה למצב של פירוק וסילוק חוב ● שותפי הקרן Teneo באיי הבתולה הבריטיים מונו לטפל בחובותיה