גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מהשבי בלבנון לפרויקטים של מחיר למשתכן: חברת הנדל"ן הוותיקה מגייסת חוב ומחירי הדירות נחשפים

עמרם אברהם, אחת מחברות הבנייה הגדולות, הרווחיות והלא מוכרות בישראל, סיימה את השנה החולפת עם רווח של יותר מ־120 מיליון שקל ● החברה, שמקימה דירות בעיקר בערי הפריפריה, מכרה ברבעון הראשון של השנה כ-100 דירות במחיר ממוצע של 2.1 מיליון שקל לדירה

אלון עמרם, יו''ר עמרם אברהם, ופרויקט של החברה בחדרה / צילום: עינת לברון
אלון עמרם, יו''ר עמרם אברהם, ופרויקט של החברה בחדרה / צילום: עינת לברון

הטלטלה בשוקי המניות, לנוכח מגמת העלאות הריבית בעולם בניסיון לבלום את האינפלציה המתפתחת, הובילה לבלימת גל ההנפקות שפקד את הבורסה בת"א בשנים 2020-2021. הירידות בשווקים, ובעיקר יציאת האוויר מבועת מניות הטכנולוגיה שהתפתחה בהם, הובילו לכך שכעשר חברות חדשות בלבד הצליחו להיכנס לבורסה בת"א מתחילת השנה, וגם הן במחירים מקוצצים - כעשירית ממספר החברות שהונפקו בשנת 2021.

ועדיין, מספר חברות טרם ויתרו על כוונותיהן להשלים הנפקה ראשונית של מניות בזמן הקרוב, אם הרגיעה הזמנית בשווקים תאפשר להן להוציא את המהלך לפועל. בין טיוטות התשקיף שהוגשו לאחרונה לבורסה, לקראת מהלך גיוס הון מתוכנן, נמצאת גם זו של חברת הייזום הקבלנית עמרם אברהם, שבונה בעיקר דירות למגורים בערי הפריפריה (בין היתר באילת, באור עקיבא, בפרדס חנה, בטירת הכרמל ועוד).

תוצאות החברה, שהחלה לפעול מחדרה בתחילת שנות ה-80, מלמדות כי מדובר באחת מהרווחיות הגדולות והרווחיות בענף הבנייה בישראל מבין אלו ששמן אינו מוכר לציבור הרחב. 

כך, הרווח הנקי שהציגה עמרם אברהם ברבעון הראשון של 2022 הסתכם ב-120 מיליון שקל (עיקרו רווח הון ממכירת קרקע), והוא ממקם אותה בשורה הראשונה של יזמיות הבנייה למגורים הנסחרות בבורסה בת"א, כאשר גם בשנה החולפת כולה היא הציגה רווח נקי יוצא דופן של כ-123 מיליון שקל. 

מהלך הגיוס של עמרם אברהם, שלפני שנה תכננה לבצע הנפקת מניות לפי שווי שהוערך ב-600-700 מיליון שקל, מעודכן בשלב זה לביצוע של גיוס חוב בלבד - הנפקת אג"ח בהיקף של 150 מיליון שקל. עם זאת, תנאי השוק המשתנים עשויים להוביל את החברה בסופו של דבר לבצע גם הנפקת מניות, והשווי לדברי מקורביה עשוי להיות גבוה בהרבה מאשר בניסיון הקודם, לנוכח השיפור בתוצאות והגידול בהון העצמי.

עלייה של 50% במחיר המכירה של הדירות

נתוני המכירות של עמרם אברהם, מלמדים על עליית המחירים אצלה בשנתיים האחרונות. בשנת 2021 מכרה החברה 568 יחידות דיור, רובן (70%) בשוק החופשי והיתרה באמצעות מחיר למשתכן, כל זאת בתמורה ל-775 מיליון שקל. מהנתון עולה כי המחיר הממוצע לדירה שנמכרה באותה שנה עמד על 1.4 מיליון שקל.

ברבעון הראשון של 2022 המגמה של עליית המחירים הואצה, כך שהחברה מכרה בסיכום אותו רבעון 96 דירות, רובן (71%) בשוק החופשי, והכנסותיה הסתכמו ב-197 מיליון שקל, קרי מחיר ממוצע לדירה של 2.1 מיליון שקל, עלייה של 50%.

ועדיין, כשבוחנים את מחירי הדירות שנמכרו על ידי החברה ברבעון הראשון, מגלים עד כמה הם רחוקים ממה שקורה בגוש דן. כך, חברת אקרו נדל"ן, שהונפקה השנה בבורסה בת"א ובונה דירות בעיקר בתל אביב, דיווחה ברבעון הראשון על מכירת 38 דירות במחיר ממוצע של 5 מיליון שקל לכל דירה.

 

משבוי בלבנון לקבלן ידוע באזור חדרה

עמרם אברהם נוסדה לפני כעשרים שנה על ידי אברהם עמרם המנוח. בשנת 1978, זמן קצר לאחר תחילת מבצע ליטני נשבה עמרם בלבנון, והוחזק במשך שנה בידי ארגוני הפת"ח ואחמד ג'בריל. הוא חזר לישראל בעסקת השבויים עם ארגונו של ג'יבריל ב-1979, והפך לקבלן ידוע באזור חדרה.

החברה החלה את דרכה בבנייה של צמודי קרקע באזור חדרה, וב-2009 ביצעה קפיצת מדרגה כשרכשה קרקעות בשכונת עין הים בחדרה, מידי מפרק חברת חפציבה של בועז יונה. בהמשך, בשנת 2014 נכנסה אברהם עמרם לתחום הקמת פרויקטים של מחיר משתכן, מה שהגדיל את נפח הפעילות שלה להקמת אלפי יחידות דיור.

מהמצגת הנלווית לתשקיף עולה כי החברה, הפועלת הן כיזם והן כקבלן, מעורבת כיום בהקמת פרויקטים הכוללים 1,882 יחידות דיור, שצפויים להיבנות עד לשנת 2024. הללו צפויים לייצר הכנסות של 3 מיליארד שקל, מתוך זה חלקה של החברה 2.3 מיליארד שקל. הרווח הגולמי הצפוי מהקמת אותן דירות נאמד ב-1.1 מיליארד שקל, ומתוכו חלקה של עמרם אברהם 865 מיליון שקל. שיעור הרווח הגולמי הצפוי בפרויקטים נאמד ב-37%. נוסף על כך מתכננת עמרם אברהם הקמה של עוד אלפי דירות נוספות, בפרויקטים של בנייה למגורים, התחדשות עירונית ועל גבי עתודות קרקע שונות שברשותה.

עלייה של 210% בהכנסות ב-2021

הדוחות הכספיים של עמרם אברהם מלמדים על צמיחה מהירה בעסקיה. הכנסות החברה בשנת 2021 הסתכמו ב-422 מיליון שקל, עלייה של 210% ביחס לשנת 2020. הודות לשיערוכי נדל"ן שבוצעו בחברה זינק הרווח התפעולי בשיעור של יותר מפי שניים בסיכום השנה שעברה, ל-184 מיליון שקל (גם בנטרול אותם שיערוכים קפץ הרווח התפעולי ב-145% ל-131.5 מיליון שקל). בשורה התחתונה עלה הרווח הנקי ב-113% לעומת 2020, והסתכם כאמור ב-123 מיליון שקל.

 

ברבעון הראשון של 2022 הסתכמו הכנסות החברה ב-409 מיליון שקל, מול הכנסות של 34 מיליון שקל בלבד ברבעון הראשון אשתקד. הרווח התפעולי הרבעוני זינק ל-156 מיליון שקל ברבעון הראשון שחלף, מול 11 מיליון שקל בלבד. בשורה התחתונה, הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות זינק מ-7 מיליון שקל ל-120 מיליון שקל, והסיבה העיקרית לעלייה החדה ברווח מיוחסת למכירת קרקע ברחוב אלכסנדרוני בנתניה ב-295 מיליון שקל, שממנה נבע רווח לפני מס בגובה של 113 מיליון שקל.

לצד פעילות ייזום הדירות מחזיקה עמרם אברהם בנכסים מניבים בשטח של 28.7 אלף מ"ר, והיא מתכננת ומקימה עוד נכסים מניבים בשטח של 214.3 אלף מ"ר. בסך הכול מדובר בקרוב לרבע מיליון מ"ר של שטחי מסחר, משרדים ולוגיסטיקה, בעיקר בצפון הארץ. כמו כן, מקימה החברה 600 חדרי אירוח (מלונאות) בחוף גיא בכנרת ובקיסריה.

סך עלות הפרויקטים המניבים שהיא מקימה נאמד בכחצי מיליארד שקל (חלק החברה). עם סיומם יהיה ברשותה פורטפוליו של 16 נכסים, שניביו לה הכנסות נטו מדמי שכירות (NOI) של 77.2 מיליון שקל בשנה.

ההון העצמי של עמרם אברהם נכון לסוף הרבעון הראשון של 2022 עמד על 522 מיליון שקל, וצפוי ככל הנראה להשתפר משמעותית בשל העסקאות שביצעה מאז סיום הרבעון. מאז שנת 2018 זינק ההון העצמי של החברה בקצב שנתי ממוצע (CAGR) מהיר של כמעט 50%.

את החברה מנהל נועם גרייף, שמונה לתפקיד המנכ"ל בסוף אפריל האחרון, כחודש לפני פרסום טיוטת התשקיף. גרייף שימש בעבר כסמנכ"ל בחברת ישראל קנדה. הוא החליף את אלון עמרם, בנו של מייסד החברה, שמונה לתפקיד יו"ר החברה. אלון ואחיו יורם מחזיקים כיום ב-50% ממניות החברה כל אחד. את גיוס החוב, המתוכנן להתבצע עד אמצע חודש יולי, מובילה חברת החיתום אוריון. לפי שעה לא העמידה עמרם אברהם שיעבודים כנגד החוב.

עוד כתבות

עודד פורר, ישראל ביתנו / צילום: יוסי כהן

האם הירידה במחירי הפירות והירקות היא בזכות הרפורמה בחקלאות?

הרפורמה בחקלאות עשויה להוביל להורדת מחירים. האם היא כבר עושה זאת? ● המשרוקית של גלובס

התפלגות העובדים בהייטק לפי מגדר וחברה

הפרופיל הממוצע של עובד הייטק בישראל: גבר, יהודי, לא חרדי

בואו לצלול איתנו למספרים ולנתונים שמאחורי החיים עצמם • והפעם: שני שלישים מהמועסקים בהייטק הם גברים, והשאר נשים ● למרות ניסיונות לשלב אוכלוסיות נוספות, עדיין מדובר בתחום יחסית הומוגני

יו''ר הפד ג'רום פאוול / צילום: Associated Press, Manuel Balce Ceneta

הפד צפוי להמתין לעדויות נוספות להאטה באינפלציה לפני קבלת החלטות

ההקלה בלחצי המחיר בחודש שעבר קרתה לאחר דיווחים על גידול שכר חזק מהצפוי, ובכך מסבכת את תחזית קביעת הריבית של הפד

צביעת הנת''צ החדש בנתיבי איילון / צילום: באדיבות נתיבי איילון

על חשבון כלי רכב פרטיים: נתיבי העדפה חדשים יסומנו בגוש דן

עיריית ת"א ומשרד התחבורה קרובים לסיכום על הכשרת 5 ק"מ של נתיבים לתחבורה ציבורית בחודשים הקרובים, שיבוצעו בין-לילה ● נתיבים דומים מתוכננים גם בבת ים ובראשון לציון ● גם בכביש 1 יסומן נתיב, אך האכיפה בו שנויה במחלוקת

הבורסה בטוקיו, יפן / צילום: Shutterstock

שוקי אסיה עוברים לעליות; ניקיי מזנק ביותר מ-2.6%

מדד ניקיי ביפן חזר למסחר לאחר יום חופשה ומזנק ● מחירי הנפט יורדים בכ-0.3% ● כלכלת בריטניה התכווצה ב-0.1% ברבעון השני ● מניית סופטבנק מזנקת לאחר שבנק ההשקעות הפחית החזקות בחברת המסחר המקוון עליבאבא ● המסחר בוול סטריט אמש ננעל במגמה מעורבת, נאסד"ק מחק 0.6% מערכו

שמרית לב וגיתית להב, מייסדות ומנכ״ליות משותפות של Sweet Victory / צילום: עידו לביא

היזמיות שפיתחו מסטיק המסייע להפחית את צריכת המזונות המתוקים: "הרגולציה מאתגרת, לא רק בישראל"

שמרית לב וגיתית להב, תושבות רמת ישי ● מייסדות ומנכ״ליות משותפות של Sweet Victory ● "ההתחלה הייתה ללא תקציב. ככל שהתקדמנו, הבנק המלווה נתן בנו אמון והעמיד לנו אשראי כפי הנדרש" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

עירא פלטי, דירקטור כיום ובעבר מנכ''ל סרגון / צילום: אורה בשן

מאבק השליטה בסרגון: חברת הייעוץ ISS תומכת בהדחת שני דירקטורים, אך מתנגדת למועמדי אוויאט לדירקטוריון

לקראת אסיפת בעלי המניות ממליצה ISS להדיח את המנכ"ל לשעבר עירא פלטי ואת יעל לנגר מהדירקטוריון, אך לא את דוד ריפשטיין שגם אותו ביקשה אוויאט להחליף ● קוראת לא לבחור במועמדי אוויאט לדירקטוריון, משום שאין להם ניסיון מתאים בתעשייה

עו''ד זאב פרל / צילום: דודו בכר

"אחרי 7 שנים אפשר להפוך לשותף": עו"ד זאב פרל מספר איך מנהלים משרד עורכי דין מרחוק

עו''ד זאב פרל, ראש משרד עורכי הדין פרל כהן, מסמן בראיון לגלובס את האתגר הבא של הפירמות בישראל ("גלובליות אמיתית, הלקוחות רוצים למכור לארה"ב") • וטוען: "בינתיים המשבר בהייטק הוא משברון. רואים יותר זהירות מצד החברות, ואולי זו זהירות טובה"

אבי גבאי, מנכ''ל פרטנר / צילום: דוברות ההסתדרות

דוחות פרטנר: מספר המנויים צמח ברוב החטיבות והרווח הנקי זינק

פרטנר פרסמה את דוחות הרבעון השני והציגה צמיחה בהכנסות משירותים בסלולר, אך מכירות ציוד הקצה ירדו, והשוק הקווי בקיפאון - למרות הגידול במנויים באינטרנט ● בדומה לפלאפון וסלקום, שירותי הנדידה סיפקו רוח גבית לתוצאות החזקות

יו''ר הליכוד בנימין נתניהו ורעייתו שרה בפריימריז / צילום: ראובן קסטרו, וואלה! NEWS

הפנים לשריונים: לאחר המהפכה ברשימת הליכוד, במפלגה מצפים להחלטת נתניהו

הטלפונים לראשי הערים במטרה שיתמכו בעורך ישראל היום לשעבר, הדילים שעיצבו את הצמרת החדשה של המפלגה, והמפלה של השרים לשעבר שלא השכילו לעבוד בכנסת: מאחורי הקלעים של הפריימריז בליכוד ● וגם: כך הפכה העבודה למפלגת נישה חברתית־כלכלית

3 יזמים מספרים על החיים בצל המשבר / אילוסטרציה: גלובס

"שיחות הפיטורים היו נוראיות, לא יכולתי לזוז": 3 יזמי הייטק מספרים על קשיי המשבר

המשבר בהייטק וגל הפיטורים שבא בעקבותיו מובילים לחוסר ודאות בקרב עובדי הענף ● אלא שגם המנהלים שלהם, שעד לפני חודשים בודדים התרברבו בהכנסות גבוהות ורווחי עתק, נאלצים להתמודד עם השינוי הדרמטי ● שלושה יזמים, שסירבו להיחשף בשמם ובחרו להתראיין באופן אנונימי, מספרים לגלובס כיצד המשבר משפיע על מצבם הנפשי

בורסת הנאסד''ק בוול סטריט / צילום: Shutterstock

השוק הדובי מאחורינו והאינפלציה מתקררת? במורגן סטנלי ובג'פריס מזהירים משאננות

הנתונים האחרונים מציירים תמונה מעודדת של יציאה משוק דובי – אלא שיש מי שמבקש לשאול האם פירושה של ההתאוששות היא כניסה לשוק שורי – או שזה עוד לא הזמן לאנחת רווחה?

אורי לוין, מנכ''ל דיסקונט / צילום: יח''צ

דוחות דיסקונט: העלאת הריבית תרמה להכנסות, הבנק ממשיך לחלק דיבידנד

דיסקונט פתח את עונת הדוחות של הבנקים ומסכם רבעון חזק, על אף ירידה של 21% ברווח הנקי בעקבות הפרשות להפסדי אשראי ● הבנק יחלק דיבידנד בהיקף של 133 מיליון שקל

סניף שופרסל / צילום: Shutterstock, Roman Yanushevsky

רשות ניירות ערך החלה בבדיקה בחשד לאי-סדרים ברשת שופרסל

אי-הסדרים קשורים ככל הנראה לחשד כי ברשת העבירו כספים מפעילות המזון, שהיא הרווחית ביותר עבור שופרסל, לפעילות הנון-פוד, בעיקר לרשת הפארם Be

יואב גלנט בפריימריז של מפלגת הליכוד, ראשון לציון / צילום: שלומי יוסף

מקורבי נתניהו בפנים, חברי כנסת ותיקים בחוץ: כך נראית רשימת הליכוד לכנסת

איך כבשו יריב לוין, אמיר אוחנה, אלי כהן, יואב גלנט ודודי אמסלם את צמרת הליכוד והותירו אבק למי שהיו שם עד לפני רגע, כמו ישראל כ"ץ ● מיעוט הנשים במפלגה מתאר במדויק את המאבקים ואף את רשימות החיסול מאחורי הקלעים ● ולאיזה חברי ליכוד השתלמה העבודה הפרלמנטרית הקשה?

שלישיית מה קשור בקמפיין אלקטרה / צילום: צילום מסך

מותג המזגנים ויתר על פרזנטור מוכר, לעג לפרזנטורים האחרים - ונשאר בחוץ

בקיץ הישראלי החם שלוש חברות המזגנים טורנדו, אלקטרה ותדיראן מגיעות לתודעת הצופים אבל הייסנס נותר בחוץ - כך עולה מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● הפרסומת המושקעת ביותר שייכת למותג הסלולר wecom שגייס את אנה זק, אולם היא נותרה מחוץ למדד

בורסת וול סטריט / צילום: Shutterstock

נעילה מעורבת בוול סטריט; אאוטבריין צנחה ב-23%, אופקו ב-7.7%

נעילה מעורבת באירופה ● מדד מחירי היצרן (PPI) בארה"ב רשם ביולי ירידה של 0.5% לעומת צפי לעלייה של 0.2% ● דיסני הכתה את התחזיות: מספר המנויים בסטרימינג עקף את של נטפליקס

אפליקציית עלי אקספרס / צילום: Shutterstock, BigTunaOnline

זמני המשלוח יתקצרו והעלות תפחת: עלי אקספרס פותחת מחסנים בישראל

ענקית הקמעונאות הפעילה בשבועות האחרונים פיילוט שכלל שכירת מחסנים במתחם איירפורט סיטי, כדי לאפשר ללקוחות להזמין מוצרים שנמצאים כבר במחסן בארץ ● כעת החברה מתכננת להגדיל את כמות המוצרים ולהרחיב את הפעילות

בריאן דיז, ראש המועצה הלאומית לכלכלה בבית הלבן, ואליזבת' דור, סמנכ''לית בכירה ב-Whirlpool באירוע קידום חקיקה לייצור מקומי / צילום: Associated Press, Patrick Semansky

בניסיון להתמודד עם סין ומשבר האקלים, בארה"ב שואפים להחליף מדיניות כלכלית

בשנים האחרונות גוברות בארה"ב הקריאות לאמץ מדיניות כלכלית שתשפר את הייצור המקומי ותתמודד עם חולשות במודל הנוכחי ● מהתחדשות בדיור ובתחבורה ועד ניסיון להחזיר ליבשת מפעלי תעשייה שעברו אל מעבר לים, בארה"ב מנסים לאמץ מדיניות תעשייתית חדשה

דולר. צונח לשפל של 5 חודשים / צילום: Shutterstock

הדולר צונח לשפל של 4 חודשים מול השקל: אלו הסיבות העיקריות

אחרי שנחלש במחצית הראשונה של השנה עד כדי כך שכוחו בבלימת האינפלציה המיובאת נבלם, השקל ממשיך להתחזק מול הדולר האמריקאי בחסות העליות בשווקים מעבר לים