גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

יועצת המשכנתאות שלא מפחדת מהעלאות הריבית ודבקה במסלול הפריים

ימית אפריאט מייעצת ללקוחותיה להיזהר דווקא מהאינפלציה העולה וממסלולי הריבית המשתנה, ומגלה כי האיסור לקחת מימון על חשבון דירה קיימת, גלגל את המשקיעים לשוק החוץ-בנקאי

ימית אפריאט / צילום: איל יצהר
ימית אפריאט / צילום: איל יצהר

אחרי שנים אחדות שבהן ריבית בנק ישראל הייתה כמעט אפסית, סימן נגיד בנק ישראל, הפרופ' אמיר ירון, את הכיוון החדש. זה התחיל בהעלאה ראשונה של הריבית ב־0.25%, באמצע אפריל האחרון, והמשיך בעלייה של 0.4% בשבוע שעבר. בבנק המרכזי צופים שהריבית במשק תמשיך לעלות בכמה "מנות" ותגיע עד 1.5% באמצע 2023.

מעבר לכל מי שפועל בתחום המימון - בנקים, קרנות ועוד - כל ציבור לווי המשכנתאות עוקב בדריכות אחרי המהלכים הללו, שלהם השפעה מיידית - ויש שייאמרו דרמטית - על ההוצאה החודשית ועל ההחזר הכולל של המשכנתה.

רוב נוטלי המשכנתה לא משווים מחירים, ומפסידים אלפי שקלים

"לחצנו יד, סיכמנו על מחיר, וכמה שעות אחר כך הוא כבר זינק": כך נראית מצוקת שוכרי הדירות בישראל

יועצת המשכנתאות ימית אפריאט, שהתארחה לאחרונה ב"כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, טוענת שהיא דווקא לא מתרגשת מהעלאת הריבית, וממשיכה לייעץ ללקוחותיה לדבוק במסלול הפריים.

"ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל ומרווח קבוע של אחוז וחצי. אחרי העלאת הריבית הראשונה של בנק ישראל היא הגיעה לכדי 1.85%. ניקח לדוגמה מקרה שבו אחד מרכיבי המשכנתה, היה בפריים נקי והלווה מחזיר כ־2,000 שקל בחודש. המשמעות של אותה העלאה להוצאה החודשית היא 70־80 שקל", אומרת אפריאט.

לפי התחזית של בנק ישראל הריבית תגיע ל־1.5%, "והמשמעות במקרה כזה היא התייקרות בהחזר החודשי של 350 שקל. כעת כל לווה צריך לחשוב האם הוא מסוגל לספוג עלייה שכזו להחזר החודשי", היא אומרת. לדבריה, כל עוד מבינים את המספרים, אין מה לפחד מהעלאת הריבית. "זה מסלול שניתן לפרוע אותו בכל עת, אין עליו קנסות", היא מסבירה. עם זאת לא הכול ורוד - יש לזכור שאם בעתיד מסלול הפריים יומר למשל למסלול ריבית קבועה לא צמודה, בשל התייקרות הפריים - הערכים בעתיד של אותו מסלול יהיו גבוהים מאלה שקיימים כיום.

"לראות מה מתאים לכל אחד"

לצד ההתייקרות במרכיב הפריים מזכירה אפריאט גם את מרכיב ההצמדה למדד. בשנת 2021 עלה המדד ב־2.8%, ואפריאט מבקשת להמחיש את המשמעות. "אם לצורך העניין לקחת 100 אלף שקל שצמודים למדד, והמדד עלה בכ־3% אז הקרן שלך, החוב עצמו, התייקר ב־3,000 שקל. שילמת כל חודש במסלול הזה 100 שקל, ובסך-הכול 1,200 שקל בשנה, אבל החוב עצמו עלה ב־3,000 שקל.

"זה הזוי, אבל זה המצב וגם פה עוד פעם צריך לנהל את הסיכונים ולראות מה מתאים לכל בן אדם. אני נמנעת היום מאוד מצמודי המדד. אם תראה את ההלוואות שאני מרכיבה, הן מורכבות בעיקר מפריים ומקבועות לא צמודות. כן יש הלוואות צמודות וזה תלוי בעסקה".

סיכום ביניים: אפריאט ממליצה לשים עין אחת על הפריים, אבל את השנייה לכוון למדד, כי גם משם יכולות להגיע צרות. בשיחה עימה היא מציעה לשים לב לדבר נוסף - למסלול שלדבריה הבנקים מאוד אוהבים. "הבנקים מאוד אוהבים את מה שנקרא 'מסלולי המשתנה'. הם מאוד רווחים להם, ולכן הם מנסים לדחוף את זה תמיד".

מה זה מסלול משתנה?
"זה מסלול שבו אתה מקבל ריבית קבועה, למשל 2.5%, אבל זה רק לחמש שנים הקרובות. אחרי חמש שנים היא משתנה באופן אוטומטי. אתה לא יודע למה. תלוי במה שיהיה בשוק באותה העת... בעקבות המצב הצפי הוא שהיא תעלה, לכן יש בזה אלמנט של סיכון. מה גם שזה צמוד מדד, זו עוד סיבה שאני מנסה להגדיל את מרכיב הפריים".

עד ינואר 2021, בנק ישראל אפשר רק מרכיב של שליש פריים, ובאותם ימים, כשברקע הקורונה והניסיון להקטין לאנשים את ההחזר החודשי, אפשר בנק ישראל להגדיל את מרכיב הפריים עד לשני שלישים מהמשכנתה. האם לדעתך המהלך הצליח?
"אני לא יודעת להגיד באופן כלל ארצי. אני יודעת שבהלוואות שאני בונה לוקחים הרבה פריים. ומה שקרה אצלי, לדוגמה אולי יכול להסביר את המצב. כל עוד היינו רגילים לסביבת ריבית של פריים מינוס, למשל מינוס חצי או מינוס 0.6 אחוזים, והייתי מבקשת לקחת 50%-60% מהמשכנתה במסלול הזה, אז הייתי אמנם מקבלת הלוואה, אבל לא בפריים מינוס, אלא בפריים פלוס. אז אולי זה עונה על השאלה".

החלטה רגולטורית אחרת שעימה מתמודדים מזה כמה חודשים רוכשי דירות, בדגש על משקיעים, הינה ההחלטה לאסור על הבנקים למשכן נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף.

ביחס לכך אומרת אפריאט שהיא חשה שהמהלך אמנם צינן משקיעים שונים, אף שעדיין קיימת דרך לבצע מהלך שכזה - בסיוע של גורמים חוץ-בנקאיים שאינם כפופים להוראה זו.

"מאז שההחלטה הזו נכנס לתוקף, שזה חצי שנה בערך, עשיתי משכנתה אחת כזו, בסיוע של גורם חוץ־בנקאי", היא מספרת. "לפני כן עשיתי הרבה עסקאות כאלה על נכסים קיימים. אז ההרגשה היא שזה כן צינן קצת את התחום".

"להגשים מטרות לצד ההחזר החודשי"

אפריאט מודה שהיא מעולם לא תכננה להיכנס לתחום ייעוץ המשכנתאות, ושהיא הגיעה לכך די במקרה - אחרי שהצעת משכנתה שהיא קיבלה עבור דירה שביקשה לקנות, לא ממש הסתדרה לה בראש.

"לפני כמה שנים טובות עמדנו לקחת את המשכנתה הראשונה שלנו. היינו זוג צעיר בני 27 בערך. הלכנו לבנק וביקשנו פרטים. לא היה לנו שום מושג, וקיבלנו הצעה שהייתה נראית ממש חלומית. כשחקרתי ונברתי קצת, הבנתי שזה חלום אבל מהסוגים הפחות טובים. לא אגיד סיוט, אבל משהו מסוכן", היא משחזרת.

מהידע שצברה היא החלה לייעץ לסביבה הקרובה, ובהמשך למדה והחלה לעבוד בתחום, ואף לקחה חלק באמצע העשור הקודם בהקמת התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל.

לדבריה, בשנים שחלפו היא למדה על מה כדאי לשים דגש. "אם בתחילת הדרך שלי כל מה שהתעסקתי זה שהלווה יחזיר הכי מעט כסף לבנק, ממש על השקל. היום פחות. היום מעניין אותי שתהיה לו רווחה. מעניין אותי שיהיה לו אפשרות להגשים את המטרות והיעדים שלו לצד ההחזר החודשי שיכול להיות מעיק, אין ספק.

"אם כספים עתידים להתפנות, אז דווקא לא לרוץ לפרוע, ואולי להשקיע באפיקים נוספים - לבחון השקעות אלטרנטיביות כמו שוק ההון או נדל"ן נוסף. כל מיני דברים שהם הרבה מעבר ל'בוא נקטין את המשכנתה'. כי כל עוד הוא חי איתה בשלום והיא משולמת, אז באמת שהכול בסדר - זה רק עוד חלק מהשוטף".

כששאלנו את אפריאט לקראת סיום המפגש, מה השירות החשוב ביותר שיועצי משכנתאות צריכים לספק ללווים, היא הדגישה כי הסוד נמצא בהרכב המשכנתה. "ההרכב הוא הכי חשוב בעיניי. לבדוק כמה כסף אתה מביא לעסקה, כמה שמים בכל מסלול ולאיזה תקופה - זה הדבר הכי חשוב".

ומה לגבי השופינג מול הבנקים?
"אם תעשה שופינג לבד, בסוף תגיע לתוצאה טובה כמוני מבחינת הריביות, זה רק ייקח לך יותר זמן. השאלה אם יש לך אנרגיה לזה. כשאתה משלם עבור ליווי מלא זה גם בשביל לחסוך לעצמך זמן. המון זמן וזה איזשהו שקט נפשי".

אני נמנעת היום מאוד מהלוואות צמודות מדד. אם תראה את ההלוואות שאני מרכיבה, הן מורכבות בעיקר מפריים ומקבועות לא צמודות. כן יש הלוואות צמודות, אך זה תלוי בעסקה".

מדברים על מי שלא יכול לקנות, ושוכחים את מי שכבר קנה / אריק מירובסקי, פרשנות

משכנתה זה דבר מאוד אישי. חשוב לא לקבוע מסמרות - כשאתם לוקחים מסלול משכנתה, הוא צריך להיות תפור לכם ולהתאים בדיוק לכם.

הדברים שימית אפריאט אומרת חשובים: גם ריבית הפריים עולה וגם המדד. נכון לעכשיו יש פערים משמעותיים לטובת מסלול הפריים על פני המסלול צמוד המדד, אבל גם הוא צפוי לעלות. צריך לזכור שגם הריבית הקבועה עולה וגם שאר המסלולים. אני ממליץ להסתכל על כל המסלולים בזכוכית מגדלת ומתוך השקפה שהמצב עומד להשתנות, כי הריביות יעלו וההחזרים החודשיים יעלו. יש גם סיכוי שמחירי הדירות יירדו, ואם מחירי הדירות יירדו, אז השאלה היא כמה אחוז ממחיר הדירה מוכנים להשקיע במשכנתה.

אנחנו נמצאים במצב שבו כולם מדברים על הזוגות הצעירים שלא יכולים לקנות דירה, ושוכחים את אלה שכן קנו דירה בשנים האחרונות, ולהם לא רק שאין אינטרס שמחירי הדירות ירדו, יש להם אינטרס מאוד חיוני שמחירי הדירות ימשיכו לעלות.

קח לדוגמה משק בית שרכש דירת 4 חדרים במיליון שקל. ומתוך המיליון הזה, 700 אלף שקל זה משכנתה. יש להם הון עצמי של 300 אלף שקל, וכשהמשפחה מתרחבת ואתה רוצה לשפר דיור ל־5 חדרים, תמצא שעם הון עצמי של 300 אלף שקל אתה לא עומד בקריטריונים של רכישת דירה כזאת.

לכן האינטרס שלך הוא שההון העצמי שלך יגדל. אנחנו רואים שבשנה וחצי האחרונות כשמחירי הדירות עלו, יכול ככה כבר להיות לך 500 אלף שקל הון עצמי. נכון שגם מחיר דירת 5 חדרים עלה, אבל היעד שלך להון עצמי כדי להצליח לקנות את הדירה הזאת, גדל.

הנושא של מיחזור משכנתאות מתחיל להעלות סימני שאלה. עד עכשיו היית לוקח משכנתה לפני חמש שש שנים היה כדאי למחזר. עכשיו אנחנו עומדים לקראת תקופה שבה כדאיות המיחזור תצטרך לקבל בדיקה נוספת.

עוד כתבות

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה