גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לא להסתכל רק על הגדלת היצע הדירות, אלא גם על פילוח הביקושים

להשגת תכנון מיטיב בישראל יש רק אפשרות אחת: גיבוש מדיניות דיור לאומית לישראל • מדיניות כזו צריכה להתייחס לצרכים האמיתיים של התושבים: גיל, גודל משק הבית, מצב כלכלי, צרכים מיוחדים ועוד • הרפורמה יכולה לצאת לדרך גם בלי חקיקה

תוכנית דירה. לתת לקבלנים נגישות למגרשים קטנים פנויים / צילום: Shutterstock
תוכנית דירה. לתת לקבלנים נגישות למגרשים קטנים פנויים / צילום: Shutterstock

הכותבים הם מנהלי פרויקטים במכון לרפורמות מבניות

בני זוג מבוגרים מרגישים שהבית שהם גרים בו כבר גדול מדי למידותיהם. הילדים כבר עזבו מזמן, ובבית גרמי מדרגות שעלולים להפוך למכשול עם השנים. סטודנט שהתעייף מדירות שותפים מחפש דירת שני חדרים עם מטבח שאפשר באמת לבשל בו. אדם עיוור מחפש דירה חדשה ונגישה, עם ממ"ד אבל ללא חניה מכיוון שאינו נוהג. המשותף לכל הדוגמאות הללו הוא שרבים מהם לא יוכלו למצוא את התחליף שהם מחפשים בסביבת מגוריהם. הם "נתקעים" לעתים בבתים יקרים מדי, גדולים או קטנים מדי, רק כדי לא לעזוב.

במסמך מכונן שפורסם לפני שבועות אחדים קוראת הצמרת של מינהל התכנון למערכת הפוליטית לזנוח את "תפיסת ההיצע", ומצביעה על הצורך בבחינה שיטתית גם של צד הביקוש - להסתכל על מגוון משקי הבית שהם צרכני הדיור.

פילוח הביקוש - מי צריך מה, איפה ובאיזה גודל - הוא השער לשרשרת האספקה של הדיור. פילוח השוק צריך להיעשות בכל הרמות ובכל שלבי התכנון והביצוע. הוא מהווה את הבסיס לתכנון צרכי הדיור הריאליים של מדינת ישראל. חשוב להדגיש שהמונח "תמהיל דיור" מגלם בתוכו מגוון רחב של מרכיבים מעבר לגודל הדירה, בהם צורת החזקה בדיור, רמת המחירים וטיפוסי הבנייה.

דיור הוא מוצר הטרוגני, ולכן הפילוח של הביקוש לדיור - לאלה שידם משגת, ולאלה הזקוקים לדיור בהישג יד, מחייב לקחת בחשבון את המאפייני השונים כגון "גודל משק הבית, מאפייני הדיירים (גיל וצרכים מיוחדים), ויכולתם הכלכלית לרכוש או לשכור את הדירה". זה המפתח למדיניות דיור לאומית חדשה.

פילוח הביקושים ישפיע על צמצום הפערים

לפילוח הביקושים יכולה להיות השפעה על צמצום הפערים החברתיים. במינהל התכנון קובעים כי "תמהיל דיור מגוון מספק מנעד אפשרויות דיור עבור קבוצות שונות באוכלוסייה, על בסיס גיל, רקע חברתי וכלכלי, סטטוס משפחתי, מאפיינים תעסוקתיים ועוד. באופן זה, בכוחו של תמהיל דיור להביא לשילוב והכלה חברתית ואף לצמצום פערים חברתיים־כלכליים־ערכים שקיים קונצנזוס לחשיבותם וחיוניותם לתפקודן האפקטיבי של ערים לאורך זמן".

אלא שהשגת היעד של תמהיל דיור מגוון אינה יכולה להיעשות ללא הסתכלות הוליסטית קדימה. יש אפשרות אחת בלבד להשגת תכנון מיטיב - גיבוש מדיניות דיור לאומית למדינת ישראל. בכך מצטרף מינהל התכנון לקריאת המכון לרפורמות מבניות, שכבר שנים רבות קורא למקבלי ההחלטות לנסח מדיניות דיור לאומית.

השלב הבא: שיווק קרקעות שיתאים לפילוח

מינהל התכנון קובע שיש לפלח את הביקוש בשוק באופן גיאוגרפי, סוציו־אקונומי, בהתאם לטיפוסי הבנייה המבוקשים, לצורת ההחזקה בדירה ועוד. תכנון נכון ייצור דירות שונות לציבורים שונים, לרווקים, קשישים, גרושים, משפחות מרובות ילדים וכן דירות שונות לעשירונים שונים ולרמות הכנסה שונות. המסמך קובע שיש לתכנן את הדיור באופן שתואם את הביקוש הריאלי ולהפסיק את התכנון ההומוגני הקיים היום בשוק הגורם לשיווק קרקעות ספקולטיבי.

כיום אנחנו רואים בשוק תכנון הומוגני יחסית. במינהל התכנון מייחסים זאת לכך שהתכנון "מובל במידה רבה על ידי יזמים המבקשים למכור דירות במטרה למקסם רווחים. זאת בשונה מתפיסת הדיור כמוצר או כשירות בעל מאפיינים ציבוריים, שעל המדינה להבטיח לכלל תושביה על בסיס צרכיהם".

אנחנו במכון לרפורמות מבניות קוראים לאורך שנים לשבירת הדבקות של מדיניות התכנון במדינת ישראל בדיור בגודל אחיד לשכבה מסוימת ויחידה, גישה אשר מתעלמת מחשיבות הפילוח.

בשלב הבא, צריך להתאים גם את שיווקי הקרקע. שיווק ייעודי המבוסס על צרכיו ועל יכולותיו של המיועד היא הדרך לאפשר דיור בר־השגה ולהגשים את תפקידי רמ"י כפי שנכתבו בחוק רשות מקרקעי ישראל.

בשונה מהמצב כיום, שומה מבוססת ייעוד צריכה להחליף את השומה הספקולטיבית. כל מטרה של שימוש בקרקע תקבע את מחירה באמצעות שומה ספציפית. אין דין מחיר קרקע לעשירון העליון כדין מחיר קרקע לחסרי דיור. כך יתהפכו היוצרות - במקום שמחיר הדירה ייגזר ממחיר הקרקע, מחיר הקרקע יחושב לפי מחיר המוצר הסופי שהמדינה חפצה לבנות על הקרקע הספציפית ולפי זהות צרכני המוצר המוגמר.

החלטת מינהל התכנון מחייבת את רמ"י לבצע שיווק המזכה את הזכאים לדיור בהישג יד לרכוש קרקע בפטור במכרז על בסיס שומה המתאימה לכך. שימוש במסלול זה יאפשר נגישות מהירה של קבלנים קטנים למגרשים קטנים פנויים אשר מצויים כיום בתת־ניצול ברשויות המקומיות, תוך האפשרות לרכישתן, לבנייה ייעודית ומפולחת לחסרי דיור בבעלות. חשוב לציין כי גם כיום כ־25% מהקרקע שמשווק רמ"י משווקת בפטור ממכרז.

הפילוח הוא הבסיס, אבן הפינה למדיניות דיור לאומית. הרפורמה בדיור יכולה לצאת לדרך כאן ועכשיו - אין צורך בחקיקה חדשה. החלטות אלה עשויות לפתוח עידן חדש למדיניות הדיור הלאומית בישראל כפתרון למשבר הדיור.

עוד כתבות

יירוטים של כיפת ברזל, מוקדם יותר היום / צילום: Associated Press, Ariel Schalit

בכיר בג'יהאד האיסלמי: הפסקת האש תיכנס לתוקף בשעה 23:30

מסתמן: הפסקת האש עם הג'יהאד ● דיווח סוכנות הידיעות המצרית: מחר בבוקר יפתחו המעברים, קודם לדלק לתחנת הכוח, ובהמשך, חזרה לשגרה ● פיקוד העורף מנחה את תושבי עוטף עזה להיכנס למרחב המוגן עד להודעה חדשה ולא להמתין לצבע אדום

התפלגות האשראי שניתן לציבור לפי סוג מוסד

הדומיננטיות של הבנקים נחלשת, אך הם עדיין שולטים באשראי הצרכני

בואו לצלול איתנו למספרים ולנתונים שמאחורי החיים עצמם ● והפעם: הבנקים עדיין שולטים באשראי הצרכני, אבל פחות

מגדלי טיילת דוד. השוכרים שילמו שנה מראש / צילום: יהונתן הונינג באדיבות נאות שירן תיווך

ארבע חניות, בריכה וחדר יין: כמה יעלה לשכור דירת יוקרה ומה תקבלו בתמורה

חדר שינה עם ריהוט בשווי של חצי מיליון שקל, רהיטים ביבוא אישי מצרפת תוצרת Roche bobois וחפצי אמנות מיוחדים • דירות היוקרה מושכרות בעשרות אלפי שקלים לחודש ומציעות מעבר למיקום גם סטנדרט אבזור גבוה במיוחד ● פרויקט מיוחד

סיכום שווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

האם ישראל בדרך למיתון - ועוד 9 כתבות שכדאי לכם לקרוא על הטלטלה בשווקים

מה עשו קרנות הנאמנות ביולי? ● הסבר על הפסיכולוגיה שמאחורי השוק הדובי בוול סטריט ● איך תשפיע עונת הדוחות על העלאות הריבית של פדרל ריזרב? ● החברות הישראליות בחו"ל שהפכו ליעד אטרקטיבי להשתלטות עוינת - ועוד סיפורים בולטים מהשבוע האחרון על המתרחש בשווקים

דני מזרחי, מנכ''ל אופל בלאנס / צילום: אייל פישר

"איך אף אחד לא יודע איפה הצ'קים?": מנכ"ל חברת האשראי החוץ-בנקאי אופל בלאנס יוצא להגנה על התחום

דני מזרחי, מנכ"ל אופל בלאנס, חושש שאי-הסדרים ביונט קרדיט ובגיבוי אחזקות יפגעו במוניטין החברות החוץ-בנקאיות וישאירו את התחום כמונופול בנקאי ● הוא מתייחס למורכבות התחום ("לא מספיק לקחת שמות מפוצצים"), חושב שהנהירה לבורסה תיעצר ("כשכל דכפין יכול לגייס, מישהו עוד יסב נזק”), ויוצא להגנת הריבית הדו-ספרתית שגובים בענף

אלפרד אקירוב / צילום: בן יוסטר

אלרוב לכלל ביטוח: הציגו פרוטוקולים וחוות-דעת בלתי תלויה לאישור רכישת מקס

פחות משבוע לתום הארכה שניתנה לכלל ביטוח להשלים את רכישת חברת כרטיסי האשראי, בעלת המניות הגדולה בחברה פנתה ליו"ר הדירקטוריון חיים סאמט ● "אין חולק כי עסקת מקס היא עסקה חריגה וגורלית, בין אם תתברר כעסקה מצוינת ובין אם תתברר כעסקה כושלת אשר, חלילה, תביאה לפי התהום", כתבו באלרוב

לובי משרדי ''יעדים נדל''ן''. בעיגול: מוטי אברג'יל / צילום: יוסי כהן, יוטיוב

הבעלים של החברה חשוד בהונאת משקיעים, הנאמן מבקש להחזיר אותה לפעילות

הנאמן הגיש דוח ראשוני לביהמ"ש, לפיו בקופת החברה יש 161 אלף שקל וחוב של 25 מיליון שקל ל-170 מלווים לחברה ● הוא מבקש להמשיך להפעיל את הקורסים בתחום הנדל"ן שמספקת החברה ● מוטי אברג'יל, בעלי החברה, משתף פעולה עם הנאמן, והחקירה ברשות ני"ע נמשכת

נשיא סין שי ג'ינפינג ונשיא ארה''ב ג'ו ביידן / צילום: Associated Press, Lintao Zhang, Pool

ארה"ב וסין: האם המשבר המתרחב סביב טייוואן יתדרדר למלחמה?

ההסגר שהצי הסיני הטיל השבוע על טייוואן, בעקבות ביקורה של יו"רית בית הנבחרים ננסי פלוסי, ממחיש את הסכנה הממשית של מלחמה בין ארה"ב לסין ● בטוריו על עניינים בינלאומיים יואב קרני הקדיש בשנים האחרונות תשומת-לב מיוחדת ליחסים המתוחים בין שתי המעצמות ולהשפעות על מדיניות החוץ של ישראל

שוכרים עומדים בתור לראות דירה בתל אביב / צילום: איריס מושקוביץ'

האם שיטת המדידה החדשה של הלמ"ס תשקף את השינויים בשוק השכירות

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שינתה את שיטת חישוב השינויים במדד שכר הדירה החודשי, לאור הפערים הגדולים בין נתוניה לנתונים שמפרסמות חברות פרטיות • אלא שגם בשיטה החדשה יש לא מעט בעיות, וכדי להגיע לאמת, כנראה צריך להשתמש ביותר משיטת מדידה אחת

עיירת חוף בליגריה, איטליה. מהיעדים הטובים ביותר באירופה לרכישת בית להשקעה / צילום: Shutterstock, elitravo

מברלין ועד טוסקנה: מה קרה למחירים בשוק היוקרה באירופה?

אירופה מציעה שורה של יעדים אטרקטיביים לרכישת נדל"ן פרימיום להשקעה, ובהתאמה השוק רושם ביקושים ועליית מחירים ● ברלין מובילה עם הזינוק במחירים, ובטוסקנה נרשמה עלייה של 30% בפניות ● ובאיזה אזור כדאי לחפש נכס להשקעה?

וול סטריט, ניו יורק / צילום: Shutterstock

וויקס ומאנדיי יציגו הפסדים, דיסני בונה על הסטרימינג: 5 דוחות שכדאי לשים לב אליהם השבוע בוול סטריט

מבול הדוחות בוול סטריט נמשך, והשבוע יצטרפו גם חברות ישראליות בולטות כאשר תחזיות האנליסטים הן להפסדים נוספים ● איך התרסקות שוק הקריפטו תשפיע על הכנסות בורסת הקריפטו קוינבייס, והאם יצרנית הרכב החשמלי ריביאן סוף סוף תדווח על מכירות משמעותיות?

ענת כהן דייג, מנכ''לית קומפיוג'ן / צילום: רמי זרנגר

לא רק כדי לחסוך בהוצאות: קומפיוג'ן מסיימת את ההסכם עם BMS

חברת הביומד הישראלית תסיים את הסכם הפיתוח המשותף עם בריסטול מיירס, ותנסה להתמקד באינדיקציות העצמאיות ● מניית החברה צללה ביותר מ-90% מאז השיא לפני שנתיים

תא''ל רן כוכב / צילום: אפרים לפיד נציג דו''צ

המלחמה על הנרטיב: מערך ההסברה הלאומי תפס את הבמה

חומרים ויזואליים מסייעים לספק הוכחות ● ראש מערך ההסברה ליאור חייט על הפרסום הפלסטיני שהאשים את ישראל בהרג ילדים בג'באליה: "בנינו תוכנית תקשורתית לפירוק המוקש הזה"

זיאד נח'אלה, מנהיג הג'יאהד האיסלמי הפלסטיני / צילום: Reuters, Marwan Naamani

טילי נ"ט, ידע טכנולוגי ועשרות מיליוני דולרים: הזווית האיראנית במבצע עלות השחר

לג'יהאד האיסלמי יש תקציב שנתי של כ-100 מיליון דולר, שאת רובו מספקת איראן בתשלומים המועברים בעיקר דרך חלפני כספים ואגודות חברתיות כביכול ● טהראן מספקת בנוסף גם אמצעי לחימה, ובהם טילי נ"ט מתקדמים ● איך המשבר הכלכלי באיראן משפיע על תמיכתה בארגון הטרור, והאם ההסלמה הנוכחית תשנה את התמונה?

ג'רום פאוול, יו''ר הפדרל ריזרב / צילום: Reuters, Mary F. Calvert

ארה"ב: דוח התעסוקה מותיר את מדיניות העלאת הריבית של הפד בנתיב האגרסיבי

דוח התעסוקה האמריקאי לחודש יולי היה חזק, בניגוד לציפיות להאטה בכלכלה ● העסקה נרחבת וגידול בשכר העובדים בארה"ב מקשים על הבנק המרכזי להוריד את קצב העלאות הריבית בספטמבר הקרוב

מחקר אחד בשבוע. איך מקשיבים לעובדים ממדינות שונות / צילום: Shutterstock

הפעולה הפשוטה והיומיומית שכל מנהל חייב לזכור לעשות

בשנים האחרונות גוברת המודעות לחשיבותה של ההקשבה, וארגונים גלובליים כמו פייזר, IBM ופורד מעבירים לעובדים ולמנהלים הכשרות בנושא ● אבל מתברר שבתרבויות שונות צריך להקשיב בצורות שונות

כוחות הביטחון בזירת האירוע / צילום: דוברות המשטרה

רקטה פגעה בסמוך למפעל שטראוס בדרום

מהמשטרה נמסר: "כוחות המשטרה, הפועלים כעת בעיר שדרות, איתרו זירה ובה פגיעת פריט רקטי בסמוך למבנה" ● לפי הדיווח אין נפגעים

תושב עזה בין ההריסות / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

הסחורות, הפועלים והחשמל: מנופי הלחץ ששומרים את חמאס מחוץ לתמונת הלחימה

שנה לאחר מבצע "שומר החומות", תושבי עזה מצאו עצמם שוב בין הפטיש לסדן, והמצב הכלכלי ברצועה מחריף ● במקביל, צעדים כלכליים מצד ישראל למען תושבי הרצועה הפכו למנופי לחץ "חיוביים" על חמאס, שלא ממהר להצטרף למערכה

בניין היוקרה Murano at Portofino במיאמי ביץ' / צילום: Shutterstock

שנה לאחר קריסת הבניין במיאמי: מחירי הדירות באזור בירידה

הירידה במחירים משקפת את חששותיהם של הקונים בנוגע לבטיחות וצפי להוצאות של מאות אלפי דולרים על תיקונים

התחדשות עירונית  ברחוב בצלאל 9 תל אביב / הדמיה: AA STUDIO

התחדשות עירונית בת"א: "הבניין התחיל להתפורר. העירייה המליצה לחזק אבל לא חייבה אותנו"

הבניין ברחוב בצלאל 9 בתל אביב נהרס לאחרונה ● לשמונה הדירות שהיו בבניין יתווספו עוד 15 דירות בתמהיל משתנה ● דירות בשטח 108 מ"ר נמכרות בכ-7.8 מיליון שקל