גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פלונטר המטרו: אי הוודאות סביב הפרויקט תוקעת מאות תוכניות בנייה בגוש דן

תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו עדיין בראשית דרכה, אך בינואר ייכנס לתוקף מס המטרו שיעלה ב-50% את גובה היטל ההשבחה ● יזמים במירוץ לקדם תוכניות ולהפקידן עוד השנה, ומצד שני לטענת רבים זכויות הבנייה החדשות אינן מספיקות והם ימתינו להגדלתן

אי הוודאות סביב המטרו / צילום: Shutterstock
אי הוודאות סביב המטרו / צילום: Shutterstock

תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו (תמ"א 70) זורעת לא מעט מבוכה וחוסר ודאות בקרב יזמים ובקרב ועדות מקומיות לתכנון ולבנייה. ביום שלישי צפוי מינהל התכנון לקיים ישיבה על התוכנית שלאחריה אמורה התוכנית עבור לאישור הוועדות המחוזיות, כדי לקדם אותה צעד נוסף בדרך להפקדתה. מדובר בצעד קטן בדרך לאישור התוכנית, שהיא עדיין ארוכה מאוד. למרות שייקח שנים עד לאישורה, השפעותיה של התוכנית על עולם התכנון והבנייה באזור תל אביב רבתי מורגשות כבר עתה.

 

תמ"א 70 אמורה לתכנן מחדש את סביבת התחנות הצפויות בשלושת קווי המטרו הצפויים - מרעננה וכפר סבא בצפון ועד לרחובות בדרום. אלא שעם 109 תחנות, ורדיוס השפעה של 800 מטר מכל תחנה, יוצא שהתוכנית תשנה לחלוטין את כל הערים שבהן יעבור המטרו ובפועל מדובר על תכנון מחודש של גוש דן. כך למשל כמעט כל גבעתיים, רמת השרון וחולון יהיו כלולות בה, כמו גם חלקים נרחבים מהרצליה, מרמת גן ומתל אביב. בתל אביב למשל, יכללו בתמ"א 70 כל האזור שתחום בין שכונות ביצרון ממזרח לכרם התימנים מדרום  ולחוף הים ממערב וכן חלקים ניכרים מרמת אביב ורמת אביב ג'.

כפי שפורסם בגלובס, לפני מספר ימים הודיעה ועדת המישנה לעניינים תכנוניים עקרוניים (הולנת"ע) במועצה הארצית, כי תמליץ על הפסקת הוצאת היתרי בנייה לפרויקטים של תמ"א 38 לאורך מתווה התחנות של הרכבת הקלה והמטרו. אלא שההשלכות על תמ"א 38 הן רק הסיפתח להשפעות של תמ"א 70. שני הנושאים שעומדים כרגע במוקד הם מס המטרו וזכויות הבנייה שבהן יזכו בעלי הנכסים שכלולים בשטחי התוכנית.

ההיטל על בעלי הנכסים עומד לזנק

מס המטרו, שאושר בחודש נובמבר במסגרת חוק ההסדרים, הוא תוספת כבדה של תשלומים שתוטל על בעלי הנכסים באזורים של תמ"א 70, בגין אישורי תוכניות משביחות. כיום חל באזורים אלה היטל השבחה בשיעור של 50% מגובה השבחת הנכס (עליית ערכו) עקב אישור התוכנית. אלא שמינואר 2023 בעלי הנכסים יצטרכו לשלם היטל השבחה בשיעור של 40% ועוד מס מטרו בשיעור של 35%. במילים אחרות, הם יצטרכו לשלם היטל ומס של 75% מגובה השבחת הנכס. הוועדות המקומיות, שהן אלו שהנהנות מהיטלי ההשבחה, ייאלצו לוותר על חמישית ממה שהן מקבלות כיום.

 

המלכודת הגדולה של מס המטרו היא שהוא עבר במסגרת חוק ההסדרים וכך כלל אינו קשור לתמ"א 70 או לחוק המטרו עצמו שבסופו של דבר לא עבר בכנסת הנוכחית. כלומר גם אם התוכנית לא תאושר כלל, אבל ההגדרות הגיאוגרפיות שלה יהיו תקפות, כך גם המס שיוטל על בעלי הנכסים שנמצאים במרחב שלה. וכמובן, כל תוכנית משביחה שהיא שתחול על המרחבים הללו, תיפול גם היא בקטגוריה של החבות במס.

יעל סלומון, מנהלת אגף מטרו במינהל התכנון / צילום: איל יצהר

לאור זאת מדווחים מקורות שונים, כי בתקופה האחרונה יזמים וועדות מקומיות לתכנון ולבנייה מסוימות עובדים שעות נוספות ומקדמים תוכניות במתחמי תמ"א 70, כדי שניתן יהיה להפקידן עד לסוף השנה, לפני תחולת מס המטרו. הסיכויים לקדם תוכניות שאינן בשלות נמוכים מאוד ומקור מסר לגלובס כי מי שעד כה לא פעל לקידום התוכנית שלו - ספק גדול אם יצליח לעמוד בלוחות הזמנים הלחוצים.

מיסוי גבוה לצד הגדלת זכויות הבנייה

כאמור, תמ"א 70 אמורה להגדיל את נפחי הבנייה במרחבי תחנות המטרו העתידיות בעשרות ואולי אף במאות אחוזים. בעלי הנכסים באזורים הללו אומנם ישלמו מיסוי מאוד גבוה, אך הם יפוצו בנדיבות בזכויות בנייה גדולות מאוד. אלא שבחלקים שונים של גוש דן, בהם תל אביב, בני ברק ואזור התעסוקה הרצליה, זכויות הבנייה הקיימות גבוהות מאוד כבר היום, וייתכן שתמ"א 70 במתכונת הנוכחית שלה אינה באמת מפצה על העלייה הניכרת במיסוי.

בישיבה שנערכה בפברואר השנה בוועדת המשנה לתכנון ולבנייה בנוגע לתוכנית המתאר המעודכנת של תל אביב (תא/5500) שנמצאת בהליכי קידום, אמר מהנדס העיר תל אביב אודי כרמלי, כי "אנחנו עובדים ביחד עם המדינה. מטרת העל היא שתוכניות במרחב המטרו מי שיאשר את התוכנית תהיה הוועדה המקומית ולא המועצה הארצית או סמכות אחרת. אנחנו רוצים שכל השאיפות של תמ"א 70 ישפכו לתוך תוכנית המתאר שלנו". המשמעות היא הגדלה ניכרת של זכויות הבנייה בעיר במתחמי התחנות.

ואולם לטענת רבים ההגדלה אינה מספיקה וזכויות הבנייה החדשות בתמ"א 70 אינן אטרקטיביות דיין. עו"ד תמר מגדל, שותפה במשרד מיתר ושות' אמרה, כי "מסמכי תמ"א 70 שפורסמו ונדונו בולנת"ע לצערי אינם מהווים בשורה. רח"ק (היחס בין שטח הרצפה לשטח המגרש, א"מ) המינימום שנקבע נמוך בהרבה מקרים מהרח"ק שנקבע למשל בתא/ 5000 המתהווה. תמ"א 70 קובעת את מתחמי ההשפעה ביחס אליהם יחול מס המטרו. לכן הקושי המרכזי בתוכנית המתגבשת הוא שבגין הזכויות שניתן היה לקבל גם לולא תמ"א 70 ישולם מס גבוה יותר".

"זה עלול לעלות על שווי הקרקע" 

עו"ד דוד בסון ממשרד הרטבי-בורנשטיין-בסון ושות' מסכים עם האבחנה: "השאיפה של תוכנית המטרו היא לתת לך זכויות בנייה, אבל גם לגרום לך לשלם הרבה. הרח"ק של התוכניות הקיימות גדול, ואם אתה תבנה על המטרו עם מס של 75% מההשבחה, אני לא רואה כיצד תרוויח. בקרקעות חכורות של רמ"י, שעליהן בעלי הקרקע יצטרכו לשלם בנוסף להיטל ולמס גם דמי היתר לרמ"י, וזה עלול לעלות על שווי הקרקע".

עו''ד דוד בסון / צילום: איל יצהר

להערכת עו"ד מגדל, "תמ"א 70 תייצר סטגנציה ועצירה בהליכי התכנון, בטח בתקופת הביניים עד לאישורה, ובניגוד למדיניות הפיתוח". מעבר לכך, בתקופת ההפקדה ההתנגדויות לתוכנית יגיעו לא רק מרשויות ומשכנים שיתנגדו לתוספות בנייה עתירות קומות, אלא גם מבעלי קרקע שיטענו שהזכויות שקיבלו אינן מספיקות.

עו"ד בסון מוסיף, כי אם מחירי הדירות יירדו - הכדאיות הכלכלית לקידום פרויקטים חדשים תחת מיסוי המטרו - יקטן. "זה מזכיר את תחילת שנות האלפיים, כשמחירי הדירות ירדו, ויזמים לא רצו להכנס לפרויקטים, בין היתר כי ההיטל היה גבוה ופגע ברווחיות שלהם", אמר.

התנגדויות גם מצד מי שתכננו תמ"א 38  

כאמור, ועדת המישנה לעניינים תכנוניים עקרוניים (הולנת"ע) במועצה הארצית הודיעה, כי תמליץ על הפסקת הוצאת היתרי בנייה לפרויקטים של תמ"א 38 לאורך מתווה התחנות של הרכבת הקלה והמטרו. ההיגיון בבסיס תמ"א 70 מדבר על הקמת מגדלים צפופים ושינוי דרמטי של אזורי התחנות, ולכן תמ"א 38 וגם חלופת שקד לתמ"א 38 אינן מתאימות לראייה התכנונית הזו. ואולם כאמור, "אזורי התחנות" לפי כללי תמ"א 70 מהווים חלק ניכר משטחי הערים בגוש דן, ומשמעות ההחלטה תהיה ביטול כ-650 פרויקטים של תמ"א 38 שבתכנון ואי הכללת מאות מבנים נוספים שיכלו להשתתף בפרויקטים כאלה.

בעלי דירות במתחמים שתכננו לעשות פרויקטים של תמ"א 38, כנראה יערימו קשיים גם מהצד שלהם. "ההחלטה עלולה לבטל פרויקטים רבים שממוקמים ליד התחנות העתידיות", אמר עו"ד דן הלפרט, שעובד ומקדם מיזמי תמ"א 38 רבים בגוש דן. "הרדיוס המדובר סביב התחנות שייבנו רחב מדי ויכלול לפי הערכה מאות בניינים ולכן צריך לשאוף לצמצם אותו. אני מלווה מספר פרויקטים הממוקמים בסמוך לתחנות מטרו מתוכננות ויכול לומר שההצעה שפורסמה לפני מספר ימים מדאיגה אותנו מאוד ואני מאוד מקווה שהיא לא תעבור במתכונתה הנוכחית".

התוצאה היא שתמ"א 70 קולעת את התכנון של אזור תל אביב בשנים הקרובות לסבך לא פשוט, הרבה לפני שהיא מאושרת או אפילו מופקדת. במצב הפוליטי הקיים של ממשלות קצרות מועד שחלקן אף לא ממש מתפקדות - קשה להעריך לאן כל זה יוביל את הפרויקט התכנוני הענק הזה.

עוד כתבות

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: קיסטון מציגה תוצאות חזקות בזכות אגד, הרווח הנקי של רציו ירד ל-127 מיליון דולר, אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, וכלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס ● מדור חדש

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

ארגון הטרור שהצטרף לחזית נגד ישראל, והדרישה של גרמניה מאזרחים חדשים

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: ארגון הטרור הסוני "הקבוצה האסלאמית" מצטרף לחיזבאללה בשל המלחמה בעזה, הקואליציה נגד החות'ים לא עומדת במשימה ובגרמניה דורשים מאזרחים חדשים לענות על שאלות על ישראל ● כותרות העיתונים בעולם 

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

ירידות קלות בנעילת הבורסה; אופקו הלת' זינקה בכ-8%

מדד ת"א 35 ירד ב-0.3% ● הבורסה מסכמת את הרבעון הראשון: "מדדי ת"א-35 ות"א-90 רשמו תשואה חיובית של כ-5% וכ-11%, בהתאמה" ● זינוק של כ-50% בצבר ההזמנות של רפאל ● ביל אקמן: "מניית בורסת ת"א זמינה במחיר מציאה" ● דלק תחלק דיבידנד בסך של רבע מיליארד דולר ● בנק ישראל לא יאפשר לאחים נאוי לשלוט בישראכרט עם שיעור החזקות נמוך מ-30%

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע שיוגבל לפי מדרגות מקסימליות ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מירבי

נילי גולדפיין, ג'ודי (יהודית) אפרימי, ולימור שאקו בכנס משאבי האנוש / צילום: רמי זרנגר

הכלים שכל מנהל משאבי אנוש צריך לאמץ בעקבות המלחמה

הטראומה הקולקטיבית הציבה אתגרים חדשים בפני עולם העבודה הישראלי, בהיקפים עצומים ● הפתרונות להתמודדות עמדו בלב כנס שערכה השבוע ישראכרט לסמנכ"לי משאבי אנוש ● ישראל מתגייסת

מוצרים המיובאים על-ידי חברת דיפלומט

"נעביר את ההתייקרויות ללקוחות": בדיפלומט מזהירים מאפשרות של העלאות מחירים

יבואנית המזון והטואלטיקה פרסמה את תוצאותיה לשנת 2023 ולרבעון האחרון והציגה צמיחה בהיקפי הפעילות בישראל וכן בפעילותה העולמית ● למרות זאת - החברה הזהירה, שוב, מפני אפשרות להעלאת מחירים בהמשך השנה

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

החברה שביטלה עסקת רכישת דירות ב־97 מיליון שקל והשיא של רפאל

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: רפאל מסכמת שנה עם שיא בהכנסות ובצבר ההזמנות, הרווח של מיטרוניקס בירידה ומשק אנרגיה עברה לרווח של 1.6 מיליון שקל בזכות פרויקט יכיני, אזורים Living ביטלה רכישת 48 דירות בפרויקט בבני ברק וחברת הביטוח איילון עברה לרווח ● מדור חדש

שופט בית המשפט העליון חאלד כבוב / צילום: שלומי יוסף

נציב התלונות על השופטים מצא תלונה נגד השופט חאלד כבוב כמוצדקת

בשנת 2019 השופט חאלד כבוב נתן שתי החלטות, במסגרת בקשות לצווים במעמד צד אחד, הקשורות לתיק בו ארבעת ילדיו היו מעורבים בעקיפין ● הנציב אורי שהם ציין כי תמוה שכבוב לא ידע על הדבר, שכן שמותיהם הופיעו בחלק מנספחי התיק, אך כבוב טען כי הנתונים נמצאו בשולי הנספחים, שכללו 200 עמודים

עידן וולס, מנכ''ל קבוצת דלק / צילום: רון קדמי

העסקה שתגדיל את פוטנציאל הנפט של קבוצת דלק ב-100 מיליון חביות

הקבוצה סיימה את שנת 2023 עם הכנסות של 12.3 מיליארד שקל, צמיחה של 2.8% אבל הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ירד ב-60% ● החברה הבת איתקה צפויה להתמזג עם חברת נפט הפועלת בים הצפוני ● התגמולים לשלושת בכירי קבוצת דלק הסתכמו ב-2023 בעלות מצרפית של כמעט 50 מיליון שקל

פרופ' דניאל כהנמן / צילום: יח''צ מטר

פרופ' דניאל כהנמן, זוכה פרס נובל לכלכלה, הלך לעולמו

כהנמן, בן 90 במותו, זכה בפרס נובל בכלכלה בשנת 2002 על מחקר בתחום של קבלת החלטות בתנאי אי-ודאות

הדולר היה השנה מקלט בטוח ופתאום איבד גובה / אילוסטרציה: Shutterstock, Africa Studio

שני המטבעות האלו נחשבים למקלט בטוח, אז למה אחד צונח והשני ממריא?

הין היפני בשפל של 34 שנים והדולר מתחזק מול כל המטבעות ● קובי לוי ראש דסק אסטרטגיית שווקים בלאומי: "הין במגמת פיחות חדה, במקביל להחלטת הבנק המרכזי להעלות את הריבית לטריטוריה חיובית, הדולר התחזק על רקע נתוני מאקרו טובים"

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

נשק אמריקאי נוחת בישראל אחרי המתקפה ב־7 באוקטובר / צילום: ap, Lolita Baldor

אמברגו הנשק הקנדי על ישראל רק נכנס לתוקף, וכבר עומד בסימן שאלה

ברקע החלטת הפרלמנט הקנדי לעצור את היצוא הביטחוני לארץ, הודיע משרד החוץ במדינה כי חברות עם אישורים בתוקף, יוכלו להמשיך ● בשלהי 2023, זינק יצוא הנשק מקנדה לישראל

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

מגמה מעורבת בתל אביב; חברה לישראל קופצת ב-3%

מדד ת"א 35 עולה ב-0.6% ות"א 90 נסחר סביב רמות הבסיס ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה