גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

יועצת המשכנתאות שלא מפחדת מהעלאות הריבית ודבקה במסלול הפריים

ימית אפריאט מייעצת ללקוחותיה להיזהר דווקא מהאינפלציה העולה וממסלולי הריבית המשתנה, ומגלה כי האיסור לקחת מימון על חשבון דירה קיימת, גלגל את המשקיעים לשוק החוץ-בנקאי

ימית אפריאט / צילום: איל יצהר
ימית אפריאט / צילום: איל יצהר

אחרי שנים אחדות שבהן ריבית בנק ישראל הייתה כמעט אפסית, סימן נגיד בנק ישראל, הפרופ' אמיר ירון, את הכיוון החדש. זה התחיל בהעלאה ראשונה של הריבית ב־0.25%, באמצע אפריל האחרון, והמשיך בעלייה של 0.4% בשבוע שעבר. בבנק המרכזי צופים שהריבית במשק תמשיך לעלות בכמה "מנות" ותגיע עד 1.5% באמצע 2023.

מעבר לכל מי שפועל בתחום המימון - בנקים, קרנות ועוד - כל ציבור לווי המשכנתאות עוקב בדריכות אחרי המהלכים הללו, שלהם השפעה מיידית - ויש שייאמרו דרמטית - על ההוצאה החודשית ועל ההחזר הכולל של המשכנתה.

רוב נוטלי המשכנתה לא משווים מחירים, ומפסידים אלפי שקלים

"לחצנו יד, סיכמנו על מחיר, וכמה שעות אחר כך הוא כבר זינק": כך נראית מצוקת שוכרי הדירות בישראל

יועצת המשכנתאות ימית אפריאט, שהתארחה לאחרונה ב"כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, טוענת שהיא דווקא לא מתרגשת מהעלאת הריבית, וממשיכה לייעץ ללקוחותיה לדבוק במסלול הפריים.

"ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל ומרווח קבוע של אחוז וחצי. אחרי העלאת הריבית הראשונה של בנק ישראל היא הגיעה לכדי 1.85%. ניקח לדוגמה מקרה שבו אחד מרכיבי המשכנתה, היה בפריים נקי והלווה מחזיר כ־2,000 שקל בחודש. המשמעות של אותה העלאה להוצאה החודשית היא 70־80 שקל", אומרת אפריאט.

לפי התחזית של בנק ישראל הריבית תגיע ל־1.5%, "והמשמעות במקרה כזה היא התייקרות בהחזר החודשי של 350 שקל. כעת כל לווה צריך לחשוב האם הוא מסוגל לספוג עלייה שכזו להחזר החודשי", היא אומרת. לדבריה, כל עוד מבינים את המספרים, אין מה לפחד מהעלאת הריבית. "זה מסלול שניתן לפרוע אותו בכל עת, אין עליו קנסות", היא מסבירה. עם זאת לא הכול ורוד - יש לזכור שאם בעתיד מסלול הפריים יומר למשל למסלול ריבית קבועה לא צמודה, בשל התייקרות הפריים - הערכים בעתיד של אותו מסלול יהיו גבוהים מאלה שקיימים כיום.

"לראות מה מתאים לכל אחד"

לצד ההתייקרות במרכיב הפריים מזכירה אפריאט גם את מרכיב ההצמדה למדד. בשנת 2021 עלה המדד ב־2.8%, ואפריאט מבקשת להמחיש את המשמעות. "אם לצורך העניין לקחת 100 אלף שקל שצמודים למדד, והמדד עלה בכ־3% אז הקרן שלך, החוב עצמו, התייקר ב־3,000 שקל. שילמת כל חודש במסלול הזה 100 שקל, ובסך-הכול 1,200 שקל בשנה, אבל החוב עצמו עלה ב־3,000 שקל.

"זה הזוי, אבל זה המצב וגם פה עוד פעם צריך לנהל את הסיכונים ולראות מה מתאים לכל בן אדם. אני נמנעת היום מאוד מצמודי המדד. אם תראה את ההלוואות שאני מרכיבה, הן מורכבות בעיקר מפריים ומקבועות לא צמודות. כן יש הלוואות צמודות וזה תלוי בעסקה".

סיכום ביניים: אפריאט ממליצה לשים עין אחת על הפריים, אבל את השנייה לכוון למדד, כי גם משם יכולות להגיע צרות. בשיחה עימה היא מציעה לשים לב לדבר נוסף - למסלול שלדבריה הבנקים מאוד אוהבים. "הבנקים מאוד אוהבים את מה שנקרא 'מסלולי המשתנה'. הם מאוד רווחים להם, ולכן הם מנסים לדחוף את זה תמיד".

מה זה מסלול משתנה?
"זה מסלול שבו אתה מקבל ריבית קבועה, למשל 2.5%, אבל זה רק לחמש שנים הקרובות. אחרי חמש שנים היא משתנה באופן אוטומטי. אתה לא יודע למה. תלוי במה שיהיה בשוק באותה העת... בעקבות המצב הצפי הוא שהיא תעלה, לכן יש בזה אלמנט של סיכון. מה גם שזה צמוד מדד, זו עוד סיבה שאני מנסה להגדיל את מרכיב הפריים".

עד ינואר 2021, בנק ישראל אפשר רק מרכיב של שליש פריים, ובאותם ימים, כשברקע הקורונה והניסיון להקטין לאנשים את ההחזר החודשי, אפשר בנק ישראל להגדיל את מרכיב הפריים עד לשני שלישים מהמשכנתה. האם לדעתך המהלך הצליח?
"אני לא יודעת להגיד באופן כלל ארצי. אני יודעת שבהלוואות שאני בונה לוקחים הרבה פריים. ומה שקרה אצלי, לדוגמה אולי יכול להסביר את המצב. כל עוד היינו רגילים לסביבת ריבית של פריים מינוס, למשל מינוס חצי או מינוס 0.6 אחוזים, והייתי מבקשת לקחת 50%-60% מהמשכנתה במסלול הזה, אז הייתי אמנם מקבלת הלוואה, אבל לא בפריים מינוס, אלא בפריים פלוס. אז אולי זה עונה על השאלה".

החלטה רגולטורית אחרת שעימה מתמודדים מזה כמה חודשים רוכשי דירות, בדגש על משקיעים, הינה ההחלטה לאסור על הבנקים למשכן נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף.

ביחס לכך אומרת אפריאט שהיא חשה שהמהלך אמנם צינן משקיעים שונים, אף שעדיין קיימת דרך לבצע מהלך שכזה - בסיוע של גורמים חוץ-בנקאיים שאינם כפופים להוראה זו.

"מאז שההחלטה הזו נכנס לתוקף, שזה חצי שנה בערך, עשיתי משכנתה אחת כזו, בסיוע של גורם חוץ־בנקאי", היא מספרת. "לפני כן עשיתי הרבה עסקאות כאלה על נכסים קיימים. אז ההרגשה היא שזה כן צינן קצת את התחום".

"להגשים מטרות לצד ההחזר החודשי"

אפריאט מודה שהיא מעולם לא תכננה להיכנס לתחום ייעוץ המשכנתאות, ושהיא הגיעה לכך די במקרה - אחרי שהצעת משכנתה שהיא קיבלה עבור דירה שביקשה לקנות, לא ממש הסתדרה לה בראש.

"לפני כמה שנים טובות עמדנו לקחת את המשכנתה הראשונה שלנו. היינו זוג צעיר בני 27 בערך. הלכנו לבנק וביקשנו פרטים. לא היה לנו שום מושג, וקיבלנו הצעה שהייתה נראית ממש חלומית. כשחקרתי ונברתי קצת, הבנתי שזה חלום אבל מהסוגים הפחות טובים. לא אגיד סיוט, אבל משהו מסוכן", היא משחזרת.

מהידע שצברה היא החלה לייעץ לסביבה הקרובה, ובהמשך למדה והחלה לעבוד בתחום, ואף לקחה חלק באמצע העשור הקודם בהקמת התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל.

לדבריה, בשנים שחלפו היא למדה על מה כדאי לשים דגש. "אם בתחילת הדרך שלי כל מה שהתעסקתי זה שהלווה יחזיר הכי מעט כסף לבנק, ממש על השקל. היום פחות. היום מעניין אותי שתהיה לו רווחה. מעניין אותי שיהיה לו אפשרות להגשים את המטרות והיעדים שלו לצד ההחזר החודשי שיכול להיות מעיק, אין ספק.

"אם כספים עתידים להתפנות, אז דווקא לא לרוץ לפרוע, ואולי להשקיע באפיקים נוספים - לבחון השקעות אלטרנטיביות כמו שוק ההון או נדל"ן נוסף. כל מיני דברים שהם הרבה מעבר ל'בוא נקטין את המשכנתה'. כי כל עוד הוא חי איתה בשלום והיא משולמת, אז באמת שהכול בסדר - זה רק עוד חלק מהשוטף".

כששאלנו את אפריאט לקראת סיום המפגש, מה השירות החשוב ביותר שיועצי משכנתאות צריכים לספק ללווים, היא הדגישה כי הסוד נמצא בהרכב המשכנתה. "ההרכב הוא הכי חשוב בעיניי. לבדוק כמה כסף אתה מביא לעסקה, כמה שמים בכל מסלול ולאיזה תקופה - זה הדבר הכי חשוב".

ומה לגבי השופינג מול הבנקים?
"אם תעשה שופינג לבד, בסוף תגיע לתוצאה טובה כמוני מבחינת הריביות, זה רק ייקח לך יותר זמן. השאלה אם יש לך אנרגיה לזה. כשאתה משלם עבור ליווי מלא זה גם בשביל לחסוך לעצמך זמן. המון זמן וזה איזשהו שקט נפשי".

אני נמנעת היום מאוד מהלוואות צמודות מדד. אם תראה את ההלוואות שאני מרכיבה, הן מורכבות בעיקר מפריים ומקבועות לא צמודות. כן יש הלוואות צמודות, אך זה תלוי בעסקה".

מדברים על מי שלא יכול לקנות, ושוכחים את מי שכבר קנה / אריק מירובסקי, פרשנות

משכנתה זה דבר מאוד אישי. חשוב לא לקבוע מסמרות - כשאתם לוקחים מסלול משכנתה, הוא צריך להיות תפור לכם ולהתאים בדיוק לכם.

הדברים שימית אפריאט אומרת חשובים: גם ריבית הפריים עולה וגם המדד. נכון לעכשיו יש פערים משמעותיים לטובת מסלול הפריים על פני המסלול צמוד המדד, אבל גם הוא צפוי לעלות. צריך לזכור שגם הריבית הקבועה עולה וגם שאר המסלולים. אני ממליץ להסתכל על כל המסלולים בזכוכית מגדלת ומתוך השקפה שהמצב עומד להשתנות, כי הריביות יעלו וההחזרים החודשיים יעלו. יש גם סיכוי שמחירי הדירות יירדו, ואם מחירי הדירות יירדו, אז השאלה היא כמה אחוז ממחיר הדירה מוכנים להשקיע במשכנתה.

אנחנו נמצאים במצב שבו כולם מדברים על הזוגות הצעירים שלא יכולים לקנות דירה, ושוכחים את אלה שכן קנו דירה בשנים האחרונות, ולהם לא רק שאין אינטרס שמחירי הדירות ירדו, יש להם אינטרס מאוד חיוני שמחירי הדירות ימשיכו לעלות.

קח לדוגמה משק בית שרכש דירת 4 חדרים במיליון שקל. ומתוך המיליון הזה, 700 אלף שקל זה משכנתה. יש להם הון עצמי של 300 אלף שקל, וכשהמשפחה מתרחבת ואתה רוצה לשפר דיור ל־5 חדרים, תמצא שעם הון עצמי של 300 אלף שקל אתה לא עומד בקריטריונים של רכישת דירה כזאת.

לכן האינטרס שלך הוא שההון העצמי שלך יגדל. אנחנו רואים שבשנה וחצי האחרונות כשמחירי הדירות עלו, יכול ככה כבר להיות לך 500 אלף שקל הון עצמי. נכון שגם מחיר דירת 5 חדרים עלה, אבל היעד שלך להון עצמי כדי להצליח לקנות את הדירה הזאת, גדל.

הנושא של מיחזור משכנתאות מתחיל להעלות סימני שאלה. עד עכשיו היית לוקח משכנתה לפני חמש שש שנים היה כדאי למחזר. עכשיו אנחנו עומדים לקראת תקופה שבה כדאיות המיחזור תצטרך לקבל בדיקה נוספת.

עוד כתבות

יאיר לפיד, ראש הממשלה החלופית / צילום: יוסי זמיר

הדלק מתייקר, גם החשמל בדרך: האתגר הכלכלי הראשון שצפוי לממשלת המעבר

מחיר ליטר דלק חצה את רף ה-8 שקלים לראשונה מאז 2012 וגם ברשות החשמל נערכים לקראת התייקרות התעריפים של כ-10% ● אלא שברקע פיזור הכנסת, ספק אם האוצר יוכל למתן את עליות המחירים

עומס תנועה בנתיבי איילון / צילום: איל יצהר

נתיב פלוס מתרחב לכביש 1 ועד למחלף השלום באיילון. איך תתבצע האכיפה?

השרה מיכאלי הבטיחה 120 ק"מ של נתיבי תחבורה ציבורית, אולם ספק אם ברשויות המקומיות יסכימו לשתף פעולה בשל הבחירות המוניציפליות ● במסגרת התוכנית הוקצו 200 מיליון שקלים לתגבור התחבורה הציבורית בנתיבים אלו, אבל לא ניתן מענה למחסור החמור בנהגי אוטובוסים

בנייה במרכז הארץ. ''אנחנו חייבים להיות אחראים'' / צילום: Shutterstock

מדד תשומות הבנייה מזנק והקונים מבקשים להקדים תשלומים. מה עושות החברות?

מדד תשומות הבנייה הקפיץ את התשלומים על דירות חדשות, ומאות רוכשים מבקשים לפרוס את התשלומים מחדש • מי מאפשר לדחות את התשלומים? מי מגדר את גבוה המדד? ואילו חברות לא מוכנות לבוא כלל לקראת הקונים?

וול סטריט, ניו יורק / צילום: Shutterstock, Christopher Penler

נעילה מעורבת בוול סטריט אחרי יום הפכפך; חברות הקרוזים התרסקו

תשואות האג"ח של ממשל ארה"ב נפלו ● פאגאיה הישראלית מחקה מעל 65% מאז שהצטרפה לנאסד"ק בשבוע שעבר ● נעילה שלילית בבורסות אירופה ● מחירי הנפט ירדו ב-2% ● האינפלציה בספרד הגיעה ביוני לקצב שנתי של 10.2%, מעל התחזיות ● לאחר אומדן סופי של התמ"ג, הכלכלה האמריקאית התכווצה ב-1.6% ברבעון הראשון

השופטת תמר בר־אשר / צילום: אתר הרשות השופטת

השופטת איימה לזכות נאשם בעבירות נשק בגלל קושי בתיאום תאריכי דיונים

שופטת בית המשפט המחוזי תמר בר אשר איימה על הפרקליטות במחיקת הליך וזיכוי חשוד בעבירת נשק בגלל בעיות הנוגעות לתיאום דיונים בתיק ● זו לא הפעם הראשונה שהשופטת מתנהלת באופן תמוה

טיפול בטכנולוגיה של אלפא תאו / צילום: יח''צ

חברת הביומד הישראלית אלפא תאו מפתחת טיפול חדשני לסרטן. האם היא תצליח?

עוזי סופר, מנכ"ל אלפא תאו שפיתחה טיפול לסרטן, מספר על המיזוג ל-SPAC ועל הצלחת המוצר ("אפשרנו למטופלים להגיע לטיפול חוזר, בינתיים אף אחד מהם לא הגיע") ● האם היא תוכיח יעילות יוצאת דופן ותשמור על שווי גבוה?

הרפורמה מתכווצת. כמה ישלמו הרוכשים?

בדקה ה-90: הרפורמה המובטחת במדד תשומות הבנייה מתכווצת. כמה ישלמו הרוכשים?

ועדת הכספים אישרה הבוקר תיקון לחוק המכר, שכולל הצמדה של רק 40% ממחיר דירה חדשה לרכיב הבנייה במדד • המשמעות: ההוזלה שהבטיח לקדם שר הבינוי והשיכון זאב אלקין מצטמצמת, ורוכשי הדירות יפסידו אלפי שקלים שהובטחו להם

הנפקת פלייטיקה בנאסד''ק, ינואר 2021 / צילום: יח''צ

רבע ממניות פלייטיקה נמכרו בכ-50% מעל מחיר השוק - אז למה המניה הגיבה בירידה

קרן השקעות זרה שקנתה אשתקד את האתר הפיננסי אינווסטינג מת"א, רכשה חלק ממניות השליטה בחברת הגיימינג תמורת כ-2.2 מיליארד דולר ● בעקבות העסקה מעריכים משקיעים בפלייטיקה כי ירד הסיכוי למכירת החברה כולה ולהצפת ערך קרובה לכלל בעלי המניות

נשים מהחברה החרדית בחברת הייטק. בשנים האחרונות חלה עלייה בביקוש להשתתפות בתוכנית / צילום: Reuters, Darren Whiteside

ללא צורך בתעודת בגרות: התוכנית שמשלבת נשים חרדיות בעולם ההייטק צוברת תאוצה

בחברה החרדית הביקוש למקצועות ההוראה מצוי בעודף ובשנים האחרונות יותר נשים עוברות להייטק ● בשל כך, הוקמה תוכנית הסבה לנשים חרדיות המשלבת לימודי הנדסה בסמינרים להוראה, ונשענת על מודל מעניין: במקום זכאות לבגרות מלאה, הן עושות בגרות רק במתמטיקה, באנגלית ובעברית

מטבעות קריפטו / צילום: Shutterstock

המשבר תפס אותה: ענקית השקעות הקריפטו מסינגפור התמוטטה לחדלות פירעון

קרן הגידור הממוקדת קריפטו Three Arrows Capital (3AC), שנקלעה לבעיות נזילות מוקדם יותר החודש, נכנסה למצב של פירוק וסילוק חוב ● שותפי הקרן Teneo באיי הבתולה הבריטיים מונו לטפל בחובותיה

יו''ר הפדרל ריזרב ג'רום פאוול, נשיאת הבנק המרכזי האירופי כריסטין לגארד ונגיד בנק אנגליה אנדרו ביילי / צילום: Reuters, European Central Bank

החזון הקודר לגבי האינפלציה: שלושת נגידי הבנקים המרכזיים נפגשו על בימה אחת

יו"ר הפדרל ריזרב, נגיד בנק אנגליה ונשיאת הבנק המרכזי האירופי נפגשו בפורטוגל ודנו באינפלציה, מדיניות מוניטרית והציגו תחזית קודרת בנוגע לעתיד הכלכלי של העולם ● נשיאת הבנק המרכזי האירופי: "אני לא חושבת שאנחנו הולכים לחזור לסביבה הכלכלית של אינפלציה נמוכה"

ג'וני סרוג'י / צילום: אפל

מחיפה לעמק הסיליקון: הישראלי הבכיר באפל מבקר בארץ ומייעץ להייטקיסטים לעתיד איזה מקצוע ללמוד

ג'וני סרוג'י, סגן נשיא בכיר לטכנולוגיות חומרה של ענקית הטכנולוגיה האמריקאית, מספר לגלובס על ההחלטה להקים מרכז פיתוח ברשות הפלסטינית ● סרוגי התייחס גם לתרומת המרכז של החברה בישראל לפיתוח גרסת הפרימיום של שבב M1 פורץ הדרך: "הצוות הישראלי נגע בכל נקודה, הוא היה קריטי עבורנו" ● וגם: הטיפ שלו למי שרוצה לעבוד בהייטק ● ראיון בלעדי

בניין הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: שלומי יוסף

המדד שקפץ ב-36% והאפיק הסולידי שאכזב: כך נראתה המחצית הראשונה בבורסה בת״א

הסערה בשווקים הובילה לירידות חדות במניות השורה השנייה ובאג"ח הממשלתיות ● מניות הנפט והגז זינקו, הנדל"ן והבנקים נסוגו וגל ההנפקות נבלם ● עלייה משמעותית במחזורי המסחר בתל אביב

שיעור העלייה של יתרות החוב במשקי הבית בישראל

תוך 4 שנים: חובות הדיור בישראל זינקו ב־38%

בואו לצלול איתנו למספרים ולנתונים שמאחורי החיים עצמם ● והפעם: עליית מחירי הנדל"ן משפיעה גם על חובות הדיור, שזינקו בשנים האחרונות

ראובן קרופיק, בת שבע משה ויאיר סרוסי / צילום: Neo Media

המפגש המרגש בין בכירי המשק ליזמיות בבת ים ויפו

עשרות בכירים במשק הישראלי הלכו לפגוש יזמיות צעירות במהלך שפועל להעצמה כלכלית של אלפי נשים מהפריפריה ● אירועים ומינויים 

דרור פאר, מייסד ושותף בפאר תיווך נכסים / צילום: ערן קליגר

איש הנדל"ן שחולם לחנך דור חדש של מתווכים: "הפוליטיקאים מרתיחים את השוק ומייצרים אי ודאות"

דרור פאר, תל אביב, בן 53 ● גרוש פלוס 1 ● מייסד ושותף בפאר תיווך נכסים ● "אני שואף להקים אקדמיה לתיווך נדל״ן, כדי להקים ולחנך דור חדש של מתווכי נדל״ן - מקצוענים עם מתודת עבודה מדויקת ומוכחת"● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז  

יאיר לפיד במליאת הכנסת / צילום: רפי קוץ

פיזור הכנסת אושר במליאה: הבחירות יתקיימו ב-1 בנובמבר

חוק מימון מפלגות אושר בהתאם להמלצות הוועדה הציבורית ● בוועדת חוקה אושר חוק הבחירות לכנסת ה-25 שכולל חובת שקיפות לכל פרסום של מפלגה או פרסום המופץ בתשלום, כולל טוקבקים

רובין הוד. בעיגול: מנכ''ל פלטפורמת המסחר, ולד טנב / צילום: Associated Press, Mark Lennihan

דוח חדש חושף איך קדחת מניות גיימסטופ הביאה את רובין הוד לסף פשיטת רגל

פרקטיקות עסקיות בעייתיות, ניהול סיכונים לא ראוי והעדפה של צמיחה על פני יציבות ● דוח של הוועדה לשירותים פיננסים בבית הנבחרים האמריקאי בחן את אירועי ינואר 2021, וגילה כי שגעת מניית גיימסטופ הקפיצה את הכנסות רובין הוד, אך גם כמעט חיסלה אותה

מלך ומלכת ספרד, פליפה ולטיסיה (במרכז) עם מנהיגי נאט''ו בארמון המלוכה במדריד, שלישי / צילום: Associated Press, Andrea Comas

הברית הצבאית של העולם החופשי תוהה איך להתגונן מפני רודנים

נאט"ו קמה לפני 73 שנה כדי לבלום דיקטטורה שוחרת כיבושים באירופה ● המשימה לא השתנתה, אבל עכשיו יש גם דיקטטורה באסיה ובאוקיאנוס השקט ● המערב חוזר ומזכיר שהוא מוכן להגן על עצמו ומרחיב את הגדרת ההתגוננות שלו

נושא הניתוק הרגשי הוא חלק בלתי נפרד מהתהליך המקדים / צילום: Shutterstock

הכתובת על הקיר: מה גורם באמת לעובדים להתפטר

מחקר חדש בחן 751 עובדים בתקופה שקדמה להתפטרותם כדי להבין מה המכנה המשותף לכולם ● לפי מסקנות המחקר הכתובת הייתה על הקיר: העובדים הרגישו חסרי משמעות ● איך אפשר להתמודד עם התופעה?